TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
Maiquetía, a los siete (7) días del mes de junio del año dos mil cuatro (2.004).
Años: 194º de la Independencia y 145º de la Federación.
I
PARTE DEMANDANTE: ADMINISTRADORA ALAMO C.A., sociedad mercantil domiciliada en la ciudad de Caracas, inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el siete (7) de junio de 1996, bajo el Nº 19, Tomo 37-A Qto.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: MARIBEL HERNANDEZ MARIÑO, Abogado en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 38.346.
PARTE DEMANDADA: CECILIA TERESA BOYD ALBARRAN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.562.598.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: OMAR RAFAEL NOTTARO ALFONZO y OMAR RAFAEL NOTTARO ALACAYO, Abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 22.920 y 29.652 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: 849-03
Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda presentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial (Distribuidor de Turno); sometido a distribución le correspondió el conocimiento a este Tribunal; el cual recibió dicho libelo por Secretaría en fecha nueve (9) de diciembre de 2003, según consta al vuelto del folio 6 del presente expediente.
El quince (15) de diciembre de 2003 la apoderada judicial de la parte actora consignó los documentos que acompañan al libelo de la demanda; el diecisiete (17) de diciembre de 2003 ésta fue admitida a través del procedimiento breve, emplazando a la parte demandada para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a los fines de que diera contestación a la demanda. En fecha catorce (14) de enero de 2004 el Alguacil del Tribunal dejó constancia de no haber podido practicar la citación personal de la parte demandada, por lo que el diecinueve (19) de enero de 2004 la apoderada judicial de la parte demandante solicitó la citación por carteles de la accionada, lo cual fue acordado por auto dictado el veintiuno (21) de enero de 2004. Posteriormente el veinticinco (25) de febrero de 2004 la apoderada judicial de la actora consignó separatas de los diarios El Universal y La Verdad en los cuales fueron publicados los carteles de citación.
El veinticinco (25) de febrero de 2004 la apoderada judicial de la parte demandante consignó escrito de reforma a la demanda, siendo admitida la misma el tres (3) de marzo de 2004.
En fecha nueve (9) de marzo de 2004 la Secretaria dejó constancia de haberse trasladado al Edificio Residencias Marazul, Torre “A”, piso 16, apartamento 167, Urbanización El Álamo, Estado Vargas y haber fijado la cartel de citación.
El doce (12) de abril de 2004 la apoderada judicial de la parte demandante solicitó se designara Defensor Judicial a la demandada, lo cual se acordó por auto del trece (13) de ese mismo mes y año recayendo tal designación en la abogado Erlis González a quien se ordenó notificar.
En fecha veintiocho (28) de abril de 2004 compareció el abogado Omar Rafael Nottaro Alfonso, actuando como apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito a través del cual de conformidad con los artículos 155, 212 y 213 del Còdigo de Procedimiento Civil impugnó el poder que acredita la representación judicial de la abogado Maribel Hernández, de igual manera consignó poder que acredita su representación y se dio por citado.
El treinta (30) de abril de 2004 el apoderado judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda. En fecha seis (6) de mayo de 2004 se dicto sentencia interlocutoria declarando improcedente la impugnación realizada por la parte demandada del poder otorgado por la parte actora a la abogado Maribel Hernández.
El doce (12) de mayo de 2004 el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, y en esa misma fecha se dicto auto haciendo del conocimiento de las partes que una vez constara en autos la última notificación de la decisión interlocutoria dictada el seis (6) de mayo del año en curso y haya precluido el lapso para ejercer el recurso contra ésta, continuará transcurriendo el lapso restante de siete (7) días de despacho correspondientes al lapso de pruebas.
En fecha diecisiete (17) de mayo de 2004 se dio por notificada la parte demandante de la sentencia interlocutoria del seis (6) del mismo mes y año. El veinticuatro (24) de mayo de 2004 el apoderado judicial de la accionada se dio por notificado.
El veintiocho (28) de mayo de 2004 el mandatario de la demandada consignó escrito alegando que este Tribunal había prorrogado el lapso de pruebas y ello era inconstitucional e ilegal, solicitando además se abriera un cuaderno separado denominado “Incidencia sobre la Impugnación del Poder” y se anexe al mismo la sentencia dictada el seis (6) de mayo del año en curso, de igual manera solicito se revoque por contrario imperio el auto de fecha doce (12) de mayo de 2004 (f. 162) y por último que este Tribunal se pronuncié sobre el escrito de pruebas por él presentado.
En esa misma fecha la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. Por auto dictado el treinta y uno (31) de mayo de 2004 se negaron las solicitudes formuladas por el poderdante de la accionada y se admitieron las pruebas promovidas por la demandante.
El tres (3) de junio de 2004 el apoderado judicial de la demanda apelo de las decisiones del treinta (31) de mayo del año en curso, siendo que por auto dictado el siete (7) de los corrientes se oyó dicha apelación, negándose únicamente en lo que respecta a la negativa de revocatoria por contrario imperio ya que ésta no tiene recurso.
Establecido el tramite procesal correspondiente a esta instancia, el Tribunal observa que la litis quedò planteada en los siguientes tèminos:

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
La parte actora alega que en fecha veintiocho (28) de febrero de 2002 ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana Cecilia Boyd Albarran sobre inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 167, Torre “A”, del Edificio Residencias Marazul y/o Álamo, situado en el sector Occidental de la Manzana 1, Urbanización El Álamo, Macuto, Estado Vargas.
Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se estableció como canon de arrendamiento la suma de Ochenta y Siete mil Novecientos Noventa y Ocho bolívares con Veintiún céntimos (Bs. 87.998,21), pero que la arrendataria ha dejado de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo a noviembre de 2003, lo cual asciende a Seiscientos Quince mil Novecientos Ochenta y Siete bolívares con Cuarenta y Siete céntimos (Bs. 615.987,47).
Que en virtud de lo antes expuesto procedio a demandar a la arrendataria Cecilia Boyd Albarran para que convenga o sea condenada: 1.- A resolver el contrato de arrendamiento suscrito en fecha veintiocho (28) de febrero de 2002 por su incumplimiento y en consecuencia se le entregue el inmueble antes descrito; y el pago de las costas y costos del proceso.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda el apoderado judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa del ordinal 8º del artìculo 346 del Còdigo de Procedimiento Civil; asimismo sostuvo que era cierto y en ello convenía en:
1.- Que su poderdante Cecilia Teresa Boyd Albarran es arrendataria del apartamento descrito en el cuerpo de ésta decisión, según documento privado del treinta y uno (31) de mayo de 2004.
2.- Que la pensión vigente era de Ochenta y Siete mil Novecientos Noventa y Ocho bolívares con Veintiún céntimos (Bs. 87.998,21).
3.- Que el plazo de duración del contrato de arrendamiento era de seis (6) meses fijos contados a partir de la fecha de la firma del mismo y prorrogable en los términos previstos en el artìculo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Negó, rechazó y contradigo:
1.- Que su representada no haya pagado los cánones de arrendamiento de los meses de mayo a noviembre de 2003 y al respecto consignó copia certificada emanada del Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial donde sostiene consta que dichas pensiones fueron consignadas hasta el mes de febrero de 2004.
2.- Que su mandante deba ser demandada por desalojo del inmueble arrendado bajo contrato a tiempo indeterminado.
3.- El petitorio de la demanda.
4.- De conformidad con el artìculo 31 del Còdigo de Procedimiento Civil impugnó la estimación de la demanda en la cantidad de Seiscientos Quince mil Novecientos Ochenta y Siete bolívares con Cuarenta y Siete céntimos (Bs. 615.987,47) y estableció como cuantía la suma de Un millón Cincuenta y Cinco mil Novecientos Setenta y Ocho bolívares con Cincuenta y Dos céntimos (Bs. 1.055.978,52), sosteniendo que éste monto corresponde a la anualidad del contrato de arrendamiento de conformidad con el artìculo 36 eiusdem.
5.- También desconoció en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Primera del Estado Vargas en fecha veintiocho (28) de febrero de 2002, alegando que el contrato privado pactado el treinta y uno (31) de enero de 2001, no está resuelto, según sentencia del veinte de noviembre de 2002, según consta, sostiene, de los anexos consignados C-1 y C-2.
6.- Desconoció e impugnó los recibos sin firmar que dice la demandante corresponden a los meses de mayo a noviembre de 2003.
Seguidamente se pasan a resolver los siguientes puntos previos
PUNTO PREVIO I
IMPUGNACION A LA ESTIMACION DE LA DEMANDA
La parte demandada en el escrito de contestación a la demanda impugnó la estimación a la demanda efectuada por la actora en la cantidad de Seiscientos Quince mil Novecientos Ochenta y Siete bolívares con Cuarenta y Siete céntimos (Bs. 615.987,47) y estableció como cuantía la suma de Un millón Cincuenta y Cinco mil Novecientos Setenta y Ocho bolívares con Cincuenta y Dos céntimos (Bs. 1.055.978,52), sosteniendo que éste monto correspondía a la anualidad del contrato de arrendamiento de conformidad con el artìculo 36 del Còdigo de Procedimiento Civil.
A los fines de resolver este Tribunal observa: El artículo 38 eiusdem dispone:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará (…) El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva (…) Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”

