TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
195° y 146°

CAPÍTULO I
PARTE NARRATIVA DE LA SENTENCIA

INDICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: HERNAN CARVAJALINO DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-15.233.022, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JOSÉ MANUEL RESTREPO CUBILLOS y ANA ROSA PAZ SÁNCHEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.219 y 63.378 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ORLANDO ALIRIO CARRILLO VEGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.005.398, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado RAFAEL NAPOLEÓN VILLEGAS DÁVILA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.614.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato.

EXPEDIENTE: 435 (Apelación).

DE LA APELACIÓN

Suben las presentes actuaciones en virtud de apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado RAFAEL NAPOLEÓN VILLEGAS DÁVILA, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 01 de agosto del 2005, que DECLARO CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en virtud de haberse cumplido el lapso de duración del mismo y haber transcurrido la prórroga legal que le correspondía, ordenándose en consecuencia la entrega del inmueble arrendado y condenando en costas al demandado.
Apelada la decisión en fecha 8 de agosto del 2005, en fecha 10 de agosto del 2005 (fl 163) el Tribunal a-quo oyó la apelación en ambos efectos, ordenando remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en donde se le dio entrada por auto de fecha 21 de septiembre del 2005.

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

El apoderado de la parte actora alegó en el escrito de demanda lo siguiente:
1. Que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 27 de marzo 1996, bajo el Nº.51, Tomo 43, el demandante celebró con la ciudadana CARMEN LETICIA RODRÍGUEZ SÁNCHEZ un contrato de administración de inmuebles entre los que figuraba la casa Nº.98 del Conjunto Privado San Cristóbal Royal, objeto del contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión.
2. Que mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, el 15 de abril 1.996, bajo el Nº 143, tomo 51, la ciudadana CARMEN LETICIA RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, en base al contrato de administración, celebró con el demandado un contrato de arrendamiento sobre un inmueble identificado con el Nº 98, del Conjunto Residencial Privado San Cristóbal Royal.
3. Que la duración del contrato de arrendamiento era por seis (6) meses, contados a partir del 01 de mayo de 1.996, hasta el 31 de octubre de ese mismo año, prorrogable por periodos iguales, fijándose un canon de arrendamiento de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.000,oo) mensuales.
4. Aducen que en fecha 31 de marzo del 2.003, la abogada ANA ROSA PAZ SÁNCHEZ, en nombre del demandante, introdujo por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, solicitud de notificación judicial al ciudadano ORLANDO ALIRIO CARRILLO VEGA, en la que se le informaba su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento y por tanto comenzaba a correr la prorroga legal a su favor, durante el término de 2 años, la cual fue practicada por el Alguacil de dicho Juzgado en fecha 31 de mayo del 2.003 en la persona de la ciudadana BLANCA DE CARRILLO.
5. Que mediante telegrama con acuse de recibo, notificó al demandado, que a partir del 01 de mayo del 2.003 se iniciaba la prórroga legal de 2 años, telegrama éste entregado el 02 de abril del 2.003.
6. Que de conformidad con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga era de 2 años, por cuanto la relación arrendaticia había durado 7 años continuos, debiendo el arrendatario cumplir con la entrega del inmueble desocupado de personas, bienes y cosas, en el buen estado en que la recibió y solvente en los servicios públicos, por extinguirse la prorroga legal.
7. Que en consecuencia reclamaba:
a) El vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado mediante el documento de fecha 15 de abril de 1.996, en virtud de la notificación por parte del arrendador de no prorrogar más el contrato y del vencimiento de la prórroga legal del contrato.
b) Que en virtud del vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado mediante el documento de fecha 15 de abril de 1.996, se le hiciera entrega del inmueble identificado con el Nº 98, del Conjunto Residencial Privado San Cristóbal Royal, objeto de ese contrato.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

