REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA 194° y 145° PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MARÍACIELA ÁVILA DE SARRIA, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº V-5.675.444 y de este domicilio, en su carácter de ARRENDADORA. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados MIREYA SÁNCHEZ DE CÁRDENAS, EDINSON VANEGAS AGUAS y SINAÍ DUQUE DE MARCIALES, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 89.784, 35.141 y 95.682 respectivamente. PARTE DEMANDADA: Ciudadano JESÚS MANUEL ROA REY, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-6.592.977 y de este domicilio, en su carácter de ARRENDATARIO. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados NEPTALÍ ESCALANTE y JENRRY GONZALO ALETA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 44.504 y 74.561 respectivamente. MOTIVO: DESALOJO. De las actuaciones que conforman el expediente consta: Del folio 01 al 05, corre inserto libelo de demanda presentado para su distribución en fecha 13 de octubre de 2004, por la ciudadana MARÍACIELA ÁVILA DE SARRIA, asistida de las abogadas MIREYA SÁNCHEZ DE CÁRDENAS y SINAÍ DUQUE DE MARCIALES, por el cual de conformidad con lo establecido en el literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo pautado en los artículos 1.590, 1.592, 1.594, 1.595, 1.596, 1.597 y 1.600 del Código Civil, demandó al ciudadano JESÚS MANUEL ROA REY, para que conviniese o en su defecto fuese condenado en el desalojo del inmueble objeto de arrendamiento, ubicado en el sector Santa Teresa, calle 4, Nº 0-498, segunda planta, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, porque para poder detener la filtración y corregir los daños enormes causados, era necesario que el inquilino desocupara el inmueble para efectuar las reparaciones mayores que urgentemente ameritaba hacerle. Alega que en fecha 1º de agosto de 2002, celebró contrato de arrendamiento de un inmueble de su propiedad con el ciudadano JESÚS MANUEL ROA REY, mediante documento público autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, el cual quedó inserto bajo el Nº 85, tomo 54, por alquiler de un local comercial, compuesto de una habitación, un baño, comedor, cocina y demás anexidades que le eran propias, ubicado encima de su vivienda en la avenida principal del barrio Santa Teresa, calle 4, Nº 0-498 de esta ciudad. Sostiene que en la cláusula segunda del referido contrato, se expresaba que el mismo era de un año, contado desde el 27 de julio de 2002, hasta el 26 de julio de 2003, el cual era prorrogable a voluntad de las partes, siempre y cuando, por lo menos con dos meses de anticipación a su vencimiento, ambas partes así lo acordaren, por escrito, afirmando que no se efectuó ningún acuerdo por escrito, debido a que en varias oportunidades verbalmente le había manifestado al demandado que no estaba dispuesta a seguir con la relación arrendaticia y le pidió que hiciera uso de la prórroga legal y desocupara el inmueble, a lo que el hoy demandado se negó siempre, tornándose agresivo e impotente. Aduce que a raíz de haberle pedido que desocupara el inmueble, se habían suscitado innumerables hechos violentos, que hacían imposible resolver el contrato por vía amistosa, y como ya había pasado más de un año, dicho contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, arguyendo que antes de la culminación del contrato de arrendamiento, en fecha 10 de febrero de 2003, acudió al Servicio de Atención Gratuita del Colegio de Abogados, debido a que sucedieron varios hechos que le ocasionaron molestias a la paz y tranquilidad de su hogar, como a) la amenaza de uno de los hijos del arrendatario con un revólver, donde le apuntó a dispararle a un sobrino y a sus hijos; b) las lesiones causadas a su menor hijo de 14 años, por un hijastro del arrendatario y su concubina, cuyas denuncias agregó al libelo, solicitando a dicha institución que le gestionaran de manera amistosa la culminación del contrato y la entrega del inmueble local comercial arrendado, citándose al hoy demandado, no obstante ello, se negó a asistir a la entrevista y expresó tajantemente, que no estaba dispuesto a entregar el local, de lo cual manifiesta que testigos habían presenciado las conversaciones entre ambos, y que últimamente se habían convertido en actos de agresividad, donde el ciudadano JESÚS MANUEL ROA REY la