Y por cuanto la impugnación formulada por la parte demandada es tempestiva al haber sido efectuada en la contestación de la demanda, se pasa a resolver la misma de la siguiente manera: Reiterada y pacífica jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal de Justicia con respecto al rechazo de la estimación de la demanda ha establecido:
“…la Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 2 de febrero de 2000 la Sala de Casación Civil (expediente Nº 99-417) para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo, lo que sigue: `En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación (…) En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación (…) Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía (…) No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 de Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada (…) Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma (….) Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor (…omissis…) Dicho lo anterior, es necesario destacar que si bien se observa, en el caso de autos, que la demandada expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio exagerada, alegando en este sentido que el monto propuesto no se ajusta a los factores de cálculo establecidos en esta materia en el Código de Procedimiento Civil, lo cierto es que ésta no planteó la estimación que en su criterio era la adecuada, así como tampoco ejerció actividad probatoria alguna en reacción al referido argumento (…) Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, la Sala debe declarar firme la estimación hecha por el actor…” (Sentencia Nº 01136 de la Sala Político-Administrativa del 23 de julio de 2003, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, expediente Nº 2000-0594).

Decisión ésta que acoge este Juzgado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil a los fines de mantener la uniformidad de criterios, y la aplica al presente caso, siendo que la parte demandada manifestó: “…Niego Rechazo y Contradigo que el valor de la presente demanda sea la cantidad de SEISCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 615.987,47) ya que dicha estimación la IMPUGNO en este acto, y estableciendo la cuantía de la misma en UN MILLON CINCUENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 1.055.978.52), motivado a que dicho monto corresponde a una anualidad del contrato de arrendamiento de conformidad con el Artìculo 36 del Còdigo de Procedimiento Civil…”.
Ahora bien, la norma contenida en el artìculo 36 del Còdigo de Procedimiento Civil dispone:
“En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”

En el artìculo antes transcrito, se regula una de las reglas de estimación de la cuantía o valor de la causa, siendo que ésta norma contiene dos supuesto, el primero de ellos referido a las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento (contratos a tiempo determinado) allí el valor de la demanda se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios y el segundo de los supuestos es el referido a los contratos a tiempo indeterminado y en éstos casos la cuantía se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.
En el caso que nos ocupa estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tal y como se desprende de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que dispone:
“De manera expresa se establece, y así lo acepta “EL ARRENDATARIO”, que el plazo de duración del presente contrato será de SEIS (6) MESES FIJOS, contados a partir de la fecha de la firma del mismo y prorrogable en los términos previstos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si ninguna de las partes hubiere dado aviso por escrito de su voluntad en contrario con anticipación. Todas las cláusulas que integren este contrato, será aplicable a sus prorrogas”

