TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

PARTE DEMANDANTE: ANTOINE HAWARA y GEORGE SABEH, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 1.446.314 y 4.558.231.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JULIO CESAR MENDEZ FARIAS, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el instituto de Previsión Social de Abogado en el No. 55.724.

PARTE DEMANDADA: CAMILA SOUSSE DE NASSANE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 13.374.378.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Asistida por la profesional del derecho: NEREA NARBAIZA GARCIA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado en el No. 28.532.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN).

EXPEDIENTE: 8498.

Sube en alzada el expediente, por motivo de la apelación ejercida por la parte demandada, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, de fecha tres (03) de julio de 2003.
En fecha 21 de agosto de 2003, este Tribunal Superior, le dio entrada y lo anotó en los libros respectivos.
Siendo oportunidad legal para sentenciar el presente caso, pasa esta alzada a hacerlo en los siguientes términos:

Comenzó el proceso, mediante libelo de demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por los ciudadanos: ANTOINE HAWARA y GEORGE SABEH, en contra de la ciudadana: CAMILA SOUSSE DE NASSANE. Alegaron los demandantes, que en fecha 01 de enero de 2002, suscribieron un contrato de arrendamiento con la demandada, por un Apartamento destinado para vivienda, signado con el No. 1, del Edificio HAWARA y SABEH, ubicado en la calle Los Baños, Parroquia Maiquetía, Estado Vargas. Que en la cláusula segunda de dicha convención arrendataria, se estipuló como tiempo de duración de un plazo de un (1) año fijo, contados a partir del día primero de enero de 2002 sin opción a prorroga convencional.
Que del mismo modo, quedó establecido en el contrato en cuestión, que el canon de arrendamiento mensual sería por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs.280.125,oo), pagaderos por mensualidades vencidas en las oficinas de la arrendadora. Que era el caso, que la arrendataria, al vencimiento del termino contractual se encontraba solvente en sus obligaciones, pero no había convenido en la realización de un nuevo contrato, por lo que pasó a disfrutar de la prorroga legal establecida en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que sin embargo, los meses que habían transcurrido desde la entrada en vigencia de la prorroga legal o sea, Enero y Febrero de 2003, no habían sido pagados, a pesar de ser una obligación contractual y estar obligada a ello.
Que por todo lo expuesto, acudían ante el Tribunal para demandar, como en efecto demandaban a la ciudadana: CAMILA SOUSSE DE NASSANE, en resolver el contrato de arrendamiento y en pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.560.250,oo), correspondientes a los meses de enero y febrero de 2003, más las costas del proceso.
Admitida la demanda y citada la demandada por el Tribunal a-quo, la cual procedió en su debida oportunidad a dar contestación a la demanda, rechazándola en todas y cada una de sus partes; que alegaron los actores que en fecha 01 de enero de 2002, suscribieron contrato de arrendamiento sobre un apartamento destinado para vivienda, signado con el No. 1, del edificio HAWARA y SABEH, ubicado en la Calle Los Baños, Parroquia Maiquetía, Estado Vargas, cuya duración sería de un año, contados a partir de enero de 2002, hasta enero de 2003, pero lo que no alegaron, era que dicho apartamento había sido objeto de múltiples contratos de arrendamiento los cuales datan por más de veinte años. Que confiesan los demandantes, que había estado solvente en sus obligaciones contractuales y que a juicio de ellos no se convino en la realización de un nuevo contrato de arrendamiento, y que supuestamente estaba disfrutando de la prorroga legal sin haber sido notificada por los arrendadores de su voluntad de no suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, dejándola con la presente demanda, totalmente indefensa.
Que por otra parte, los actores, reclamaban el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero y febrero de 2003, a razón de Doscientos Ochenta Mil Ciento Veinticinco Bolívares (Bs.280.125,oo) cada uno, y siendo que el contrato que tenían suscrito venció el 01-01-2003, lógico era concluir, que el contrato que tenían suscrito venció, quedando extinguido, por lo que procedió a rechazarlo y contradecirlo como instrumento o documento que pueda surtir efecto entre ellos, debido a que, al no ser notificada de la voluntad de los demandantes de no suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, en su lugar, comenzó a regir un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por la reclamación que hacían los demandantes, de los cánones de arrendamiento de los meses antes citados, tal y como lo dispone el artículo 1600 del Código Civil. Que en consecuencia, procedía a interponer como defensa de fondo, la cuestión previa contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la Ley de admitir la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, cuando el procedimiento correcto que rige entre ellos es el de Desalojo.

