TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

PARTE ACTORA: INVERSIONES ZIMAURI, S.A, Sociedad Mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 130, Tomo 25-A Sgdo., de fecha 09 de Abril de 1981, y FRANCIS CAROLINA FRANCHI MIJARES, mayor de edad, venezolana, titular de la Cédula de Identidad N° 4.581.820.

PARTE DEMANDADA: ANTONIO ALMEIDA VAZ, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E- 947.581.

APODERADA PARTE ACTORA: FULBIA ALEJANDRA FERRER BALBI, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 26.313.

DEFENSOR AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: ROSAURA HERNANDEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 49.614.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE N° 759/01.-

Se inició la presente causa mediante demanda proveniente del Juzgado Distribuidor de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual fue admitida por este Tribunal, previa consignación de los recaudos, conforme al auto de fecha 14/11/2001, en el cual se ordenó la citación de la parte demandada, folios 1 al 15.
Cursa a los folios 18 al 24, diligencia estampada por el Alguacil en fecha 17/10/02, conforme a la cual consigna el recibo de citación librado al demandado, por cuanto no pudo localizarlo para proceder a su citación personal.
En fecha 01/11/2002, el Tribunal previa solicitud de parte acordó solicitar Movimiento Migratorio del demandado a la Dirección de Extranjería (DEX), adscrita al Ministerio de Interiores y Justicia, cuyas resultas fueron recibidas en este despacho el 14/05/03 y rielan a los folios 29 al 31.
Consta a los folios 35 al 38, auto del Tribunal de fecha 23/07/03, conforme al cual y previa solicitud de parte, acordó librar carteles de citación de conformidad con el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, los cuales fueron debidamente publicados y fijados, tal como consta a los folios 40 al 43.
En fecha 11/03/2004, la Juez Suplente de este Tribunal se avocó al conocimiento de la presente causa, y previa solicitud de parte, designó como Defensora Ad Litem de la parte demandada a la Abogada ROSAURA HERNANDEZ, quien una vez notificada por el Alguacil del tribunal, aceptó el cargo y prestó juramento de Ley, folios 52 al 58.
En fecha 20/04/2004, este Tribunal, previa solicitud de parte, ordenó la citación para la Contestación de la demanda de la Defensora Ad Litem designada, quien fue citada en fecha 30/04/2004, según actuación del Alguacil del Tribunal, tal como consta a los folios 60 al 62.
Cursa al folio 63, escrito de contestación a la demanda presentada por la Defensora Ad Litem designada en fecha 04/05/04.
Consta a los folios 64 al 67 del presente Expediente, Escritos de Promoción de Pruebas presentados por la Defensora Ad Litem designada y la parte actora, consignados en fecha 10/05/04 y 18/05/04 respectivamente.
En fecha 19 de Mayo de 2.004, se dicto auto admitiendo las pruebas promovidas por las partes.
Siendo hoy la oportunidad para decidir, éste tribunal pasa a hacerlo de la siguiente manera:
M O T I V A

ALEGATOS PARTE ACTORA
Conforme al libelo de demanda que cursa a los folios 1 y 2 del expediente, la parte actora, INVERSIONES ZIMAURI, S.A y la ciudadana FRANCIS CAROLINA FRANCHI MIJARES, por intermedio de su apoderada judicial Abogada FULBIA ALEJANDRA FERRER BALBI, demandaron por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, al ciudadano ANTONIO ALMEIDA VAZ, alegando que en fecha 12 de Marzo del año 2000, al ciudadano ANTONIO ALMEIDA VAZ, ha celebrado un contrato de arrendamiento con la ciudadana y la empresa antes mencionadas, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno que tiene una superficie aproximada de Quinientos metros cuadrados (500mts2), distinguido con el N° de Catastro 03050103, que en su exterior lleva el N° 88, situado en la Calle Los Baños de Maiquetía, Estado Vargas, y cuyos linderos y medidas especificó en su escrito libelar, acotando que fueron reducidas en virtud de los sucesos de Vargas ocurridos en el año 1999, cuyo fondo se disminuyó por la quebrada Piedra Azul que colinda con el terreno. Alegó que el referido contrato tiene una duración de dos (2) años fijos a partir del primero (01) de Abril de 2000, con un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 391.000,00). Manifestando que para la fecha de la demanda ANTONIO ALMEIDA VAZ, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2001.
Alegó que procedió a demandar al ciudadano ANTONIO ALMEDIA VAZ, por incumplir un obligación de pagar el canon de arrendamiento de los meses antes mencionados, por ello, demandó la resolución del contrato de arrendamiento y para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento.
SEGUNDO: En la entrega inmediata del inmueble completamente desocupado de bienes y personas, y en las mismas condiciones en que lo recibió.
Tercero: En pagar la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 2.346.000,00), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos.
CUARTO: En pagar las cantidades que se siguieran venciendo a razón de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 391.000,00), como justa indemnización por cada mes vencido hasta la fecha 31 de Marzo de 2002, y posterior a esta fecha dicho monto se incremente en base al índice de precios del Banco Central de Venezuela hasta tanto se logre la total entrega del inmueble, así como los respectivos intereses de mora calculados a la tasa del doce por ciento (12%) anual.
QUINTO: en pagar los costos y costas que origine el presente juicio.
SEXTO: Las costas procesales prudencialmente calculadas por este Juzgado siguiendo lo pautado en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.4.000.000,oo).
Fundamentó su acción en los Artículos 1592, Ordinal 2°, del Código de Procedimiento Civil, y fijó domicilio procesal.