había agredido física y verbalmente, con malas palabras e improperios. Continuando con su exposición sostiene que el arrendatario ha violado la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, ya que el inmueble desde hace aproximadamente nueve (9) meses presenta una falla de aducción interna que origina filtraciones, que debido a su negligencia e impericia al realizar sin autorización una ampliación e instalación de un tubo, ocasionó una fuga de agua que se ha convertido en una grave filtración que amerita urgente reparación, de lo contrario se convertirá en una peligro inminente para ella y sus hijos, quienes habitan el inmueble pero en la parte inferior, en donde el techo presenta un peligroso deterioro; asimismo, alega que el arrendatario ha violado la cláusula sexta del contrato, cuando perforó sin autorización una de las paredes externas del inmueble, para colocar una instalación paralela con la finalidad de sustraer clandestinamente energía eléctrica y así ahorrar consumo del contador, situación esta que le reclamó personalmente, a lo cual le contestó que eso no le perjudicaba y que no se entrometiera, sin embargo afirma que acudió a CADELA a denunciar la irregularidad, efectuando dicha empresa una inspección donde evidenciaron que efectivamente había una toma irregular en el punto de abastecimiento. Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de Bs. 2.520.000,00, fijó su domicilio procesal y anexó recaudos. Al folio 21, auto de fecha 11 de noviembre de 2004, por el cual este Juzgado admitió la demanda, ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a que constase en autos su citación y fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. Del folio 23 al 24, actuaciones relativas a la citación de la parte demandada. Al folio 25, poder apud acta conferido en fecha 25 de noviembre de 2004, por la ciudadana MARÍACIELA ÁVILA DE SARRIA, a los abogados MIREYA SÁNCHEZ DE CÁRDENAS, EDINSON VANEGAS AGUAS y SINAÍ DUQUE DE MARCIALES. Del folio 26 al 28, actuaciones relativas a la citación de la parte demandada. Del folio 29 al 36, escrito presentado en fecha 21 de diciembre de 2004, por los abogados NEPTALÍ ESCALANTE y JENRRY GONZALO ALETA, en su condición de apoderados judiciales del ciudadano JESÚS MANUEL ROA REY, mediante el cual dieron contestación a la demanda en los siguientes términos: en primer lugar, promovieron la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, aduciendo que procedía en derecho dicha cuestión, toda vez que el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, establecía que el desistimiento del procedimiento solamente extinguía la instancia pero que el demandante no podía volver a proponer la demanda antes de que transcurran noventa (90) días, afirmando que en el presente caso, la demandante había solicitado el desistimiento del procedimiento ventilado en el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, y que el mismo fue homologado el 30 de julio de 2004 por dicho Tribunal, señalando que desde el 30 de julio de 2004, hasta el 13 de octubre de 2004, fecha en que la demandante volvió a intentar la demanda, transcurrieron setenta y cuatro (74) días, con lo cual la demandante no volvió a proponer la demanda después de noventa (90) días; solicitaron que con fundamento en los artículos 361, ordinal 11° del 346 y 266 del Código de Procedimiento Civil, se declarara la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por la demandante; y, en segundo lugar, dieron contestación a la demanda rechazando los fundamentos de derecho alegados por la actora en su libelo, excepto los hechos que expresamente aceptaran y reconocieran como ciertos, indicando que todos los demás debían entenderse contradichos, por los siguientes argumentos: a) que la demandante en su libelo no dijo que había procurado proferirse justicia por sus propias manos, buscando desalojar a su representado, su concubina y sus cuatro hijos, en forma arbitraria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, utilizando el corte de la luz eléctrica y agua potable de dicho bien como mecanismo de presión, con mala fe, para que su poderdante accediera impelido por dicha presión, a suscribir acuerdos que repugnaban el derecho a la justicia, para subsiguientemente ejecutar el desalojo sin utilizar los órganos de la administración de justicia, afirmando que como prueba de