PUNTO PREVIO
Como punto previo, pasa el Tribunal a resolver la cuestión previa, alegada por la demandada, contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda y a tal efecto observa: En efecto, al inicio de la acción propuesta por los actores, alegaron, que en fecha 01 de enero de 2002, suscribieron un contrato de arrendamiento con la demandada, por un Apartamento destinado para vivienda, signado con el No. 1, del Edificio HAWARA y SABEH, ubicado en la calle Los Baños, Parroquia Maiquetía, Estado Vargas. Que en la cláusula segunda de dicha convención arrendataria, se estipuló como tiempo de duración de un plazo de un (1) año fijo, contados a partir del día primero de enero de 2002 sin opción a prorroga convencional. Que del mismo modo, quedó establecido en el contrato en cuestión, que el canon de arrendamiento mensual sería por la cantidad de Doscientos Ochenta Mil Ciento Veinticinco Bolívares (Bs.280.125,oo). Pagaderos por mensualidades vencidas en las oficinas de la arrendadora. Que era el caso, que la arrendataria, al vencimiento del termino contractual se encontraba solvente en sus obligaciones, pero no convino en la realización de un nuevo contrato, por lo que pasó a disfrutar de la prorroga legal establecida en el Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios. Que sin embargo, los meses que habían transcurrido desde la entrada en vigencia de la prorroga legal o sea, Enero y Febrero de 2003, no habían sido pagados, a pesar de ser una obligación contractual y estar obligada a ello. Que por todo lo expuesto, es que acudían por ante el Tribunal para demandar, como en efecto demandaban a la ciudadana: CAMILA SOUSSE DE NASSANE, en resolver el contrato de arrendamiento y en pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios la cantidad de Quinientos Sesenta Mil Doscientos Cincuenta Bolívares, (Bs. 560.250,oo), correspondientes a los meses de enero y febrero de 2003, las costas del proceso.
Por su parte, la demandada, al momento de rechazar la demanda lo hizo en los siguientes términos: Que alegaron los actores que en fecha 01 de enero de 2002, habían suscrito contrato de arrendamiento sobre un apartamento destinado para vivienda, signado con el No. 1, del edificio HAWARA y SABEH, ubicado en la Calle Los Baños, Parroquia Maiquetía, Estado Vargas, cuya duración sería de un año, contados a partir de enero de 2002, hasta enero de 2003, pero lo que no alegaron, era que dicho apartamento había sido objeto de múltiples contratos de arrendamiento los cuales datan por más de veinte años. Que confiesan los demandantes, que había estado solvente en sus obligaciones contractuales y que a juicio de ellos no se convino en la realización de un nuevo contrato de arrendamiento, y que supuestamente estaba disfrutando de la prórroga legal sin haber sido notificada por los arrendadores de su voluntad de no suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, dejándola con la presente demanda, totalmente indefensa. Que por otra parte, los actores, reclamaban el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero y febrero de 2003, a razón de Doscientos Ochenta Mil Ciento Veinticinco Bolívares (Bs.280.125,oo) cada uno, y siendo que el contrato que tenían suscrito venció el 01-01-2003, lógico era concluir, que el contrato que tenían suscrito venció, quedando extinguido, por lo que procedió a rechazarlo y contradecirlo como instrumento o documento que pueda surtir efecto entre ellos, debido a que, al no ser notificada de la voluntad de los demandantes de no suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, en su lugar, comenzó a regir un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por la reclamación que hacían los demandantes, de los cánones de arrendamiento de los meses antes citados, tal y como lo dispone el artículo 1600 del Código Civil. Que en consecuencia, procedió a interponer como defensa de fondo, la cuestión previa contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la Ley de admitir la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, cuando el procedimiento correcto que rige entre ellos es el de Desalojo.
Ahora bien, con relación a la defensa opuesta por la demandada, el Tribunal a-quo, en la sentencia proferida por él se pronunció en los siguientes términos: “...Opuso la parte demandada, como defensa de fondo, la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ‘La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda’, fundamentada en el hecho de conversión de la condición del contrato de arrendamiento ventilado en el juicio a tiempo Indeterminado, a consecuencia de la falta de notificación de la aplicación de la prórroga legal, hace procedente tal cuestión, por cuanto la acción que se intentó en el caso de autos fue la Resolución y no la de Desalojo, que sería la que correspondía de acuerdo con esa condición de tiempo indeterminado del contrato alegada por la demandada.
En cuanto a este alegato opuesto de acuerdo con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal observa, que conforme a los pronunciamientos previamente expuestos que determinaron la condición del Contrato de Arrendamiento fundamento del juicio como de Tiempo Determinado, y la consecuencia del mismo de aplicación de la prórroga legal a su vencimiento, se impone la desestimación del argumento de hecho alegado por parte de la demandada para fundamentar tal pedimento, toda vez que al no ser necesaria la notificación del arrendatario para la procedencia de la prórroga legal de pleno derecho, el contrato objeto de la presente decisión no se hizo de Tiempo Indeterminado, y por ende no ajustada a derecho la calificación de acción de Desalojo que pretende asignarle la demandada...”.
En ese mismo orden de ideas, en lo que se refiere a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los contratos a tiempo determinado, el Tribunal A-quo, señaló lo siguiente: “...Determinado el valor probatorio del Contrato de Arrendamiento antes establecido, a los fines de la determinación del carácter del mismo como de Tiempo Determinado o Indeterminado, cabe observa, que la Cláusula Segunda del mismo establece: ‘El plazo de duración del presente contrato es de UN (1) año fijo sin prórroga, a partir del Primero (1°) de Enero de 2002, o sea que tendrá vencimiento el Primero (1°) de Enero de 2003, sin que cualquier ocupación posterior conlleve la tácita reconducción’.