ALEGATOS PARTE DEMANDADA
Conforme al escrito que cursa al folio 63 del expediente, la Defensora Ad Litem designada a la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
Rechazó y contradijo la presente demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho que de ello se pretende deducir.

PRUEBAS PARTE DEMANDADA
Conforme al escrito que cursa al folio 64 del expediente, la Defensora Ad Litem designada a la parte demandada promovió pruebas en los siguientes términos:
En el Capítulo I, reprodujo el mérito favorable de los autos que los favorezcan.
En el capítulo II, consignó Telegrama con acuse de recibo enviado a la dirección del inmueble objeto de la demanda.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Conforme al escrito que cursa al folio 67 del presente expediente, la parte actora promovió las siguientes pruebas:
En el capítulo I, Reprodujo el mérito favorable de los autos en todo aquello que favorezca a su defendido.
En el Capitulo II, Solicitó que las pruebas sean admitidas, evacuadas y sustanciadas conforme a Derecho y apreciadas en la definitiva.

DE LA DECISION
Tal como quedó expuesto en la parte narrativa, los demandantes, ciudadana FRANCIS FRANCHI y la Empresa INVERSIONES ZIMAURI, S.A., intentaron en el presente juicio la acción de Resolución del Contrato del Arrendamiento que tienen suscrito con el demandado, ciudadano ANTONIO ALMEIDA VAZ, fundamentado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento convenidos en el contrato en cuestión, correspondiente a los meses de Abril hasta Septiembre de 2.001, habiendo así incumplido con su obligación, conforme con lo dispuesto en el Artículo 1.592 del Código Civil vigente, Ordinal 2°
Ahora bien, en relación con la procedencia de la acción intentada, este Tribunal pasa a analizar el supuesto de la acción intentada, y a tales fines observa: que se trata de una demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana FRANCIS FRANCHI y la Empresa INVERSIONES ZIMAURI, S.A., contra el ciudadano ANTONIO ALMEIDA VAZ, fundamentada en el incumplimiento por parte del demandado de las obligaciones contraídas en la Cláusula Segunda del Contrato de arrendamiento.
Cursa a los folios 7 al 11 del presente expediente, Contrato de Arrendamiento en original, celebrado en fecha doce (12) de Marzo de 2.000, entre las partes, debidamente Autenticado por ante la Notaria Público Trigésimo Tercero del Municipio Libertador, el cual quedó anotado bajo el N° 15, Tomo 34 de los libros respectivos. Instrumento éste, que dada su condición de documento público fue opuesto a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quien no lo impugnó, desconoció, ni tachó en su oportunidad, razón por la cual tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil Vigente. Así se declara.
El Contrato de Arrendamiento cuyo valor probatorio quedó previamente determinado, evidencia la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto, así como también las obligaciones que como consecuencia de ella asumen las mismas, entre las cuales se encuentra la de pagar el canon de arrendamiento cuyo incumplimiento es precisamente el fundamento de la acción de resolución ejercida en este caso, y en ese sentido establece el precitado Contrato de Arrendamiento en la Cláusula Tercera lo siguiente: “ …El canon de Arrendamiento lo han convenido las partes en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN MIL BOLIVARES ( Bs. 391.000,oo ) mensuales, monto éste que está dentro de lo que fue señalado por la Dirección de Inquilinato mediante Resuelto N° 2288 de fecha 21 de Diciembre de 1.998 que EL ARRENDATARIO declara conocer y asimismo se obliga a pagar a LA ARRENDADORA por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, en el domicilio de LA ARRENDADORA ó, en el de la persona que ella señale; queda entendido que en el resuelto mencionado se señala un monto y un metraje diferente pero que por convenio entre las partes fue modificado y lo que permanece inalterable es la renta definitiva del inmueble. Es pacto expreso de éste Contrato que en el caso de la cancelación del canon de arrendamiento a través de cheques, EL ARRENDATARIO no se considerara solvente, hasta que dichos efectos de comercio no se hubieren hecho efectivo. Queda igualmente establecido, de manera expresa, que la mora en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de EL ARRENDATARIO dará derecho a LA ARRENDADORA a dar por resuelto el presente contrato de pleno derecho, y en consecuencia a solicitar la inmediata desocupación del inmueble arrendado, así como el pago de las indemnizaciones previstas en el Artículo 1.616 del Código Civil. Queda claro que por tratarse de un inmueble regulado en caso de nueva procedimiento de Revisión de la Pensión el monto nuevo empieza a regir al mes siguiente de obtener el resuelto…”
