TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO VARGAS

PARTE ACTORA: CONSORCIO INMOBILIARIO ORTEGA STUPPC.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas el día 27 de Junio del año 2001, bajo el Número 47, tomo 11 A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JULIO CESAR MENDEZ FARIAS, abogado en ejercicio de este domicilio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 55.724.

PARTE DEMANDADA: OSWALDO RAMON GUEVARA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 4.557.107.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: FREDDY CELIS GARCIA, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 16.925.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

JUICIO: BREVE.

Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuada el sorteo correspondiente se asigno a este Juzgado. Una vez consignados los instrumentos fundamentales de la acción, fue admitida por auto de fecha 18 de noviembre del año 2002. Citada la parte demandada, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, solicito la prorroga legal prevista en la Ley de Abogados, por no disponer de asistencia jurídica. Acordada dicha prorroga, en la oportunidad prevista dio contestación a la demanda. Una vez avocada la Juez Titular al conocimiento de la causa, fijo oportunidad para sentenciar, lo cual pasa a realizar en los siguientes términos:
CAPITULO PRIMERO
Alego el apoderado judicial de la parte actora en su libelo de demanda:
Que en fecha 30 de junio del año 2001 su representada actuando como arrendadora de una casa, situada de viaducto a desvío, Número 41, Parte Alta, Parroquia Maiquetía, Estado Vargas, suscribió contrato de arrendamiento por la citada parcela con el demandado. En dicho contrato se estipulo en la cláusula segunda, un tiempo de duración de un (01) año, contado a partir del día primero de julio de 2001, sin establecimiento de prorroga convencional, por lo que el contrato se encuentra vencido, y el arrendatario se encuentra disfrutando de la prorroga legal.
Que el canon de arrendamiento estipulado es la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000). De acuerdo a la cláusula tercera el incumplimiento del arrendatario en el pago de una (01) mensualidad de pensiones de arrendamiento, le daba derecho al arrendador a solicitar la resolución del contrato con el pago de las indemnizaciones de Ley.
Que al vencimiento del término contractual la parte arrendataria no convino en un nuevo contrato, por lo que paso a disfrutar del prórroga legal establecida en el Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pagando el primer mes de la prorroga legal, como lo fue el mes de Julio de 2002, sin que en los meses siguientes cumpliera con tal obligación, es decir, dejó de pagar agosto, septiembre y octubre del 2002, razón de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000) lo que arroja un total de cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000,oo). A pesar de las diligencias extrajudiciales realizadas para lograr satisfacer el pago, las mismas han resultado nugatorias, lo que le faculta para exigir la resolución del contrato de arrendamiento en prorroga legal, y en consecuencia la desocupación libre de bienes y personas del inmueble.
Indicó que es justo en derecho, que el demandado indemnice a su representada por el uso y disfrute del inmueble dado en arrendamiento sin haber pagado el canon de arrendamiento, dicha indemnización debe ser equivalente al monto del canon de arrendamiento que debería pagar el demandado por todo el tiempo en que ha ocupado el inmueble sin cumplir con su obligación, más todo el tiempo que transcurra hasta que lo desocupe.
Fundamento su demanda en los artículo 1.579, 1.592 y 1.167 del Código Civil, 38 y 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Que por las razones expuestas es que procedía a demandar al ciudadano OSWALDO RAMON GUEVARA, para que conviniera o fuera condenado a:
Primero: La Resolución de la relación de arrendamiento que tiene con su representada, por su reiterado incumplimiento en los pagos de los canones de arrendamiento, vencidos desde el mes de agosto de 2002 hasta octubre del mismo año y en consecuencia le haga entrega formal del inmueble arrendado completamente desocupado y en las mismas buenas condiciones que lo recibió.
Segundo: En pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.0000,oo) que aparece deber por la pensiones de arrendamiento insolutas, así como los meses que continúen venciéndose hasta la total y definitiva entrega formal y material del inmueble dado en arrendamiento.
Tercero: En pagar las costas y costos del juicio.
En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada lo hizo en los siguientes términos:
Negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como el derecho la demanda incoada en su contra.
Negó que la relación arrendaticia referida en el libelo de demanda, este dentro de prorroga legal alguna.
Negó que al vencimiento del término contractual, no haya convenido en la realización de un nuevo contrato.
