TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: VLADIMIR MIRANDA ASTAIZA, extranjero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 82.083.734.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: DALILA DE CAIRES JIMÉNEZ y JOSELINE GREGORIA DE CAIRES JIMÉNEZ, abogadas en ejercicio de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.448.602 y V-11.562.065, en su orden, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 71.876 y 75.900, respectivamente, según poder apud acta conferido en fecha 11 de junio de 2001.
PARTE DEMANDADA: IMELDA LEÓN DE ORTÍZ y XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.430.386 y 5.662.481, en su orden, según consta en poder apud acta conferido en fecha 28 de julio de 2004, inserto al folio 12.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LUZ STELLA JEREZ OSORIO y TULIA ALBINA DURAN DE GÓMEZ, abogadas en ejercicio de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.490.946 Y V-4.203.851, en su orden, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 54.303 y 53.008, respectivamente, según consta en poder apud acta conferido en fecha 17 de noviembre de 2004, inserto al folio 31.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL.
EXPEDIENTE: N° 10.750-04.
I
PARTE NARRATIVA:

Comienza el presente proceso mediante escrito libelar recibido por distribución, presentado por el ciudadano VLADIMIR MIRANDA ASTAIZA, ya identificado, quien asistido de abogada, esgrime:
* Que inicio y mantuvo una relación inquilinaria a tiempo indeterminado y verbal con la ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ, ya identificada, sobre un local distinguido con el Nº 64, ubicado en el Centro Comercial San María, Avenida Francisco García de Hevia (5º Avenida) con salida o entrada por la calle 4, entre carrera 4 y 5, Parroquia San Sebastián, San Cristóbal, Estado Táchira, por un canon de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), más los gastos de condominio y servicios públicos; relación arrendaticia, que a decir suyo, ha cumplido puntualmente.
* Prosigue su exposición, alegando que en el inmueble antes referido, ha realizado mejoras, con el consentimiento de la arrendadora, invirtiendo en ello la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS NUEVE MIL CIENTO SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.809.168,00), consistentes dichas mejoras en impermeabilización, machimbrado, instalación de lámparas, plomería, entre otros, las cuales realizó, porque la arrendadora, según su versión, le dijo que reconocería dichos gastos a favor del inmueble.
* Continua afirmando, que el día 01 de julio de 2004, la arrendadora, ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ, ya identificada, le presentó a la nueva propietaria del inmueble arrendado, ciudadana XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, ya identificada, informándole, a su decir, que con la nueva propietaria era con quien tenía que entenderse en lo sucesivo; aún cuando, según su alegato, ya habían quedado en que él era quien le compraría el local, a lo cual contestó la mencionada ciudadana IMELDA LEÓN DE OTRÍZ, a decir suyo, que lo lamentaba pero que ya lo había vendido.
*Afirma el demandante, con base en lo indicado en el párrafo anterior, que la ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ, ha violentado normas de orden público, previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la negociación de venta se hizo sin tomar en cuenta el Derecho Especial de Preferencia, que le concede la mencionada ley, en caso de que la propietaria del inmueble arrendado decidiere venderlo, se le ofrezca en primer lugar a la persona que ocupa el inmueble en calidad de inquilino, quien sería el que manifestaría su deseo de adquirirlo o no, dejando así al propietario del inmueble en libertad de realizar la venta con terceras personas en los mismos términos y condiciones ofrecidas al inquilino, lo cual, a su decir no ocurrió, pues se enteró de la venta cuando ya estaba consumada.
* Igualmente manifiesta, que en su condición de arrendatario no se le notificó sobre la venta que pretendía hacerle la ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ, a un tercero, menoscabando el acuerdo que habían celebrado de manera verbal, razón por la cual, procede a demandar a las ciudadanas IMELDA LEÓN DE ORTÍZ y XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, ya identificadas, para que convengan o sean condenadas en lo siguiente:
Primero: Que tiene derecho al retracto legal de la venta, afirmando que es un inquilino, a tiempo indeterminado y verbal, a quien no se le notifico de la venta realizada, quebrantando igualmente la vendedora, a su decir, la oferta que había celebrado con su persona como inquilino.
