TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente
Circunscripción Judicial del Estado Táchira

Demandante: Wilfredo Lovera Rodríguez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.361.241, con domicilio en Rubio, Estado Táchira.
Apoderados del demandante: Abogados Felipe Chacón Medina y Críspulo Rafael Rodríguez Álvarez, inscritos en el IPSA bajo los N° 24.439 y 20.219, con domicilio en carrera 4 entre calles 5 y 6, Edificio Santo Cristo, piso 3, oficina 302, San Cristóbal, Estado Táchira.
Demandadas: Delia Vera viuda de Chacón y María Josefa Portilla, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-9.468.722 y V-18.183.555, con domicilio en calle 11, N° 9-21, Rubio, Estado Táchira.
Apoderados de los demandados: Abogados Jorge Castellanos Galvis, José Luis Villegas Moreno y Miguel José Acuña Ramírez, inscritos en el IPSA bajo los N° 15.897, 26.144 y 80.139.
Motivo: Apelación de la decisión de fecha 4 de febrero del 2004 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declara con lugar la falta de cualidad e interés del accionante para sostener el juicio, quedando desestimada la demanda de retracto legal.
En fecha 28 de noviembre del 2000, el ciudadano Wilfredo Lovera Rodríguez, a través de apoderado demanda a las ciudadanas Delia Vera viuda de Chacón y María Josefa Portilla, con fundamento en los artículos 42 al 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con la normativa establecida en el Código Civil, por retracto legal arrendaticio del inmueble descrito en el escrito libelar, del cual es arrendatario desde el 28 de octubre de 1994; solicita que la parte demandada convenga en subrogarlo en el lugar de la compradora codemandada María Josefa Portilla en las mismas condiciones establecidas en el documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, el 16 de septiembre de 1999, bajo el N° 26, tomo 4, Protocolo Primero. Adicionalmente, el demandante requiere del Tribunal que la sentencia se tenga como título definitivo de propiedad; solicita que se decrete medida de prohibición de enanejar y gravar sobre el referido inmueble. Anexa recaudos (fs. 1-12).
El Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, admite la demanda en fecha 7 de diciembre del 2000, emplaza a la parte demandada, a fin de dar contestación a la demanda, decreta medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble indicado en el libelo de demanda, ordena notificar al Registrador Subalterno, y ordena abrir cuaderno de medidas (fs. 116-17).
Llegada la oportunidad de contestar al fondo de la demanda, la representación judicial de las demandadas rechaza la pretensión del demandante de que se tenga a sus representadas por confesas fictas, que para la época en que ocurren los hechos no estaba en vigencia el Decreto con Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, sino el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, por lo que el demandante yerra en la invocación del derecho aplicable; asimismo opone la falta de cualidad del accionante para incoar la demanda y de las demandadas para sostener la acción; afirma que aunque la venta del inmueble fue pactada, por mutuo acuerdo se revocó el contrato de compra venta, es decir, que la venta no se perfeccionó, lo que trajo como consecuencia que el bien objeto de controversia no salió del patrimonio de la supuesta vendedora y ahora se encuentra formando parte del acervo hereditario dejado por el causante Víctor Julio Chacón Sierra a sus herederos Delia Vera viuda de Chacón, Víctor Manuel Chacón Vera, Víctor Julio Chacón Sierra, María Aurora García Chacón, Víctor Julio García Chacón, Flor Elva García Chacón de Vera, Isabel García Chacón de Rosas, Carlos Martínez Chacón y Rita Chacón de Martínez, y que actualmente es objeto de demanda de partición ante el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, según expediente N° 27844; que no existen condiciones para que se de la subrogación alegada por el accionante, de allí la falta de cualidad activa, la cual deviene además por el hecho de que el accionante al encontrarse insolvente con los cánones de arrendamiento, no tenía facultad para intentar retracto legal arrendaticio, que sus mandantes adolecen de cualidad pasiva por no existir para ellas el deber que se les exige cumplir. Arguye además la caducidad de la acción, por cuanto el accionante debió interponer la demanda hasta el 26 de octubre de 1999, ya que tenía el lapso de 40 días para intentar la acción de retracto legal, a tenor de lo previsto en el artículo 1547 del Código Civil, contado a partir de la fecha de la protocolización del documento, el 16 de septiembre de 1999, y la demanda fue admitida el 7 de diciembre del 2000, o sea, un año, 2 meses y 21 días después. Impugna los recaudos consignados con el escrito libelar (fs. 62-64).
