TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA ÁLAMO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil V de la circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 07 de Junio de 1996, bajo el No. 19, Tomo 37 Qto.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARIBEL HERNANDEZ MARIÑO, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 38.346.
PARTE DEMANDADA: YLDAMAR LONGA DIAZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la de Identidad No. V-6.483.798.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS MEDINA MEZA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 43.208.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE No. 9368.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuada el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y admitida por auto de fecha 29 de Septiembre de 2004. Citada la parte demandada, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, se hizo presente sin abogado, por lo que se acordó la prorroga prevista en el artículo 4 de la Ley de Abogados, procediendo dentro de lapso de dicha prorroga a oponer cuestiones previas y dar contestación al fondo de la demanda. Por escrito de fecha 15 de noviembre del año 2004, la parte actora dio contestación a la cuestión previa opuesta.
Abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora promovió, siendo admitidas por auto de fecha 18 de Noviembre del año 2004.
Siendo esta la oportunidad legal para decidir, esta Juzgadora pasa hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO PRIMERO
Alegó la apoderada de la parte actora, en su libelo de demanda.
Consta de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Primera del Estado Vargas de fecha primero (01) de Diciembre del año dos mil tres (2003), el cual acompañó marcado con la letra “B”, anotado bajo el N° 76, Tomo 49, que su representada dió en arrendamiento a la ciudadana YLDAMAR LONGA DIAZ, mayor de edad, venezolana, de este domicilio, titular de la cédula de identidad V-6.483.798, un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 58 de la Torre “A”, del Edificio Residencial “Marazul” y/o “El Álamo”, situado en el Sector Occidental de la Manzana 1, Urbanización El Álamo, Parroquia Macuto del Estado Vargas.
Que en la cláusula cuarta del contrato se convino que el plazo de duración sería de seis (6) meses fijos, contados a partir de la fecha de la firma del mismo y prorrogable en los términos previstos en el artículo 38 (sic) “de la Ley de Arrendamientos Urbanos”, si ninguna de las partes diera aviso por escrito de su voluntad en contrario con anticipación.
Que en la cláusula segunda se convino como canon mensual de arrendamiento la cantidad de OCHENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES CON VEINTIUN CÉNTIMOS (Bs. 87.998,21), el cual fue establecido en la sentencia dictada el 28 de Marzo de 1997, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, notificado en apelación que hiciera por ante la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo en fecha 16 de Julio de 1998.
Que la cláusula Décima Primera del contrato establece, que el incumplimiento por parte de la arrendataria de alguna de las cláusulas contenidas, haría que el contrato quedara rescindido y la arrendadora podría demandar la resolución del mismo ante los Tribunales competentes y/o solicitar judicialmente la desocupación del mismo.
Que para la fecha la arrendataria YLDAMAR LONGA DIAZ, adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de Julio y Agosto del presente año 2004, cada uno por un monto de OCHENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLIVARES CON VEINTIUN CENTIMOS (Bs. 87.998,21), haciendo un total de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 175.996,42).
Que como consecuencia del incumplimiento contractual de la arrendataria, la arrendadora puede solicitar la Resolución del contrato o el cumplimiento de los términos del artículo 1167 del Código Civil.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.159 y 1167 del Código Civil.
Que por las razones expuestas, acudía ante esta autoridad para demandar como en efecto demandaba, a la ciudadana YLDAMAR LONGA DIAZ, venezolana, de este domicilio, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 6.483.798, para que conviniera o en su defecto fuera condenada por el Tribunal en:
PRIMERO: La resolución por incumplimiento contractual de la arrendataria del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de Diciembre del año 2003, sobre el inmueble antes mencionado.
SEGUNDO: Como consecuencia de la resolución del contrato la entrega del inmueble mencionado anteriormente.
TERCERO: El pago de las costas y costos del proceso.
En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada presentó escrito en los siguientes términos:
Como punto previo opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada del actor, ya que, según alega, el poder no fue otorgado en forma legal, lo cual lo hace insuficiente y en consecuencia, la llamada representante de la actora no tiene la capacidad que se atribuye. Basó dicha alegación, en que, el instrumento poder el cual impugnó y desconoció, fue presentado para su respectiva autenticación fundamentándose en una supuesta acta de Junta Directiva, que ha debido previamente registrarse por ante el Registro Mercantil respectivo, lo cual no consta, por lo que la misma no pasa de ser un acuerdo simple que solo surte efectos entre las partes que intervinieron en la realización de la referida junta y por tanto la autorización en ella contenida no alcanza en sus efectos a terceros y en consecuencia dicha autorización, a los efectos del otorgamiento del poder resulta insuficiente.
A tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó y desconoció la mencionada acta y pidió al Tribunal deseche el poder y declare con lugar la cuestión previa opuesta.
Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en derecho los argumentos esgrimidos en el libelo de demanda a los efectos del ejercicio de la acción.
Negó, rechazó y contradijo que haya dejado de cancelar canon de arrendamiento alguno.
La parte actora presentó escrito de contradicción de la cuestión previa opuesta por la parte demandada y lo hizo en los siguientes términos;
Hizo valer el instrumento poder que le fuera otorgado por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ALAMO C.A., de conformidad con el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.