Siendo que la convención locativa comenzó a regir el veintiocho (28) de febrero de 2002 en principio por un lapso de seis (6) meses, es decir, hasta el veintiocho (28) de agosto de 2002, sin embargo al no constar en autos que alguna de las partes contratantes hubiere dado aviso a la otra por escrito de su voluntad de no prorrogarlo el referido contrato, éste se ha ido prorrogando automáticamente, cada seis (6) meses, lo que significa que no ha operado la tacita reconducción y estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por lo que la regla para determinar la estimación de la demanda, es la contenida en el artículo 36 del Código Adjetivo Civil, es decir acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios, en el caso que nos ocupa los cánones sobre los cuales se litiga y que alega la parte demandante supuestamente adeuda la demandada correspondientes a los meses de mayo a noviembre de 2003 a razón de Ochenta y Siete mil Novecientos Noventa y Ocho bolívares con Veintiún céntimos (Bs. 87.998,21), por lo que la sumatoria de los siete (7) meses supuestamente adeudados arroja la cantidad de Seiscientos Quince mil Novecientos Ochenta y Siete bolívares con Cuarenta y Siete céntimos (Bs. 615.987,47), suma ésta en que fue estimada la demanda.
Todo lo antes expuesto trae como consecuencia la declaratoria de que la estimación a la demanda efectuada por la parte actora fue realizada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, ya que al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado como ya antes se indicó se realizó la sumatoria de las pensiones supuestamente adeudadas y en base a la cantidad que arrojo se estimó la demanda, por lo que la impugnación efectuada por la parte accionada a la estimación a la demanda es improcedente. Así se decide.

PUNTO PREVIO II
DE LA CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 8° DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
La parte demandada alego la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código Adjetivo Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, sosteniendo que consta de copia certificada de fecha veintiséis (26) de marzo de 2004 expedida por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial la existencia de un juicio por resolución de contrato de arrendamiento en el cual el veinte (20) de noviembre de 2002 se dicto sentencia declarando extinguida la instancia por haber operado la perención, que es el caso que en fecha veintitrés (23) de marzo de 2003 solicitó la notificación de esa decisión a la parte actora siendo ésta acordada el veinticinco (25) de marzo de 2004 de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, y que aun no ha sido notificada la demandante Administradora Álamo C.A., a los fines de que ejerza el recurso correspondiente si así lo considerase pertinente.
Con respecto a la cuestión previa opuesta nuestro máximo Tribunal de Justicia ha señalado:
“…La cuestión prejudicial consiste en la existencia de un proceso distinto o separado que puede influir en la decisión de mérito que se dictará en el juicio donde se opone, por lo cual esta cuestión previa no tiende a suspender el desarrollo del proceso, sino que, éste continua hasta llegar al estado en que se dicte la sentencia de merito, donde si se paraliza hasta que se resuelva por sentencia firme de la cuestión prejudicial alegada, por cuanto la naturaleza de la acción que se ventila en el juicio que se alegó como prejudicial puede atentar contra la pretensión que se hace valer en la causa donde se opuso…” (Sala Constitucional, sentencia Nº 1947 del 16 de julio de 2003 con ponencia del magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Nº 02-2258).

La parte demandada alega que en virtud a que en fecha veinte (20) de noviembre de 2002 el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial declaro extinguida la instancia por haber operado la perención, ya que aun no ha sido notificada la parte actora no obstante haber sido ordenado por auto del veinticinco (25) de marzo de 2004, ello trae como consecuencia la existencia de la cuestión previa opuesta.
Siendo que la cuestión previa que nos ocupa mas que relacionarse con el proceso mismo, va dirigida a atacar el derecho que se reclama el cual está estrechamente emparentado con la pretensión mismas, por lo tanto es esencial para que proceda esta defensa previa que la cuestión sea de naturaleza tal que su decisión ha de ser precedente necesariamente a la sentencia del asunto en el cual se plantea, por constituir aquella un requisito previo para la procedencia de ésta.
En el caso bajo estudio, el promovente trajo a los autos copia certificada
de la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, la cual no fue tachada por la parte demandante razón por la cual conforme lo establecido en los artículos 1357 y 1384 del Còdigo Civil se le otorga pleno valor probatorio; siendo que en la parte dispositiva se declaro “…vista la inactividad de las partes en este proceso desde el 10 de septiembre del 2001 hasta la presente fecha, habiendo permanecido la causa paralizada por inercia por mas de un (1) año, se DECLARA EXTINGUIDA LA INSTANCIA POR HABER OPERADO LA PERENCION…”.; y si bien es cierto que no consta en autos que la perención de la instancia declarada por el Tribunal antes referido se encuentre definitivamente firme, ello no afecta el curso del presente proceso, toda vez que ha sido criterio reiterado del máximo Tribunal de Justicia que:
“…la perención se verifica de derecho, esto es, se consuma desde el momento en que han transcurrido los plazos previstos en la ley, y la declaratoria judicial sólo ratifica lo que virtualmente ya estaba consumado. En estos términos, la Sala se pronuncio entre otras, en sentencias de fecha 13 de mayo de 1980, en la cual dejo sentado: ‘…nuestro derecho procesal sigue en materia de perención el sistema italiano; la perención, conforme al texto del artìculo 203 del Còdigo de Procedimiento Civil, se verifica de derecho, vale decir, ope legis, independientemente del requerimiento de la parte interesada y la consiguiente declaratoria judicial, la cual no vendría sino a ratificar lo que virtualmente estaba consumado, pues la perención opera desde el momento mismo en que ha transcurrido el termino prescrito por la ley, ya que conforme a la enseñanza de la doctrina, existe aún con antelación a la solicitud de parte en hacerla valer…’ (…omissis…) el ordenamiento jurídico venezolano acoge el sistema italiano respecto de la perención, de conformidad con el cual ésta opera de plano derecho y, por tanto, se consuma por el sólo transcurso del tiempo previsto en la ley, y una vez declarada surte efectos no desde esa oportunidad, sino a partir del momento en que operó la perención, pronunciamiento este que sólo reafirma un hecho ya cumplido. En consecuencia, una vez consumada y declarada la perención produce efectos desde que ésta operó, por lo cual tanto los hechos jurídicos –transcurso del tiempo sin impulso de las partes- como sus efectos –extinción del proceso- se rigen por las normas procesales vigentes para la época en que éstos se verificaron…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 27 de febrero de 2003 con ponencia del magistrado Antonio Ramírez Jiménez expediente Nº C-1986-011).

