TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA G.A.L & A.D.G. ASESORES INMOBILIARIOS C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de Febrero de 1999, bajo el Nro. 49, Tomo 283 A Qto., modificado en fecha 16 de Febrero de 2000, anotado bajo el Nro. 37, Tomo 388 A Qto., y su ultima modificación fue realizada en fecha 21 de Febrero de 2002, quedando anotado bajo el Nro. 15, Tomo 634 A Qto.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GIOVANNI B. ADESSE LIBERATORI, OSCAR GABRIEL PIRELA y ANTONIO JOSE D ORAZIO GUILLEN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 38.125, 41.241 y 36.338, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: LEYLA CAROLINA CORRO de BOCANEGRA y JORGE BOCANEGRA MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 11.055.526 Y 5.578.377, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DEL CODEMANDADO JORGE BOCANEGRA MENDOZA Y ASUMIENDO LA REPRESENTACIÓN SIN PODER DE LA CODEMANDADA LEILA CAROLINA CORRO DE BOCANEGRA: LUIS E SOLORZANO LEON Y ADA LEON LANDAETA, inscritos en el Inpreabogado bajo los número 11.720 y 30.169, respectivamente.
MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES.
VISTOS, sin informes de las partes.-
EXPEDIENTE N° 9352.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, efectuado el sorteo correspondiente fue asignada al Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y una vez consignados los instrumentos fundamentales fue admitida por auto fecha 13 de marzo de 2003. Siendo imposible la citación personal, se procedió a la citación por carteles, sin que dentro del lapso legal para ello, la parte demandada compareciera, motivo por el cual se le designó defensor ad-litem. En fecha 02 de Septiembre de 2003, la Defensora Ad-litem de la parte demandada, presentó escrito de contestación de la demanda. En esa misma fecha la abogada ADA LEON LANDAETA, consignó poder otorgado por el codemandado JORGE BOCANEGRA MENDOZA. En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte opuso cuestiones previas que fueron subsanadas por la parte actora correctamente, según decisión del Juzgado Tercero de Municipio. Dentro del lapso legal para ello, la parte demandada, dio contestación al fondo de la demanda.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron pruebas. En fecha 26 de Julio del año 2004, se avoco al conocimiento de la presente causa, la Juez Suplente Especial Dra Maria Teresa Brito Carricati. Por auto de fecha 02 de agosto del año 2004, fueron admitidas las pruebas promovidas. Por diligencia de fecha 5 de agosto del año 2004, la Juez Suplente del Tercero de Municipio se inhibió de conocer del presente juicio, siendo remitido al Juzgado Distribuidor, el cual por sorteo lo asignó a este Despacho.
Por auto de fecha 03 de Septiembre del presente año, la Juez que suscribe se avoco al conocimiento de la presente causa y continúo la fase de evacuación de pruebas. En la oportunidad legal para presentas informes, ninguna de las partes hizo uso de ese derecho, por lo que se dijo Vistos, sin informes de las partes. Estando en fase de sentencia, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO PRIMERO
Alegó el apoderado judicial de la parte actora en el libelo de demanda:
Que su mandante es la Administradora de las Residencias Camurí Beach, ubicadas en el sector Camurí Chico, la cual forma parte de la Granja La Llanada de la Urbanización La Llanada en jurisdicción del Municipio Vargas, Estado Vargas.
Que los ciudadanos LEYLA CAROLINA CORRO de BOCANEGRA y JORGE BOCANEGRA MENDOZA, son propietarios de un inmueble distinguido con el N° 1-A del referido edificio, situado en la planta tipo o primer nivel, con una superficie aproximada de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (86,00 M2) según consta de documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Vargas del Estado Vargas, de fecha veinte (20) de agosto de mil novecientos noventa y ocho (1998), anotado bajo el Nro. 8, Tomo 10, Protocolo Primero, el cual acompañó marcado con la letra “B”, y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con fachada norte del edificio; SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Con fachada este del edificio y OESTE: Con pasillo de circulación y el apartamento 1B. Le corresponde un porcentaje de condominio de CERO ENTEROS CON CIENTO SESENTA Y SIETE MILESIMAS POR CIENTO (0.0167 %) de las cargas comunes del condominio y su aclaratoria protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Vargas, Estado Vargas, en fecha 07 de Abril de mil novecientos noventa y ocho (1998), bajo el N° 1, Tomo 1, Protocolo Primero, anexados marcados con la letra “C”, y que en consecuencia de su carácter de propietarios son deudores de las cuotas de condominios vencidos.
