TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: ANA MENDEZ DE OLIVO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.888.511.
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: MARIXA GIL DELGADO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 37.699.
PARTE DEMANDADA: JOSÉ MIGUEL FUMERO GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.254.910.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO NICOLAS SILVERA UZCATEGUI, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 88.235.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE Nro. 9290.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y admitida por auto de fecha 19 de Diciembre de 2003. Citada la parte demandada, en la oportunidad legal para contestar la demanda, presentó escrito de contestación a la misma. En fecha 16 de febrero del presente año el Juez Suplente se avoco al conocimiento de la presente causa. Abierto el juicio a pruebas, solo la parte demandada hizo uso de ese derecho, siendo admitidas dichas pruebas por auto de fecha 4 de marzo del año 2004. En esa misma fecha, siendo las 2:30 p.m., el Juez Suplente fijo oportunidad para dictar sentencia.
Vencido en fecha 12 de Marzo del año 2004 el lapso para decidir, la Juez que suscribe se avoco al conocimiento de la causa por haberse reincorporado a sus labores habituales, luego de haber disfrutado de sus vacaciones legales correspondientes, y dicto auto de diferimiento del fallo.
Siendo esta la oportunidad legal para dictar sentencia, pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPÍTULO PRIMERO
Alegó la parte actora, en su libelo de demanda:
Que hasta el día 16 de Diciembre de 1999, vivió en su apartamento distinguido con el Nro. 0006, situado en la planta baja, bloque 5, en Camurí Grande, Parroquia Naiguatá, Estado Vargas y como consecuencia de la tragedia ocurrida en Vargas, se fue a vivir a la casa de su mamá MARÍA MEDINA MOLINA, ubicada en el Sector El Teleférico, Parroquia Macuto, Municipio Vargas, Estado Vargas, casa de nombre Tea, Planta Baja.
Que en el mes de mayo del año 2001, firmó contrato de arrendamiento del apartamento antes mencionado con el ciudadano JOSÉ MIGUEL FUMERO GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-4.254.910, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, anotado bajo el N° 40, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual estableció en su Cláusula Tercera, que la duración del contrato sería por seis (6) meses a partir del 1° de marzo, con prorroga de seis (6) meses, si alguna de las partes no le avisa a la otra por escrito su voluntad de rescindir el contrato de vencimiento o de alguna de sus prorrogas. Según la cláusula segunda de dicho contrato, el canon de arrendamiento se fijo en la cantidad de setenta mil bolívares exactos (Bs. 70.000,oo),
Que en el mes de noviembre del año 2002, le solicito al demandado desalojara el apartamento dentro de seis (6) meses, dada la necesidad que tenía de su inmueble pues no podía seguir viviendo en casa de su mamá.
Que el demandado a partir del mes de agosto de 2003 sin previo aviso comenzó a consignar en el Juzgado Segundo de Municipio, Expediente N° 515-03, la cantidad de cien mil bolívares exactos (Bs. 100.000,oo), por concepto del pago de canon de arrendamiento, aludiendo que dicha parte actora no quería aceptar el pago del canon de arrendamiento, y le había solicitado que se fuera de la casa sin darle oportunidad de buscar donde irse.
Continúo alegando la actora, que vive en la casa de su madre y que debe ya abandonar esa morada por razones de desacuerdo, que no tiene otro sitio donde vivir y que por tal motivo necesita su casa. Igualmente su hijo, quien vive en la casa de sus suegros, debe abandonar esa vivienda, lo que hace imperiosa la necesidad de tener su casa desocupada para poder vivir en ella.
Fundamento su demanda en los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por lo expuesto ocurría ante esta competente autoridad para demandar como efecto demandaba al ciudadano JOSÉ MIGUEL FUMERO GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.254.910, para que desaloje el inmueble que mediante contrato de arrendamiento le arrendó, haciendo entrega del inmueble, o en su defecto que así lo declare el Tribunal, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley.
La parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo la demanda interpuesta por la ciudadana ANA MENDEZ DE OLIVO, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 3.888.511, por cuanto la prenombrada ciudadana pretende el desalojo del inmueble, constituido por un (1) apartamento distinguido con el N° 0006, situado en la Planta Baja, bloque 5, en Camurí Grande, Naiguatá de la Parroquia La Guaira del Estado Vargas, el cual ocupa desde el día veintitrés (23) de Diciembre del año dos mil (2000), tal como demostrará mediante recibo que anexará en la oportunidad probatoria; asimismo manifiesto que en fecha nueve (09) de Mayo de dos mil uno (2001), firmó un contrato de arrendamiento con la ciudadana ANA MENDEZ DE OLIVO, en su carácter de arrendadora del inmueble.