Negó que por el motivo antes referido haya pasado a disfrutar de la prorroga legal establecida en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que haya pagado el primer mes de su prorroga legal y que éste se constituyera con el pago del mes de julio del año 2002.
Negó que en los meses siguientes no haya cumplido con la obligación, dejando de pagar las mensualidades correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre del 2002.
Negó que tenga tres meses de cánones de arrendamientos insolutos, que a razón de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,oo) arrojen un total de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 480.000,oo).
Negó, rechazó y contradijo que la asesoria y representación del arrendador haya hecho múltiples diligencias extrajudiciales para lograr satisfacer el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas. Negó que este en lapso de prorroga legal y que durante dicho lapso (SIC)”la resolución de arrendamiento se considere a tiempo determinado”. Negó la indemnización equivalente al canon de arrendamiento.
En capitulo segundo, elevo al conocimiento del juzgado, elementos de hecho y de buena fe entre arrendador y arrendatario, que no son parte del contrato, y que consisten en que, al inmueble arrendado deberían realizársele reparaciones mayores y modificaciones, las cuales de conformidad con lo acordado se realizarían durante el lapso de un año, o sea, durante el transcurso de duración del primer contrato de arrendamiento (del 1 de julio del 2001 al 1 de julio del 20002), siendo el monto de dichas reparaciones la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 3.000.000,oo) los cuales cancelo íntegramente por concepto de materiales y mano de obra utilizada.
Señalo que las conversaciones a objeto de llegar a un acuerdo sobre la situación planteada, se iniciaron después del vencimiento del primer contrato, exigiéndole un aumento del canon de arrendamiento a partir del 1 de julio del 2002 al 1 de julio del 2003 por concepto del nuevo contrato de arrendamiento por la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLÌVARES (BS. 190.000,OO) cuyo primer mes cancelo satisfactoriamente, comenzando a correr a partir de esa fecha el descuento por concepto de cancelación de gastos de las reparaciones efectuadas a razón de la referida cantidad subsumida en el canon de arrendamiento mensual, hasta completar el pago total de la misma.
En razón de lo expuesto , se considero en estado de indefensión por la acción de mala fe ejercida en su contra y por cuanto el arrendador pretende que le pague el canon de arrendamiento, cuando èl no ha cumplido con su deber de cancelar los gastos que realizaría en el inmueble arrendado.
Fundamento su defensa en el artículo 1.168 del Código Civil y en segundo lugar indico que en el presente caso existe un nuevo contrato de arrendamiento verbis, por no haberse completado el pago total de la suma que le adeuda el arrendador.
CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, ninguna de las partes hizo uso de ese derecho.
CAPITULO TERCERO
En el caso de autos, la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado, por cuanto vencido el contrato de arrendamiento, y disfrutando el arrendatario de la prorroga legal, incumplió con sus obligaciones contractuales, perdiendo de conformidad con el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el beneficio de la prorroga legal. Por su parte el demandado arrendatario, alega que al vencimiento del contrato de arrendamiento, se celebro otro contrato verbal, cuyo canon de arrendamiento sería pagado compensando los gastos de la reparación mayor por el (demandado-arrendatario) efectuada de acuerdo a lo convenido con el arrendador.
Dado que en el caso de autos, no hubo actividad probatoria por ninguna de las partes, pasa esta Juzgadora a decidir conforme a lo que riela inserto a los autos. En tal sentido tenemos, que la parte actora acompaño a su demanda inserto a los folios 19 y 20 con sus respectivos vueltos, contrato de arrendamiento, el cual establece en su cláusula segunda:
“El presente contrato de arrendamiento a tiempo determinado tendrá una duración de un (01) año, y se considera vigente desde el 1 de Julio de 2.001, siendo convenido que a la expiración del termino o su prorroga legal deberá hacer la entrega material del inmueble libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, además de solvente en el pago de sus servicios y el canon de arrendamiento. Se entenderá, que aun cuando EL ARRENDATARIO continuare ocupando el inmueble después de vencido el termino o su prorroga legal, no operará la tàcita reconducciòn.” De la transcripción efectuada, se evidencia claramente la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio, la cual de acuerdo al tiempo de duración es, a tiempo determinado.