ello consignaban copia certificada de la declaración espontánea efectuada por la demandante, en fecha 29 de marzo de 2004, ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalisticas de la Sub - Delegación Táchira, Informe producido por la Junta Administrativa Acueducto Rural Machirí Santa Teresa, de fecha 11 de abril de 2004, documento de CADALE emitido en fecha 20 de abril de 2004, Inspección realizada por el Notario Público Segundo de San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 20 de febrero de 2004, en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y solicitud de amparo, en el cual se puntualizó que la demandante cortó el servicio de luz el 15/02/2004, y suspendió el servicio del agua el 26/03/2004; b) que la relación arrendaticia entre la demandante y su representado, se inició el 17 de julio de 2001 y no en fecha 01 de agosto de 2002, como lo quería imponer la parte actora, que en fecha 17 de julio de 2001, las precitadas partes celebraron contrato de arrendamiento, ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, autenticado bajo el Nº 17, tomo 92, y en fecha 01 de agosto de 2002, las mismas partes celebraron un nuevo contrato de arrendamiento, ante la indicada Notaría, anotado bajo el Nº 85, tomo 74, de los libros de autenticaciones; c) negaron, rechazaron y contradijeron que la demandante hubiese hecho saber a su representado que no estaba dispuesta a seguir con la relación arrendaticia, que hiciera uso de la prórroga legal y que desocupara el inmueble; indicando que el accionado efectuó su primera consignación arrendaticia el 27 de febrero de 2004, y que con ello se demostraba que finalizado el lapso de un año, desde el 27 de julio de 2002, hasta el 26 de julio de 2003, la demandante continuó recibiendo los cánones de arrendamiento; igualmente, negaron, rechazaron y contradijeron cada uno de los hechos señalados en el ordinal segundo, del capitulo primero del libelo de demanda; d) sostienen que la demandante fundamentaba la presunta responsabilidad de su representado en el supuesto deterioro de la planta baja del inmueble, afirmando que en la cláusula cuarta del contrato de fecha 01 de agosto de 2002, que modificaba unilateralmente a su conveniencia, y que con tal conducta la demandante y su representación contravinieron frontalmente los principios de la veracidad procesal, y lealtad y probidad procesal, establecidos en el Código de Procedimiento Civil; seguidamente, rechazaron y contradijeron uno a uno los hechos señalados en el ordinal tercero, del capitulo primero del libelo de demanda, alegando que la demandante procuraba soportar el supuesto deterioro de la planta baja de dicho inmueble, en los documentos que acompañó a la demanda, y cuyos documentos administrativos se llevaron a cabo a espaldas de su mandante, toda vez que en ninguno de ellos, se cumplió con el deber legal de notificar los supuestos actos administrativos, a pesar de que la notificación es un acto sine qua non, para que corran los lapsos de interposición de los recursos que la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos prevé, y por lo tanto una formalidad esencial, toda vez que persigue la protección de los intereses de los recurrentes, indicando que admitir este tipo de procedimientos, era concederle una patente de corzo a cualquier arrendador de un inmueble, que le permitiera sin exponerse a contraataques administrativos y jurisdiccionales, seguir adelante en las actividades perniciosas y complacientes de la arrendadora, que buscaba hacerse justicia por si misma; e) adujeron que en el caso concreto no tenía aplicación el literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, no iba a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameritaran su desocupación, debido a que dichas reparaciones se contraían a impermeabilizar el techo del inmueble arrendado, para evitar algunas filtraciones de aguas lluviales que no ameritan desocupación, debiendo ser realizadas por la demandante por ser reparaciones mayores, señalando que tampoco tenía aplicación los supuestos jurídicos previstos por el legislador en los artículos 1.594, 1.595, 1.596, 1.597 del Código Civil, porque los que si tenían aplicación eran los artículos 1.586, 1.587, 1.590, 1.592 y 1.612 eiusdem; y, f) arguyeron que la demandante no tenía acción para intentar por daños y perjuicios contra su