TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
192° Y 143°
VISTOS SIN INFORME DE LAS PARTES
PARTE ACTORA
FRANCISCO ALBERTO BIENES SANTANA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.801.055.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA
CARMEN LUISA PINO y CLAUDIO SCATTON COMUNIAN, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 35.443 y 29.153 respectivamente.
PARTE DEMANDADA
IVAN FLORES, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N°: 6.174.110.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA
JULIO CESAR MENDEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo los No. 55.724.
MOTIVO
DESALOJO
DECISION
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE
653/01
I
SINTESIS DE LA LITIS
El presente juicio se inicia con una demanda por Desalojo, incoada por los Abogados CARMEN LUISA PINO CASTRO y CLAUDIO SCATTON COMUNIAN contra IVAN FLORES, y previa distribución de causas ante el Juzgado Distribuidor Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción judicial, fue asignada a este Juzgado.
Señalan los apoderados judiciales que su patrocinado el 01 del mes de Abril de 2000 contrató con el accionado la convención locativa a tiempo determinado de un bien Inmueble de su propiedad constituido por el apartamento distinguido con el número y letra 2-1 situado en la Torre B del conjunto del edificio “Residencias Playate”, ubicado en la Avenida el Hotel de la Urbanización Playa Grande en Jurisdicción de la Parroquia Catia la Mar del Municipio Vargas del Estado Vargas; que dicho contrato de arrendamiento debía estar vigente, en principio durante los tres (3) meses siguientes contados a partir de la fecha de su suscripción según convención contenida en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento.
También exponen que lo que en principio había nacido como una convención locativa limitada en el tiempo, se tradujo en un contrato de arrendamiento regido por las reglas que norman tal tipo de convenciones sin determinación en el tiempo, habida cuenta que vencido como quedo el término para su resolución por vencimiento, el inquilino continuó poseyendo el bien dado en arrendamiento con el consentimiento de su arrendador tácitamente manifestado en virtud de haber recibido el pago del canon de arrendamiento causado por la ocupación del bien habida entre el primero (1°) de Abril de 2000 y el treinta y uno (31) del mismo mes del año 2001, con lo cual opero la tácita recondución del contrato de arrendamiento.
Asimismo, señalan que el inquilino cumplió con las obligaciones que legal y contractualmente había contraído, cumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento hasta la fecha última anteriormente señalada, a razón de doscientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 250.000) como contraprestación dineraria por cada mes de ocupación, Obligación que dejó de cumplir llegado el día seis (06) de Octubre del año 2001, fecha a partir de la cual el arrendatario comenzó a incumplir con su obligación; que de acuerdo a lo pactado en la cláusula décima del contrato de arrendamiento el arrendatario tiene derecho a poner término al arrendamiento tratándose de un contrato convenido sin determinación en el tiempo; que los hechos descritos, constituyen causa suficiente de procedencia para la declaratoria con lugar de la acción de desalojo incoada con la pretensión de resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento; además se ha evidenciado el incumplimiento de las obligaciones pactadas en las cláusulas Segunda y Octava del contrato donde asumió para sí, los pagos puntuales del recibo de Condominio, energía eléctrica y servicio telefónico, a lo cual no dio cumplimiento resultando perjudicado el arrendador debido a que el servicio de energía eléctrica y telefónico resultaron suspendidos por falta de pagos, también el servicio de aguas por mora en el pago de condominio. Tal perjuicio, aunado al impago de las pensiones de arrendamiento causados entre el día 1° de Octubre de año 2000 y la fecha de hoy, ha devenido en una disminución en el patrimonio del arrendador de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs.1.500.000.00), que se une a los daños causados al arrendador que seguidamente se relacionan a saber:
La suma parcial de Bs.527.029, 10 por concepto de la deuda acumulada por los cargos condominiales así como sus intereses, correspondiente a los meses de Mayo, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2000; y de Enero a Marzo de 2001.
La cantidad de Bs. 149.970 resultante de la acumulación de servicios de energía eléctrica y aseo urbano.
Por lo antes expuestos es que demandan al ciudadano IVAN FLORES para que convenga en lo siguiente: 1) en desalojar el inmueble que ocupa como arrendatario; 2) en entregar el bien arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió: 3) en cancelar los cánones de arrendamiento insolutos; 4) en pagar la suma de DOS MILLONES CIENTO SETENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (BS, 2.176.999,10), por concepto de daños y perjuicios y los cánones de arrendamiento especificados en el capítulo III del escrito libelar. Y 5) al pago de las costas procesales.
Fundamenta la demanda en los artículos: 1.600, 1592 del Código Civil; y Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 15 de Mayo del año 2.001 la demanda fue admitida y se emplazó a la parte demandada a fin de dar contestación a la demanda.
En fecha 23 de Enero de 2002, agotada la citación personal y por carteles, se procedió a la designación del Defensor Judicial, recayendo la misma en el Abogado JULIO CESAR MENDEZ .
En fecha 31 de julio de 2002, el Abogado JULIO CESAR MENDEZ en su carácter de Defensor Judicial consignó escrito de Contestación de la demanda, constante de dos (2) folios útiles, en los siguientes términos:
Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, por no ser los hechos narrados del todo cierto y la demandante no es la titular del derecho que se reclama;
Niega, rechaza y contradice que el demandante sea propietario del apartamento que le arrendó a su representado;
Niega, rechaza y contradice que su defendido haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a Octubre de 2001 y los subsiguientes.
Niega, rechaza y contradice que su defendido sea condenado al desalojo ya que no está demostrado la falta de pago de dos o más mensualidades;
Niega, rechaza y contradice que su representado tenga que pagar por vía subsidiaria la cantidad de (Bs.2.176.999,10) por cuanto en la acción de desalojo no se pueden acumular pretensiones ordinarias que escapen del ámbito de aplicación del juicio breve; además que en la demanda no se explica cuáles son los meses de arrendamiento no satisfechos, no está demostrado el monto que se debe pagar por condominio ni que esa obligación sea de su defendido, al igual que el servicio de luz eléctrica, aseo domiciliario y agua que presuntamente debe pagar , ya que no está demostrado en autos tal deuda.