Dicha naturaleza de contrato a tiempo determinado, no consta en autos haya sido transformada a tiempo indeterminado, pues expresamente indico el actor, que el arrendatario se encontraba para el momento de interponer la demanda, disfrutando de la prorroga legal prevista en el artículo 38 eiusdem, la cual de conformidad con el artículo 39 del mismo texto legal opera de pleno derecho, es decir, vencido el contrato, el arrendatario lo ocupaba, haciendo uso de la prorroga legal. Afirmación que se hace, pues si bien dicho arrendatario alego en su contestación la existencia de un nuevo contrato verbal, vencido aquel, en la etapa probatoria no trajo a los autos elemento alguno que demostrara la existencia del mismo, por lo cual dicho alegato debe ser rechazado como en efecto se rechaza.
Establecido como ha quedado que el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, venció el 01 de julio del año 2.002, y que para la fecha de interposición del demanda, el arrendatario se encontraba ocupándolo, haciendo uso del beneficio de la prorroga legal, corresponde analizar lo relativo al incumplimiento de una de las obligaciones tanto contractuales como legales del arrendatario, que da lugar a la perdida del beneficio de la prorroga legal. En tal sentido tenemos, que la parte actora señala, que el arrendatario dejo de pagar los meses de agosto, septiembre y octubre del año 2002. Por su parte el arrendatario demandado sostiene, que no dejo de pagar mes alguno, sino que por un acuerdo con el arrendador el pago de los mismos seria imputado a los gastos realizados en unas reparaciones mayores efectuadas al inmueble. Sin embargo, el arrendatario durante la fase probatoria no trajo ningún elemento que demostrara lo alegado. En consecuencia, dicha defensa debe ser desestimada, pues con el contrato de arrendamiento acompañado a los autos, la parte actora demostró la obligación, en cuyo incumplimiento fundamenta su acción, cual es la contenida en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que establece el canon de arrendamiento y la obligación de pagarlo por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes; obligación que además de estar prevista contractualmente esta regulada por el ordinal 2 del artículo 1.592 del Código Civil que expresa:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. Esos términos a que se refiere la norma, son los previstos en la mencionada cláusula tercera del contrato, instrumento fundamental de la acción.
Es decir, en el caso bajo análisis la parte actora demostró la existencia de la obligación cuya incumplimiento dio lugar a la demanda de resolución de contrato de arrendamiento. Por su parte la demandada no logró probar el hecho extintivo de la obligación, motivo por el cual esta Juzgadora de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que expresamente señala:
“Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” se ve forzada a declarar como en efecto declara procedente la presente acción. ASI SE DECIDE.
En cuanto a los daños y perjuicios demandados, equivalentes al monto cancelado mensualmente por concepto de canon de arrendamiento, esta Juzgadora encuentra, que las partes en el contrato de arrendamiento celebrado, previeron en la cláusula DÈCIMA QUINTA: “El incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas establecidas en este contrato, dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del presente contrato o al cumplimiento del mismo, con la debida indemnización de los daños y perjuicios causados, más el pago de los gastos judiciales y extrajudiciales de abogados que ocasionen.”. Dado que en el caso de autos, la parte demandada arrendataria del inmueble, perdió el beneficio de la prorroga legal, por el no cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, de conformidad con el articulo 28 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios resulta procedente dicha cláusula penal, y los daños y perjuicios demandados, por no haber entregado el inmueble al vencimiento. ASI SE ESTABLECE
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento sigue CONSORCIO INMOBILIARIO ORTEGA STUPPC.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas el día 27 de Junio del año 2001, bajo el Número 47, tomo 11 A, contra OSWALDO RAMON GUEVARA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 4.557.107. En consecuencia, se condena a la parte demandada, ya identificada a: Primero: Entregar a la parte actora ya identificada, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones que lo recibió el inmueble situado de viaducto a desvío, casa número 41, Parte Alta, Parroquia Maiquetía, Estado Vargas.
Segundo: A pagar a titulo de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÌVARES (BS. 480.000,00), màs la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000) mensuales, hasta que se produzca la total y definitiva entrega del inmueble.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los treinta y un (31) días del mes de Enero del año 2.003. Años 191 de la Independencia y 142 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS.

LA SECRETARIA,

ABG. HAIDEE DE MEDINA.
En la misma fecha, siendo las 2:25 p.m., se publicó y registro la anterior decisión. La Secretaria,

LAF.