TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
192° y 143°
PARTE ACTORA
ROSAURA AMELIA MERENTES DE MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.118.631.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA

ANA MARLENE MERENTES MIJARES, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°.30.178.

PARTE DEMANDADA

YASMIN ROSSANA RAMOS BOLIVAR, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N°: 12.716.337.
MOTIVO
DESALOJO
DECISION
SENTENCIA DEFINITIVA
I
SINTESIS DE LA LITIS
El presente juicio se inicia con una demanda de desalojo incoada por la ciudadana ROSAURA AMELIA MERENTES DE MARTINEZ contra YASMIN ROSSANA RAMOS BOLIVAR y previa distribución de causas ante el Juzgado Distribuidor Tercero de Municipio fue asignada al Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Señala la apoderada judicial de la parte actora, que en fecha 09 de mayo de 2000, su representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana YASMIN ROSSANA RAMOS BOLIVAR, por el cual le alquiló un inmueble de su propiedad consistente en una casa ubicada en la primera planta, situada en la Calle La Francia, subida del pueblo arriba, N° 124-96 (antigua Calle El Telégrafo), Naiquatá. Estado Vargas.
Que dicho contrato comenzó a regir el 15 de Abril de 2000;
Que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.000,00) mensuales;
Que el lapso de duración del contrato se estipuló por Un (l) año, pudiendo ser prorrogado por la arrendadora y la arrendataria, por escrito con un mes de anticipación al vencimiento del contrato;
Que en virtud de las características del citado contrato no se estipuló prórrogas sucesivas que se pudieran haber efectuado en forma automática, por el contrario, la cláusula tercera exigía que la prórroga debía hacerse por escrito, ante tal circunstancia de no haberse dado esta prórroga, este contrato se tornó a tiempo indeterminado.
Que en el tiempo comprendido del 09 de Mayo de 2000 al 9 de Mayo de 2001, las partes convinieron mediante un contrato verbis, en fijar tres (3) meses de depósito y un (1) mes adelantado, lo que suma la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.280.000,00) desglosados así: los tres (3) meses a razón de Setenta mil bolívares (Bs.70.000,00) mensuales y el mes de adelanto por setenta mil bolívares (Bs.70.000,00).
Que la arrendataria YASMIN ROSSANA RAMOS BOLÍVAR, se constituyó en insolvente al dejar de pagar las diez (10) mensualidades consecutivas de los alquileres correspondientes y que asciende a la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00).
Que de conformidad con lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estima el valor de la demanda en la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00).
Que la arrendataria ha incurrido en el incumplimiento de una de las principales obligaciones locatarias como es la falta de pago de los cánones de arrendamiento mensuales durante diez (10) meses consecutivos ya indicados, es decir, que se hizo insolvente a partir del 15 de Diciembre de 2001 y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2002, por lo que se encuentra incursa en una de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por lo antes expuesto y en virtud de que la Arrendadora YASMIN ROSSANA RAMOS BOLÍVAR, ha incurrido en la causal de desalojo del inmueble que ocupa, prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que demanda formalmente a la precitada ciudadana para que desocupe el inmueble de su mandante, previa intimación del pago de las cuotas insolutas mas las costas y costos, así como los sucesivos pagos por canon de arrendamiento hasta llegar a la sentencia definitiva.
En fecha 15 de Octubre de 2002, la Juez Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, SCARLET RODRIGUEZ, se Inhibió de seguir conociendo el presente juicio por considerarse incursa en la causal de Inhibición contenida en el Artículo 82, Ordinal 18 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de Octubre de 2002 se remitió el expediente al Juzgado Distribuidor de Municipio de esta Circunscripción Judicial , y efectuado el sorteo le correspondió a este Tribunal.
En fecha 8 de Noviembre de 2002, comparece el ciudadano Alguacil de este Tribunal y consigna recibo de citación debidamente firmado por la Ciudadana YASMIN ROSSANA RAMOS BOLÍVAR.
En fecha 12 de Noviembre de 2002, este Tribunal deja expresa constancia de que la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado alguno para dar contestación a la demanda y su reforma.