Segundo: Que se subrogue a la ciudadana XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, en el contrato de compra-venta celebrado por el precio de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00) los cuales fueron cancelados y constan en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal, Segundo Circuito, en fecha 08 de junio de 2004, bajo el Nº 44, Tomo 36, Protocolo Primero.
Tercero: En que la venta es nula por quebrantar normas de orden público establecidas en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que el inmueble le sea vendido en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizó la venta aquí referida.
Cuarto: Pagar las costas y costos del proceso. Finalmente solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la controversia.
Fundamentó la acción en los artículos: 42, 43 y 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, estimándola en la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00). (Folios 1 al 3).
Acompañó el escrito libelar con: Recibos Nros. 038, 039, 040, 041, 042, y 043, correspondientes a los cánones de alquiler de los meses de octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2004, marcados con la letra “A”; Presupuesto expedido por el ciudadano LUIS JAIRO ALARCÓN; y copia certificada del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 08 de junio de 2004, bajo el Nº 44, Tomo 036, Protocolo Primero, folios ½.. (Folios 4 al 10).
En fecha 14 de julio de 2004, se admitió la demanda, ordenándose la citación de las ciudadanas IMELDA LEÓN ORTÍZ y XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, para su comparecencia al segundo (2do) día de despacho siguiente a la última citación que se hiciere, a objeto de la contestación de la demanda. (Folio 11).
En fecha 29 de septiembre de 2004, la Juez Temporal de este Tribunal, abogada NELITZA N. CASIQUE MORA, se avocó al conocimiento de la causa. (Folio 14).
En fecha 30 de septiembre de 2004, la representación de la parte demandante, mediante escrito procedió a reformar la demanda, con respecto al domicilio de las demandas. (Folio 16). Siendo admitida dicha reforma, en fecha 04 de octubre de 2004, concediéndosele a la co-demandada IMELDA LEÓN DE ORTÍZ, un (1) como término de distancia y comisionando para la práctica de su citación al Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, a quien se libró comisión con oficio Nº 3190-825, en fecha 14 de octubre de 2004. (Folio 17).
En fecha 08 de noviembre de 2004, el Alguacil del Tribunal mediante diligencia informó haber dado cumplimiento en esa misma fecha, con la citación de la ciudadana XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO. (Folio 19).
En fecha 12 de noviembre de 2004, se agregó al expediente la comisión de citación de la ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ, cumplida por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios 20 al 23).
En fecha 17 de noviembre de 2004, las demandadas, asistidas de abogada, procedieron a dar contestación a la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
* De igual manera procedieron a negar, rechazar y contradecir lo siguiente:
Que el demandante haya realizado mejoras con el consentimiento de la arrendadora, IMELDA LEÓN DE ORTÍZ, en el local comercial, signado con el Nº 64, ubicado en el Centro Comercial Santa María de esta ciudad de San Cristóbal, pues, a su decir, el demandante fue informado que debía entregar el local comercial en las mismas condiciones en las que le fue entregado.
El documento privado emanado de un tercero, producido por la demandante con el escrito libelar, inserto al folio 6, de fecha 10 de septiembre de 2003, procediendo a impugnarlo.
* Asimismo se acogieron a la comunidad de la prueba de cada uno de los recibos de pago agregados con el escrito libelar, donde a su decir, se demuestra que la relación inquilinaria se inició en el mes de septiembre de 2003 y término en el mes de mayo de 2004, cuando la propietaria se vio en la necesidad de vender el inmueble en fecha 08 de junio de 2004, por presentar una obligación hipotecaria, de la cual, a decir suyo, tenía conocimiento el arrendatario, por lo que, desde el primer momento tuvo la opción a comprar el inmueble, tal y como a su decir, se lo hizo saber la arrendadora en forma verbal, pero que jamás lo ejerció, razón por la cual, según la versión de las demandadas, la ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ, procedió a vender en condiciones de desventaja al primer postor, ya que, a su decir, de haber seguido esperando hubiera corrido el riesgo de perder el bien inmueble.