representado, quien si se reservaba las acciones correspondientes por los daños causados. Finalmente señalaron los recaudos producidos con el escrito libelar, y solicitaron que la demanda se declarase sin lugar. Al folio 137, acta de fecha 21 de diciembre de 2004, por la cual se declaró desierto el acto conciliatorio convocado por el Tribunal, en vista de la inasistencia de las partes. Del folio 138 al 140, escrito de pruebas presentado en fecha 14 de enero de 2005, por la representación judicial de la parte demandante, mediante el cual como punto previo rechazó la cuestión previa alegada por representación judicial de la parte accionada, promovió el mérito favorable de los autos, y las testimoniales de los ciudadanos MIRIAM RINCÓN, LUIS ROMERO y LUIS ARMANDO MORENO VARGAS. Al folio 141, auto de fecha 17 de enero de 2005, mediante el cual se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandante y se fijó oportunidad para su evacuación. Del folio 143 al 147, escrito de pruebas presentado en fecha 19 de enero de 2005, por el coapoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual promovió el mérito favorable de los autos. Al folio 148, auto de fecha 19 de enero de 2005, por el cual se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por el coapoderado judicial de la parte demandada. Del folio 152 al 155, actuaciones relativas a la evacuación de las pruebas. Al folio 156, escrito de conclusiones presentado por la representación judicial de la parte accionada, en fecha 24 de enero de 2005, mediante el cual hizo un análisis de las actuaciones del proceso. Del folio 157al 161, escrito de conclusiones presentado por la coapoderadas judiciales de la parte demandante, en fecha 25 de enero de 2005, mediante el cual hicieron un análisis de las actuaciones del proceso. Anexaron recaudos. El Tribunal estando para decidir observa: I LÍMITES DE LA CONTROVERSIA La controversia se plantea en torno a la pretensión de la ciudadana MARÍACIELA ÁVILA DE SARRIA, dirigida a que el ciudadano JESÚS MANUEL ROA REY, desaloje el inmueble objeto de arrendamiento, signado con el Nº 0-498, segunda planta, y ubicado en la calle 4, sector Santa Teresa, parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, a los fines de efectuarle las reparaciones mayores que urgentemente ameritaba, para detener la filtración y corregir los daños enormes causados, para lo cual alega que en fecha 1º de agosto de 2002, celebró contrato de arrendamiento sobre un local comercial, compuesto de una habitación, un baño, comedor, cocina y demás anexidades que le eran propias, con el hoy demandado, por un lapso un año contado desde el 27 de julio de 2002, hasta el 26 de julio de 2003, prorrogable a voluntad de las partes, siempre y cuando, por lo menos con dos meses de anticipación a su vencimiento, ambas partes así lo acordaren por escrito, afirmando que no se efectuó ningún acuerdo por escrito, y que en varias oportunidades le había manifestado verbalmente al demandado que no estaba dispuesta a seguir con la relación arrendaticia, que le pidió que hiciera uso de la prórroga legal y desocupara el inmueble, arguyendo que el accionado siempre se había negado a ello, y que se había tornado agresivo e impotente, suscitándose innumerables hechos violentos, que hacían imposible resolver el contrato por vía amistosa, el cual había pasado a ser a tiempo indeterminado; alegando igualmente que el arrendatario había violado lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, en el sentido de que el inmueble desde hacía aproximadamente nueve (9) meses, presentaba una falla de aducción interna que originó filtraciones, debido a su negligencia e impericia al realizar sin autorización una ampliación e instalación de un tubo, ocasionando una fuga de agua que se ha convertido en una grave filtración que amerita urgente reparación, de lo contrario se convertiría en una peligro inminente para ella y sus hijos, quienes habitan el inmueble pero en la parte inferior, aduciendo que el arrendatario también había violado lo establecido en la cláusula sexta del contrato, al perforar sin autorización una de las paredes externas del inmueble, para colocar una instalación paralela con la finalidad de sustraer clandestinamente energía eléctrica y así ahorrar consumo del contador. Por su lado, los apoderados judiciales del ciudadano JESÚS MANUEL ROA REY, en