Fundamentó su demanda en los artículos 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y en los artículos 1.264, 1.269, 1.278 y 1977 del Código Civil.
Señaló que los ciudadanos LEYLA CAROLINA CORRO de BOCANEGRA y JORGE BOCANEGRA MENDOZA, no han pagado las cuotas de condominio vencidas emitidas por la administradora del edificio, desde el mes de octubre de dos mil (2000) hasta el mes de octubre del dos mil dos (2002), ambos inclusive, y agotadas todas las gestiones extrajudiciales para poder hacer efectivo el cobro de las cuotas insolutas de condominio citadas, misivas, telegramas, es por lo demandaba conforme al procedimiento de vía ejecutiva, previstos por los artículos 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a los ciudadanos LEYLA CAROLINA CORRO de BOCANEGRA y JORGE BOCANEGRA MENDOZA, en su carácter de propietarios del inmueble deudor de las cuotas de condominios especificadas para que convinieran o en su defecto fueran condenadas por este Tribunal a pagar las siguientes cantidades:
PRIMERO: La suma de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON 35/100 (Bs. 4.639.443,35) correspondiente a veintinueve (29) mensualidades de condominios y las que sigan venciendo desde la introducción de la demanda hasta el pago por parte del demandado o la condena de este Tribunal, discriminadas de la siguiente manera:
1) Mes de octubre de dos mil (2.000), por la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 43.442,00).
2) Mes de noviembre de dos mil (2.000), por la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 53.365,00).
3) Mes de diciembre de dos mil (2.000), por la cantidad de SESENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS CINCO BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 63.605,00).
4) Mes de enero de dos mil uno (2.001), por la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL VEINTIOCHO BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 57.028,00).
5) Mes de febrero de dos mil uno (2.001), por la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL CIENTO SIETE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 67.107,00).
6) Mes de marzo de dos mil uno (2.001), por la cantidad de SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 71.578,00).
7) Mes de abril de dos mil uno (2.001), por la cantidad de SETENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SEIS BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 73.706,00).
8) Mes de mayo de dos mil uno (2.001), por la cantidad de OCHENTA Y SIETE MIL NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 87.098,00).
9) Mes de junio de dos mil uno (2.001), por la cantidad de OCHENTA Y SIETE MIL SESENTA Y UN BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 87.061,00).
10) Mes de julio de dos mil uno (2.001), por la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MIL OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 87.094,00).
11) Mes de agosto de dos mil uno (2.001), por la cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 97.464,00).
12) Mes de septiembre de dos mil uno (2.001), por la cantidad de CIENTO OCHO MIL SETECIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 108.761,00).
13) Mes de octubre de dos mil uno (2.001), por la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS UN BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 94.401,00).
14) Mes de noviembre de dos mil uno (2.001), por la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL SETECIENTOS SETENTA BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 92.770,00).
15) Mes de diciembre de dos mil uno (2.001), por la cantidad de NOVENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y DOS BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 91.192,00).
16) Mes de enero dos mil dos (2.002), por la cantidad de CIENTO OCHO MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 108.894,00).
17) Mes de febrero dos mil dos (2.002), por la cantidad de TRESCIENTOS DOS MIL OCHOCIENTOS DIECINUEVE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 302.819,00).
18) Mes de marzo dos mil dos (2.002), por la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS SEIS BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 49.206,00).
19) Mes de abril de dos mil dos (2.002), por la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL SETECIENTOS TRECE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 51.713,00).
20) Mes de mayo de dos mil dos (2.992), por la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 55.494,00).
21) Mes de junio de dos mil dos (2.002), por la cantidad de SETENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON 44/100 (Bs. 77.266,44).
22) Mes de julio de dos mil dos (2.002), por la cantidad de SESENTA Y TRES MIL CIENTO OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON 25/100 (Bs. 63.182,25).
23) Mes de agosto de dos mil dos (2.002), por la cantidad de DOS MILLONES VEINTIOCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 30/100 (Bs. 2.028.384,30).
24) Mes de septiembre de dos mil dos (2.002), por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLIVARES CON 23/100 (Bs. 110.693,23).
25) Mes de octubre de dos mil dos (2.002), por la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON 26/100 (Bs. 92.056,26).
