TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

EXPEDIENTE N° 819-02
FECHA: 26 de junio de 2003
VISTOS, sin informes.-
DEMANDANTE: “INMOBILIARIA ORTEGA C.A.” empresa mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 26-2-64, bajo el N° 61, Tomo 3-A, siendo su ultima modificación la protocolizada en esa misma Oficina Pública en fecha 15-8-94, anotada bajo el N° 71, Tomo 45-A Pro.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Dr. Julio Cesar Méndez Farias, abogado en ejercicio inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 55.724 según instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Vargas, en fecha 10 de Mayo de 1995, anotado bajo el N° 66, Tomo 34, de los Libros de Autenticaciones que al efecto lleva esa oficina.-

PARTE DEMANDADA: Ciudadana VILMA GUANCHEZ venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad N° V-5.575.059.-
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: José Antonio Rondón Lara, abogado en ejercicio inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 6.239.-

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.-
SENTENCIA: DEFINITIVA

I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Procedente del Juzgado de Municipio Distribuidor de esta Circunscripción Judicial, se admitió en este Juzgado en fecha veintidós (22) de Noviembre de 2002, la presente demanda por resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la empresa mercantil “Inmobiliaria Ortega C.A.” contra la ciudadana Vilma Guanchez (todas las partes ampliamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo). En dicho auto se ordenó la citación de la parte demandada para el acto de contestación a la demanda, al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
-En fecha trece (13) de Enero de 2003, el Alguacil deja constancia a las actas procesales, de haber practicado la citación a la parte demandada.
-Mediante diligencia de fecha dieciséis (16) de enero de 2003, la parte demandada asistida del abogado José Antonio Rondón Lara, consigna su escrito de contestación a la demanda.
-En auto de fecha catorce (14) de Abril del presente año, se avoca al conocimiento de la presente causa la Juez Titular, Dra. Ana T. Ayala Poleo y ordena la notificación de las partes del abocamiento.
-En fecha veintiuno (21) de Abril de este año, se da por notificado del abocamiento el apoderado judicial de la parte actora, Dr. Julio Cesar Méndez y en fecha veintidós (22) de ese mismo mes y año lo hace la parte demandada.
-En escrito de fecha quince (15) de Mayo, la parte demandada, asistida del abogado José Antonio Rondón Lara, consigna su escrito de pruebas en tres (3) folios útiles y anexos signados desde la letra “A” a la “L” (ambas inclusive). En fecha dieciséis (16) de Mayo el Tribunal admite las pruebas promovidas en los capítulos segundo (2do), Tercero (3ero), Cuarto (4to), Quinto (5to) y Sexto (6to) del referido escrito de pruebas.
-Mediante diligencia de fecha diecinueve (19) de Mayo de 2003, el apoderado actor consigna su escrito de promoción de pruebas y en auto de fecha veintidós (22) de mayo de ese mismo año, el Tribunal admite las instrumentales referidas al libelo de demanda y al contrato de arrendamiento traído a los autos por la parte actora.
-En fecha tres (3) de Junio de 2003, el Tribunal, de conformidad con lo pautado en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difiere el acto de dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días siguientes a él.
Siendo la oportunidad para decidir, pasa este Juzgado a hacerlo y previo a ello se señalan los límites de la controversia suscitada entre las partes:
II
LIMITES DE LA LITIS.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
En su libelo de demanda alegó el apoderado judicial de la parte actora lo siguiente: Que en fecha dos (2) de Julio de 2001, su representada suscribió contrato de arrendamiento con la demandada, sobre un inmueble conformado por la planta baja de una casa situada en Viaducto a Desvío, N° 41, Maiquetía , Estado Vargas .- Que en dicho documento se estableció en la Cláusula Tercera (3era),como tiempo de duración del señalado contrato, un (1) año fijo, contado a partir del día primero (1°)de Julio de 2001, sin opción a prórroga convencional. Que quedó establecido entre las partes, que el canon de arrendamiento mensual sería la cantidad de cien mil bolívares ( Bs. 100.000.00), pagaderos por mensualidades vencidas en las oficinas del arrendador.- Que es el caso que la arrendataria se encontraba solvente de sus obligaciones al vencimiento del término contractual, pero no convino en la realización de un nuevo contrato, por lo que pasó a disfrutar de la prórroga legal establecida en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Que los meses que han transcurrido desde la entada en vigencia de la prórroga legal, o sea Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2002, no han sido pagados a su representada por la inquilina-demandada.