* Igualmente, negaron, rechazaron y contradijeron, lo afirmado por el demandante, en cuanto a que se hayan quebrantado normas de orden público, como lo es el derecho de preferencia, contemplado en el Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que haría nula la venta celebrada entre las co-demandadas, ya que a decir suyo, se le otorgó al arrendatario el derecho preferente, pero no lo hizo valer y que por encima de dicho principio se encuentran los derechos constitucionales, como lo es el derecho a la propiedad, que en todo caso hubiera podido quedar vulnerado, al no haber realizado el pago de la hipoteca que pesaba sobre el bien en cuestión.
Afirman, asimismo, con respecto a la notificación requerida por el demandante y que está establecida en la Ley, para que empezara a correr el lapso preclusivo (de caducidad) para el ejercicio del Retracto, procede a agregar copia fotostática del documento privado, marcado “1”, donde a su decir, consta la existencia de un contrato de arrendamiento escrito por el demandante y la nueva propietaria, ciudadana XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, de fecha 08 de julio de 2004, documento éste, que a su parecer, sirvió como medio de notificación de la existencia de la enajenación por parte de la ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ a XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, y que a criterio suyo, fue convalidado por el demandante.
Afirman además, que a partir del día 08 de julio de 2004, empieza a contarse el lapso para el ejercicio del retracto legal arrendaticio, dentro de los nueve (9) días siguientes a la notificación efectuada por el vendedor o el comprador, y que careciendo de representantes, el término sería de cuarenta (40) días contados desde la data de la protocolización del instrumento de compra-venta. Manifiestan de igual manera, que el demandante con la firma de un nuevo contrato de arrendamiento con la nueva arrendataria, renunció tácitamente al ejercicio del retracto legal arrendaticio, y por lo tanto, mal podría subrogarse en el lugar de la compradora y gozar de las mismas condiciones del precio.
* Finalmente protestaron las costas y costos procesales, oponiéndose a que sea decretada la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente acción. Asimismo negaron, rechazaron y contradijeron, que exista una deuda pendiente de parte de la ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ para con el actor por mejoras realizadas en el local comercial arrendado, por la suma de UN MILLÓN OCHOCIENTOS NUEVE MIL CIENTO SESENTA Y OCHO BOLÍVARES, pues a su decir, en ningún momento las mismas fueron autorizadas por la co-demandada ni en forma verbal ni en forma escrita. (Folios 24 al 28).
Acompañaron su escrito con: Copia fotostática de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO y VLADIMIR MIRANDA ASTAIZA, en fecha 08 de julio de 2004. (Folios 29 y 30).
En fecha 24 de noviembre de 2004, la representación de la parte demandada, presentó escrito, donde promueve las siguientes pruebas:
Capítulo Primero: El mérito favorable de los autos.
Capítulo Segundo: Exhibición de documentos de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, siendo éstos: 1. El documento privado original contentivo del contrato de arrendamiento firmado por el demandante y por la ciudadana XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO; y 2. Recibos originales de cancelación de alquileres de los meses de julio, septiembre y octubre.
Capítulo Tercero: Testificales de los ciudadanos TRINO COLMENARES, ROSA VIANEY PERNÍA y RIGOBERTO PERNÍA SEPULVEDA. (Folios 39 al 42).
En fecha 25 de noviembre de 2004, la representación de la parte demandante, mediante escrito promovió las siguientes pruebas:
Primero: Documentales: 1) Documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal, Segundo Circuito, de fecha 08 de junio de 2004, bajo el Nº 44, Tomo 36, Protocolo I, donde la ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ vende a la ciudadano XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, el inmueble arrendado. 2) Recibos privados, insertos a los folios 4 y 5. 3) Confesión de las demandadas, a su decir, en el escrito de contestación de la demanda, al afirmar la co-demandada, ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ, que si vendió el inmueble a otra persona, a sabiendas que debía ofertarlo a su representado y no lo hizo. 4) Factura emitida por la INPERMEABILIZADORA PINTU ALARCON.