Decisión ésta que acoge este Tribunal conforme lo establecido en el artìculo 321 del Còdigo de Procedimiento Civil y la aplica al caso que nos ocupa, por lo que la sentencia en la cual el Tribunal Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial declaro la perención de la instancia y en consecuencia extinguido el proceso, no constituye una cuestión prejudicial que afecte este proceso y que conlleve su paralización hasta el estado de dictar sentencia definitiva; por lo que este Juzgado declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Así se decide.
Resueltos como han sido los puntos previos que anteceden se pasa a decidir el merito de la controversia:
La parte demandante alega que la arrendataria Cecilia Boyd Albarran ha incumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, adeudando los correspondientes a los meses de mayo a noviembre de 2003 a razón de Ochenta y Siete mil Novecientos Noventa y Ocho bolívares con Veintiún céntimos (Bs. 87.998,21) mensuales lo cual arroja un total de Seiscientos Quince mil Novecientos Ochenta y Siete bolívares con Cuarenta y Siete céntimos (Bs. 615.987,47).
El apoderado judicial de la parte demandada sostiene en la contestación a la demanda lo siguiente:
1.- Que es cierto y convenía en que su poderdante Cecilia Teresa Boyd Albarran es arrendataria del inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 167 de la torre “A” del Edificio Residencias Marazul y/o El Álamo, situado en el sector occidental de la Manzana 1, Urbanización El Álamo, Macuto, Estado Vargas, según documento privado de fecha treinta y uno (31) de enero de 2001.
2.- Que es cierto y convenía en que el canon de arrendamiento vigente para ese apartamento fue fijado en la cantidad de Ochenta y Siete mil Novecientos Noventa y Ocho bolívares con Veintiún céntimos (Bs. 87.998,21) y que dicha pensión se estableció en sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.
3.- Que es cierto y convenía que el plazo de duración del contrato seria de seis (6) meses fijos contados a partir de la fecha de la firma del mismo y prorrogable en los términos previstos en el artìculo 38 de la Ley de Arrendamientos.
Asimismo negó, rechazó y contradijo la demanda en el sentido que:
4.- Su mandante deba ser demandada por desalojo del inmueble arrendado bajo contrato a tiempo indeterminado de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1159, 1167 y 1264 del Còdigo Civil y 77 y 78 del Còdigo de Procedimiento Civil.
5.- El petitorio de la demanda.
6.- Impugnó la estimación realizada por la parte actora en el libelo de la demanda, siendo que ésta fue decida en el punto previo I de esta decisión.
7.- Desconoció en toda y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Primera del Estado Vargas en fecha veintiocho (28) de febrero de 2002 sosteniendo que el contrato privado pactado el treinta y uno (31) de enero de 2001 no estaba resuelto según sentencia de fecha veinte (2) de noviembre de 2002, y que ello constaba en los anexos por él consignados.
8.- Negó, rechazó y contradigo que su poderdante adeude los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo a noviembre de 2003 cada uno por la suma de Ochenta y Siete mil Novecientos Noventa y Ocho bolívares con Cuarenta y Siete céntimos (Bs. 87.998,21) arrojando un total de Seiscientos Quince mil Novecientos Ochenta y Siete bolívares con Cuarenta y Siete céntimos (Bs. 615.987,47), y consignó copia certificada emanada del Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en las cuales señala consta que en el expediente Nº 510/03 se encuentran depositadas las pensiones de arrendamiento reclamadas como insolutas desde el mes de mayo.
9.- Desconoció e impugnó los recibos sin firmar que dicen corresponder a los meses de mayo de noviembre de 2003 consignados por la demandante.
10.- Negó, rechazó y contradijo que como consecuencia del incumplimiento contractual del arrendatario se produzca de pleno derecho para la arrendadora solicitar la resolución o cumplimiento en los términos previstos en el artìculo 1167 del Còdigo Civil.
11.- Negó, rechazó y contradijo el petitorio de la demanda donde se solicita la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha veintiocho (28) de febrero de 2002, la entrega del inmueble y el pago de los costos y costas del proceso.
Ahora bien, el apoderado judicial de la demandada señaló que era cierto y convenía en que su mandante era arrendataria del apartamento identificado con el Nº 167, situado en la Torre “A” del Edificio Residencias Marazul y/o El Álamo, ubicado en el sector occidental de la Manzana 1, Urbanización Álamo, Parroquia Macuto, Estado Vargas según documento privado de fecha treinta y uno (31) de enero de 2001 y que desconocía el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Primera del Estado Vargas de fecha veintiocho (28) de febrero de 2002 sosteniendo que el contrato privado pactado en fecha treinta y uno (31) de enero de 2001 no estaba resuelto según sentencia de fecha veinte (20) de noviembre de 2002, según sostiene se desprende de los anexos consignados marcados C-1 y C-2 y que en virtud de ello no puede ser opuesto a la parte demandada.
A los fines de resolver este Tribunal observa: La parte demandante solicita en la reforma del libelo de la demanda la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha veintiocho (28) de febrero de 2002 con la ciudadana Cecilia Boyd Albarran (arrendataria) consignando al efecto original de dicho instrumento el cual riela a los folios 14 al 18, tal documento fue desconocido en toda y cada una de sus partes por el mandatario de la demandada sosteniendo que el contrato privado pactado el treinta y uno (31) de enero de 2001 no estaba resuelto según la sentencia del veinte (20) de noviembre de 2002; ahora bien, el documento desconocido es un contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Administradora Álamo C.A., como arrendadora y la ciudadana Cecilia Boyd Albarran (arrendataria) sobre el inmueble ya descrito, éste instrumento fue autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas el veintiocho (28) de febrero de 2002, es decir, que se trata de un documento público, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un funcionario con facultad de darle fe pública tal y como lo dispone el artìculo 1357 del Còdigo Civil, por lo tanto la manera o forma de atacar el mismo es a través de la tacha de falsedad o por vicios en el consentimiento tal y como lo señala el Dr. Arístides Rengel-Romberg, en su libro “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Tomo IV, Pág. 168:
“…un documento público puede ser atacado simultáneamente por dos medios: la tacha de falsedad, respecto de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, visto u oído; y por vicio del consentimiento, simulación, fraude, dolo, o cualesquiera otras excepciones que correspondan a las partes, relativas al hecho jurídico a que el instrumento se contrae…”