- Que la arrendataria ha dejado de pagar las mensualidades correspondientes a los meses de Julio a Octubre de 2002 , lo que da como resultado cuatro (4) meses de canones de arrendamientos insolutos, que a razón de cien mil bolívares ( Bs. 100.000.00), arroja un total de cuatrocientos mil bolívares ( Bs. 400.000.00).- Que han resultado nugatorias las múltiples diligencias realizadas para el cobro de las pensiones de arrendamiento insolutas, por lo que se hace exigible la resolución del arrendamiento en prórroga legal, toda vez que la ley señala que durante el lapso de prórroga legal la relación de arrendamiento se considera a tiempo determinado. Fundamentó su acción la parte actora en los artículos 1579,1592, 1167 del Código Civil y los artículos 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por último solicitó a este Juzgado el apoderado judicial de la demandante, que la demandada conviniera o a ello fuera condenado por este Juzgado, al siguiente petitorio: Primero: En la resolución de la relación arrendaticia que los une, por su reiterado incumplimiento en los pagos de los cánones de arrendamiento vencidos, desde el mes de Julio de 2002 hasta Octubre de 2002 y en consecuencia, le haga entrega formal y material del inmueble arrendado, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que le fue entregado. Segundo: En pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios, la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000.00), que aparece deber por las pensiones de arrendamiento insolutas; así como también los meses que se continúen venciendo, hasta la total y definitiva entrega formal y material del inmueble dado en arrendamiento. Tercero: En pagar las costas y costos del proceso. Estimó su acción en la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000.00) y solicitó de conformidad con lo pautado en el Artículo 599, Ordinal 7° y 585, del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Artículo 588 ejusdem, medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto de la presente acción. Así mismo, dio cumplimiento con lo pautado en el artículo 174 del Código Adjetivo Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Alegó en su escrito de contestación a la demanda la ciudadana Vilma Aracelis Guanchez lo siguiente: En el señalado “punto previo” de su escrito manifestó que: viene poseyendo la casa N° 41, planta baja, ubicada en Viaducto a Desvío, Pariata , Maiquetía, de esta misma Jurisdicción, por mas de 32 años junto a su grupo familiar y que de ello tiene conocimiento el apoderado actor.- Que ha pagado puntualmente el canon de arrendamiento, conforme a la relación contractual suscrita primero, con sus propietarios y luego con la “ Inmobiliaria Ortega C.A.”.- Que la parte actora confiesa en el Capitulo II del libelo de demanda, que al vencimiento del termino contractual se encontraba solvente en sus obligaciones, pero que no convino en la realización de un nuevo contrato de arrendamiento, por lo que pasó a disfrutar de la prórroga legal establecida en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Que tanto la parte actora como ella, hicieron uso de lo previsto en el Parágrafo Único del Artículo 44 de la referida Ley Inmobiliaria, en virtud del derecho preferencial que como inquilino posee.- Que ese derecho de compra-venta está vigente.- Que en comunicación de fecha veintiséis (26) de julio de 1999, recibida por ella en fecha veintiocho (28) de Julio de ese mismo año, el señor Julio Quintero, Presidente de la “Inmobiliaria Ortega C.A.” le ofreció en compra venta el inmueble arrendado.- Que en comunicación de fecha dos (2 ) de agosto de ese mismo año, aceptó la oferta de venta que le hiciere el prenombrado ciudadano, por la suma de veinticinco millones de bolívares ( Bs. 25.000.000.00), y cuyo crédito se tramita a través del IPAS-ME y la Política Habitacional.- Que por comunicación de fecha trece (13) de septiembre del año 2002, le confirmó la aceptación de la oferta de compra venta en definitiva y así pide al Tribunal lo declare. Que tal como lo confiesa la parte demandante, en su condición de inquilina no convino en la realización de un nuevo contrato de arrendamiento, pero si el disfrute de la prórroga legal.- Que la actora pretendió obligarla a un incremento indebido en el canon de arrendamiento mensual, a treinta mil bolívares ( Bs. 30.000.00) mas la suma ilícita de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000.00) por la firma de ese supuesto nuevo contrato de arrendamiento.- Que de ello le notifico la parte actora en comunicación de fecha veinte (20) de Mayo de 2002. Que es jurisprudencia reiterada del os Tribunales, para que proceda la Resolución de un Contrato que la parte actora debe probar: 1°) Que se trata de un contrato bilateral.2) Que una de las partes incumpla dolosamente su obligación, lo que no ella ha hecho. 