Segundo: Testimoniales de los ciudadanos: PEDRO HERNAN ARELLANO MORA, JORGE ELIÉCER MUÑOZ ARIAS, NESTOR ALÍ RAMÍREZ ROMERO, NANCY AMPARO RÍOS MURZI y YORMAN ENRIQUE SOSA FERREIRA.
Tercero: Ratificación de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, del documento privado consistente en factura, expedido por el ciudadano LUIS FRANCISCO ALARCÓN, en nombre de la empresa IMPERMEABILIZADORA PINTU ALARCÓN. (Folios 34 al 37).
En fecha 26 de noviembre de 2004, se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por las partes. (Folios 43 y 44).
En fecha 01 de diciembre de 2004, rindieron declaración los ciudadanos NESTOR ALÍ RAMÍREZ ROMERO, NANCY AMPARO RIOS MURZI, YORMAN ENRIQUE SOSA FERREIRA, TRINO ABELARDO COLMENARES y ROSA VIANEY PERNÍA SALCEDO. (Folios 53 al 59).
En esta misma fecha 08 de diciembre de 2004, la representación de la parte demandante, presentó escrito de conclusiones en cinco (5) folios útiles. (Folios 60 al 64).
Este Tribunal siendo la oportunidad para proferir Sentencia, observa:
II
PARTE MOTIVA:

Se inicia el presente debate judicial, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, con fundamento en los artículos: 42, 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde el ciudadano VLADIMIR MIRANDA ASTAIZA, actuando con el carácter de arrendatario de un local comercial, ubicado en el Centro Comercial San María, Avenida Francisco García de Hevia (5º Avenida) con salida o entrada por la calle 4, entre carrera 4 y 5, Parroquia San Sebastián, San Cristóbal, Estado Táchira, demanda a las ciudadanas IMELDA LEÓN DE ORTÍZ y XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, alegando al respecto lo siguiente:
Que la ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ, quien era su arrendadora, ha violentado normas de orden público, previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la negociación de venta que del inmueble arrendado hizo a la ciudadana XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, se realizó sin tomar en cuenta su Derecho Especial de Preferencia, que le concede la mencionada ley, para el caso de que la propietaria del inmueble decidiere venderlo, el mismo le hubiese sido ofrecido en primer lugar a la persona que ocupa el inmueble en calidad de inquilino, quien sería el que le manifestaría su deseo de adquirirlo o no, dejando así al propietario del inmueble en libertad de realizar la venta con terceras personas en los mismos términos y condiciones ofrecidas al inquilino, lo cual, a su decir no ocurrió, pues se enteró de la venta cuando ya estaba consumada.
Manifiesta además, que realizó mejoras al inmueble arrendado, con el consentimiento de la arrendadora, ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ, invirtiendo en ello la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS NUEVE MIL CIENTO SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.809.168,00), consistentes en impermeabilización, machimbrado, instalación de lámparas, plomería, entre otros, en razón de que, según su versión, la arrendadora le dijo que reconocería dichos gastos a favor del inmueble.
Finalmente alega, que en su condición de arrendatario no fue notificado sobre la venta que pretendía hacerle la ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ, a un tercero, siendo menoscabado así, el acuerdo que habían celebrado de manera verbal. En razón a lo expuesto, solicitó que las demandadas sean condenadas en lo siguiente:
1) Que tiene derecho al retracto legal de la venta, por ser un inquilino, a tiempo indeterminado y verbal. 2) Que se subrogue a la ciudadana XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, en el contrato de compra-venta celebrado por el precio de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00) los cuales fueron cancelados y constan en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal, Segundo Circuito, en fecha 08 de junio de 2004, bajo el Nº 44, Tomo 36, Protocolo Primero. 3) En que la venta es nula por quebrantar normas de orden público establecidas en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que el inmueble le sea vendido en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizó la venta aquí referida. 4) En el pago de costas y costos procesales.