II
DEBATE PROBATORIO
PRUEBA DE LA PARTE ACTORA
La Apoderada Judicial de la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas en los términos que a continuación se señala: 1) Reprodujo el mérito favorable de los autos tales como: la demanda y su reforma, el Instrumento-Poder, Contrato de Arrendamiento, cualquier otro auto y el escrito de Promoción de Pruebas; 2) Consignó cinco recibos en copias, correspondientes a los pagos de canon de arrendamiento efectuados por la Arrendataria a la Arrendadora por lo meses de julio, agosto y septiembre de 2001 por la cantidad de (Bs.70.000), siendo el mes de octubre de 2001 cancelado el 15 de enero de 2002 y el mes de noviembre de 2001 cancelado el 1° de febrero de 2002 ; 3) Promovió Prueba de Exhibición de los originales de los recibos correspondientes a los meses de Julio, Agosto y Septiembre 2002 así como los de Octubre y Noviembre pagados el 15-1-2002 y el 1° de febrero de 2002 respectivamente; 4) Promovió la Prueba de Exhibición del original del recibo por la cantidad de (Bs.280.000); y 5) Promovió Título Supletorio de fecha 24 de Abril de 1987.

PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada no promovió prueba alguna.

III
PUNTO PREVIO
ACCION DE DESALOJO Y DURACION DEL CONTRATO
Es preciso para esta instancia vista la acción de desalojo ejercida por el actor, determinar cual es la naturaleza del contrato en cuanto a su duración, para pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción incoada antes de sentenciar al mérito de la causa.
En efecto, ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

En efecto, a juicio de la más autorizada doctrina, hasta ahora no ha sido fácil superar la tradicional división del contrato de arrendamiento en cuanto al tiempo de su duración, y de allí que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a pesar de su novedad, no haya podido superarla, por lo que su importancia en la relación arrendaticia trasciende a la esfera sustantiva y determina o califica el tipo de acción procedente.

Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda de desalojo con fundamento en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que autoriza a demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

En consecuencia debe verificar este sentenciador si están dadas las condiciones o supuestos establecidos por la norma para accionar por desalojo, y se desprende de los autos que la parte demandante ha consignado un contrato de arrendamiento cuya Cláusula Tercera es del siguiente tenor:

“El presente contrato tendrá una duración de un (1) año, pudiendo ser prorrogado por la Arrendadora y la Arrendataria, si así lo considerara conveniente. Respecto a la mencionada prórroga deberá hacerse por escrito con un (1) mes de anticipación al vencimiento del contrato. La Arrendadora acordó con la Arrendataria en pedir un aumento de canon para las prórrogas sucesivas, siendo aceptada por la arrendataria”

De la redacción de la cláusula antes transcrita se evidencia que las partes convinieron un arrendamiento a tiempo determinado sujeto a prorrogas convenidas por ambas partes con un (1) mes de anticipación al vencimiento del contrato, por lo que al no verificarse la condición para que proceda la respectiva prórroga y vista la continuidad de la arrendataria en posesión del inmueble, el citado contrato se ha tornado indeterminado en cuanto al tiempo de duración.

Es evidente entonces que se trata de un arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que la acción procedente es la de desalojo por incumplimiento de la obligación de pagar el canon de arrendamiento, ello de conformidad con el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.
Visto los autos y declarada procedente la acción ejercida, corresponde al tribunal, verificar si están dadas las condiciones para declarar la confesión ficta y proceder a sentenciar de conformidad con el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, lo que implica un reconocimiento o admisión de los hechos en el proceso.
En efecto el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Si no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho (8) días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.”
Debe verificar entonces este sentenciador si se han cumplido en el siguiente caso con los siguientes requisitos:
1.- Falta de contestación a la demanda.
3.- Que no probare nada que le favorezca.
2.- Que no sea contraria a derecho la petición del demandante.
Falta de contestación a la demanda.- El incumplimiento de esta primera exigencia, aparece evidente de los autos, pues, verificada la citación de la demandada, ésta no compareció en la oportunidad legal fijada para la contestación ni por si ni por medio de apoderado, por lo que resulta así cumplido el primer requisito del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