3) Que es necesario que la parte que intente la acción por resolución, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque en caso contrario no habrá lugar a la resolución .4 Que esté vencido el termino estipulado por las partes.- Que el actor no respetó su obligación ni la prórroga legal, tal y como así lo confesó.- Que acudió ante este Juzgado a consignar las pensiones de arrendamiento, según consta en el expediente N° 498-2, el que reproduce totalmente y que hasta la fecha a consignado a favor de la actora, los meses de Julio, Agosto, Septiembre de 2002 a razón de cien mil bolívares ( Bs. 100.000,00), y que ha sido debidamente notificado su arrendador, conforme a constancia del Tribunal de fecha trece (13) de Agosto de 2002. Que así mismo consignó los meses de Octubre y Noviembre de 2002 a razón de cien mil bolívares ( Bs. 100.000,00) cada mes, y el mes de Diciembre de 2002, por la misma cantidad, de lo cual ha sido notificado el arrendador-actor en constancias de fechas nueve (9) de octubre de 2002 y diez (10) de enero de 2003.- Que consignó el precio de arrendamiento adeudado y se protegió de las vacaciones judiciales del quince (15) de Agosto al quince (15) de Septiembre y de las vacaciones judiciales del mes de Diciembre y parte del mes de Enero, lo que es la mejor evidencia de sus consignaciones legitimas y legales y así pide al Tribunal lo declare. Que constituye un adefesio jurídico demandar la resolución de la prórroga legal o la resolución del arrendamiento en prorroga legal, prevista en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por su condición legal, por ser un nuevo plazo, por ser un derecho cuyas consecuencias tiene un trámite jurídico ajeno a la resolución.- Así mismo señaló la parte demandada en el Capítulo II de su contestación, indicado como “Punto Dispositivo”, que la parte demandante confesó en su demanda, que la arrendataria al vencimiento del término contractual se encontraba solvente en sus obligaciones.- Que es cierto que pasó a disfrutar de la prórroga legal, pero que es incierto que los meses transcurridos desde la entrada en vigencia de la prórroga, o sea, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2002, no han sido pagados.- .- Que rechaza desconoce y contradice lo dicho por el actor referido a su exigencia de la resolución del contrato de arrendamiento en prórroga legal.- Así mismo rechazó por injusto, que ella tenga que indemnizar a la parte actora por el uso, goce y disfrute del inmueble, por no haber pagado.- Que es incierto que haya incumplido con su obligación principal y legal arrendataria.- Por ultimo negó, rechazó y contradijo la demanda y sus petitorios contenidos en los números primero (1°), segundo (2°) y tercero (3°), por ser inciertos e improcedentes.- Se opuso al decreto de la medida de secuestro del inmueble arrendado solicitado por la parte actora y solicitó, que la demanda sea declarada sin lugar en la definitiva, con las costas a la parte demandada.
Trabada en los términos antes expuestos la controversia suscitada entre las partes, pasa quien esto sentencia al establecimiento de la fundamentación jurídica del fallo, previo el análisis de las pruebas promovidas por las partes.
III
PUNTO PREVIO
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCION
En su libelo de demanda alegó el Dr. Julio Cesar Méndez, apoderado judicial de la parte actora lo siguiente: “… Por la pretensión aludida, los hechos narrados y el derecho invocado, se concluye que la arrendataria anteriormente identificada, ha incumplido con su obligación principal y legal en la relación de arrendamiento que mantenemos, al no pagar los cánones de arrendamiento por los meses en que ocupe el inmueble durante la vigencia de la prórroga legal que la Ley le confiere, y a tal proceder obliga a demandarla judicialmente y dicha acción, en sano y justo derecho, debe prosperar por encontrarse enmarcada dentro de los supuestos legales antes anunciados.- Por todo ello ciudadano Juez, es por lo que ocurro por ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demando, en nombre de mi representada, a la ciudadana Vilma Guanchez, ampliamente identificada, en su condición de arrendataria de la planta baja de una casa situada en Viaducto a Desvío N° 41, Maiquetía Estado Vargas; para que convenga o a ello sea compelida por este Tribunal, en base al siguiente petitorio: Primero: En la Resolución de la relación arrendaticia que tenemos, por su reiterado incumplimiento en los pagos de canones de arrendamiento, vencidos desde el mes de julio de 2002 hasta octubre de 2002, y por consecuencia de ello, me haga la entrega formal y material del inmueble arrendado, supra identificado completamente desocupada de bienes muebles y personal y en las mismas buenas condiciones en que le fuera entregado, sin plazo alguno…” (Sic).(Resaltado nuestro).- Quien sentencia observa:
Dispone el Artículo 1167:
Artículo 1167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (Omissis)