primer lugar, promovieron la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, porque la accionante había intentado nuevamente la demanda, antes de los noventa (90) días siguientes a la homologación del desistimiento, toda vez que ésta había solicitado el desistimiento del procedimiento ventilado en el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, y el mismo había sido homologado el 30 de julio de 2004 por dicho Tribunal, y que desde esa fecha, hasta el 13 de octubre de 2004, cuando volvió a intentar la demanda, habían transcurrido setenta y cuatro (74) días, y, en segundo lugar, dieron contestación a la demanda negándola, rechazándola y contradiciéndola, alegando que la accionante había procurado desalojar a su representado, su concubina y sus cuatro hijos, en forma arbitraria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, utilizando el corte de la luz eléctrica y agua potable como mecanismo de presión; adujeron que la relación arrendaticia entre la demandante y su representado, se inició el 17 de julio de 2001 y no en fecha 01 de agosto de 2002, como lo quería imponer la parte actora, por que había sido el 17 de julio de 2001, cuando celebraron el primer contrato de arrendamiento, y en fecha 01 de agosto de 2002, celebraron un nuevo contrato de arrendamiento; negaron y rechazaron que la demandante hubiese hecho saber a su representado que no estaba dispuesta a seguir con la relación arrendaticia, que hiciera uso de la prórroga legal y que desocupara el inmueble, porque la demandante continuó recibiendo los cánones de arrendamiento al finalizar el término de duración del contrato de un año en fecha el 27 de julio de 2003; alegaron que la accionante fundaba el supuesto deterioro de la planta baja del inmueble, en documentos administrativos que se llevaron a cabo a espaldas de su mandante, por no haberse cumplido con el deber legal de notificarle los supuestos actos administrativos, afirmando que la causal de desalojo invocada era inaplicable en razón de que el inmueble arrendado no iba a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameritaran su desocupación, porque las mismas consistían en impermeabilizar el techo del inmueble arrendado, para evitar algunas filtraciones de aguas lluviales y que éstas debían ser realizadas por la demandante por ser reparaciones mayores. II PUNTO PREVIO 1° ANÁLISIS DEL PROCEDIMIENTO DE LAS CUESTIONES PREVIAS: Antes de entrar a resolver las cuestiones previas opuestas, se procede a realizar un análisis de la sustanciación de las cuestiones previas en materia arrendaticia, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 35 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone: "En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva..." Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia, señaló lo siguiente: “Conforme con lo que preceptúa la norma parcialmente transcrita supra, en juicios como el que originó las decisiones judiciales objeto del presente amparo, las cuestiones previas que opone el demandado junto con las demás defensas de fondo en la contestación de la demanda (salvo falta de jurisdicción del juez o la incompetencia de éste), deben ser decididas en la sentencia definitiva. Sin embargo, de los documentos que cursan en autos consta que, el 25 de julio de 2000, el tribunal de la causa, en desconocimiento de la citada norma dictó sentencia interlocutoria en la que declaró sin lugar la cuestión previa, decisión que luego “confirmó” en la sentencia definitiva que pronunció el 29 de septiembre de 2000. (…) Esta Sala por su parte, no comparte dicho criterio ya que, conforme se indicó supra, la decisión sobre la cuestión previa que opuso el demandado debió resolverse en la sentencia definitiva y no mediante una interlocutoria. De tal forma que, esta última decisión (la interlocutoria), no pudo alcanzar nunca la autoridad de cosa juzgada que se le atribuyó ya que, se dictó en evidente contravención a lo que dispone el artículo 35 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… (Subrayado del Tribunal, sentencia de la Sala Constitucional N° 149, de fecha 28 de junio de 2002, Oscar Pierre Tapia, año 2002, N° 6, página 383 y siguientes). De lo antes expuesto se observa que si bien es cierto que las cuestiones previas en materia arrendaticia deben ser resueltas en la definitiva, también es cierto que existe