En la oportunidad legal de dar contestación a la demanda, las demandadas, asistidas de abogada, procedieron a negarla, rechazarla y contradecirla, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
Asimismo, negaron, rechazaron y contradijeron:
Que el demandante haya realizado mejoras con el consentimiento de la arrendadora, IMELDA LEÓN DE ORTÍZ, en el local comercial, signado con el Nº 64, ubicado en el Centro Comercial Santa María de esta ciudad de San Cristóbal, que el demandante fue informado que debía entregar el local comercial en las mismas condiciones en las que le fue entregado.
El documento privado emanado de un tercero, producido por la demandante con el escrito libelar, inserto al folio 6, de fecha 10 de septiembre de 2003, procediendo a impugnarlo.
Del mismo modo se acogieron a la comunidad de la prueba con respecto a los recibos de pago agregados con el escrito libelar, donde a su decir, se demuestra que la relación inquilinaria se inició en el mes de septiembre de 2003 y término en el mes de mayo de 2004, cuando la propietaria se vio en la necesidad de vender el inmueble en fecha 08 de junio de 2004, por presentar una obligación hipotecaria, de la cual, a decir suyo, tenía conocimiento el arrendatario, por lo que, en su opinión, desde el primer momento tuvo la opción a comprar el bien inmueble, haciéndoselo saber la arrendadora en forma verbal, pero que jamás lo ejerció, razón por la cual, según la versión de las demandadas, la ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ, procedió a vender el inmueble en condiciones de desventaja al primer postor, ya que, a decir suyo, de haber seguido esperando hubiera corrido el riesgo de perder el bien inmueble.
Asimismo, negaron, rechazaron y contradijeron, lo afirmado por el demandante, respecto a que hubieran sido quebrantadas normas de orden público, como lo es el derecho de preferencia, contemplado en el Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que haría nula la venta celebrada entre las co-demandadas, ya que a su parecer, se le otorgó el derecho preferente pero no lo hizo valer y que por encima de dicho principio se encuentran los derechos constitucionales, como lo es el derecho a la propiedad, que en todo caso hubiera podido quedar vulnerado, al no haber realizado el pago de la hipoteca que pesaba sobre el bien en cuestión.
En relación a la notificación, aducen que, para que empezará a correr el lapso preclusivo (de caducidad) para el ejercicio del Retracto, proceden a agregar copia fotostática del documento privado, marcado “1”, donde a su decir, consta la existencia de un contrato de arrendamiento escrito por el demandante y la nueva propietaria, ciudadana XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, de fecha 08 de julio de 2004, documento éste, que a su parecer, sirvió como medio de notificación de la existencia de la enajenación por parte de la ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ a XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, y que a criterio suyo, fue convalidado por el demandante.
Afirman además, que a partir del día 08 de julio de 2004, empieza a contarse el lapso para el ejercicio del retracto legal arrendaticio, dentro de los nueve (9) días siguientes a la notificación efectuada por el vendedor o el comprador, y que careciendo de representantes, el término sería de cuarenta (40) días contados desde la data de la protocolización del instrumento de compra-venta. Manifiestan de igual manera, que el demandante con la firma de un nuevo contrato de arrendamiento con la nueva arrendataria, renunció tácitamente al ejercicio del retracto legal arrendaticio, y por lo tanto, mal podría subrogarse en el lugar de la compradora y gozar de las mismas condiciones del precio.
Dentro del lapso probatorio fueron promovidas las pruebas siguientes:

PARTE DEMANDADA:
El mérito favorable de los autos.
Exhibición de documentos de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, siendo éstos: 1. El documento privado original contentivo del contrato de arrendamiento firmado por el demandante y por la ciudadana XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO; y 2. Recibos originales de cancelación de alquileres de los meses de julio, septiembre y octubre. Con respecto a dicha prueba, habiendo sido localizado el demandante, se negó a firmar la respectiva boleta de intimación, razón por la cual no pudo ser evacuada, y siendo que el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, establece claramente, que:
“…Si el instrumento no fuere exhibido en el plazo indicado, y no apareciere en autos prueba alguna de no hallarse en poder del adversario, se tendrá como exacto el texto del documento, tal como aparece de la copia presentada por el solicitante…”,
Esta Juzgadora a tenor de la norma transcrita, tiene como exacto el texto del documento privado contentivo del contrato de arrendamiento firmado por el ciudadano VLADIMIR MIRANDA ASTAIZA y por la ciudadana XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO; y los recibos de cancelación de alquileres de los meses de julio, septiembre y octubre, presentadas en copias fotostáticas, por la parte demandada e insertas a los folios 29 y 39, y 41 y 42, quedando reconocidos conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y valorados por esta Sentenciadora de conformidad con el artículo 1364 del Código Civil, y así se decide.