El apoderado de la parte demandada en el escrito de contestación procedió a:
1. Oponer la falta de cualidad del demandado para sostener el juicio ya que el contrato de arrendamiento era a tiempo indeterminado y por tanto debía demandarse el desalojo.
2. Alegó que debido a la necesidad de que la parte demandante le diera en arrendamiento la casa en cuestión, convino en afirmar que en el caso que el contrato originario se llegara a prorrogar, éste continuaría siendo por tiempo determinado, siendo contrario a la Ley, pues por imperio de ésta se convierte en indeterminado y por tanto se debe demandar por las causales contenidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si su representado diere lugar a las referidas causales, cosa que no sucedió.
3. Rechazó, negó y contradijo la demanda, alegando que el contrato se convirtió en indeterminado, debido a que se prorrogó varias veces; afirmó que la cláusula sexta del contrato fue derogada por las partes tácitamente, con la cláusula décima séptima.
4. Aduce que las cláusulas quinta y sexta del contrato son violatoria de los derechos de su representado de conformidad con el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual el contrato pasó a ser indeterminado, con una vigencia actual de más de 9 años, pretendiendo los demandantes convencer la Tribunal que el contrato es por tiempo determinado, desalojarlo y así perdería el arrendatario el derecho preferente de adquirir el bien, de conformidad con el artículo 42 eiusdem.
5. Alega que el Alguacil del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en ningún momento notificó a la esposa de su mandante, ciudadana BLANCA DE CARRILLO, pues en ese momento el propio demandado, su esposa e hijos se encontraban fuera del inmueble viajando, siendo que el actor conocía el número de cédula de la esposa de su mandante; afirmó en relación al telegrama con acuse de recibo, supuestamente recibido por el ciudadano AMABLE RAMÍREZ, también es falso, por cuanto la persona nombrada no es conocida por su mandante ni por su familia, razón por la cual impugnan dichos documentos, ambos expedidos en fecha 31 de marzo del 2.003.
6. Aduce que en el supuesto negado de que el contrato fuese por tiempo determinado, la notificación fraudulenta no se efectuó con 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato, de conformidad con la cláusula quinta del contrato. Afirma que si se aplicara la cláusula décima séptima que estipula que las notificaciones que se den con motivo del contrato de arrendamiento se darán por recibidas a los 4 días de su expedición, las mismas serían extemporáneas; afirma que si en el supuesto de que el contrato finalizaba según el demandante el 01 de mayo del 2.003, debieron augurarse que el arrendatario recibiera la notificación el 01 de abril del 2.003, es decir, 30 días antes al vencimiento del contrato de arrendamiento, siendo que las notificaciones fraudulentas fueron recibidas 31 de marzo y 2 de abril del 2.003, con lo cual son extemporáneas por anticipadas.

TÉRMINOS EN QUEDÓ ESTABLECIDA LA CONTROVERSIA

La parte demandante ha alegado la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado por un tercero en virtud de un contrato de administración con el demandado, cuyo término ha vencido, así como la prórroga legal, en virtud de que conforme a las cláusulas contractuales le fue notificado al arrendatario la no prórroga del mismo, por lo que reclama la declaración del vencimiento de tal contrato y la entrega del inmueble objeto del mismo.
La parte demandada resiste tal pretensión alegando falta de cualidad para sostener el juicio, en virtud de que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado y por tanto, debía demandarse el desalojo. Que no es cierto que fue notificado de la terminación de la relación arrendaticia y por tanto no ha operado la prorroga legal, ya que las notificaciones alegadas por el actor fueron realizadas en forma fraudulentas.