Que no probare nada que le favorezca, Abierto el juicio a pruebas la demandada no compareció, por lo que no probó nada que le favoreciera.
Ante la ausencia de la demandada en el lapso de promoción de pruebas, considera innecesario este sentenciador entrar a analizar los supuestos Doctrinales y Jurisprudenciales del citado requisito.

Que no sea contraria a derecho la petición del demandante.- Toca ahora responder la interrogante ¿Cuándo es contraria a derecho una petición?, al respecto el Dr. Jesus Eduardo Cabrera Romero, en su Revista de Derecho Probatorio N°12, Pag.47-49, señala:
“ Indudablemente, cuando no existe acción, y de nuevo caemos en mi planteamiento anterior que le permite al demandado sin que lo haya opuesto antes, alegar y probar, si fuere el caso, el contenido de las antiguas excepciones de inadmisibilidad del artículo 257 del Código de Procedimiento Civil del 16, que hoy son las tres últimas del 346 y la falta de Cualidad e Interés.
Cuando la acción está prohibida por la Ley, estamos en la misma situación. Sentencias de la Casación del 18/11/64 y del 26/09/67, señalaron que si la acción está prohibida por la Ley la demanda es contraria a derecho. Pero si la acción está prohibida por la Ley, no hay acción, no es que es contraria a derecho, sino que simplemente no hay acción. Lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión. El que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, carece de acción, entonces, bueno, le han buscado una indebida vuelta, diciendo que es contraria a derecho.
Realmente hay pretensiones contrarias a derecho cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada.
Se ha venido planteando ¿Qué sucede si la demanda es contraria al orden público?
Según el artículo 341, esa demanda era inadmisible. Pero fue admitida. Llegamos a la sentencia definitiva y allí el Juez está convencido de que la demanda es contraria al orden público, y toda demanda que es contraria al orden público también es contraria a derecho.
Una sentencia de la Casación Civil del 18/11/64 consideró contraria a derecho cuando se reclama un interés que no está legalmente protegido. Pienso que la mayoría de las veces se confunde con lo contrario a derecho, la falta de acción, ya que realmente la falta de acción elimina la demanda; pero lo contrario a derecho debe girar en torno a la pretensión. Estas incongruencias entre los hechos que se narran y los supuestos de hecho de la norma cuya aplicación se pide, o con relación a lo que se pide que no tiene tampoco ninguna congruencia con el supuesto de hecho de la norma y con la norma misma, conforman lo contrario a derecho.
Una vieja sentencia de la Casación Civil, resaltó un problema a mi modo de ver bien interesante: El demandante alegó unos hechos contrarios a las máximas de experiencia y no contestó la demanda.”
Continúa el citado autor y afirma:
“Observen, esa viejísima sentencia de la Casación de comienzo de siglo, creo que es de 1.904, consideró ese tipo de demanda contraria a derecho.
……….Si vamos a fijar unos hechos por una ficción de confesión, los hechos tienen que haber sido posibles y todo lo que sea contrario a las máximas de experiencia del juzgador, se convierten en imposibles; las máximas de experiencia pueden cambiar cuando se demuestra que los hechos tuvieron un desarrollo que crea una máxima de experiencia.”
Las máximas de experiencias van cambiando, pero dentro de su relatividad, cuando por ellas consideramos que no es posible que sucedan unos hechos, sería el colmo que dijéramos: hubo confesión sobre los hechos, si los hechos, presuntamente confesados, eran de imposible acaecimiento, y por lo tanto impensables, por inexistentes.
Y por eso, dentro de este mundo de que es lo contrario a derecho, de acuerdo a esa vieja sentencia de 1.904 de la Casación Civil, debemos incluir la violación de las máximas de experiencia, concepto que no lo usó el fallo, tal vez porque no se conocía en Venezuela para esa época la obra de Stein, el creador de todas la teorías de las máximas de experiencia que expresó en una obra que se editó a fines del siglo pasado en Austria.”