un vacío con respecto a su sustanciación, al no establecerse un procedimiento para ello, ni para el caso de que las mismas sean declaradas con lugar; no obstante ello, como la cuestión previa alegada por el accionado es la establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se debe aplicar analógicamente lo estipulado en la última parte el artículo 885 eiusdem, es decir, se debe resolver como punto previo en la definitiva con los elementos existentes en autos y de ser declarada con lugar, producirá los efectos pautados en el artículo 356 ibídem; asimismo, en el supuesto de que resultase improcedente, se pasará a resolver las demás defensas y excepciones planteadas por las partes. Así se establece. 2° PROHIBICIÓN DE LA LEY EN ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA: En tal sentido alegan los apoderados judiciales de la parte accionada que la cuestión previa procedía en derecho, en virtud de que el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, estable que el desistimiento del procedimiento solamente extingue la instancia pero que el demandante no puede volver a proponer la demanda antes de que transcurran noventa (90) días, y que en el caso de autos, la demandante había solicitado el desistimiento del procedimiento ventilado en el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, y que el mismo fue homologado el 30 de julio de 2004 por dicho Tribunal, señalando que desde el 30 de julio de 2004, hasta el 13 de octubre de 2004, fecha en que la demandante volvió a intentar la demanda, transcurrieron setenta y cuatro (74) días, con lo cual la demandante propuso la demanda antes de noventa (90) días, en razón de lo cual, solicitaron que con fundamento en los artículos 361, ordinal 11° del 346 y 266 del Código de Procedimiento Civil, se declarara la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por la demandante. Dispone el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: "Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (...) 11°) La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda..." Al respecto el máximo tribunal, ha establecido lo siguiente: "...La cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto, la denominada cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, está dirigida sin más, al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de acción originado de la prohibición legislativa. En efecto, entre la doctrina más autorizada en la materia, se indica que las condiciones para el ejercicio de la acción se refieren a: 1) la posibilidad jurídica, es decir, que el derecho conceda la tutela a la pretensión que se trata de esgrimir y por ende que no prohiba expresamente el ejercicio de la acción; 2) la cualidad o legitimatio ad-causam, en otra palabras, la individualización de las personas que la ley coloca en abstracto como posibles demandante y demandado, y su correlativa con aquellas personas que se presentan en tal carácter dentro de la litis; y, 3) el interés procesal a que se refiere el artículo 16 de nuestra ley adjetiva civil..." (Subrayado de este Tribunal, Sentencia de la Sala Político - Administrativa del 30 de septiembre de 1999, Oscar Pierre Tapia, N° 9, año 1999, página 260 y siguientes). "…entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá - sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas." (Sala Político Administrativa, Sentencia N° 02597 del 13/11/2001, publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia). Ahora bien, corre inserta del folio 116 al 133, copia fotostática simple del expediente signado con el N° 10.716 de la nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de este Circunscripción Judicial, la cual fue producida por la parte accionada con el escrito de contestación a la demanda, se trata de un instrumento público procesal, que no fue objetado por la adversaria en su oportunidad, en virtud de lo cual, quien juzga lo valora conforme con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil. El mismo sirve para demostrar que: Primero: En fecha 25 de mayo de 2004, fue presentado a distribución el escrito libelar por el cual la ciudadana MARÍACELA ÁVILA DE SARRIA, asistida por los abogados MIREYA SÁNCHEZ DE CÁRDENAS y SINAÍ DUQUE DE MARCIALES, demandó al ciudadano JESÚS MANUEL ROA REY, en su condición de arrendatario, por extinción