26) Mes de noviembre de dos mil dos (2.002), por la cantidad de CIENTO CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON 64/100 (Bs. 105.759,64).
27) Mes de diciembre de dos mil dos (2.002), por la cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS YTREINTA Y TRES BOLÍVARES CON 54/100 (Bs. 97.633,54).
28) Mes de enero de dos mil tres (2.003), por la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON 31/100 (Bs. 94.433,31).
29) Mes de enero de dos mil tres (2.003), por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE CON 44/100 (Bs. 219.247,44).
Distinguidas con los números 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29.
SEGUNDO: Los gastos extrajudiciales desde marzo de 2.000 hasta enero del 2.003, los cuales calculó en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 350.000,00) representados en recibos, citaciones telegramas, misivas de cobro que se envían a los propietarios mensualmente.
TERCERO: Las costas y costos del juicio.
Solicito además la indexación del monto demandado.
La parte demandada presentó escrito de contestación en los términos siguientes:
Como punto previo opuso la falta de cualidad del demandante por no ser la Administradora G.A.L.&A.D.G. ASESORES INMOBILIARIOS C.A., Administradora de Condominio de las Residencias Camurí Beach, ya que en autos no consta el contrato de Administración.
En segundo lugar, opuso la inepta acumulación conforme a lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los petitorios primero y segundo del libelo de la demanda contienen dos procedimientos incompatibles entre sí, ya que, según alega el primer petitorio de pago de la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO VEINTIDÓS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 4.122.374,42), corresponde al procedimiento del juicio ordinario y el petitorio segundo de pago de supuestos gastos extrajudiciales de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) corresponde al procedimiento del juicio breve, ya que obedecen a supuestas actuaciones de citaciones de los abogados a los condominios. Por otra parte, indicó que el procedimiento de la vía ejecutiva no ampara este tipo de crédito o deuda.
Rechazó y contradijó la demanda en todas y cada una de sus partes, ya que los hechos explanados no se ajustan a la verdad y mucho menos lo asiste el derecho invocado.
Que en el capítulo III del escrito libelar, se señala que su representado “no ha pagado las cuotas de condominio vencidas…desde el mes de octubre del dos mil (2000) hasta el mes de octubre del dos mil dos (2002) ambos inclusive”. Dado que el año tiene doce (12) meses, en este supuesto la deuda sería por 24 meses y no de 29 mensualidades lo que a su criterio evidencia una total contradicción entre los hechos expuestos y el petitorio invocado, y resulta claro que la demanda no podría prosperar.
Impugnó todas las cuotas y recibos opuestos correspondientes a veintinueve (29) mensualidades, en especial la cuota N° 23 supuestamente del mes de agosto del 2002, por el monto de DOS MILLONES VEINTIOCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 2.028.384,30), ya que los gastos de condominio de ese edificio jamás pueden alcanzar tal cantidad.
Que su representado pagó la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00) al abogado GIOVANNI ADDESSE LIBERATORI, apoderado de la supuesta administradora mediante depósitos números: 51440646 de fecha 28-08-2002 y 15565945 de fecha 08-04-2003, en Banesco Banco Universal, por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) los cuales acompaño marcados “A” y “B” respectivamente.
Que las planillas de supuesto pago de cuotas de condominio, están elaboradas en forma caprichosa y no corresponde a los gastos realmente ejecutados por la Administración del Condominio del Edificio Residencias Camurí Beach.
Por último propuso reconvención que fue declarada inadmisible.

CAPITULO SEGUNDO
La parte demandada presentó escrito de escrito de pruebas y lo hizo en los siguientes términos:
Reprodujo el mérito favorable que se desprende de los autos en todo lo que favorezca a su representado.
Reprodujo y hizo valer los recibos de depósitos consignados por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00) a favor del apoderado de la administradora GIOVANNI B. ADDSSE LIBERATORI, de fecha 28-08-2002 y 15565945 de fecha 08-04-2003, en Banesco.
Al folio 129 de la primera pieza riela inserta la planilla número 51440646, en copia fotostática. Con respecto a las copias fotostáticas, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece, los documentos que pueden producirse en copias fotostáticas, a saber, los públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales se pueden producir en reproducción fotostática y sino son impugnados se tienen como fidedignos. En el caso de autos, además de haber sido impugnado dicho instrumento, no es de los que pueda ser consignado en copia fotostática los fines de ser apreciada. Motivo por el cual se desecha su valor probatorio.
