TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

I
PARTE ACTORA: INMOBILIARIA ORTEGA CA., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha veintiséis (26) de febrero de 1964, bajo el Nº 61, tomo 3-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JULIO CESAR MÉNDEZ FARIAS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 55.724.

PARTE DEMANDADA: VILMA GUANCHE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.575.059.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ ANTONIO RONDON LARA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 6.239.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN).

EXPEDIENTE Nº 8493-03

II
SINTESIS DE LA ACCIÓN
Sube en alzada el expediente, por motivo de la apelación ejercida por la parte actora contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, de fecha veintiséis (26) de junio de dos mil tres (2003), la cual declaró inadmisible la demanda que por Resolución de Contrato incoara la sociedad mercantil Inmobiliaria Ortega C.A., contra la ciudadana VILMA GUANCHEZ.
Oída la apelación libremente el nueve (09) de julio de 2003 se remitió el expediente al Tribunal Distribuidor de causas, correspondiendo el conocimiento a este Despacho.
Por auto de fecha veintidós (22) de octubre de 2003, se dictó auto dándole entrada al expediente y fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia, seguidamente pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento y lo hace bajo las siguientes consideraciones:
Alegó la demandante que en fecha dos (2) de julio de 2001 celebró un contrato de arrendamiento sobre la planta baja de una casa situada de Viaducto a Desvío Nº 41, Maiquetía, Estado Vargas, con la ciudadana VILMA GUANCHEZ; que en la cláusula tercera se estableció que el tiempo de duración del mismo sería de un (1) año fijo contado a partir del primero (1º) de julio de 2001, sin opción a prorroga convencional.
El canon de arrendamiento mensual se pacto en la cantidad de Cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) pagaderos por mensualidades vencidas en la oficina de la arrendadora.
Que la arrendataria al vencimiento del término contractual se encontraba solvente con sus obligaciones, pero no convino en la celebración de un nuevo contrato, por lo que paso a disfrutar de la prorroga legal, siendo que los cánones de arrendamiento correspondientes al período de la prorroga, es decir desde julio a octubre de 2002 no fueron pagados.
Por tal motivo demandó a la ciudadana VILMA GUANCHEZ para que conviniera o fuera condenada por el Tribunal a: 1.- Resolver la relación arrendaticia por incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento; 2.- Entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento desocupado de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones que lo recibió sin plazo alguno; 3.- En pagar por vía subsidiaria la cantidad de Cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, así como aquellos cánones que se continuaran venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble; y 4.- Al pago de las costas del proceso.
Admitida la demanda, procedió el Alguacil a dejar constancia de la negativa de la accionada a firmar el recibo de citación por lo que consigno el mismo.
Cursa al folio 15 del presente expediente constancia suscrita por el Alguacil del a-quo mediante la cual manifestó haber citado a la demandada.
Siendo la oportunidad para dar contestación a la demandada solicitó por ante el Tribunal de la causa se le concediera una oportunidad en virtud de no tener abogado, en vista de ello, se difirió la oportunidad para la contestación de la demanda para el quinto (5to) día de despacho siguiente.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda la accionada lo hizo en los siguientes términos: Que había venido poseyendo la planta baja de la casa Nº 41, ubicada de Viaducto a Desvío, Maiquetía, con su grupo familiar desde hacia más de 32 años, durante los cuales había pagado puntualmente el canon de arrendamiento.
Que conforme lo establecido en el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios hizo uso del derecho de preferencia y que según comunicación del veintiséis (26) de julio de 1999, que recibió el veintiocho (28) del mismo mes y año enviada por el Presidente de Inmobiliaria Ortega (parte actora) le ofreció en venta el inmueble la cual acepto en la suma de Veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,oo), según misiva del dos (2) de agosto de 1999. Que el crédito para la compra del inmueble se tramita a través del Ipasme y política habitacional; que el tres (3) de octubre de 2000 la arrendadora ratificó la oferta de compra-venta por lo que confirmó la aceptación de la misma.
Que ciertamente no convino en la realización de un nuevo contrato de arrendamiento, por lo que disfruto de la prorroga legal establecida en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la actora pretendió obligarla a pagar un incremento en el canon de arrendamiento de Treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo) más la suma de Sesenta y Cinco mil bolívares (Bs. 65.000,oo) por la firma de un nuevo contrato, de lo cual fue notificada por la arrendadora el veinte (20) de mayo de 2002.
Que había venido depositando ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2002 a razón de Cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo).
Abierto el proceso a pruebas ambas parte ejercieron su derecho, por lo que dicho Tribunal procedió a admitirlas.
Seguidamente se procederá previo al pronunciamiento del fondo de la controversia, a analizar lo siguiente: El Juzgado a-quo declaró inadmisible la demanda señalando: “...mientras éste en vigencia el lapso de prorroga legal, ambas partes deben observar estricta sujeción a lo por ellas pactado en el contrato de arrendamiento que las vincula, y en el supuesto dado que así no lo fuere, cualesquiera de ellas podrá accionar judicialmente cualquier tipo de acción a que haya lugar, en atención al incumplimiento de esas obligaciones legales y contractuales, salvo la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término (...) En el caso de marras, resulta un contrasentido pretender la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual llegó a su término el día dos (2) de Julio de 2002, pues se trata de una pretensión jurídicamente imposible de satisfacer, la que necesariamente deberá ser declarada inadmisible (...) En el caso bajo estudio, la parte actora ha debido demandar el cumplimiento del contrato, en virtud del presunto incumplimiento por parte de la accionada a una de sus principales obligaciones locatarias, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento y en virtud de ello, solicitar la desocupación del inmueble, lo que no ocurrió en el presente caso...”
Ahora bien, la parte actora señaló en el libelo de la demanda que en fecha dos (2) de julio de 2001 celebro un contrato de arrendamiento por un período de un (1) año fijo contados a partir del primero (1º) de julio de 2001, sin opción a prorroga convencional, que la arrendataria hizo uso de la prorroga legal adeudando los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio de octubre de 2002, y en virtud de ello solicitó la resolución del contrato antes referido.
Siendo que el artículo 41 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”
La norma antes transcrita establece expresamente la prohibición legal de admitir aquellas demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término cuando esté en curso la prorroga legal, sin embargo también dispone una excepción, que ésta referida a que aunque esté en vigencia la prorroga legal deben admitirse las demandas distintas a las de cumplimiento de contrato por vencimiento del término siempre que éstas sean propuestas por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales; lo cual se adecua perfectamente al presente caso ya que la actora estando en vigencia la prorroga legal demandó a la arrendataria por resolución de contrato alegando el incumplimiento de su obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al período de la prorroga legal, lo que significa que la pretensión de la parte demandante se encontraba dentro de la excepción dispuesta en la norma antes referida, por lo que la demanda intentada por la parte actora no es inadmisible. Y así se declara.
Establecida como ha quedado la admisibilidad de la demanda, seguidamente se pasa a analizar las pruebas aportadas por las partes:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