del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, reclamando la entrega del inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió, alegando que en fecha 1º de agosto de 2002, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano JESÚS MANUEL ROA REY, mediante documento público autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, el cual quedó inserto bajo el Nº 85, tomo 54, por alquiler de un local comercial, compuesto de una habitación, un baño, comedor, cocina y demás anexidades que le eran propias, ubicado encima de su vivienda en la avenida principal del barrio Santa Teresa, calle 4, Nº 0-498 de esta ciudad, afirmando que en la cláusula segunda del referido contrato, se expresaba que el mismo era de un año, contado desde el 27 de julio de 2002, hasta el 26 de julio de 2003, el cual era prorrogable a voluntad de las partes, siempre y cuando, por lo menos con dos meses de anticipación a su vencimiento, ambas partes así lo acordaren, por escrito, señalando que se apersonó a dicho local y en presencia de testigos le expresó su voluntad de no prorrogar más la relación arrendaticia y que le pidió que desocupara el inmueble, y que le había respondido que haría uso de la prórroga legal, y que estuvo de acuerdo con ello, que previamente, en fecha 10 de febrero de 2003, acudió al Servicio de Atención Gratuita del Colegio de Abogados, debido a que sucedieron varios hechos que le ocasionaron molestias a la paz y tranquilidad de su hogar, como a) la amenaza de uno de los hijos del arrendatario con un revólver, donde le apuntó a dispararle a un sobrino y a sus hijos; b) las lesiones causadas a su menor hijo de 14 años, por un hijastro del arrendatario y su concubina, cuyas denuncias agregó al libelo, solicitando a dicha institución que le gestionaran de manera amistosa la culminación del contrato y la entrega del inmueble local comercial arrendado, citándose al arrendatario quien se negó a asistir a la entrevista y expresó tajantemente, que no estaba dispuesto a entregar el local, de lo cual manifestó que testigos habían presenciado las conversaciones entre ambos, que últimamente se habían convertido en actos de agresividad, donde el ciudadano JESÚS MANUEL ROA REY la ha agredido física y verbalmente, con malas palabras e improperios. Igualmente alegó que el arrendatario había violado la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, ya que el inmueble desde hacía aproximadamente nueve (9) meses presentaba una falla de aducción interna que originaba filtraciones, que debido a su negligencia e impericia al realizar sin su autorización una ampliación e instalación de un tubo, ocasionó una fuga de agua que se había convertido en una grave filtración que amerita urgente reparación, de lo contrario se convertiría en una peligro inminente para ella y sus hijos, quienes habitan el inmueble pero en la parte inferior, en donde el techo presenta un peligroso deterioro; también alegó que el arrendatario había violado la cláusula sexta del contrato, cuando perforó sin autorización una de las paredes externas del inmueble, para colocar una instalación paralela con la finalidad de sustraer clandestinamente energía eléctrica y así ahorrar consumo del contador, situación esta que le reclamó personalmente, a lo cual le contestó que eso no le perjudicaba y que no se entrometiera, afirmando que acudió a CADELA a denunciar la irregularidad, efectuando dicha empresa una inspección donde evidenciaron que efectivamente había una toma irregular en el punto de abastecimiento. Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de Bs. 2.520.000,00, fijó su domicilio procesal y anexó recaudos; Segundo: En fecha 17 de junio de 2004, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de este Circunscripción Judicial, admitió la demanda y ordenó la citación del ciudadano JESÚS MANUEL ROA REY para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la misma; Tercero: En fecha 28 de julio de 2004, la ciudadana MARÍACIELA ÁVILA DE SARRIA, desistió del procedimiento; y, Cuarto: En fecha 30 de julio de 2004, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de este Circunscripción Judicial, homologó el desistimiento realizado por la ciudadana MARÍACIELA ÁVILA DE SARRIA, imponiéndole carácter de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada. Del análisis comparativo del expediente cursante en el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de