CAPÍTULO II
PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS

1) Del folio 9 al 13 corre documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, el 15 de abril de 1996, bajo el N°. 143, Tomo 51, de los libros de autenticaciones, el cual fue aportado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe de que la ciudadana la ciudadana CARMEN LETICIA RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, dio en arrendamiento, en nombre del propietario, al ciudadano ORLANDO ALIRIO CARRILLO VEGA, un inmueble identificado con el Nº 98, compuesto por 2 plantas, ubicado en el Conjunto Residencial Privado San Cristóbal Royal, situado en Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, contrato en el que se establecieron las condiciones que lo regularían y previstas en el mismo.
2) A los folios 14 y 15 corre documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, el 27 de marzo de 1996, bajo el N°. 51, Tomo 43, de los libros de autenticaciones, el cual fue aportado en copia fotostática, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para realizar tal acto y por tanto hace plena fe de que la ciudadana la ciudadana CARMEN LETICIA RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, celebró con el demandante, ciudadano HERNAN CARVAJALINO DUQUE, un contrato de administración de inmuebles, entre los cuales se encuentra el inmueble identificado con el Nº 98, del Conjunto Residencial Privado San Cristóbal Royal, situado en Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, contrato en el que se le autoriza a la administradora para que de en arrendamiento dicho inmueble.
3) A los folios 16 al 30, corren insertas sentencia definitiva dictada por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en fecha 30 de octubre del 2.001, la cual no la aprecia ni valora el Tribunal, ya que de la misma no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso.
4) Corriente del folio 38 al 50, corre inserto expediente de solicitud de distinguida con el Nº. 1580, emanada del JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, el cual fue aportado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dicho instrumento dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que la misma fue practicada con las solemnidades legales por el Alguacil de dicho Juzgado y por tanto hace plena fe de que en la mencionada fecha se notificó a la ciudadana BLANCA DE CARRILLO, la voluntad del demandante de no renovarle a su esposo, el contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión de esta demanda, y que igualmente se le daba aviso del otorgamiento de la correspondiente prorroga legal y fecha de inicio.
5) De folio 51 al 54 corre original del comprobante del telegrama Nº 2907 y notificación, en el que la abogada ANA ROSA PAZ SÁNCHEZ, en nombre del aquí demandante y con la finalidad de notificar al demandado de autos, la voluntad de su mandante de no renovar el contrato de arrendamiento en cuestión y consecuente concesión de la correspondiente prorroga legal, la cual fue entregada a una persona llamada AMABLE RAMÍREZ, quien recibió la notificación por parte de IPOSTEL, y como quiera que el mencionado ciudadano no es parte en esta causa, este Tribunal no lo aprecia ni valora.
6) Del folio 55 al 58, corre documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, el 16 de octubre de 1996, bajo el N°. 38, Tomo 8, Protocolo 1, el cual fue agregado en original conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dicho instrumento dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que éste fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que la sociedad mercantil URBANIZADORA PLENOSOL C.A., dio en venta a la ciudadana GLORIA PATRICIA SUÁREZ DE CARVAJALINO, un conjunto de inmuebles, entre los cuales se encuentra el inmueble identificado con el Nº 98, del Conjunto Residencial Privado San Cristóbal Royal, objeto del contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión en este juicio, y que el mismo pertenecía a la vendedora URBANIZADORA PLENOSOL C.A., de la siguiente manera: El terreno conforme documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, Estado Táchira, el 28 de junio de 1991, bajo el Nº.11, Tomo 39, Protocolo Primero y las viviendas por haberlas construido a sus propias expensas.
7) Del folio 83 al 84, corre libelo de demanda dirigida al Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues de él no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso.
8) Al folio 85, corre inserto copia simple de instrumento privado, el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues de él no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso.
9) Del folio 85 al 90, corre copia simple de documento protocolizado en la Oficina de Registro Mercantil del Estado Táchira, el cual contiene el acta constitutiva de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA CARRILLO GARCIA, del cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, en consecuencia el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.

CONCLUSIÓN FÁCTICA

De las pruebas analizadas anteriormente se desprende que la ciudadana CARMEN LETICIA RODRÍGUEZ SÁNCHEZ celebró, en nombre del propietario, el contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión de este juicio, con el demandado. Que el inmueble arrendado para el momento de celebrarse el mencionado contrato de arrendamiento pertenecía a la sociedad mercantil URBANIZADORA PLENOSOL C.A.