En cuanto al depósito número 15565945 que riela inserto al folio 130, en la copia que del original queda al cliente, este Tribunal observa: La parte contra quien fue opuesto, desconoció e impugno dicha instrumental, sin que conste a los autos, actividad probatorio alguna de la parte que lo promovió tendente a desvirtuar la impugnación, ya que, aun cuando promovió la prueba de informes que a continuación mencionaremos, la misma no fue evacuada, motivo por el cual este Tribunal desestima el valor probatorio de la planilla de deposito impugnada.
De conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al Tribunal requiera información de Banesco Banco Universal. Dicha prueba de informes no fue evacuada por lo que al respecto, no hay nada que apreciar.
Prueba de informes a la Junta de Condominio del Edificio Camuri Beach. Dicha prueba de informes no fue evacuada, por lo que al respecto no hay nada que valorar.
Solicitó la exhibición de los asientos contables de los gastos de condominio correspondiente a la cuota N° 23 del mes de agosto del 2002, cuyo monto es por la cantidad de DOS MILLONES VEINTIOCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs.2.028.384,30). A los fines de la admisión de dicha prueba, el Juzgado que para la fecha venia conociendo de la presente causa, instó a la promovente a señalar el lugar donde reposa el Libro de Contabilidad. Dado que no consta en autos, que dicha parte haya dado cumplimiento a ello, la prueba no fue admitida. En consecuencia sobre ella, no hay nada que valorar.
Promovió Inspección Judicial en el Edificio Camuri Beach. Fijada oportunidad para la evacuación de dicha inspección, la parte promovente no se hizo presente, a los fines de su evacuación, por lo que no hay nada que valorar.
La parte actora promovió:
El mérito favorable de los autos.-
Ratificó las consignaciones de los recibos de condominio que corren del folios 29 al 99 ambos inclusive y a los folios 81,90, 91, 112, 113, 114, 136, 163, 164 y 165.
A los folios 29 al 57 rielan insertos originales de planillas de condominio, acompañadas por la parte actora a su libelo de demanda. Dichos recibos con respecto a los cuotas correspondientes a gastos comunes, constituyen, de conformidad con el último aparte del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, títulos ejecutivos y como tal son apreciados por este Despacho.
Con respecto a las planillas de liquidaciones de condominio acompañadas por el actor con posterioridad a la admisión de su demanda, este Tribunal, debe desecharlos del presente proceso, pues de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, los instrumentos fundamentales deben presentarse con la demanda, y no admitirse con posterioridad a ésta. ASI SE ESTABLECE.-
Tachó, rechazó y desconoció el contenido y firma de los depósitos consignados por la parte demandada, por ser simples copias. Dichos recibos, fueron ya valorados, con ocasión del análisis probatorio de la parte demandada; dándose aquí por reproducida dicha valoración.
Ratificó lo consignado en fecha 07 de Octubre del año 2003 y marcado con el número 01 consignó anuncio de prensa en la página 2-11del diario El Universal de fecha 25 de octubre del año 2003.
Al folio 144 de la primera pieza riela inserto el citado anuncio de prensa, donde se lee convocatoria extraordinaria de propietarios de Residencias Camuri Beach. En relación a dicha probanza, este Tribunal observa que, la misma no versa sobre puntos controvertidos en la presente litis.
Lo consignado en día 07 de octubre del año 2003 son planillas de condominio consignadas con posterioridad a la presentación del libelo de demanda, aspecto sobre el cual ya se pronunció este fallo, en este mismo folio.
CAPITULO TERCERO
PRIMER PUNTO PREVIO
En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso la falta de cualidad del demandante, alegando para ello que la empresa G.A.L & A.D.G. ASESORES INMOBILIARIOS C.A., no es Administradora del Condominio Residencias Camuri Beach, por cuanto no consta en autos, acta de asamblea de copropietarios protocolizada donde dicha asamblea haya designado a la citada empresa. Además señaló que no tiene cualidad por no estar debidamente autorizada por la Junta de Condominio, conforme lo dispone el literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal,
A los fines de resolver sobre la falta de cualidad alegada esta Juzgadora observa:
El fundamento de la parte demandada, para alegar la falta de legitimatio ad causam, es el mismo que utilizó cuando propuso la cuestión previa de falta de legitimación de la parte actora. Con respecto dicha cuestión previa y a su correcta subsanación, se pronunció el Juzgado que para la fecha venía conociendo del presente juicio, Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en sentencia de fecha 24 de mayo del año 2004, el cual declaró correctamente subsanada la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al establecer “En el caso bajo estudio el actor al subsanar la cuestión previa consignó a efectus videndi original de acta que cursa inserta en el libro de actas de asamblea de la Junta de Condominio de Residencias Camuri Beach en la cual decidió contratar a la empresa G.A.L Y A.D.G. Asesores Inmobiliarios como Administradora del Edificio…”.