Que del propio instrumento poder se puede observar que se enuncian en el mismo las documentales que acreditan la representación de su poderdante, ciudadano NORMAN MORRISON NEVADO, Presidente de la Junta Directiva de la antes mencionada empresa, vale decir,”…Acta Constitutiva y Estatutos Sociales, y de acuerdo a Acta de Junta Directiva celebrada el día 04 de Diciembre del 2003…”. Y Por otra parte la Notario Público dejó constancia de tuvo a su vista: “Documento Constitutivo Estatutario de la Empresa “ADMINISTRADORA ALAMO, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07-06-96, bajo el N° 19, Tomo 37-A- QTO. Se hace constar que se le dio establecido en el artículo 78, ordinal 2, al decreto con fuerza de Ley del Registro Público y del Notariado.”
Con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 eiusdem, señaló: que el acta referida por la parte demandada cumplió con los extremos de ley, y resaltó que su representada no necesita registrar las actas que levanta la Junta Directiva cuando se reúne, ni las determinaciones que en ella se tomen, pues según sostienes, para ello existe el respectivo libro donde se asientan las mismas.
Por otra parte, alegó que el artículo 217 del Código de Comercio, estipula las decisiones que deben registrarse: “Todos los convenios o resoluciones que tengan por objeto la continuación de la compañía después de expirado su término; la reforma del contrato en las cláusulas que deban registrarse y publicarse, que reduzcan o amplíen el término de su duración, que excluyan algunos de sus miembros, que admitan otros o cambien la razón social, la fusión de una compañía, aunque sea con arreglo al contrato, estarán sujetos a registro y publicación establecidos en los artículos precedentes”.
Que en otro orden de ideas, el Acta Constitutiva y los Estatutos Sociales de la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA ALAMO C.A.”, le otorgan la facultad a la Junta Directiva a designar a abogado o abogados de su confianza, por lo que el nombramiento recaído en su persona es válido. Y así solicitó sea declarado.
CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, la parte actora presentó escrito en los términos siguientes:
Reprodujo el mérito favorable a favor de su representado, y en especial el poder conferido a su mandante el cual consignó junto con el libelo de demanda con la letra “A”, el contrato de arrendamiento marcado con la letra “B”.
A los folios 7, 8, 9 y 10 riela inserto poder otorgado a la apoderada actora y anexo del mismo Acta de Junta Directiva de Administradora Alamo C.A en la cual se autoriza otorgar poder judicial y extrajudicial a la abogada Maribel Hernández.
La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugno dicho poder.
El artículo 429 eiusdem, establece en su encabezamiento:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por el funcionario.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario…”

Ahora bien, cuando quien sentencia, revisa las citadas instrumentales observa, que al folio 11, corre inserta nota firmada por la Secretaria Titular de este Despacho, en la cual hace constar que tuvo a la vista el original de dicha copia, y siendo el secretario del Tribunal el funcionario fedatario, no resulta procedente darle a la citada instrumental el tratamiento de copia fotostática simple, pues como ya se anotó, el secretario dio fé que tuvo a su vista el original de dicho instrumento autentico.
En cuanto al contrato de arrendamiento inserto del folio 12 al 16, observa este Tribunal que dicha instrumental demostrativa de la relación arrendaticia no fue impugnada, motivo por el cual de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil se le atribuye pleno valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.-
Promovió acta constitutiva de la Empresa “Administradora Álamo C.A.” .
A los folios 33 al 44 riela inserta publicación de dicho documento estatutario efectuada de acuerdo a lo previsto en el artículo 212 del Código de Comercio, la cual no fue impugnada, motivo por el cual de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna. ASI SE ESTABLECE.
DECISIÓN DE LAS CUESTIONES PREVIAS
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
Dado que en la oportunidad legal para contestar la demanda, la demandada opuso cuestión previa, que conforme lo prevé el artículo 36 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben ser resuelta en la sentencia definitiva, pasa este Tribunal a decidir sobre la cuestión previa opuesta, de la siguiente manera:
La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que expresa:
”Dentro del laps legal para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: ...3°) La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”
Dicha cuestión previa referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada del actor, la opuso, alegando que el instrumento poder de la apoderada fue presentado para su respectiva autenticación fundamentándose en una supuesta acta de Junta Directiva, que ha debido previamente registrarse por ante el Registro Mercantil respectivo, lo cual no consta y en consecuencia dicha autorización, a los efectos del otorgamiento del poder resulta insuficiente.
La parte actora contradijo de la cuestión previa opuesta e hizo valer el instrumento poder que le fuera otorgado por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ALAMO C.A., de conformidad con el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil. Resaltó que su representada no necesita registrar las actas que levanta la Junta Directiva cuando se reúne, ni las determinaciones que en ella se tomen, pues para ello existe el respectivo libro donde se asientan las mismas.
Que en otro orden de ideas, el Acta Constitutiva y los Estatutos Sociales de la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA ALAMO C.A.”, le otorgan la facultad a la Junta Directiva a designar a abogado o abogados de su confianza.