II
PUNTO PREVIO
ACCION DE DESALOJO-DURACION DEL CONTRATO
Es preciso para esta instancia vista la acción de desalojo ejercida por el actor, determinar cual es la naturaleza del contrato en cuanto a su duración, para pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción incoada antes de sentenciar al mérito de la causa.
En efecto, ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

En efecto, a juicio de la más autorizada doctrina, hasta ahora no ha sido fácil superar la tradicional división del contrato de arrendamiento en cuanto al tiempo de su duración, y de allí que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a pesar de su novedad, no haya podido superarla, por lo que su importancia en la relación arrendaticia trasciende a la esfera sustantiva y determina o califica el tipo de acción procedente.
Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda de desalojo con fundamento en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que autoriza a demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
En consecuencia debe verificar este sentenciador si están dadas las condiciones o supuestos establecidos por la norma para accionar por desalojo, y se desprende de los autos que la parte demandante ha consignado un contrato de arrendamiento privado de fecha 1° de Abril de 2000, cuya Cláusula Tercera es del siguiente tenor:
“La duración de este contrato es de tres (3) meses, contados a partir de esta misma fecha, sin prorroga, si alguna de las partes no le avisa a la otra por escrito su voluntad de rescindir el contrato de arrendamiento, y expresamente “El Arrendatario”, renuncia al derecho de preferencia en caso de venta por no tener ningún interés en comprar el inmueble objeto del presente contrato. “
Es evidente entonces que la relación de arrendamiento si bien es cierto comenzó en forma determinada con el transcurso del tiempo se transformó en un arrendamiento indeterminado por efecto de la tácita reconducción, pues al vencimiento del plazo fijo estipulado, se le dejó en posesión del inmueble arrendado, por lo que la acción procedente efectivamente es el DESALOJO. Así se declara.

Determinada la procedencia de la acción a la luz de la temporalidad arrendaticia, corresponde ahora verificar si se ha producido el incumplimiento de las obligaciones contractuales, es decir, la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, tal como lo establece el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

III
DEBATE PROBATORIO
Abierto el Juicio a pruebas, comparece la representación judicial del demandado y consigna escrito de promoción de pruebas mediante el cual reproduce el mérito favorable de los autos en todo aquello que favorezca a su representado.
La parte actora también comparece y consigna escrito de Promoción de pruebas, mediante el cual reproduce el mérito favorable de los autos en todo aquello que le favorezca y ratifica en todas y cada una de sus partes los documentos agregados en el libelo de la demanda, tales como: 1) El contrato de arrendamiento privado marcado con la letra “B” y que corre inserto en los folios 15,16 y 17 de este expediente; 2) Estado de cuenta por cargos de gastos comunes del edificio marcado con la letra “C”; 3) Estado de cuenta por energía eléctrica y aseo marcados con la letra “D”; 4) Justificativo de testigos que corre inserto en el expediente en los folios 35, 36 y 37; 5) Publicaciones en periódicos y que corren insertos en este expediente, en los folios 38 y 39; 6) Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio.