Testimoniales de los ciudadanos TRINO ABELARDO COLMENARES y ROSA VIANEY PERNÍA, no son valoradas por esta Sentenciadora, por haber emitido opinión en contra del aquí demandante, ciudadano VLADIMIR MIRANDA ASTAIZA, al responder que no tenía derecho a adquirir el inmueble objeto de la presente controversia. Con respecto al ciudadano RIGOBERTO PERNÍA, no es objeto de valoración en virtud de no haber sido evacuada.
PARTE DEMANDANTE:
Copia certificada del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal, Segundo Circuito, de fecha 08 de junio de 2004, bajo el Nº 44, Tomo 36, Protocolo I, donde la ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ vende a la ciudadano XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, el inmueble arrendado, es valorada por esta Juzgadora, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento público.
Recibos privados, insertos a los folios 4 y 5, los cuales al no haber sido desconocidos ni impugnados por la parte adversaria, quedaron legalmente reconocidos conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y son valorados por esta Juzgadora, conforme al artículo 1364 del Código Civil.
Testimoniales de los ciudadanos:
NESTOR ALÍ RAMÍREZ ROMERO, no es valorada por esta Juzgadora, en virtud de observar contradicción en sus respuestas a la pregunta Tercera: “Diga el testigo si estuvo presente en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Vladimir Miranda y la ciudadana Imelda León”, a la cual CONTESTO “Yo estaba ese día en un pollera que esta frente al Banco Banfoandes” ; y a la repregunta Segunda: “Diga el testigo si el local comercial en el cual se estaba celebrando el contrato esta ubicado dentro del centro comercial Santa María”, contestando a la misma “Si esta ubicado en el Centro Comercial Santa María”. Es bien sabido que el Centro Comercial Santa María no se encuentra ubicado al frente de Banfoandes, no obstante de ello no existe una “pollera” dentro del mencionado centro comercial, infiriéndose de ello, que el testigo no dice la verdad.
NANCY AMPARO RÍOS MURZI, no es valorada por esta Juzgadora, en virtud de haber manifestado en su respuesta a la repregunta que tiene amistad con el demandante, ciudadano VLADIMIR MIRANDA.
YORMAN ENRIQUE SOSA FERREIRA, es valorada por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber entrado en contradicciones, ni encontrarse incurso en ninguna de las inhabilidades contempladas en los artículos 477 y siguientes ejusdem.
Ratificación de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, del documento privado consistente en factura, expedido por el ciudadano LUIS FRANCISCO ALARCÓN, en nombre de la empresa IMPERMEABILIZADORA PINTU ALARCÓN, no es objeto de valoración, en virtud de no haber sido evacuada.
De todo lo actuado ha quedado probado en las actas procesales que:
De lo afirmado por ambas partes, que existió un contrato de arrendamiento entre el demandante, ciudadano VLADIMIR MIRANDA ASTAIZA y la ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTIZ, sobre el local distinguido con el Nº 64, ubicado en el Centro Comercial San María, Avenida Francisco García de Hevia (5º Avenida) con salida o entrada por la calle 4, entre carrera 4 y 5, Parroquia San Sebastián, San Cristóbal, Estado Táchira.
Que dicha relación arrendaticia comenzó en el mes de septiembre de 2004, tal y como se desprende del recibo Nº 038, valorado por esta Juzgadora, que es el de fecha menos reciente de los presentados por la parte demandante; no obstante de ello, la parte demandada en su escrito de contestación afirmó que la relación arrendaticia entre el actor y la co-demandada, ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTIZ, comenzó en el mencionado mes de septiembre de 2003, alegato éste que no fue desestimado ni presentada prueba en contra por la parte demandante; razón por la cual, se tiene el mes de septiembre de 2003, como fecha de inicio de la relación contractual, y así se decide.