De acuerdo a los argumentos formulados por la demandada y lo siguiente, expresado en su contestación:“El tribunal en su decisión del veinticuatro de mayo del dos mil cuatro que declara subsanadas las defensas previas opuestas manifestó en la parte in fine del folio 198 de dicha decisión que “en el libro de acta de asamblea de la Junta de Condominio de residencias Camuri Beach en la cual se decidió contratar a la empresa G.A.L. Y A.D.G. Asesores Inmobiliarios como administradora del edificio,…” (lo subrayado es mío). Revisadas las actas que conforman el expediente no encuentro el contrato que celebró la Junta de Condominio con la Administradora a que se refiere el Tribunal”. Pareciera que la demandada, pretende reabrir el debate respecto a la legitimidad ad processum, el cual, según expresáramos ya fue resuelto por el juzgado Tercero de Municipio.
Ante esta situación, quien decide se permite realizar algunas consideraciones sobre la legitimatio ad causam y la legitimatio ad processum. En tal sentido tenemos:
En relación a la cualidad o interés para intentar la demanda en nombre y representación de la comunidad de copropietarios, el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal establece el catalogo de atribuciones y deberes del Administrador, los cuales comprende actos materiales, contables, ejecutivos y jurídicos, estos últimos son ejercer en juicio la representación activa y pasiva de los propietarios previamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo a lo establecido en el Documento de Condominio. Así lo dispone el literal e) del citado artículo, al establecer:
“ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de Junta de Condominio”.

Conforme a lo previsto en el literal trascrito y de acuerdo a lo que ha sido la doctrina pacífica y consolidada de la Sala de Casación Civil desde la Sentencia Nro. 36 del 29 de abril de 1970, caso Franco Farina y otros contra A.E. Campos y A. Da Costa Campos, la cualidad para intentar la demanda en nombre y representación de los copropietarios de un inmueble sometido a régimen de Propiedad Horizontal, esta otorgada al administrador.
Ahora bien, la misma norma que establece la facultad del Administrador para intentar la acción (cualidad), regula aspectos que tienen que ver con la legitimidad dentro del proceso, De allí, que el artículo 20 literal e), dicte una serie de exigencias para la legitimación procesal del Administrador, esas exigencias persiguen encerrar la gestión del mandatario dentro de una situación procesal eminentemente protectora de los derechos e intereses de los mandantes. Por ello, se establece la autorización de la Junta de Condominio para una eventual exigencia de responsabilidades a sus miembros y la constancia de esta autorización en el Libro de Actas de dicha Junta; esta concordancia entre las facultades otorgadas al Administrador y las detentadas por el mandante, dictados por el legislador constituyen condicionantes para servir mejor a la comunidad de propietarios a través de la precisión y la estricta legalidad del título de competencia, de quien va a ejercer su representación en juicio.
Es precisamente sobre estos aspectos relativos a la legitimidad de quien se presenta como Administrador del Edificio Residencias Camuri Beach, que la parte actora motivó el punto previo de falta de cualidad; que de acuerdo a lo expresado anteriormente, en el caso de autos, la tiene el Administrador de Residencias Camuri Beach, y en relación a la contratación de la empresa G.AL Y A.D.G. Asesores Inmobiliarios como Administradora del Residencias Camuri Beach, ya se pronunció el Juzgado Tercero de Municipio, cuando declaró correctamente subsanada la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código Adjetivo. En consecuencia, siendo que ha quedado establecido que la falta de cualidad planteada, consiste en replantear el debate acerca de la legitimidad procesal de la empresa G.A.L. Y A.D.G. Asesores Inmobiliarios como Administradora del Edificio Residencias Camuri Beach, y esta fue una defensa ya resuelta, no le es dable a quien aquí decide, pronunciarse sobre un punto ya decidido. ASI SE ESTABLECE.