1.- Original de contrato de arrendamiento con vigencia desde el primero (1º) de julio de 2001 suscrito entre la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA ORTEGA C.A., (arrendadora) y la ciudadana VILMA GUANCHEZ (arrendataria) sobre el inmueble constituido por: Una casa ubicada en Viaducto a Desvio, Nº 41, Estado Vargas; dicho documento no fue tachado ni desconocido por la parte demandada, razón por la cual conforme lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil se le otorga pleno valor probatorio.
2.- Original de comprobante de consignación de fecha trece (13) de agosto de 2002 del expediente Nº 498-02 emitido por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a nombre de la ciudadana VILMA ARACELIS GUANCHEZ por la suma de Trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a septiembre de 2002 del inmueble constituido por la planta baja de la casa Nº 41, ubicada de Desvío a Viaducto, Maiquetía, Estado Vargas a favor de Inmobiliaria Ortega, siendo que el mismo no fue impugnado por la parte actora en la oportunidad legal pertinente, razón por la cual conforme lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil se le otorga pleno valor probatorio.
3.- Original de comprobante de consignación de fecha nueve (9) de octubre de 2002 del expediente Nº 498-02 emitido por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a nombre de la ciudadana Vilma Aracelis Guanchez por la suma de Doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre noviembre de 2002 del inmueble constituido por la planta baja de la casa Nº 41, ubicada de Desvio a Viaducto, Maiquetía, Estado Vargas a favor de Inmobiliaria Ortega, siendo que el mismo no fue impugnado por la parte actora en la oportunidad legal pertinente, razón por la cual conforme lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil se le otorga pleno valor probatorio.
4.- Original de comprobante de consignación de fecha diez (10) de enero de 2003 del expediente Nº 498-02 emitido por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a nombre de la ciudadana VILMA ARACELIS GUANCHEZ por la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) por concepto de cánon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2002 del inmueble constituido por la planta baja de la casa Nº 41, ubicada de Desvío a Viaducto, Maiquetía, Estado Vargas a favor de Inmobiliaria Ortega, siendo que el mismo no fue impugnado por la parte actora en la oportunidad legal pertinente, razón por la cual conforme lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil se le otorga pleno valor probatorio.
5.- Original de misiva fechada veinte (20) de mayo de 2002 remitida a la ciudadana VILMA GUANCHEZ por CONSORCIO INMOBILIARIO ORTEGA STRUPP C.A., a través de la cual la última de las designadas le notifica a la primera que el contrato de arrendamiento vence el primero (1º) de julio de 2002 y su renovación tendrá un incremento de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), y en vista de ello el nuevo canon de arrendamiento será de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,oo), y por cuanto dicha comunicación no fue impugnada por la parte demandante se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1373 en concordancia con el 1363 ambos del Código Civil.
6.- Original de misiva fechada quince (15) de mayo de 2002 remitida a la ciudadana VILMA GUANCHEZ por CONSORCIO INMOBILIARIO ORTEGA STRUPP C.A., a través de la cual le notifica que la firma del nuevo contrato de arrendamiento será el primero (1º) de julio de 2002 y que tendrá un valor de Sesenta y Cinco mil bolívares (Bs. 65.000,oo), siendo que dicha comunicación no fue impugnada por la parte demandante por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1373 en concordancia con el 1363 ambos del Código Civil.
7.- Original de misiva del trece (13) de septiembre de 2000 remitida a la ciudadana VILMA ARACELIS GUANCHEZ por INMOBILIARIA ORTEGA C.A., a través de la cual en virtud del derecho de preferencia se le ofrece en venta el inmueble Nº 41, ubicado de Desvío a Viaducto, Maiquetía por la suma de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,oo), siendo que en el proceso que nos ocupa es la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por lo que no esta en discusión la compra-venta del inmueble antes descrito, razón por la cual se desecha la misiva antes referida por impertinente.