La representación de la parte demandada promueve pruebas documentales, inspección judicial, informes y testimoniales, que son admitidas por el a quo mediante auto de fecha 29 de octubre del 2002, en el que fija pautas para su evacuación (f. 154-155).
En fecha 4 de febrero del 2004, el a quo declara con lugar la falta de cualidad e interés para sostener el juicio, alegada por la representación de las codemandadas, quedando desestimada la demanda de retracto legal arrendaticio (fs. 212-227). Contra la anterior determinación apela la representación del accionante; el a quo oye en ambos efectos el recurso y remite el expediente para su distribución, que recibe esta alzada, según consta en auto de fecha 27 de mayo del 2004 (fs. 251-253).
En fecha 2 de julio del 2004, la representación de las demandadas se adhiere a la apelación interpuesta por el accionante, por considerar que en la sentencia definitiva, el a quo omite pronunciamiento acerca de la caducidad de la acción, así como sobre la reposición de la causa al estado de citación de la parte demandada, en cuyo caso procedería el análisis y decisión sobre la confesión ficta de sus representadas, y la defensa de fondo sustentada en la falta de cualidad o falta de legitimación de las partes en el proceso (fs. 254-265).
En los informes presentados en fecha 6 de julio del 2004, la representación de la parte demandante alega que la operación de venta del inmueble es la que le da cualidad e interés al accionante para incoar la acción de retracto legal, por existir identidad lógica entre éste como inquilino y la vendedora y compradora respectivamente, que la Juez a quo erró en la motivación de su sentencia porque el bien inmueble si salió del patrimonio de la vendedora, que las codemandadas “colucionaron” para afectar sus derechos y solicita del órgano jurisdiccional, ordene abrir una averiguación penal, así como también solicita que declare sin lugar el pedimento de la falta de cualidad e interés que propone la parte demandada. Refiere además que en fecha 28 de mayo del 2002, solicitó del a quo la declaración de confesión ficta de la parte demandada, con el argumento de que el lapso de comparecencia para dar contestación a la demanda comienza a correr una vez que ha sido juramentado el defensor ad litem, como en el caso de autos, en que la abogado Dayana Rivas Hidalgo se juramentó ante la Juez a quo el 6 de marzo del 2002, y el 11 del mismo mes y año le fue conferido pleno poder a la defensora, que a partir de esa fecha, comenzó correr el lapso de veinte días de despacho que señala la norma adjetiva, hasta el 11 de abril del 2002; que no consta que la parte demandada ni la defensora ad litem dieran contestación a la demanda ni promovieran pruebas, por lo que resulta aplicable la normativa del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la confesión ficta de la demandada; continúa señalando que las codemandadas comparecen el 26 de julio del 2002, pero no piden la nulidad de la citación por carteles ni se oponen, que las actuaciones posteriores están fuera de lapso, lo cual no fue advertido por el a quo (fs. 269-271). Solicita que se declaren extemporáneas la contestación de la demanda y la promoción de pruebas presentadas por la representación de la demandada. En fecha 20 de julio del 2004, la representación del accionante reitera el pedimento de que el Tribunal declare la confesión ficta de las codemandadas, y solicita del Tribunal, declare sin lugar la adhesión a la apelación en los términos formulados por la parte demandada (fs. 920-921).
La representación de las codemandadas, en las observaciones a los informes solicita de esta alzada, decidir en primer término sobre la caducidad de la acción, para de seguidas, resolver acerca de la nulidad de la citación y consecuente tempestividad de la contestación de la demanda y los demás actos procesales, la supuesta confesión ficta de la demandada y finalmente, emitir pronunciamiento en lo relativo a la falta de cualidad o legitimación a la causa, todo ello, a su criterio, en orden subsidiario; finalmente señala que debe declarar la caducidad de la acción, como cuestión prioritaria, por tratarse de materia de orden público, y que el Juez al decidir aun de oficio, no tendrá que hacer ningún otro pronunciamiento (fs. 923-924).
El Tribunal para decidir observa:
La apelación ha sido dirigida por el accionante, contra la determinación de fecha 4 de febrero del 2004 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declara con lugar la falta de cualidad e interés del accionante para sostener el juicio, quedando desestimada la demanda de retracto legal arrendaticio. La representación de la parte demandada se adhiere por ante esta alzada al recurso de apelación, con el alegato de que en la recurrida se obvió todo pronunciamiento acerca de la caducidad de la acción, nulidad de la citación de las demandadas, la confesión ficta de las demandadas, tempestividad de la contestación de la demanda y demás actos procesales, supuesta confesión ficta de la demandada, y falta de cualidad o falta de legitimación a la causa, señalamiento éste último que fue invocado de manera específica en la litis contestación, en el capítulo tercero, al vuelto del folio 62 del expediente, y solicita que los anteriores planteamientos sean resueltos de manera subsidiaria, por lo que el órgano jurisdiccional deberá declarar la caducidad de la acción.