Que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario lo siguiente: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito (SIC) “indeterminado”, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
Que de la norma transcrita se evidencia que la ciudadana ANA MENDEZ DE OLIVO, en su carácter de arrendadora interpuso la presente demanda de desalojo en fecha veinticinco (25) de Noviembre de dos mil tres (2003), fecha en la cual se encontraba al día y con plena solvencia en la cancelación de los cánones de arrendamiento del inmueble anteriormente identificado, tal y como se desprende de los pagos realizados por ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en el expediente N° 515-03, el cual le fue notificado a dicha ciudadana, mediante telegrama librado en dicho Tribunal hasta la presente fecha inclusive, todo ello a los fines de cumplir con lo pautado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento.
Que en principio comenzó a pagar la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 70.000,oo), los cuales canceló puntualmente, pero de mutuo acuerdo con la ciudadana ANA MENDEZ DE OLIVO, se incrementó y alcanzó la suma de CIEN MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 100.000,oo), los cuales ha consignado puntualmente por ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Que el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 38 y 39, en lo relativo a la prorroga legal estable: “En los contratos de arrendamientos, que tengan por objeto el arrendamiento de inmueble destinados a vivienda celebrados a tiempo indeterminado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y posteriormente para el arrendatario cuando: b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año...”. Cabe destacar que la prorroga legal opera de pleno derecho, normativa ésta que no fue cumplida por la arrendadora ciudadana ANA MENDEZ DE OLIVO, puesto que nunca le notificó ni antes de formular la presente demanda, ni hasta la presente fecha.
CAPÍTULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, solo la parte demandada hizo uso de ese derecho, en los siguientes términos:
Reprodujo e hizo valer el mérito favorable de los autos.
Reprodujo e hizo valer en todo su contenido copia certificada del expediente de consignaciones, número 515-03, llevado por ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, donde se evidencia que su representado suscribió contrato de arrendamiento con la demandante, por la cantidad de Bs. 70.000,oo mensual y que a partir del mes de septiembre de 2002, por acuerdo mutuo, la mensualidad fue elevada a Bs. 100.000,oo. Consignó copia certificada del expediente de consignaciones 515-03, así como recibos de pago anteriores a ésta.
En relación a dicha instrumental este Tribunal observa: que la misma resulta pertinente a los fines de demostrar la solvencia del arrendatario. Pero dado que en el caso de autos, la desocupación del inmueble se fundamenta en la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, causal prevista en el literal b) del articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no en la prevista en el literal a) del citado artículo a que alude la parte demandada en su contestación de la demanda y que regula el desalojo por la falta de pago de canon de arrendamiento. Debemos concluir, sin que ello implique pronunciamiento alguno sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su plazo, que lo relativo al pago del canon de arrendamiento no es un hecho controvertido en el presente juicio, pues no fue en dicha causal en que la parte actora fundamento su petición de desalojo.
En razón de lo expuesto, las pruebas aportadas relativas al pago efectuado a través del procedimiento de consignación tendente a demostrar la solvencia del arrendatario resultan impertinentes en la presente acción de desalojo fundamentada en la necesidad que alega tener la arrendadora del citado inmueble. ASI SE ESTABLECE.-
Consignó e hizo valer original de constancia de concubinato identificada A2, original de partida de nacimiento identificada A3, original de partida de nacimiento identificada B; y constancia de residencia de su representado, expedida por la prefectura del Municipio Vargas (Jefatura Civil de Naiguatá) marcado C.
A los folios 80, 81, 82, 83 y 84 rielan insertas las citadas instrumentales expedidas (excepto la constancia de residencia) por la Jefe Civil de la Parroquia Naiquatá, Municipio Vargas del Estado Vargas. Dichas instrumentales no fueron impugnadas por la parte contraria, motivo por el cual se aprecian en todo su valor probatorio.
Consignó hace valer comunicación firmada por la ciudadana ANA MENDEZ, la cual riela inserta al folio 85.
En cuanto a dicha prueba, el artículo 1.371 del Código Civil prevé:
“Pueden hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controvierten.
El autor de la carta puede exigir la presentación de ésta a la persona que fue destinada, o ésta producirla en juicio para los efectos mencionados.”

Igualmente establece el artículo 430 del Código Adjetivo: “Respecto a los instrumentos privados, cartas o telegramas provenientes de la parte contraria, se observaran las disposiciones sobre tacha y reconocimiento de instrumentos privados.” La parte actora en la oportunidad legal para ello no impugno dicho carta, motivo por el cual de conformidad con el artículo 444 del Código Adjetivo, se tiene por reconocida
Consignó e hizo valer constancia en original de Damnificado emanada de la Asociación de Vecinos de Camurí Grande, Ámbito Territorial 07-10, marcada D. Constancia de testigos, que presenciaron que con la aprobación de la propietaria, su representado procedió a la recuperación y refacción total del inmueble y facturas de gastos efectuados por su representado por trabajos de recuperación del inmueble en cuestión, por el orden de los 4.500.000,oo bolívares, marcados con las letras F, G, H, I, J, K, L, M, N, Ñ, O, P, Q, R, S, T, U, V, W, X, Y, Z, Z1, asì como el plano del apartamento marcado Z2.