Y por cuanto la parte demandada no empleo los medios antes expuestos para atacar el documento público, sino que se limitó a desconocer el mismo, siendo que el desconocimiento ésta previsto en el Còdigo de Procedimiento Civil para los casos de instrumentos privados (Art. 444 y sgtes) y por cuanto el contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita como ya antes se estableció es un documento público, este Tribunal desecha el desconocimiento realizado por el apoderado judicial de la parte demandada, en consecuencia y conforme a lo dispuesto en los artículos 1357 en concordancia con el 1360 ambos del Còdigo Civil se le otorga pleno valor probatorio al contrato de arrendamiento suscrito por las partes en el presente proceso y autenticado el veintiocho (28) de febrero de 2002 ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas. Así se decide.
Asimismo el apoderado judicial de la parte accionada desconoció e impugno los recibos sin firmar consignados por la actora marcados “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H” e “”I”, al respecto este Tribunal observa: Los documentos desconocidos e impugnados rielan a los folios 19 al 25, no están firmados por persona alguna, siendo que el artìculo 1368 del Còdigo Civil dispone:
“El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, (…omissis…) Si el otorgante no supiere o no pudiere firmar, y se tratare de obligaciones para cuya prueba se admiten testigos, el instrumento deberá estar suscrito por persona mayor de edad que firme a ruego de aquél, y, además, por dos testigos”