8.- Original de misiva de fecha tres (3) de octubre de 2002 remitida a la ciudadana VILMA GUANCHEZ por CONSORCIO INMOBILIARIO ORTEGA STRUPP C.A., a través de la cual en virtud del derecho de preferencia de la arrendataria se notifica que tienen un posible comprador para el inmueble Nº 41, ubicado de Desvío a Viaducto, Maiquetía, siendo que en el proceso que nos ocupa es la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por lo que no esta en discusión la compra-venta del inmueble antes descrito, razón por la cual se desecha la comunicación antes referida por impertinente.
9.- Original de misiva de fecha dos (2) de agosto de 1999 remitida al ciudadano JULIO C. QUINTERO Presidente de Inmobiliaria Ortega C.A., a través de la cual la ciudadana VILMA GUANCHEZ MÁRQUEZ le comunicó que aceptaba el ofrecimiento de venta del inmueble Nº 41, ubicado de Desvío a Viaducto, Maiquetía, por la suma de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,oo) y que a los fines de adquirir el inmueble sería tramitado un crédito ante el Ipasme y Política Habitacional, y por cuanto el proceso que nos ocupa es la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, no estando en discusión la compra-venta del inmueble antes descrito, se desecha la comunicación antes referida por impertinente.
10.- Original de recibo Nº 12 emitido por Inmobiliaria Ortega C.A., a la ciudadana NELLY GUANCHEZ por la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,oo) por concepto de alquiler correspondiente al mes de septiembre de apto planta baja, Viaducto a Desvío, Maiquetía, fechado treinta (30) de septiembre de 1982, en el cual se observa una firma ilegible por INMOBILIARIA ORTEGA C.A. Ahora bien, dicho recibo está emitido a nombre de NELLY GUANCHEZ siendo que el contrato de arrendamiento cuya resolución nos ocupa fue suscrito entre INMOBILIARIA ORTEGA C.A., (arrendadora) y VILMA GUANCHEZ (arrendataria), por lo que dicha prueba resulta impertinente y se desecha del proceso.
11.- Original de misiva de fecha nueve (9) de enero de 1986 remitida a la ciudadana NELLY GUANCHEZ por Inmobiliaria Ortega C.A., a través de la cual se le notificó que el edificio en el cual tiene alquilada la planta baja Nº 41, ubicado de Desvío a Viaducto, Maiquetía, había sido puesto en venta por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,oo), y que ella tendría la preferencia para la compra; sin embargo el proceso que nos ocupa es la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por lo que no esta en discusión la compra-venta del inmueble antes descrito, razón por la cual se desecha la comunicación antes referida por impertinente.
12.- Original de misiva de fecha once (11) de abril de 1994 remitida a la ciudadana VILMA ARACELIS GUANCHEZ MARQUEZ por INMOBILIARIA ORTEGA C.A., en la cual se le notificó que la estructura organizativa de la administración de la Inmobiliaria sería modificada, informándole quienes fueron las nuevas personas autorizadas; sin embargo el proceso que nos ocupa es la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por lo que la prueba promovida no guarda relación con el thema decidendum razón por la cual se desecha por impertinente.
13.- Original de recibo Nº 811 emitido por INMOBILIARIA ORTEGA C.A., a la ciudadana VILMA ARACELIS GUANCHEZ MARQUEZ por la suma de Cinco mil bolívares (Bs. 5000,oo) por concepto de alquiler correspondiente al mes de julio, fechado treinta (30) de julio de 1994, en el cual se observa una firma ilegible por Inmobiliaria Ortega C.A., ahora bien dicho recibo corresponde al mes de julio de 1994, siendo que los meses cuya pago adeuda la arrendataria (demandada) son los correspondientes a los meses de julio a octubre de 2002 no estando en discusión la falta de pago de julio del año 1994, por lo que se desecha dicha prueba por impertinente.