PUNTO PREVIO
Considera procedente este Superior Tribunal, resolver en primer término la presunta falta cualidad tanto del accionante, como de las codemandadas para intentar y sostener el proceso, acogiendo el criterio del Maestro Henríquez La Roche, en sus Comentarios al Código de Procedimiento Civil, de que la ilegitimidad a la causa proviene de una relación jurídica distinta y anterior a la inserida en el proceso actual, de suerte que debe dilucidarse in principio quaestionis tal asunto, a los fines de establecer, con carácter previo, si la pretensión es admisible.
En este orden de ideas, el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece:
Artículo 361. ...Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio...
A mayor abundamiento, acerca de la cualidad, el ilustre procesalista patrio Dr. Luis Loreto, en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil, señala que constituye una defensa perentoria o de fondo, que podrá proponer el demandado en el momento de dar contestación a la demanda, y en el sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación.
En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación pasiva.
El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. La cualidad es una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita; expresa un modo de ser del derecho de acción; denota la relación en que se encuentran uno o más sujetos con la acción intentada; indica el lado subjetivo de la acción. Siendo la cualidad una relación de identidad lógica el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso (resaltado del Tribunal).
Ahora bien, de la relación sucinta de las actas procesales, se evidencia que:
1) En fecha 16 de septiembre de 1999, se protocolizó documento de compra venta del inmueble del cual el demandante es arrendatario y pretende subrogarse a través de la acción de retracto legal, el cual quedó inserto por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta, bajo el N° 26, tomo cuarto, protocolo primero, tal como lo afirma el accionante en el libelo de demanda, de cuyo contenido se observa que el referido bien fue vendido o traspasado por Delia Vera viuda de Chacón, cónyuge del causante Víctor Tulio Chacón Sierra, quien en vida fuera el arrendador, a la ciudadana María Josefa Portilla.
2) En el período probatorio, la representación de las codemandadas consigna documento del siguiente tenor:
Nosotras, MARÍA JOSEFA PORTILLA, y DELIA VERA viuda DE CHACÓN…declaramos: por cuanto la compradora MARÍA JOSEFA PORTILLA, no pudo satisfacer el precio estipulado en la venta que DELIA VERA viuda de CHACÓN le hiciera según documento N° 26, protocolo primero, tomo cuarto de fecha 16 de septiembre de 1999, por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira…revocamos el contrato de compraventa que mediante el citado documento celebramos…y, en consecuencia, se devuelve a DELIA VERA VIUDA DE CHACÓN…la propiedad y posesión del bien inmueble consistente en una casa para habitación, tipo casa-quinta, y el lote de terreno propio sobre el cual está construida…
Instrumento éste que corre agregado a los folios 68-69 del expediente, y que esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil, por tratarse de documento público, autorizado por funcionario competente, y hace plena fe de las declaraciones formuladas por sus otorgantes, en lo que respecta, en primer término a la fecha de la compra venta del inmueble objeto del retracto legal arrendaticio señalada en ese instrumento el 16 de septiembre de 1999, y además afirma el señalamiento de la representación de las codemandadas de que el bien objeto de la pretensión de retracto legal regresó al patrimonio de la vendedora Delia Vera viuda de Chacón, es decir, ocurrió la revocatoria del contrato de compra venta supra indicado.
3) Aunado a lo anterior, observa esta juzgadora que con ocasión del fallecimiento del ciudadano Víctor Tulio Chacón Sierra, quien era el arrendador del inmueble objeto de litigio, según consta en acta de defunción N° 105 de la Prefectura del Municipio Junín (f. 8) sus seguidores jurídicos, además de la codemanda Delia Vera viuda de Chacón, son los ciudadanos Víctor Manuel Chacón Vera, Víctor Julio Chacón Sierra, María Aurora García Chacón, Víctor Julio García Chacón, Flor Elva García Chacón de Vera, Isabel García Chacón de Rosas, Carlos Martínez Chacón y Rita Chacón de Martínez, quienes en conjunto están facultados para enajenar o gravar los bienes dejados por el decujus a título universal.