En la ley especial que regula la materia, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se invoca el Artículo 38 el cual señala:
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas….
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” (Omissis).

En este orden, señalamos el Artículo 41 de la supra citada Ley especial:
Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. (Omissis) (Subrayado nuestro)

De las normativas antes trascritas, se señala, que mientras esté en vigencia el lapso de prórroga legal, ambas partes deben observar estricta sujeción a lo por ellas pactado en el contrato de arrendamiento que las vincula, y en el supuesto dado que así no lo fuere , cualquiera de ellas podrá accionar judicialmente cualquier tipo de acción a que haya lugar, en atención al incumplimiento de esas obligaciones legales y contractuales, salvo la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término.
En el caso de marras, resulta un contrasentido pretender la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual llegó a su término el día dos (2) de Julio de 2002, pues se trata de una pretensión jurídicamente imposible de satisfacer, la que necesariamente deberá ser declarada inadmisible, como en efecto así se hará en la dispositiva del presente fallo. Así mismo señalamos, que la resolución de un contrato busca deshacer o resolver el vínculo contractual aún vigente entre las partes, que por consiguiente dejará de existir, si la acción efectivamente prospera, poniendo fin al contrato en forma anticipada y sin esperar que se agote el término de duración fijado. En el caso bajo estudio, la parte actora ha debido demandar el cumplimiento del contrato, en virtud del presunto incumplimiento por parte de la accionada a una de sus principales obligaciones locatarias, como es el pago de los canones de arrendamiento y en virtud de ello, solicitar la desocupación del inmueble, lo que no ocurrió en el presente caso. Así se establece.
En virtud de la presente decisión quien sentencia no entra a realizar el análisis probatorio de las pruebas cursantes en autos. Así se establece.
IV
DISPOSITIVA
Por las razones y consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley DECLARA: INADMISIBLE la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la sociedad mercantil: “INMOBILIARIA ORTEGA C.A”, contra la ciudadana VILMA GUANCHEZ, (ambas partes suficientemente identificadas en el encabezamiento del presente fallo).
No existe condenatoria en costas procesales dada la naturaleza del fallo.-
Se hace inoficiosa la notificación de las partes, por encontrarse éstas a derecho y haber sido publicado el presente fallo dentro de su oportunidad procesal.
Publíquese y regístrese. Líbrense las respectivas copias certificadas para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veintiséis (26) días del mes de Junio del año dos mil tres (2003)
La Juez Titular

Dra. Ana T. Ayala Poleo

El Secretario
Gamal Gamarra
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 A.M.), se publicó la anterior decisión.

El Secretario