Con respecto a las probanzas antes mencionadas, este Tribunal observa que no guardan relación con los hechos controvertidas en la causa, que como ya quedaron explanados, se refieren a la presunta necesidad de la parte actora del inmueble arrendado. En consecuencia resultan impertinentes dichas pruebas, en relación a lo discutido en juicio, así se establece.-
Consignó e hizo valer en toda su extensión, documento manuscrito por la ciudadana Kleidy Arleth Cedeño Hernández, portadora de la cédula de identidad N° 10.576.444.
Dicha instrumental inserta al folio 112, emana de un tercero que no es parte en el presente juicio, el cual no consta en actas haya ratificado la misma mediante la prueba testimonial, tal y como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se desecha el valor probatoria de dicha instrumental.
Ratificó lo explanado en el escrito de contestación de la demanda, relativo a que en ningún momento fue notificado de la prorroga legal a que se contrae la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para poder solicitar el desalojo del inmueble. Dado que en este punto, la parte demandada ratifica alegatos, y no pruebas, al respecto no hay valoración alguna que hacer pues no se trata de elementos probatorios.
CAPITULO TERCERO
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, podemos constatar que durante la fase probatoria la parte actora no promovió prueba alguna a los fines de acreditar la necesidad de ocupar el inmueble arrendado al demandado, hecho en el cual fundamento su demanda de desalojo, prevista en el literal b del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tal situación, nos conduce a analizar lo relativo a la distribución de la carga de la prueba.
Sabemos que en la contestación a la demanda, el demandado puede negar parte de los hechos, como efectivamente lo hizo en el caso de autos el demandado. Dicha negación convierte en controvertido un determinado hecho, y por lo tanto debe ser objeto de prueba. Cada parte ha de probar en principio aquello que normalmente le resulta más fácil y que constituye la regla general para su postura: vgr., el actor ha de probar la existencia del contrato y con ello cumple; el demandado ha de probar aquellas causas que alegue en contra de la vigencia de tal contrato, tales como el dolo, la simulación, etc…”
En relación a la carga y apreciación de la prueba nuestro Código Adjetivo en su artículo 506 establece el principio general, según el cual incumbiría la prueba de las obligaciones al que reclama su cumplimiento, y la de su extinción al que la opone. Dicha norma, consagrada no solo en nuestro ordenamiento jurídico, sino en otros países en términos similares, ha sido objeto de estudio en el derecho comparado, concretamente el autor español Francisco Ramos Méndez en su obra Enjuiciamiento Civil, ha señalado que la misma resulta incompleta e insuficiente como norma general sobre la materia, pues solo se refiere a los hechos constitutivos y a los hechos extintivos: pero olvida los hechos impeditivos y los excluyentes. En base a dichos hechos y los anteriores, conforme al autor citado, podría expresarse un principio general de distribución de la carga de la prueba, según el cual correspondería al actor la carga de los hechos que normalmente son constitutivos de su pretensión y al demandado la de los hechos que habitualmente son impeditivos, extintivos y excluyentes de la misma. Es decir, el actor debe probar lo que fundamenta su demanda; el demandado lo que fundamenta su oposición a la misma. En caso de falta de pruebas, debe considerarse, quien de las partes estaba en mejor condición para facilitar pruebas sobre los hechos concretos, quien tenía al alcance la prueba.
En el asunto sub íudice, la actora, como ya se indicado, pretende el desalojo del inmueble arrendado dada la necesidad que tiene de ocuparlo ella y su hijo. Pero tal y como quedo plasmado en el capitulo relativo a las pruebas, abierta dicha fase procesal y rechazada la demanda, por el arrendatario demandado, no asumió la carga de demostrar la necesidad del inmueble, hecho en el cual fundamento su pretensión.
En razón de lo antes expuesto y sin entrar a considerar la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio, en cuanto a su plazo, por no haber sido sometido dicho punto a análisis, esta Juzgadora concluye que en el caso de autos la parte actora no acredito en autos elementos que demuestren la necesidad de ella o su hijo de ocupar el inmueble arrendado, cuyo desalojo demando de conformidad con el literal b del artículo 34 eiusdem. En consecuencia, en atención a lo previsto en el artículo 506 del Código Adjetivo y el artículo 254 del mismo Código, declara SIN LUGAR la presente acción.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR la acción que por DESALOJO sigue ANA MENDEZ DE OLIVO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.888.511 contra JOSÉ MIGUEL FUMERO GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.254.910.
Se condena es costas a la parte actora perdidosa.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veintitrés (23) días del mes de Marzo del año 2.004. Años 193 de la Independencia y 145 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS.
LA SECRETARIA,

ABG. HAIDE DE MEDINA.
En la misma fecha, siendo las 9:30 a.m., se publicó y registro la anterior decisión.
La Secretaria,