Y por cuanto los recibos antes referidos no se encuentran firmados por la persona a quien van dirigidos y supuestamente obligada ciudadana Cecilia Boyd Albarran, se desechan del proceso. Así se decide.
Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas promovidas por la parte actora de seguidas se pasan a analizar y valorar las producidas por la parte demandada junto a su escrito de contestación a la demanda:
a.- Copia certificada expedida por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial del expediente signado con el Nº 779-02, la cual fue debidamente valorada en el punto previo II que resolvió la cuestión previa opuesta por la accionada.
b.- Copia certificada del expediente de consignaciones 510-03 expedidas por el Tribunal Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas signado con el Nº 510-03, en el cual la ciudadana Cecilia Boyd Albarran (parte demandada) consigna los cánones de arrendamiento de los meses de mayo a diciembre de 2003 y enero y febrero 2004 correspondientes al inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 167, de la torre “A” del Edificio Residencias El Álamo, situado en el sector occidental de la Manzana 1, de la Urbanización El Álamo, Parroquia Macuto, Estado Vargas a favor de la Administradora Álamo; dichas copias no fueron tachadas por la parte demandante durante el proceso, razón por la cual conforme lo establecido en los artículos 1357 en concordancia con el 1384 ambos del Código Civil se les otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
Seguidamente se pasa a analizar la tempestividad o no de las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial: En tal sentido, el artìculo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

De igual manera las partes convinieron en el contrato de arrendamiento en la cláusula segunda, lo siguiente:
“Queda expresamente entendido y aceptado por “EL ARRENDATARIO” y por “LA ARRENDADORA”, que el canon de arrendamiento vigente para el Apartamento OCHENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLIVARES CON 21 CENTIMOS (Bs. 87.998,21), el cual fue establecido en la sentencia, dictada el día 28 de Mayo de 1997 por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, Expediente Número 3.331 y quedó ratificado en Apelación que se hiciera en la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en fecha 16 e Julio del año 1.998, correspondiente al inmueble denominado “MARAZUL” ( en la Actualidad “EL ALAMO”), ubicado en el cruce de la Avenida Álamo y la Avenida La Playa, Calle 5, urbanización Álamo, Macuto, Municipio Vargas Distrito Federal, y que “EL ARRENDATARIO” pagará puntualmente por mensualidades vencidas en Oficina de “LA ARRENDADORA” o donde esta lo indique...”

De lo antes transcrito se puede concluir que la arrendataria debería pagar a la arrendadora por concepto de canon de arrendamiento del apartamento Nº 167 de la Torre “A” del Edificio Residencias El Álamo, situado en el Sector Occidental de la Manzana 1, de la Urbanización El Álamo, Parroquia Macuto, Estado Vargas la suma de Ochenta y Siete mil Novecientos Noventa y Ocho bolívares con Veintiuno céntimos (Bs. 87.998,21) por mensualidades vencidas, pensión ésta establecida por las partes según lo narrado por la actora en el libelo de la demanda y aceptado por la demandada al consignar ante un Tribunal de Municipio dicho monto por concepto de canon de arrendamiento.
Ahora bien, la parte accionada consignó copias certificadas de consignaciones de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo a diciembre de 2003 y enero y febrero de 2004, siendo que la actora alega como no pagados los correspondientes a los meses de mayo a diciembre de 2003.
Seguidamente se pasa a desglosar cada una de las consignaciones efectuadas a los fines de determinar su tempestividad o no:
Mes consignado Fecha consignación Monto
Mayo 2003 1º de julio de 2003 Bs. 87.998,21
Junio 2003 10 de julio de 2003 Bs. 87.998,21
Julio 2003 30 de julio de 2003 Bs. 87.998,21
Agosto y Septiembre 2003 5 de agosto de 2003 Bs. 175.996,21
Octubre 2003 4 de septiembre de 2003 Bs. 87.998,21
Noviembre 2003 26 de septiembre de 2003 Bs. 87.998,21
Diciembre 2003 31 de octubre de 2003 Bs. 87.998,21
Enero 2004 3 de diciembre de 2003 Bs. 87.998,21
Febrero 2004 29 de enero de 2004 Bs. 87.998,21