A continuación quien aquí sentencia pasa a valorar las pruebas promovidas de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, limitando su examen a la valoración en conjunto de las probanzas promovidas y evacuadas, en virtud del principio de comunidad de la prueba, según el cual, una vez incorporada la prueba en el proceso estas dejan de pertenecer a la parte que las produjo, para transformarse en común.
Entonces, el tribunal pasa al correspondiente análisis:
1.- Con relación al contrato de arrendamiento con vigencia a partir del 1° de Abril de 2000, aportado por el actor en el libelo, se observa que el mismo siendo un documento privado no fue objeto de impugnación alguna por el demandado, por lo que el tribunal le otorga pleno valor probatorio, en consecuencia consta del texto del citado contrato la existencia de una relación arrendaticia, cuya cláusula segunda prevé que la duración será de tres (3) Meses fijos, sin prorroga, y comenzará a regir a partir del primero de abril de 2000, y en el cual se estableció como canon de arrendamiento la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.250.000,00). Asimismo consta en la Cláusula Décima del citado contrato que el incumplimiento por parte del arrendatario de una cualquiera de las cláusulas dará lugar a la resolución del mismo y a solicitar judicialmente la desocupación del inmueble. Queda establecida entonces la relación de arrendamiento existente entre las partes y el monto que por concepto de canon arrendamiento estaría obligado el demandado en su condición de arrendatario. Así se declara.
Con relación a la naturaleza del contrato en cuanto a su temporalidad (determinado o indeterminado), se aprecia que el plazo de duración fue establecido por tres (3) meses fijos e improrrogables, pero la relación de arrendamiento se extendió más allá del término establecido, por lo que en aplicación de la norma establecida en el artículo 1.600 del Código Civil, operó la tácita reconducción, es decir la relación de arrendamiento se tornó indeterminada.
2.- La parte actora promovió un reporte de estado de cuenta por cargos de gastos comunes del edificio.- En efecto riela en el folio 19, documento presuntamente emanado de la Administradora Danoral, de fecha 9 de Abril de 2001, que refleja un monto de QUINIENTOS VEINTISIETE MIL VEINTINUEVE BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs.527.029,10). Dicho documento carece de firma y sello, aparte que constituye un medio de prueba por escrito emanado de un tercero que ha debido ser ratificado en el proceso, situación que no se produjo, por lo que carece de autenticidad y en consecuencia de valor probatorio. Así se decide.
3.- La parte actora promovió un reporte de estado de cuenta por cargos de gastos por energía eléctrica y aseo.- En efecto riela en el folio 18, documento presuntamente emanado de la Electricidad de Caracas, de fecha 22 de Febrero, que refleja un monto de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS CUATRO BOLÍVARES (Bs.145.504,00). Dicho documento carece de firma y sello, aparte que constituye un medio de prueba por escrito emanado de un tercero que ha debido ser ratificado en el proceso, situación que no se produjo, por lo que carece de autenticidad y en consecuencia de valor probatorio. Así se decide.
4.- La parte actora promovió un Justificativo de testigos.- En efecto riela en los folios 35, 36 y 37, documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, mediante el cual se produjo la evacuación del testimonio de los ciudadanos MARLENE TERESA REQUENA DE GARCÍA e INMACULADA GONZALEZ RAMOS, quienes declaran sobre el abandono del inmueble por parte del arrendatario.
Ahora bien, no puede este tribunal atorgarle valor probatorio a las declaraciones evacuadas mediante el justificativo de marras, ya que han debido ser promovidas en el juicio para ratificar sus dichos. Así se decide.
5.- La parte actora promovió Publicaciones en prensa.- En efecto riela en los folios 38 y 39, fotocopia de recortes de prensa donde aparece el demandado como sindicado de cometer un delito. Ahora bien, no puede este tribunal atorgarle valor probatorio a las referidas copias fotostáticas, ya que la referida documental es ajena al objeto del litigio y no especifica el actor el fin que persigue con la citada instrumental. Así se declara.
6.- La parte actora promovió Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio. Sobre esta instrumental, tratándose de una fotocopia simple de un documento público y por cuanto no fue objeto de impugnación alguna en este juicio, para este tribunal tiene todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en consecuencia acredita la propiedad que tiene el actor sobre el bien cuyo desalojo se solicita. Así se decide.

Razona este sentenciador, que en el presente caso se ha demandado el desalojo del inmueble arrendado, acción que consiste o está orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.

En efecto el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé que “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales……..”.

En el caso que nos ocupa la causal alegada fue la prevista en la letra “a”, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

Ahora bien, en la oportunidad del análisis probatorio, específicamente del contrato de arrendamiento se determinó su naturaleza en cuanto a su temporalidad, concluyendo este sentenciador que se trataba de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues había operado la tácita reconducción, en consecuencia la acción intentada cumple con el primer supuesto para su procedencia, faltaría por verificar si se ha probado la causal alegada.