Ahora bien, conforme a la cláusula transcrita, se estableció el canon de arrendamiento que debe pagar el arrendatario demandado por el inmueble arrendado, el cual es por mensualidades vencidas , y asciende a la cantidad TRESCIENTOS NOVENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 391.000,oo) cada mes, cuyo incumplimiento es el fundamento de la presente demanda, en lo relativo a los meses desde Abril hasta Septiembre del año 2.001, configurándose así el incumplimiento que se le imputa a la demandada, a quien correspondía desvirtuar el incumplimiento de su obligación de pagar el canon de arrendamiento, que se comprometió en la cláusula Tercera del contrato, el cual no fue rechazado en el momento de la contestación de la demanda donde solamente se limitó a rechazar y contradecir la demanda pura y simplemente, sino que además en el lapso probatorio no desvirtuó el incumplimiento fundamento de la presente acción.
En el mismo orden de ideas, esta Juzgadora al analizar el mencionado contrato observa que de la referida Cláusula Tercera, se evidencia que ante la falta de pago de los mencionados cánones de arrendamiento, o lo que es lo mismo la mora por parte del Arrendatario en el pago de los mismos, el Arrendador tiene derecho a dar por resuelto el contrato y solicitar por ende la inmediata desocupación del inmueble arrendado, siendo en consecuencia de no haber sido desvirtuado por parte del Arrendatario demandado el incumplimiento que le imputa la parte demandante, que pueda perfectamente demandarse la resolución de dicho contrato. En razón de lo cual, considera esta Sentenciadora que la acción ejercida en el presente juicio no es contraria a derecho y resulta procedente conforme la disposición contenida en el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1592, Ordinal 2° ejusdem. Así se declara.
En cuanto al pedimento formulado por la parte actora en el numeral Cuarto de su escrito libelar, relacionado con que el demandado sea condenado a pagar la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 391.000,oo ) como justa indemnización por cada mes vencido hasta la fecha 31 de Marzo de 2.002, y que posterior a esta fecha dicho monto se incremente en base a los Índices de Precios del Banco Central de Venezuela, hasta tanto se logre la total entrega del inmueble, este Juzgador observa, que de acuerdo con lo previsto en el Contrato de Arrendamiento cuya resolución se demanda, concretamente en la Cláusula Tercera parte in fine las partes expresamente dejaron establecido, citamos textualmente: “ …Queda claro que por tratarse de un inmueble regulado en caso de nuevo procedimiento de revisión de la Pensión el monto nuevo empieza a regir al mes siguiente de obtener el resuelto”. Lo resaltado del Tribunal.
A los mismos efectos cabe invocar la norma contenida en el Artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme a la cual se regula la posibilidad de revisar los cánones de arrendamientos de los inmuebles que según la misma están sometidos a regulación, como es el caso objeto de la presente decisión donde el inmueble arrendado tiene su canon de arrendamiento fijado a consecuencia de un procedimiento de Regulación, el cual es revisable pero siempre bajo el cumplimiento de los parámetros previstos en la referida norma a tales efectos.
En atención a los elementos previamente señalados, a criterio de quien aquí sentencia, el pedimento de ajustar el canon regulado atendiendo a los índices de inflación fijados por el Banco Central de Venezuela no es procedente, toda vez que las partes expresamente dejaron establecido que solo será aplicable el canon objeto de una revisión, al mes siguiente de obtenerse el Resuelto, el cual necesaria e indefectiblemente impone la verificación del correspondiente procedimiento, de lo cual no hay constancia en las procesales que conforman el presente expediente, razón por la cual se niega el referido pedimento, por improcedente. Así se declara.
Demanda asimismo la parte actora, de acuerdo con el contenido del mismo numeral Cuarto del pedimento, el pago de los intereses de mora de los cánones de arrendamiento vencidos y que se siguieran venciendo, y en cuanto a éste pedimento el Tribunal observa, que se trata en el caso objeto de la presente decisión de obligaciones susceptibles de generar la consecuencia del pago de intereses en virtud de retardo o mora en su cumplimiento, tal como lo establece el Artículo 1271 del Código Civil.
A los mismos efectos cabe observar, que la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estipula el pago de intereses de mora como consecuencia del atraso en el pago de los cánones de arrendamiento pactados, según se establece en el Artículo 27 de la Ley, el cual reza lo siguiente: “Los intereses de mora causados por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela”. ( Lo resaltado del Tribunal).
Con vista de los argumentos previamente analizados, a criterio de este Sentenciador, es procedente y ajustado a derecho el pago de los intereses de mora de los cánones de arrendamiento vencidos y los que se venzan hasta la fecha en que quede firme la presente decisión, y a tales efectos se calcularan los mismos por Experticia Complementaria del fallo, la cual se llevará a cabo por un solo Experto el cual deberá tomar en cuenta las tasas pasivas promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. Así se declara.