Que efectivamente el inmueble arrendado al demandante, fue adquirido por la co-demandada, ciudadana XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, tal y como se desprende del documento valorado por esta Sentenciadora, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito Municipio San Cristóbal, en fecha 08 de junio de 2004, bajo el Nº 44, Tomo 36, Protocolo Primero.
No quedó demostrado en este proceso, hayan sido realizadas las mejoras alegadas por el demandante, al inmueble que dado en arrendamiento, dado que hubo alegatos contrapuestos, y no quedó probada fehacientemente tal afirmación, pues el documento aportado para avalar la misma, no fue ratificado conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y por ende no fue objeto de valoración por parte de esta Juzgadora.
Ahora bien, tomando como base el hecho, que el contrato de arrendamiento verbal, celebrado entre el demandante, ciudadano VLADIMIR MIRANDA ASTAIZA y la co-demandada, ciudadana IMELDA LEÓN DE ORTÍZ, comenzó en el mes de septiembre de 2003, tal y como ha quedado expresado en párrafo aparte, y habiendo sido fundamentada la demanda en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entre otros, es menester de quien aquí juzga, proceder al análisis del mencionado artículo, el cual establece;
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”. (Subrayado de esta Juzgadora).

Prevé el legislador en este artículo la preferencia del arrendatario para adquirir el inmueble en caso que el propietario quisiera venderlo, sobre terceros que quieran comprarlo, con lo cual, se busca la adjudicación de la propiedad del inmueble arrendado, al arrendatario quien es el poseedor del mismo.
Sin embargo, el artículo in comento, establece algunas limitaciones para que el arrendatario pueda acceder al derecho de preferencia, entre las cuales tenemos:
1. Que el arrendamiento hubiere durado más de dos (2) años.
2. Que el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. Que satisfaga las aspiraciones del propietario, sin embargo, es de entender, que aún cuando pueda satisfacer o no las expectativas económicas del arrendador, debe éste ofrecerle con prelación a otras personas el inmueble en venta al arrendatario, en caso de que decide venderlo.
A tenor del artículo analizado, no le correspondía al demandante arrendatario, ciudadano VLADIMIR MIRANDA ASTAIZA, el derecho de preferencia ofertiva pretendido, y por ende mal podía ejercer el retracto legal, dado que sólo permaneció como arrendatario por un lapso de nueve (9) meses, hasta la fecha en que fue vendido el bien inmueble, a la ciudadana XIOMARA SALCEDO, esto fue, el día 08 de junio de 2004, tal y como se desprende del documento de propiedad, ya valorado por esta Juzgadora.
No obstante de ello, el demandante, procedió a celebrar un (1) contrato de arrendamiento privado con la nueva propietaria del inmueble, ciudadana XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, en fecha 08 de julio de 2004, el cual ya ha sido objeto de valoración, de lo cual se deduce, que no estaba interesado en comprar el inmueble, sino en permanecer en el mismo como arrendatario.
De lo anteriormente analizado, concluye esta Juzgadora, conforme a lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que la acción debe ser declarada Sin Lugar y así se decide.

III
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuesta por el ciudadano VLADIMIR MIRANDA ASTAIZA contra las ciudadanas, IMELDA LEÓN DE ORTIZ y XIOMARA CONCEPCIÓN SALCEDO, todos suficientemente identificados, en consecuencia, CONDENA a la parte demandante en costas de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los ocho (8) días del mes de diciembre de dos mil cuatro. AÑOS: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.

Abg. NELITZA N. CASIQUE MORA
Juez Temporal

MARÍA ESPERANZA VILLAMIZAR DE GALVIS
Secretaria

En la misma fecha, siendo las dos y veinte minutos de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia, asimismo se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

MARÍA ESPERANZA VILLAMIZAR DE GALVIS
Secretaria

DarcyS
Exp Nº 10.750-04.