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
En el presenta caso nos toca resolver sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 referida a la ilegitimidad de quien se presenta como apoderado o representante del actor, en razón, según señala la parte demandada “que el poder que acredita su representación no esta otorgado en forma legal y por ende es insuficiente”.
El procesalista italiano Enrico Tullio Liebman, al tratar del poder señala: “la parte (o la persona que en lugar de ella está formalmente legitimada) nombra al defensor con un acto que se llama poder para lites… el cual debe ser conferido con un acto público o con escritura privada autenticada. El poder entre otras características, debe reunir, la relativa a la suficiencia y a la legalidad. La primera de ellas, según señala el autor español Francisco Ramos Méndez en el Tomo I de su obra Enjuiciamiento Civil, supone que el poder ha de estar otorgado por persona con facultades para ello y comprender aun en forma global las actuaciones procesales de que se trate. La segunda condición exige que el poder esté librado en forma, esto es, mediante escritura pública o comparecencia apud acta.
Dado que la cuestión previa fue alegada tanto por insuficiencia del poder otorgado por la persona jurídica “Administradora Alamo C.A., a la abogada Maribel Hernández, como por no estar otorgado en forma legal, nos corresponde analizar, lo relativo a dicho instrumento. En tal sentido tenemos, el artículo 155 del Código Adjetivo regula lo relativo al otorgamiento de poder en nombre de otro, en los siguientes términos:
“Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituida por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el actor hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos”.

En el caso de autos, analizado el poder que dio lugar a la oposición de la cuestión previa opuesta, el cual riela inserto a los folios 7 y 8, se pudo constatar, que el funcionario que lo autorizó Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, dejó constancia que tuvo a la vista el Documento constitutivo Estatutario de la empresa “Administradora Alamo” y en nota aparte del anexo a que hace referencia el poder “Acta de Junta Directiva de Administradora Alamo C.A.”, tal y como lo establece el artículo 155 eiusdem, por lo que debe concluirse que el poder fue otorgado en forma legal. En cuanto a la suficiencia, se lee en texto del mismo, que fue otorgado para que defienda y sostenga los derechos e intereses de su representada en todos los asuntos judiciales y extrajudiciales que se presente…. ante …Juzgados.. En ejercicio del presente mandato queda facultada la prenombrada abogada para intentar todo tipo de demandas..”. En consecuencia, este Tribunal encuentra improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, en el presente juicio. ASI SE DECLARA.
CAPITULO TERCERO
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
En el caso bajo análisis, la actora fundamentó su demanda de Resolución de contrato de arrendamiento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses julio y agosto del año 2004, a razón de ochenta y siete mil novecientos noventa y ocho bolívares con 21 céntimos (Bs. 87.998,21) mensuales, según consta en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la acción que riela inserto al folio 12 al 16. Dicha obligación esta además prevista legalmente en el ordinal 2 del artículo 1.592 del Código Civil que establece: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. Esos términos a que se refiere la norma, son los previstos en la citada cláusula tercera.
Con el documento contentivo del contrato de arrendamiento, en el caso bajo análisis la parte actora demostró la existencia de la obligación cuya incumplimiento dio lugar a la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, y según ha quedado expresado, la parte demandada abierto el juicio a pruebas, no promovió prueba alguna, es decir, no acreditó el pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio y agosto del año 2004.
De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2 del artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene como obligación la cancelación del canon de arrendamiento, y el incumplimiento de dicha obligación, conforme lo prevé el artículo 1167 eiusdem y la cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, da lugar a reclamar judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento.
En virtud de lo señalado, debemos concluir que, en el caso bajo estudio la parte actora demostró la existencia de la obligación cuyo incumplimiento dio lugar a la acción de Resolución de Contrato. Por su parte, la demandada no probó el hecho extintivo de la obligación, es decir, el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio y Agosto del 2004, por lo que esta Juzgadora de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que expresamente señala:
“Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” declara CON LUGAR la demanda. ASI SE DECIDE.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada YLDAMAR LONGA DIAZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la de Identidad No. V-6.483.798 en el juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue en su contra ADMINISTRADORA ÁLAMO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil V de la circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 07 de Junio de 1996, bajo el No. 19, Tomo 37 Qto
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue ADMINISTRADORA ÁLAMO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil V de la circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 07 de Junio de 1996, bajo el No. 19, Tomo 37 Qto contra YLDAMAR LONGA DIAZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la de Identidad No. V-6.483.798. En consecuencia se condena a la ya identificada parte demandada a, hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 58 de la Torre “A”, del Edificio Residencial “Marazul” y/o “El Álamo”, situado en el Sector Occidental de la Manzana 1, Urbanización El Álamo, Parroquia Macuto del Estado Vargas.
Se condena en costas a la parte demandada perdidosa
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los treinta (30) días del mes de Noviembre del año 2.004. Años 194 de la Independencia y 145 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,
LIZBETH ALVARADO FRIAS.
LA …..

SECRETARIA,
ABG. HAIDE DE MEDINA ALADE.
En la misma fecha, siendo la 1:25 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria, LAF