D I S P O S I T I V A
Por las razones antes expuestas, éste Tribunal CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en Nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad que le confiere la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuso la ciudadana FRANCIS FRANCHI y la Empresa INVERSIONES ZIMAURI, S.A. contra el ciudadano ANTONIO ALMEIDA VAZ, ampliamente identificados en la parte narrativa de la presente sentencia, por lo que se declara resuelto de pleno derecho el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 12 de Marzo de 2.000, entre las partes antes mencionadas. En consecuencia, se ordena la Entrega Material del inmueble objeto del presente juicio libre de personas y bienes a la parte actora, constituido por un lote de Terreno distinguido con el N° de Catastro 03.05.01.03 que en su exterior lleva el N° 88, ubicado en la Calle Los Baños, jurisdicción de la Parroquia Maiquetía, Estado Vargas, que tiene un área de UN MIL CIENTO CINCO METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTIMETROS (1.105,20 mts2) cuyos linderos son: Norte: con terrenos que son o fueron del señor Juan Bautista Padrón. Sur: con terrenos que son o fueron del doctor Ángel Elías Rivas Baldiviud. Este: que es su frente el Boulevard Aguado (Calle de Cristo a los Baños) en medio, con casa que es o fue de Fernando Franchi. Oeste: que es su fondo, linda con el rio.
SEGUNDO: Se condena al demandado a pagar la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 2.346.000,oo), por concepto del pago de los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses desde Abril a Septiembre de 2.001, a razón de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 391.000,oo) cada mes, asimismo se condena a la parte demandada a pagar los cánones de arrendamiento venciendo a continuación de la fecha indicada, y los que se sigan venciendo hasta la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme, los cuales serán a razón de la misma cantidad indicada previamente por cada mes. Siendo improcedente el ajuste del canon solicitado en el petitorio a partir del mes de Abril de 2.002.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar los intereses de mora del monto condenado, los cuales se calcularán por Experticia Complementaria del presente fallo, conforme a la tasa pasiva de los seis (6) principales banco del país de acuerdo con el Banco Central de Venezuela.
Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los veinticinco (25) días del mes de Mayo de dos mil cuatro (2.004).
Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación.
LA JUEZ

DRA. SCARLET RODRIGUEZ PEREZ
LA SECRETARIA,

Dra. LIRIO PADILLA F.
En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las dos y treinta de la treinta ( 2:30 am.).-
LA SECRETARIA,