este Circunscripción Judicial, y de la presente causa se observa: a) que en los dos la ciudadana MARÍACIELA ÁVILA DE SARRIA actúa como arrendadora y el ciudadano JESÚS MANUEL ROA REY como arrendatario; b) también hay coincidencia en el objeto de la pretensión, que no es otro que la entrega del inmueble arrendando consistente en un local comercial, compuesto de una habitación, un baño, comedor, cocina y demás anexidades que le eran propias, signado con el Nº 0-498, segunda planta, y ubicado en la calle 4, sector Santa Teresa, parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; y, c) en ambos juicios, el título del cual deriva la pretensión de la parte actora es el contrato de arrendamiento celebrado el día 1º de agosto de 2002, por vía de autenticación ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, inserto bajo el Nº 85, tomo 54, advirtiéndose que la diferencia consiste en que en el juicio llevado por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de este Circunscripción Judicial, la accionante alegó la extinción del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, reclamando la entrega del inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió, y en el presente juicio, alegó que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, reclamado el desalojo del inmueble objeto de arrendamiento, a los fines de efectuar las reparaciones mayores que urgentemente amerita para detener la filtración y corregir los daños enormes causados. De acuerdo con lo antes expuesto, concluye esta juzgadora que en ambos juicios existe identidad de sujetos, objeto y causa de pedir, siendo entonces aplicable lo establecido por el legislador en el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, que señala: “El desistimiento del procedimiento solamente extingue la instancia, pero el demandante no podrá volver a proponer la demanda antes de que transcurran noventa días.” Aplicando el anterior criterio legal al caso de autos, se advierte que en fecha 30 de julio de 2004, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de este Circunscripción Judicial, homologó el desistimiento realizado por la ciudadana MARÍACIELA ÁVILA DE SARRIA, en el expediente N° 10.716, imponiéndole carácter de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, siendo entonces que los noventa (90) días a que se refiere la norma transcurrieron entre el 31 de julio de 2003 y el 28 de octubre de 2004, y que la demanda sólo se podía volver a proponer a partir del día 29 de octubre de 2004, advirtiéndose del sello de distribución estampado al folio 05, que la accionante propuso nuevamente la demanda el día 13 de octubre de 2003, es decir dentro de los noventa (90) días expresamente prohibidos por el legislador en el citado artículo 266 del Código de Procedimiento Civil; en virtud de lo cual, concluye esta operadora de justicia que se encuentran llenos los extremos pautados en el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, resultando entonces procedente la cuestión previa de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por mandato del artículo 266 ibídem. Así se decide. III DECISIÓN Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA: ÚNICO: CON LUGAR la cuestión previa estipulada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por el demandado, ciudadano JESÚS MANUEL ROA REY, contra la demandante, ciudadana MARÍACIELA ÁVILA DE SARRIA. En consecuencia, DESECHADA la demanda que por DESALOJO, instauró la ciudadana MARÍACIELA ÁVILA DE SARRIA, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº V-5.675.444 y de este domicilio, en su carácter de ARRENDADORA, contra el ciudadano JESÚS MANUEL ROA REY, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-6.592.977 y de este domicilio, en su carácter de ARRENDATARIO; asimismo EXTINGUIDO el presente proceso. De conformidad con lo pautado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en San Cristóbal, a los treinta y un días mes de enero del año dos mil cinco. Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación. SONIA RAMÍREZ DUQUE Jueza Provisoria FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA Secretario En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), quedando registrada bajo el N° 27, y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. Exp. N° 4.165-2004 SRD/Frank V. Va sin enmienda.