PUNTO PREVIO

Antes de entrar a analizar el fondo de la controversia, considera este Tribunal necesario constar la legitimación ad causam en el presente proceso, pues la misma forma parte de los presupuestos procesales que el juez está obligado a constatar para poder emitir una sentencia de fondo, conforme lo ha establecido la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al indicar:

“Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.” (Destacado y subrayado de este Juzgado). (Sentencia N°.779 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 10 de abril de 2002, expediente N°.01-0464).

En torno a la legitimación ad causam la jurisprudencia de la misma Sala Constitucional del Tribunal supremo de Justicia ha señalado lo siguiente:

La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:

“Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.”(Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá . 1961.Pág 489).

La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp:

“Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (subrayado de la Sala. Ver Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;

“.…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…” (ver. Carnelutti.Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944.pág 165).

(...) omissis

Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. (Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 06 de febrero 2001, expediente 00-0096).

Conforme a la anterior decisión, la legitimación a la causa se refiere a cuales son las personas a quienes la ley les da el derecho para que en condición de demandantes se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse, señalándose igualmente que la legitimación forma parte integrante de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver la controversia que le ha sido sometida y que la falta de legitimación acarrea una sentencia inhibitoria.
En el presente caso la pretensión reclamada consistente en el cumplimiento de un contrato, encuentra su fundamento jurídico en el Código Civil, el cual señala:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

De las disposiciones legales antes transcritas se observa que los contratos deben ser cumplidos por las partes y en caso de incumplimiento por una de ellas, la otra tiene derecho a demandar el cumplimiento.
De allí que, conforme a la Ley, es indudable que la legitimación para demandar el cumplimiento de un contrato la tienen las personas que son parte en el mismo.
En este juicio se presenta como parte demandante el ciudadano HERNAN CARVAJALINO DUQUE y como parte demandada ORLANDO ALIRIO CARRILLO VEGA.
En el contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión reclamada, figuran como partes la ciudadana CARMEN LETICIA RODRÍGUEZ SÁNCHEZ y el ciudadano ORLANDO ALIRIO CARRILLO VEGA. En el mismo se señala que la ciudadana CARMEN LETICIA RODRÍGUEZ SÁNCHEZ da en arrendamiento en nombre del propietario, sin indicarse quien es el propietario.
Para el momento de la realización del contrato, el inmueble arrendado era propiedad de la sociedad mercantil URBANIZADORA PLENOSOL C.A., razón por la cual no puede suponerse de que ésta actuó en representación del actual demandante HERNAN CARVAJALINO DUQUE, pues como se ha indicado, la única referencia que se hace en el contrato, es que ésta actuó en representación del propietario, que, como se dijo, era URBANIZADORA PLENOSOL C.A.
De considerarse que la ciudadana CARMEN LETICIA RODRÍGUEZ SÁNCHEZ suscribió tal contrato en representación de la sociedad mercantil URBANIZADORA PLENOSOL C.A., sería entonces ésta última la que tendría la legitimación activa en este juicio, pues sería la parte arrendadora en el contrato, lo cual excluye al ciudadano HERNAN CARVAJALINO DUQUE como legitimado para incoar la demanda en el presente juicio, pues si bien en autos quedó demostrado que posteriormente a la celebración del contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión en este juicio, la sociedad mercantil URBANIZADORA PLENOSOL C.A. dio en venta el inmueble arrendado a la ciudadana GLORIA PATRICIA SUÁREZ de CARVAJALINO, cónyuge del demandante HERNAN CARVAJALINO DUQUE, ello no produce una cesión de los derechos y obligaciones que tenía la arrendadora en virtud del contrato de arrendamiento, a la ciudadana GLORIA PATRICIA SUÁREZ de CARVAJALINO, conforme lo ha establecido la doctrina al indicar:

“La venta del inmueble arrendado no produce ipso iure la sustitución de la cualidad de arrendador, como ocurre por ej. en el derecho italiano (Art. 1602 CC). No hay una cesión ex lege del contrato de arrendamiento, subyacente en toda compraventa. La definición legal del arrendamiento no presupone entre nosotros la propiedad del objeto por parte del arrendador: … (omissis). Aunque el arrendador pierde la potestad jurídica para hacer gozar al arrendatario del inmueble que ha vendido, la Ley supone tal potestad al expresar el artículo 20 que el adquiriente respetará la relación arrendaticia en los términos que ha sido pactada. En efecto, el vendedor seguirá siendo arrendador y el nuevo propietario un tercero ajeno a la relación arrendaticia sobre el inmueble del cual es dueño. En cierta forma, el artículo 1962 del nuestro Código Civil presupone no la cesión tácita del arrendamiento a favor del comprador, cuando expresa que “pueden prescribir aquéllos a quienes han cedido la cosa a título de propiedad los arrendatarios, depositarios y otras personas que la tenían a título precario”. Si el propietario-arrendador ha cedido la cosa a título de propiedad, el arrendatario puede prescribirla adquisitivamente frente al nuevo propietario, quien por ende no es su arrendador. Ello se debe a que el título precario del arrendatario no se lo puede oponer el adquiriente, ya que éste es un tercero en la relación arrendaticia.
Cuando el propietario-arrendador enajena la cosa arrendada, el arrendatario queda poseyendo el inmueble en virtud de un título cuya vigencia actual la sustenta la Ley, sin que pueda considerársele poseedor precario frente al arrendador, que ya nada tiene ver con la cosa; ni frente al comprador o adquiriente que ninguna relación contractual tiene con él, al punto de que, según hemos visto, podría el arrendatario oponerle la prescripción adquisitiva, la cual presupone el animus domini.” (Subrayado de este Tribunal). (Ricardo Henríquez La Roche/Jorge C. Kiriakidis Longhi: Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamietos Inmobiliarios, Caracas, 2000. pág. 63).

Por tanto, ante la falta de legitimación activa que tiene el ciudadano HERNAN CARVAJALINO DUQUE para incoar la demanda en el presente juicio, la misma debe declararse sin lugar, y así se decide.

DE LA DECISIÓN APELADA

Como se indicó supra, en la decisión apelada el Tribuna a quo declaró con lugar la demanda, al considerar que el lapso de duración del mismo había expirado, constatando que había transcurrido la prórroga legal que le correspondía, razón por la cual era procedente la pretensión de la parte actora de entrega del inmueble arrendado.
Sin embargo el Tribuna a quo no constató, previamente a emitir la decisión que resolviera la controversia planteada, los presupuestos procesales que son necesarios para que el órgano jurisdiccional pueda entrar a analizar la controversia, lo cual, de haberlo hecho, se hubiese percatado de la falta de legitimación de la parte actora para incoar la demanda y necesariamente la hubiese declarado sin lugar.
En consecuencia tal decisión no se ajustó a derecho, y así se decide.

DE LAS COSTAS EN ESTE PROCESO

A los fines de determinar la procedencia o no de la condenatoria en costas en este proceso, el Tribunal realiza las siguientes consideraciones:
El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:

Artículo 274.- A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia se la condenará al pago de las costas.
En el presente caso, la pretensión reclamada por la parte actora ha sido declarada sin lugar en su totalidad, razón por la cual la parte demandante resultó totalmente vencida en este juicio, por lo que es procede la condenatoria en costas en su contra, conforme al citado artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

CAPÍTULO III
PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la parte demandada, ciudadano ORLANDO ALIRIO CARRILLO VEGA, en contra de la decisión de fecha 01 de agosto de 2005 emitida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y por tanto SE REVOCA tal decisión.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEMANDA intentada por el ciudadano HERNAN CARVAJALINO DUQUE en contra del ciudadano ORLANDO ALIRIO CARRILLO VEGA, ambos plenamente identificados al inicio de esta sentencia.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante, ciudadano HERNAN CARVAJALINO DUQUE.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
En la oportunidad correspondiente, bájese el expediente al Tribunal de la causa.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los trece (13) días del mes de diciembre del año dos mil cinco.

El Juez Temporal,

Abg. Nelson W. Grimaldo H.
La Secretaria,

Abg. Iralí Irribarrí.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana del día de hoy.

La Secretaria

Iraly J. Urribarri D.