En razón de lo antes expuesto este Juzgado declara IMPROCEDENTE la falta de cualidad alegada por la parte demandada en el presente juicio. ASI SE DECIDE.
SEGUNDO PUNTO PREVIO
Como segundo punto previo la parte demandada, opuso la inepta acumulación de pretensiones, conforme lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, alegando para ello, que los puntos primero y segundo del libelo de demanda contienen dos procedimientos incompatibles entre si, ya que el primer petitorio de pago de la cantidad de cuatro millones ciento veintidós mil trescientos setenta y cuatro bolívares con cuarenta y dos céntimos (Bs. 4122.374,42) correspondiente al juicio ordinario y el petitorio segundo de supuestos gastos extrajudiciales de la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo) corresponde al procedimiento breve; e indicó que el procedimiento de la vía ejecutiva no ampara este tipo de crédito.
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
Para resolver sobre la inepta acumulación de pretensiones por incompatibilidad de los procedimientos, corresponde analizar si los puntos contenidos en el petitorio del libelo de demanda, derivan del mismo titulo o si provienen de títulos diferentes. En tal sentido tenemos:
Revisado el libelo de demanda que encabeza las presente actuaciones, se evidencia en el capitulo III relativo al petitorio de la demanda, que el actor demandó a los fines de que los demandados convinieran en pagar o en su defecto fueran condenados, a las siguientes cantidades: Primero: La suma de CUATRO MILLONES SEISICIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON 35 CENTIMOS (Bs. 4.122.374,42) correspondientes a veintinueve mensualidades de condominios insolutas y en el segundo punto: El pago de los gastos extrajudiciales desde la fecha de marzo de 2000 hasta enero del 2003 los cuales calculo en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 350.000) representados en estos recibos, citaciones, telegramas, misivas de cobro que envían a los propietarios mensualmente.
Según se observa del petitorio, la pretensión del actor es el cobro de cuotas de condominio. En dicho petitorio incluyó además el cobro de gastos, los cuales indicó se debían a recibos, citaciones, telegramas, misivas, que envían a los propietarios. Sin entrar a considerar en esta parte del fallo, la procedencia o no de dicho concepto, debe este Tribunal precisar que el punto segundo, relativo al pago de gastos de cobranza no constituye una pretensión distinta y autónoma de la contenida en el primer punto, es una reclamación que deriva de la misma causa de pedir del punto primero. De hecho si se revisan los documentos fundamentales de la demanda, (liquidaciones de cuotas de condominio), se evidencia como uno de sus renglones, el cobro de gastos de cobranzas. Sobre este aspecto, el Código de Procedimiento Civil al establecer las reglas que rigen la estimación del valor de la causa, prevé en su artículo 31 “Para determinar el valor de la demanda se sumarán los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda”. Igualmente regula lo debatido el artículo 33: “Cuando una demanda contenga varios puntos se sumara el valor de todos ellos para determinar el de la causa, si dependen del mismo título”.
En razón de lo antes expuestos, este Tribunal considera que el petitorio de la demanda comprende varios puntos, que tienen la misma causa de pedir, y no pretensiones diferentes y autónomas cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, como lo alega la parte demandada, motivo por el cual resulta IMPROCEDENTE la defensa de INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETESIONES por incompatibilidad de procedimientos, formuladas por la parte demandada. ASI SE DECIDE.
SOBRE EL FONDO
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
Resueltos los puntos previos, este Tribunal pasa a decidir sobre el fondo de lo debatido, que es el cobro de unas cuotas de condominio presuntamente adeudadas por la parte demandada en el presente juicio y que la actora acompañó a su libelo de demanda como instrumento fundamental, insertas del folio 29 al 57 en planillas correspondiente al apartamento 1-A respecto a la cuota de los gastos comunes.
La parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, alegó el pago de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000) al abogado GIOVANNI B.ADDESSE LIBERATORI, mediante los depósitos bancarios, que fueron desestimados en el análisis probatorio, e impugnó los recibos de condominio, instrumento fundamental de la acción, por considerar que no corresponden a los gastos realmente ejecutados por la Administradora del condominio Residencias Camuri Beach. Sin embargo, abierto el juicio a pruebas, no trajo a los autos prueba del cumplimiento de la obligación demandada y/o desvirtuara la existencia de la obligación. Por su parte, la actora probó la obligación cuyo cumplimiento demanda con las planillas o liquidaciones vencidas, las cuales corresponden al cobro de los gastos comunes del apartamento 1 A de residencias Camuri Beach, propiedad de los demandados.