14.- Copia de la resolución Nº 1046 del Ministerio de Fomento, Dirección de Inquilinato, Departamento de Regulación de fecha cuatro (4) de abril de 1989 a través del cual se regula el inmueble identificado con el Nº 41, situado en la calle el Desvío, Maiquetía, en la cantidad de Doscientos Cuarenta y Seis mil Ciento Diez bolívares (Bs. 246.110,oo), En lo que respecta a dicho documento, y por cuanto dicha copia no fue impugnada por la parte actora, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en jurisprudencia reiterada y constante del más alto Tribunal de Justicia, que ha señalado que todos aquellos documentos que emanen de un funcionario público y fueron expedidos sobre materia de su competencia, son documentos públicos, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, el cual dispone: “Instrumento Público o autentico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado”, y en analogía con el artículo 1360 del mismo Código, que establece: “El instrumento público hace plena fe, si entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo en los casos y con los medios permitidos por la Ley se demuestre la simulación”, le da pleno valor probatorio. Y así se establece.-
Analizadas como han sido las pruebas aportadas por las partes al proceso, se observa, que es un hecho convenido y por lo tanto exento de prueba la existencia de la relación arrendaticia entre las partes de igual manera, la demandada admitió el disfrute por su parte de la prorroga legal establecida en la ley.
Sin embargo adujo la accionada que la prorroga que le corresponde es la consagrada en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, tres (3) años revisar, toda vez que tiene mas de diez (10) años como arrendataria, con respecto a éste argumento la parte demandante señaló que la prorroga legal aplicable es la establecida en el literal a) eiusdem, es decir seis (6) meses, toda vez que la relación arrendaticia fue de un (1) año sin prorroga; al respecto este Tribunal observa, que la parte actora demostró al acompañar al expediente (folios 10 al 13) contrato de arrendamiento suscrito entre las partes al cual le fue otorgado pleno valor probatorio cual era la prorroga legal pertinente, toda vez que en la cláusula tercera, los contratantes convinieron en que la duración del mismo sería de un (1) año fijo a partir del 1º de julio de 2001, es decir que finalizó el primero (1º) de julio de 2002, por lo que la prorroga aplicable es la de seis (6) meses, a la cual sostiene la arrendataria se acogió, comenzando a transcurrir el dos (2) de julio de 2002 y precluyendo el dos (2) de enero de 2003; al contrario la arrendataria (parte demandada) no aporto a los autos elemento de prueba alguno que pueda llevar a la convicción de la existencia de un contrato de arrendamiento con su persona por mas de diez (10) años por lo que se desecha dicho alegato y se establece que la prorroga legal aplicable a la relación arrendaticia entre INMOBILIARIA ORTEGA C.A., y VILMA GUANCHEZ es la estipulada en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, seis (6) meses contados a partir del dos (2) de julio de 2002 al dos (2) de enero de 2003.
Sostuvo también el demandante que durante el periodo de la prorroga legal la arrendataria dejo de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento de Cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) mensuales, al respecto la accionada sostuvo que se encontraba solvente con el referido pago y que ello se desprendía de las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial pagando los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2002 a razón de Cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) mensuales.
Con respecto a éstos alegatos se observa: El artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