Siendo que de las consignaciones efectuadas se desprende que el mes de mayo de 2003 fue pagado el primero (1º) de julio de 2003, el mes de julio de 2003 fue pagado el treinta (30) de julio de 2003, los meses de agosto y septiembre de 2003 pagados el cinco (5) de agosto de 2003, el mes octubre fue pagado el cuatro (4) de septiembre de 2003, el mes de noviembre de 2003 el veintiséis (26) de septiembre de 2003 y el mes de diciembre de 2003 se pago el treinta y uno (31) de octubre de 2003 es decir, de forma extemporánea, toda vez que las mensualidades deberían ser pagadas por mes vencido y según lo dispuesto en el artìculo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, en este caso la arrendataria (demandada) debió haber consignado el canon de arrendamiento correspondiente a cada mes dentro de los quince (15) días continuos siguientes por mensualidad vencida, y en vista a que realizo dichas consignaciones fuera de la oportunidad antes señalada, estas resultan a todas luces extemporáneas, lo que trae como consecuencia que este Tribunal las considere como ilegítimamente efectuadas y como no pagados los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003. Así se establece.
Sin embargo la consignación correspondiente al mes de junio de 2003 fue realizada tempestivamente, es decir, dentro de la oportunidad establecida por le ley, toda vez que el mes de junio de 2003 fue pagado el diez (10) de julio de 2003, es decir dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida. Así se establece
Con respecto a las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero de 2004 las mismas no serán analizadas ni valoradas toda vez que la parte actora no alega la falta de pago de las mismas. Así se establece.
Ahora bien, y en virtud a que el ordinal 2º del artìculo 1592 del Còdigo Civil, “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: (…) 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”; y por cuanto quedo demostrado que la arrendataria no cumplió con dicha obligación al no haber pagado tempestivamente las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003, por lo que incumplió con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, lo que trae como consecuencia que la presente demanda deba prosperar en derecho.
Por las razones de hecho y de derechos antes expuestos y cumplidos como han sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho.
III
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: Se DESECHA la impugnación a la estimación de la demanda formulada por el apoderado judicial de la parte accionada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artìculo 346 del Còdigo de Procedimiento Civil.
TERCERO: CON LUGAR LA DEMANDA que por RESOLUCION DE CONTRATO incoara ADMINISTRADORA ALAMO C.A., sociedad mercantil domiciliada en la ciudad de Caracas, inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el siete (7) de junio de 1996, bajo el Nº 19, Tomo 37-A Qto representada por su apoderada judicial MARIBEL HERNANDEZ MARIÑO, Abogado en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 38.346 contra CECILIA TERESA BOYD ALBARRAN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.562.598 representada por sus apoderados judiciales Drs. OMAR RAFAEL NOTTARO ALFONZO y OMAR RAFAEL NOTTARO ALACAYO, Abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 22.920 y 29.652 respectivamente.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble identificado como un apartamento distinguido con el Nº 167 de la Torre “A” del Edificio Residencias “El Álamo”, situado en el sector occidental de la Manzana 1 de la Urbanización El Álamo, Parroquia Macuto del Estado Vargas.
QUINTO: Se condena a la parte demandada en conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencido en el presente proceso.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias definitivas de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los siete (7) días del mes de junio del año dos mil cuatro (2004). Años 194º de la Independencia y 145º de la Federación.
LA JUEZ,

ELIZABETH BRETO GONZALEZ,

LA SECRETARIA,

LEIDIS ROJAS.,
En esta misma fecha siete (7) de junio de 2004 y siendo las 9:30 de la mañana se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,