Dicha obligación, además esta regulada y prevista legalmente en:
“Artículo 11: Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso: (...) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes; (...) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios (...) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio”, y el
Artículo 12: “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7 le hayan sido atribuidos...” .
Como puede observarse la parte actora demostró la obligación de la parte demandada como propietaria del inmueble de contribuir a los gastos comunes. Por su parte y según quedo evidenciado la parte demandada no acredito el haber cumplido con la misma. En consecuencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 506 del Código Adjetivo, que prevé: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación”. Esta Juzgadora encuentra procedente el cobro de cuotas de condominio correspondientes a los gastos comunes que aparecen reflejados en las planillas acompañados por la parte actora a su libelo de demanda.
Sin embargo, precisa esta Juzgadora establecer, con respecto al presente caso, que:
Analizadas las planillas insertas a los autos como instrumento fundamental de la acción, que dichas planillas además de los gastos comunes, incluyen un monto por “gastos no comunes”, el cual resulta variable en cada una de ellas. Dichos “gastos no comunes” están regulados de forma diferente a los gastos comunes en la Ley de Propiedad Horizontal, en el artículo 14, el cual establece: “Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que correspondan adoptar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fé contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige la ley…”. De allí, que en sus comentarios a Ley de Propiedad Horizontal, Rafael Angel Briceño, haya expresado que la acción por cobro de contribuciones especiales es ordinaria cuando se “omite presentar copia autentica del acta de Asamblea o del acuerdo inscrito en los Libros respectivos, sin las justificaciones pertinentes…”
La ley, según expresáramos anteriormente, solo señala en el único aparte del artículo 14, que con respecto a las cuotas correspondientes gastos comunes las liquidaciones o planillas tienen fuerza ejecutiva, pero con respecto a las contribuciones especiales, se requiere el acuerdo inscrito en el Libro de propietarios, cuando este justificados por los comprobantes que exige la Ley.
En el caso de autos, revisadas las actas procesales encontramos que solo con respecto a los gastos “no comunes” reflejados en la planilla inserta al folio 51 de la primera pieza del expediente correspondiente al mes de agosto del año 2002, la parte actora trajo a los autos copia certificada del Libro de Actas de Residencias Camuri Beach, que los acuerda (folios 146 al 148). Sin embargo, con respecto a las otras planillas, la parte actora no trajo a los autos los elementos probatorios que conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, demuestren la procedencia en el cobro de los gastos “no comunes”. En consecuencia, este Tribunal se ve forzado a excluir - a excepción de los gastos no comunes reflejados en la planilla inserta al citado folio 51, mes de agosto del 2002, el cobro correspondiente a gastos no comunes, de los cuales no consta y el apoderado actor nada expreso en su demanda, acuerdo inscrito en el Libro de propietarios con la justificación de los comprobantes de Ley,
A los fines se realizar tal exclusión, se ordena experticia complementaria al fallo que determine una vez excluida dicha partida de las citadas planillas, el monto que por gastos comunes corresponde pagar a la demandada.
En segundo lugar observa este Tribunal, que la parte actora demanda en el punto segundo del petitorio, el cobro de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo) por concepto de gastos extrajudiciales representados en “citaciones , telegramas, misivas de cobro que envían a los propietarios”. Dicho concepto también aparece contenido en las liquidaciones de condominio insertas del folio 29 al 45 conjuntamente con los intereses de mora, por lo que al respecto este Tribunal observa:
En el caso de autos, además de evidenciarse que parte de dichos gastos fueron ya incluidos en la liquidaciones de condominio señaladas en el punto primero de su petitum, este Tribunal encuentra que la parte actora, en relación a dichos gastos de cobranzas, y ante el rechazo de la demandada, durante la fase probatorio no demostró las gestiones de cobranzas realizadas al demandado y que den lugar al cobro de la cantidad que por tal concepto demanda. Por lo que es fácil concluir que no hay elementos en autos que demuestren dichas gestiones de cobranzas. En consecuencia de las planillas de gastos de condominio insertas del folio 29 al 45 y 57 de la primera pieza del expediente, debe excluirse dicho monto, y por las razones antes indicadas, debe declararse improcedente el cobro de gastos de cobranzas demandado en el punto segundo del petitum del libelo.