“...Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.

Ello se traduce que, durante la prorroga legal (02-07-2002 al 02-01-2003) del contrato de arrendamiento suscrito entre INMOBILIRIA ORTEGA C.A., (arrendadora) y VILMA GUANCHEZ (arrendataria) permanecieron vigentes todas las cláusulas del referido contrato entre las cuales se encuentra la referida al pago de la pensión de arrendamiento de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) mensuales pagaderos por mes vencido (cláusula segunda), a los fines de determinar si la arrendatario dio cumplimiento con la obligación antes citada se pasan a analizar la tempestividad o no de las consignaciones arrendaticias cuyo pago señala la actora no fueron pagadas:
Fecha de la consignación Canon correspondiente Monto
13-08-2002 julio, agosto y septiembre Bs. 300.000,oo
2002
09-10-2002 octubre y noviembre 2002 Bs. 200.000,oo
10-01-2003 diciembre 2002 Bs. 100.000,oo

En la cláusula segunda del contrato de arrendamiento las partes convinieron con respecto al momento del pago del canon de arrendamiento lo siguiente “El Canon de Arrendamiento es de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo), mensuales, que LA ARRENDATARIA, pagara por mensualidades vencidas de cada mes pagadero en las oficinas de EL ARRENDADOR...”; aunado a ello la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios dispone en el artículo 51:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”

Ahora bien tanto de la cláusula del contrato tantas veces referido como de la norma antes transcrita se desprende que los meses de agosto y septiembre de 2003 consignados el 13-08-2002, al igual que noviembre de 2002 consignado el 09-10-2002 fueron pagados anticipadamente incumpliendo de ésta manera con lo establecido en el artículo 51 antes citado, por lo que no se consideran como legítimamente efectuadas conforme a lo establecido en el contrato y a lo antes transcrito, sin embargo las pensiones de arrendamiento de los meses de julio, octubre y diciembre de 2002 se efectuaron tempestivamente en fechas 13-08-2002, 09-10-2002 y 10-01-2003 por lo que con relación a esos cánones se establece que la arrendataria se encuentra solvente.
Como anteriormente se estableció la demandada incumplió con la obligación de pagar el canon de arrendamiento, siendo que el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establecen que quién pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberada de ella debe probar igualmente el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación, siendo que en el caso, tal y como lo expresan los Drs. RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE y JORGE C. KIRIAKIDIS LONGHI, en el libro “Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios “: “...La carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa petendi la morosidad del arrendatario (vgr., resolución de contrato por falta de pago, improcedencia de la preferencia ofertiva o el retracto legal arrendaticio, improcedencia de la prórroga legal del contrato) pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor. La carga de la prueba de falta de pago de los arrendamientos, como hecho negativo indefinido que es, no corresponde al arrendador demandante (...omissis...) Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá hecha su prueba con el contrato que acredite la obligación del tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo...”; y en el caso nos ocupa la demandada tenia la carga de probar el cumplimiento de la obligación contenida en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, es decir, haber pagado, tal y como se pactó, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a octubre de 2002, siendo que, de las pruebas aportas quedó demostrado que el pago de los meses legítimamente efectuados extemporáneamente, el acreedor no está en obligación. Así se decide.

Por lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN propuesta por JULIO CESAR MÉNDEZ en su carácter de apoderado judicial de la parte actora contra la sentencia dictada el veintiséis (26) de junio de 2003 por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara INMOBILIARIA ORTEGA C.A., representada por JULIO CESAR MÉNDEZ FARIAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 55.724 contra VILMA ARACELIS GUANCHEZ MÁRQUEZ, asistida por JOSÉ ANTONIO RONDON LARA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 6.239. En consecuencia se declara:
1.- Resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ya identificadas y que comenzó a regir el primero (1º) de julio de 2001.
2.- Se condena a la demandada a entregar libre de bienes y personas y sin plazo alguno a la parte demandante el inmueble identificado como la planta baja de una casa signada con el Nº 41 ubicada de Viaducto a Desvío, Maiquetía del Estado Vargas.
3.- Se condena a la demandada a pagar a la actora la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, Noviembre 2002, a razón de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) cada una, por cuanto los mismos no fueron legítimamente consignados, conforme a lo establecido en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el contrato suscrito entre las partes, tal como se ha señalado en el cuerpo de la decisión.

TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costa a la parte demandada.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los 29 del mes de marzo del año dos mil cuatro (2004).
LA JUEZ

Dra. EVELINA D´APOLLO ABRAHAM
LA SECRETARIA ACC,

ABOG. ALEXANDRA BRETO
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las nueve de la mañana (9:00 am).
EL LA SECRETARIA ACC,

ABOG. ALEXANDRA BRETO
ED´AA/AB/af
Exp Nº. 8493