Ahora bien, los términos en que se encuentra redactada la cláusula antes referida, a criterio de este juzgador, evidencian la condición del contrato de improrrogable, toda vez que establece claramente una fecha de inicio y una de terminación, sin que haya cabida a que opere la denominada tácita reconducción...La determinación del contrato antes establecida nos conduce al otro elemento controvertido, cual es la aplicación o no de la prórroga legal, lapso durante el cual dice la parte actora se produjo el incumplimiento fundamento de la resolución demandada, y en este sentido el Tribunal observa, que de acuerdo con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los Contratos a Tiempo Determinado, llegado el día del vencimiento del plazo de duración del contrato, que en el caso de autos fue el día 01/01/03, se produce la prórroga del contrato de forma obligatoria para el arrendador y potestativa para los arrendatarios, lapso durante el cual la relación arrendaticia se considera de tiempo determinado, y permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones en el canon que se produzcan conforme a la ley y por acuerdo de los mismos. La norma antes citada, a criterio de esta Juzgadora no deja la menor duda en cuanto a que una vez cumplido el plazo fijo de duración del contrato ventilado en el juicio, vale decir el día 01/01)03, al día siguiente salvo prueba en contrario, comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal, tal como lo señala expresamente el artículo 39 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, lo cual se infiere que no es necesaria la notificación de los arrendatarios a los fines de su procedencia...” (subrayado del Tribunal).
Esta alzada comparte el criterio sustentado por el a-quo, en el sentido que la prórroga legal opera de pleno derecho, pero en los contratos de arrendamiento que tienen establecidos su duración fija por las partes, pero no los contratos que han sufrido prórrogas sucesivas. En efecto, nuestro jurista patrio José Luis Valera Pérez en su obra análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, página 169, ha sostenido lo siguiente: “...En aquellos contratos de arrendamiento con ‘prórroga sucesiva o automática’ en los cuales se establece un término fijo inicialmente, y cuando vence este término se entiende prorrogado sucesivamente por un tiempo igual, menor o superior al término inicial, hasta que el arrendador notifique su deseo de darlo terminado; será necesario el desahucio para que vencida la última prórroga convencional opere luego la prórroga legal...” (subrayado del Tribunal).
Ahora bien, continuando con el análisis del presente caso, este Tribunal observa, que la parte demandada, alegó y probó, que el apartamento objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demandó, ha sido objeto de múltiples contratos de arrendamiento, tal y como se evidencia de los contratos de arrendamiento que han suscrito las partes que intervienen en este juicio, los cuales datan desde el año 1995, hasta 2002 ambos inclusive, por lo tanto, dichos contratos deben considerarse por analogía como si hubiera sido prorrogado en múltiples oportunidades, ya que los contratos de arrendamiento que cursan a los folios que van desde el folio 38 al folio 46 ambos inclusive, los cuales no fueron desconocidos por los arrendadores, quedando reconocidos, a tenor del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en los cuales se observa que son los mismos arrendadores, la misma arrendataria y el mismo inmueble, por lo que ha debido ser notificada la arrendataria de la voluntad de los arrendadores de no seguir con el contrato de arrendamiento y más aún cuando efectivamente ha sido costumbre entre ellos la realización de un nuevo contrato, tal y como lo ha alegado la demandada, pues sería muy fácil hacer incurrir en mora a la arrendataria, en los pagos de los cánones de arrendamiento mientras espera la realización de un nuevo contrato de arrendamiento, pues resulta muy extraño, que la arrendataria, no haya pagado los meses de enero y febrero de 2003, mientras supuestamente gozaba de la prórroga legal, cuando los mismos arrendadores afirmaron que la arrendataria al vencimiento del término contractual se encontraba solvente en sus obligaciones contractuales.
Además, al existir varios contratos de arrendamiento como en el presente caso, o cuando ha habido múltiples prórrogas sucesivas, es obligatoria la notificación del arrendatario, y la participación de éste del lapso de duración de la prórroga legal, debido a que dependiendo del tiempo que ha estado el arrendatario ocupando el inmueble, varía el lapso de la prórroga legal a tenor con lo dispuesto en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para así conocer el arrendatario a ciencia cierta del plazo de prórroga legal que le corresponde por derecho, por cuanto lo antes citado es de orden público y así se establece.
Por otra parte, esta alzada comparte el criterio del Tribunal a-quo, en el sentido que no hay prohibición de la ley de admitir la demandada por los argumentos alegados por la demandada, pero sí hay prohibición de la Ley de Admitir la Presente Acción, por FALTA DE NOTIFICACIÓN la demandada de la voluntad de los arrendadores de no prorrogar el contrato de arrendamiento, ya que en el caso que nos ocupa, como se dijo más arriba, es obligatoria la notificación por parte del arrendador a la arrendataria de no seguir prorrogando el contrato de arrendamiento, por las sucesivas prorrogas que había sufrido el mismo. Y así se establece.
Es por lo antes dicho, que este Tribunal debe declarar con lugar la cuestión previa contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, con lugar la apelación propuesta por la demandada. Y así se establece.
El Tribunal no entra a analizar los demás alegatos y defensa opuestas por las partes, por considerar innecesario hacerlo, debido que ha declarado con lugar la defensa de fondo opuesta por la demandada, esto es la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