La presente demanda no puede calificarse como contraria a derecho, pues no estamos ante el supuesto de la inexistencia de la acción, tampoco se puede considerar que la acción está prohibida por la Ley, y los hechos planteados en la demanda no están en el terreno de lo imposible, por lo tanto, tampoco se violaría una máxima de experiencia, pues, los hechos planteados pueden subsumirse perfectamente en el mundo de lo que es la confesión. Así se declara.

En efecto, tal como se evidencia del texto de la presente sentencia, han quedado admitidos por efecto de la confesión los hechos alegados por el demandante, es decir, la existencia de un contrato de arrendamiento con la especificaciones y naturaleza ampliamente descrito y la obligación de pagar un canon por parte del arrendatario demandado por la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.70.000,00) mensuales. Así se declara.

Ahora bien, establecido como ha quedado en los autos por efecto de la confesión, la existencia de la relación arrendaticia y el monto del canon de arrendamiento, resulta obvia la carga del arrendatario del pago de los cánones de arrendamiento, obligación que no fue desvirtuada por la parte demandada ni en la contestación de la demanda ni en el debate probatorio, por lo que tal incumplimiento de pago sin motivo ni causa justificada de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Diciembre de 2001; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2002, todos a razón de Setenta Mil Bolívares Mensuales (Bs.70.000,00), lo que arroja un total de Setecientos Mil Bolívares (Bs.700.000,00), ha quedado igualmente establecida en este juicio. Así se declara.

Llenos los extremos legales necesarios para declarar la confesión ficta en este juicio y no habiendo lugar a ninguna de las excepciones que bajo el Código anterior se denominaban de inadmisibilidad (La cosa juzgada, la caducidad de la acción establecida en la Ley, La Prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y la falta de cualidad e interés), que a criterio de este Juzgado extinguen la acción y de oficio el juez puede declararla, quien aquí juzga, declara ajustada a derecho la acción ejercida en el presente juicio, por lo que forzosamente debe declarar CON LUGAR LA DEMANDA y así lo hará en la dispositiva de esta sentencia. Así se declara.

IV
DECISIÓN
Ante los razonamientos de hecho y de derecho aquí expuestos, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA que por Desalojo, interpusiera la ciudadana ROSAURA AMELIA MERENTES DE MARTINEZ en contra de la ciudadana YASMIN ROSSANA RAMOS BOLÍVAR. SEGUNDO: Se ordena la entrega del inmueble arrendado constituido por una casa ubicada en la primera planta, situada en la Calle La Francia, subida del pueblo arriba, N° 124-96 (antigua Calle El Telégrafo), Naiquatá. Estado Vargas. Así se decide. TERCERO: se condena a la demandada a pagar a la parte actora la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00), por concepto de las pensiones de arrendamiento vencidas y no pagadas correspondientes a los meses de Diciembre de 2001, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2002, todos a razón de SETENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs.70.000,00), lo que arroja un total de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00). CUARTO: Asimismo, con respecto a los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo, debe pagar la suma de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.140.000,00), correspondiente a los cánones de arrendamiento acumulados del mes de Octubre y Noviembre de 2002, a razón de SETENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.70.000,00), por cada mes. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber vencimiento total en el presente juicio, todo ello de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

Publíquese y Regístrese
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los Diez (10) días del mes de Diciembre de 2002.
EL JUEZ

CARLOS ELIAS ORTIZ
LA SECRETARIA

LUCIA MASSIMO SILVESTRO
En la misma fecha de hoy 10 de Diciembre de 2002, se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 2:00 PM.
LA SECRETARIA

LUCIA MASSIMO SILVESTRO