Ahora bien, dado que dichas planillas comprenden en un mismo monto lo relativo a gastos de cobranza e intereses de mora, este Tribunal considera necesario a los fines de evitar una flagrante violación de normas de orden constitucional por incluir el pago de intereses legales mayores a los establecidos en la ley, que sea una experticia complementaria al fallo, la que determine el monto que por interés de mora legal corresponda pagar a la parte demandada por el atraso en el pago de la cuotas de condominio correspondientes a gastos comunes, reflejados en las planillas, acompañadas al libelo como instrumento fundamental de la acción, y que deduzca de dichas planillas el monto correspondiente a gastos de cobranza, cuya improcedencia fue declarada en este fallo.
Por último, con respecto a la solicitud contenida en el petitorio de la demanda relativa al pago de los recibos mensuales que se sigan venciendo, debe necesariamente esta Juzgadora aclararle a la parte actora, que los términos de la controversia quedan establecidos, en lo que respecta al actor, en el libelo de demanda y en lo que respecta a la parte demandada, en el momento de la contestación. Es decir, las cantidades cuyo cobro pretende la actora deben ser identificadas y señaladas en el libelo de demanda, de forma tal, que el demandado en pleno ejercicio del derecho de defensa, pueda hacer descargo de las mismas. Pretender que este Tribunal condene al pago de deudas de condominio sucesivas que no estén determinadas, resulta absolutamente improcedente y como tal debe declararlo este Juzgado como en efecto lo hace. Así se decide.
Por los razonamientos anteriormente expuestos este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA, propuesta por la parte demandada LEYLA CAROLINA CORRO de BOCANEGRA y JORGE BOCANEGRA MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 11.055.526 Y 5.578.377, respectivamente, en el juicio que por COBRO DE BOLIVARES, sigue en su contra Administradora G.A.L & A.D.G. ASESORES INMOBILIARIOS C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de Febrero de 1999, bajo el Nro. 49, Tomo 283 A Qto.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la defensa de inepta acumulación de pretensiones por incompatibilidad de procedimientos formulada por la parte demandada LEYLA CAROLINA CORRO de BOCANEGRA y JORGE BOCANEGRA MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 11.055.526 Y 5.578.377, respectivamente, en el juicio que por COBRO DE BOLIVARES sigue en su contra G.A.L & A.D.G. ASESORES INMOBILIARIOS C.A.,
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que por COBRO DE BOLIVARES sigue ADMINISTRADORA G.A.L & A.D.G. ASESORES INMOBILIARIOS C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de Febrero de 1999, bajo el Nro. 49, Tomo 283 A Qto. contra LEYLA CAROLINA CORRO de BOCANEGRA y JORGE BOCANEGRA MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 11.055.526 Y 5.578.377, respectivamente. En consecuencia se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora: Primero: El monto correspondiente a la cuota parte proporcional a su porcentaje de propiedad en los gastos comunes correspondientes a los meses de Octubre del año 2000 hasta el mes de enero del año 2003, además de los gastos no comunes del mes de agosto del 2002, causados por el apartamento 1-A ubicado en Residencias Camuri Beach, ubicadas en el sector Camuri Chico, Urbanización La Llanada, Municipio Vargas, del Estado Vargas, para cuyo calculo se ordena una experticia complementaria al fallo, que determine de las planillas de condominio descritas en este fallo, el saldo correspondiente a gastos comunes, una vez excluidas las partidas de gastos no comunes -salvo los del mes de agosto del año 2002- y cobro de gastos de cobranza. Asimismo establezca, en aquellas que contemplen el cobro de intereses moratorios, el cálculo de éstos en base al doce por ciento anual, sobre el saldo deudor, reflejado en autos. Segundo: Pagar el monto que resulte por concepto de la indexación monetaria, calculada desde la fecha en la cual debió pagarse la obligación principal y hasta la fecha de este fallo, para cuyo efecto se ordena una experticia complementaria al fallo.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil no hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veintidós (22) días del mes de Noviembre del año dos mil cuatro (2.004). Años 194 de la Independencia y 145 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS. LA …..
SECRETARIA,
ABG. HAIDE DE MEDINA ALADE.
En la misma fecha, siendo las 12:50 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.
La Secretaria,

LAF