Por todo lo antes expuesto, y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en lo establecido en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Agrario y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: Con Lugar la Apelación propuesta por la demandada, ciudadana CAMILA SOUSSE DE NASSANE, en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, de fecha tres (3) de julio de 2003.

SEGUNDO: Con Lugar la Cuestión Previa contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, es decir la prohibición de la Ley de admitir la Demanda, por no haber sido NOTIFICADA la demandada de la voluntad de los actores de no seguir prorrogando el contrato de arrendamiento, debido a las prorrogas sucesivas que había sufrido, por efecto de la costumbre que tenían las partes de suscribir anualmente un contrato de arrendamiento, sobre el inmueble signado con el No. 1, del edificio HAWARA y SABEH, ubicado en la Calle Los Baños, Parroquia Maiquetía, Estado Vargas y en consecuencia, SIN LUGAR la Demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por los ciudadanos: ANTOINE HAWARA y GEORGE SABEH, representados por su apoderado judicial, JULIO CESAR MENDEZ FARIAS, en contra de la ciudadana: CAMILA SOUSSE DE NASSANE, asistida por la profesional del derecho: NEREA NARBAIZA GARCIA, todos ellos ampliamente identificados en autos.

TERCERO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Queda de esta manera revocada en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, de fecha Tres (03) de julio de 2003.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veintinueve (29) días del mes de marzo del año dos mil cuatro (2004).
LA JUEZ,

Dra. EVELYNA D’ APOLLO ABRAHAM.
LA SECRETARIA ACC,

Abog. ALEXANDRA BRETO
En la Misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las nueve de la mañana (9:00 am).
LA SECRETARIA ACC,

Abog. ALEXANDRA BRETO

ED´AA/AB/af
Exp. Nro.8498