Del anterior análisis se corrobora que el bien cuyo retracto legal se incoa, si bien es cierto que salió del patrimonio de la vendedora y codemandada Delia Vera viuda de Chacón, ésta no era la única propietaria del bien objeto del presente juicio, por lo que no estaba facultada para realizar cualquier acto que superara la administración sobre el referido inmueble, toda vez que el mismo entró a formar parte de los bienes de la comunidad hereditaria, también es cierto que el inmueble regresó al patrimonio del de cujus, tal como lo expresaron las partes contratantes en el documento notariado, valorado ut supra.
En este orden de ideas, los artículos 43 y 50 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicables al presente caso, prevén lo siguiente:
Artículo 43. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrograrse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior (Subrayado del Tribunal).
Artículo 50. Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.
Por su parte, el Código Civil, en su artículo 1546, respecto del retracto legal, establece:
Artículo 1546. El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo…
De conformidad con las normas transcritas, se evidencia que para poder accionar el retracto legal, el arrendatario debe tener más de dos años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario, asimismo es acreedor del derecho de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado.
En el caso sometido al conocimiento de esta juzgadora, como ya quedó establecido, el inmueble forma parte del acervo hereditario de quien en vida fuera el arrendador, ciudadano Víctor Tulio Chacón Sierra, y no existe persona alguna que haya adquirido el inmueble en cuestión, en la que el accionante pueda subrogarse; por lo que es forzoso concluir que las partes demandadas, al igual que la actora, no tienen cualidad para sostener el presente juicio, al no verificarse el supuesto contenido en la norma supra, para que opere el retracto legal arrendaticio. En consecuencia, debe declararse sin lugar la demanda interpuesta y modificarse el fallo apelado, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente decisión. Así se resuelve.
En virtud del anterior pronunciamiento, se hace innecesario, inoficioso e improcedente analizar los demás alegatos de caducidad de la acción, nulidad de la citación y consecuente tempestividad de la contestación de la demanda y otros actos procesales, así como la supuesta confesión ficta de la parte demandada, formulados por ante esta alzada por la representación de la parte demandada, en la oportunidad de la adhesión a la apelación, y ratificados en sus observaciones a los informes.
Cabe destacar que si bien es cierto que la caducidad es una defensa perentoria, como lo señala el adherente a la apelación, también es cierto que la falta de cualidad o la falta de legitimación para intentar y sostener el juicio es una excepción de la misma naturaleza, tal como lo establece la extinta Corte Suprema de Justicia, en fallo del 7 de diciembre de 1988, al señalar:
…ahora la falta de cualidad e interés sólo pueden oponerse junto con las defensas perentorias (artículo 361). En este supuesto, la cualidad alegada en el libelo de la demanda, es uno de los fundamentos de la acción, y como tal debe ser requisito de la acción, la demanda misma resulta infundada, y el pronunciamiento de la declaratoria con lugar de la excepción o cuestión previa de falta de cualidad, implica la improcedencia de la demanda en concreto (cfr CSJ, Sent. 7-12-88, en Pierre Tapia, O: ob. Cit. N° 12, p. 76).
En mérito de las anteriores consideraciones, al criterio doctrinal y las normas legales señaladas en el presente fallo, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
Primero: Sin lugar la apelación interpuesta por la representación del accionante Wilfredo Lovera Rodríguez, asistido de abogado, contra la sentencia de fecha 4 de febrero del 2004, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Segundo: Parcialmente con lugar la adhesión a la apelación propuesta por la representación de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 4 de febrero del 2004, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Tercero: Con lugar la defensa de falta de cualidad en el actor y en el demandado para intentar y sostener el juicio por retracto legal arrendaticio, prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Cuarto: En consecuencia, declara sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda, incoada por Wilfredo Lovera Rodríguez, a través de apoderado, contra las ciudadanas Delia Vera viuda de Chacón y María Josefa Portilla, ya identificados; quedando a salvo del derecho de preferencia que le pueda corresponder al ciudadano Wilfredo Lovera Rodríguez, como arrendatario del inmueble identificado por su situación y linderos en el escrito libelar, en caso de que los sucesores del causante Víctor Tulio Chacón Sierra decidan vender el referido inmueble, o en caso de venderlo sin el agotamiento de la oferta al arrendatario.
Queda modificada la sentencia apelada, de fecha 4 de febrero del 2004, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los 30 días del mes de julio del año 2004. Años 194º de la Independencia y 145º de la Federación.
La Juez Temporal,
Beatriz Elena González Giraldo
La Secretaria Temporal,
Katiuska Elimar Duque Bohórquez
En la misma fecha, a la una y veintinueve minutos de la tarde (1:29 p.m.) se publica la anterior sentencia y se deja copia fotostática certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. N. 5455
Myriam