En cuanto a la falta de pago por parte del arrendatario de por lo menos dos (2) mensualidades consecutivas, observa este sentenciador que habiendo quedado establecida la existencia de la obligación derivada del contrato de arrendamiento, toca al demandado demostrar que ha sido liberado de la misma, hecho que se prueba mediante la acreditación del pago del canon respectivo.

En efecto, demostrada la existencia de la relación arrendaticia y la obligación a cargo del arrendatario de pagar una pensión de arrendamiento que asciende a la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs.250.000,00), suma a la que quedó obligado el arrendatario a partir del mes de abril de 2000, en consecuencia, no habiendo suministrado el demandado prueba alguna que lleve a este sentenciador a la convicción de que ha cumplido con el pago de los cánones vencidos y demandados, razón por la cual resulta obvio que el arrendatario incurrió en la falta de pago de los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre de 2000 a Marzo de 2001 y que asciende a la suma de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.500.000,00), por lo que forzosamente este tribunal a tenor de lo previsto en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considera ajustada a derecho la presente acción. Así se declara.

Por otra parte, solicita la parte actora el pago por vía subsidiaria, como indemnización por los daños causados al arrendador y originados por la falta de cumplimiento del arrendatario, la cantidad de QUINIENTOS VEINTISIETE MIL VEINTINUEVE BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs.527.029,10), por concepto de la deuda acumulada por los cargos condominiales comprendidos en los recibos emitidos por el administrador del bien inmueble del cual forma parte el objeto del arrendamiento. Con respecto a tal pretensión observa este sentenciador que sin desconocer la legitimidad de la misma, pues aparece claro que tal obligación a cargo del arrendatario deriva del contrato de arrendamiento, específicamente de su cláusula segunda, el monto reclamado no fue debidamente probado en el proceso, ya que se promovió un reporte de estado de cuenta cuyo origen es desconocido y que ha debido ser ratificado en los autos, por lo que al no producirse, el mismo carece de valor probatorio y así lo ha declarado este tribunal, por lo que se debe desestimar dicha reclamación por no haberse acreditado en forma correcta en el debate probatorio el saldo que por tal concepto adeuda el arrendatario. Así se declara.
Igualmente, reclama el actor la suma de CIENTO CUARENTA Y NUEVE NOVECIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs.149.970,00), por concepto de la deuda acumulada por los cargos de servicio de energía eléctrica y aseo urbano. Con respecto a dicha pretensión esgrime este juzgador que sin desconocer la legitimidad de la misma, pues aparece claro que tal obligación a cargo del arrendatario deriva del contrato de arrendamiento, específicamente de su cláusula octava, el monto reclamado no fue debidamente acreditado en el juicio, ya que se promovió un reporte de estado de cuenta cuyo origen es desconocido y que ha debido ser ratificado en los autos o establecer su autenticidad a través de otros medios de prueba, por lo que al no producirse, el mismo carece de valor probatorio y así lo ha declarado este tribunal, por lo que debe esta instancia desestimar dicha reclamación por no haberse acreditado en forma correcta en el debate probatorio el saldo que por tal concepto adeuda el arrendatario, en consecuencia este sentenciador deberá declarar parcialmente con lugar la presente demanda, y así lo hará en la dispositiva de este fallo. Así se declara.
IV
DECISIÓN
Ante los razonamientos de hecho y de derecho aquí expuestos, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que por Desalojo, interpuso el Ciudadano FRANCISCO ALBERTO BIENES SANTANA, en contra de IVAN FLORES. SEGUNDO: Se ordena la entrega del inmueble arrendado: Constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 2-1 situado en la Torre B del conjunto de edificios “Residencias Playaté”, ubicado en la Avenida El Hotel de la Urbanización Playa Grande en Jurisdicción de la Parroquia Catia La Mar del Estado Vargas. Así se decide. TERCERO: Se condena al demandado a pagar a la parte actora la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.1.500.000,00), por concepto de las pensiones de arrendamiento vencidas y no pagadas correspondientes a los meses de Octubre 2000 a Marzo 2001 que a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.250.000,00) mensuales, equivale a la cantidad total de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.500.000,00). CUARTO: Con relación a la petición de pago por vía subsidiaria, de las sumas reclamadas por concepto de gastos condominiales y energía eléctrica, este juzgado la rechaza por cuanto dichos montos no fueron debidamente acreditados en el debate probatorio. QUINTO: No hay condena en costas por no haber vencimiento total en el presente juicio, todo ello de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Publíquese, Regístrese y Notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los Veinte (20) días del mes de Noviembre de 2002.
EL JUEZ
CARLOS ELIAS ORTIZ
LA SECRETARIA
LUCÍA MASSIMO SILVESTRO
En la misma fecha de hoy 20 de Noviembre de 2002, se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 2:00 PM.
LA SECRETARIA
LUCÍA MASSIMO SILVESTRO