REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Maiquetía, 2 de junio de 2005
Años 195 y 145
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil MANUFACTURAS J.E.O., S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, el día 20 de enero de 1997, con el Nº 26, Tomo 16-A Sgdo., cesionaria de los derechos litigiosos que le hizo el demandante originario, ciudadano FRANCESCO LUCA RUSSO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 10.578.618., representada por el Dr. JOSÉ R. SOLÓRZANO PERDOMO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado con el Nº 39.055.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil CLÍNICA ALFA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, el día 15 de octubre de 1977, con el Nº 73, Tomo 11-A-Sexto, representado por los abogados GENEROSO MAZZOCA MEDINA, JOSEFINA VARELA QUINTERO, NAYADET MOGOLLÓN PACHECO, ADRIANA ORTEGA RUZZA, DANIELA ORTEGA RAMÍREZ y GRAED GARCÍA BOCARANDA, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado con los Nos. 59.464, 42.014, 97.309, 106.634 y 80.631, sucesivamente
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
La representación judicial de la parte demandante apeló de la decisión dictada en fecha 22 de marzo de 2005, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró sin lugar la demanda interpuesta y se le condenó en costas.
El recurso fue oído en ambos efectos y se envió el expediente a esta alzada, la cual, en fecha 17 de los corrientes fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para decidirlo.
Estando dentro de la oportunidad legal para sentenciar, este Tribunal observa:
-. I .-
En fecha 5 de marzo de 2002, ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, que actuaba entonces como distribuidor, el ciudadano FRANCESCO LUCA RUSSO, asistido del Dr. José Ramón Solórzano, interpuso demanda de resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios, afirmando:
Que como copropietario del inmueble constituido por la planta baja y los apartamentos 2 y 4 de una edificación ubicada en la calle Mare, Nº 4 de Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas, se los dio en arrendamiento a la sociedad mercantil CLÍNICA ALFA, C.A., por la cantidad de TRES MIL DÓLARES (US$ 3.000,00) para el período correspondiente al año 2000 y para el resto del período de duración del contrato, a partir de enero del año 2001; es decir, nueve años, CUATRO MIL DÓLARES (US$ 4.000,00). Unos y otros fueron prorrateados de acuerdo con la porción del inmueble alquilado a la que se referían.
Que también se pactó que la falta de pago oportuno de dos mensualidades daría derecho a los arrendadores de solicitar la resolución del contrato y a exigir los daños y perjuicios que se hubiesen causado como consecuencia de cualquier incumplimiento. Que los arrendadores FRANCESCO LUCA RUSSO e ILLUMINATO LUCA RUSSO, se constituyeron en acreedores solidarios de las obligaciones contraídas por la arrendataria y que por documento de ampliación de dicho contrato, suscrito en fecha 4 de agosto de 2000, se pactó que cada uno de los arrendadores podría ejercer conjunta o separadamente las acciones o derechos contractuales a que hubiere lugar, surgidas del mencionado contrato de arrendamiento.
Más adelante señala que la arrendataria dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2001 y enero de 2002, además de que adeuda los cánones correspondientes a los meses de julio hasta diciembre de 2000, lo que totalizaba la cantidad de NUEVE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA DÓLARES (US$ 9.450,00) para el año 2000, más la cantidad de CATORCE MIL SETECIENTOS DÓLARES (US$ 14.700,00) por los meses del 2002, para un gran total de VEINTISÉIS MILLONES SESENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO DÓLARES (US$ 26.069.925,00).
La demanda fue estimada en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 450.473.400,00).
-. II .-
Admitida la demanda por auto de fecha 16 de abril de 2002, corrigiendo el auto de admisión original, se ordenó el emplazamiento de la demandada, en la persona de su presidente, ciudadano SALVATORE LUCA RUSSO, para el segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación.
Mediante diligencia fechada 2 de mayo de 2002, el demandante cedió a la sociedad mercantil MANUFACTURAS J.E.O., S.R.L., los derechos litigiosos del presente juicio por la cantidad de VEINTE MILLONES BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00).
Mediante escrito presentado en esa misma fecha, la demandada presentó un escrito mediante el cual:
Opuso la cuestión previa contenida en el numeral 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; es decir, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, con fundamento en la circunstancia de que, a su juicio, las acciones legales de resolución o terminación del contrato debían ser intentadas conjuntamente por los ciudadanos FRANCESCO LUCA RUSSO e ILLUMINATO LUCA RUSO.
Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del mismo Artículo de defecto de forma de la demanda, por cuanto no se acompañó al libelo ningún instrumento legal que determine a ciencia cierta que hubiese incumplido con los pagos de los cánones de arrendamiento reclamados por el demandante, ni tampoco se señala, ni fundamenta, ni presenta instrumento alguno de los que se determinen o deduzcan los daños y perjuicios que presuntamente se le han ocasionado, ni sus causas.
Alega que la demanda es inadmisible porque no actuaron ambos arrendadores, lo que, a juicio de la demandada era indispensable porque, según afirma, existe un litisconsorcio necesario.
Con base en esa argumentación, alega la falta de cualidad del actor para intentar y sostener el juicio, lo que pretende apoyar en un documento fechado 22 de abril de 2002, en el que el ciudadano ILLUMINATO LUCA RUSO hizo constar que el arrendatario ha cumplido en todo momento con las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento y que, en consecuencia, se encuentra solvente con las obligaciones que se desprenden del referido contrato y nada adeuda al respecto, de donde deduce que el demandante sólo podía reclamar, de no ser necesario el litisconsorcio, sino única y exclusivamente su cuota o porcentaje.
En capítulo separado niega, rechaza y contradice la demanda, reconociendo la existencia del contrato, el monto del canon de arrendamiento y las modalidades de su prorrateo; pero negó la falta de pago que fue alegada en el libelo. Afirma que le ha dado fiel y exacto cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones contraídas, por lo que rechaza también haber ocasionado daños y perjuicios al demandante por mora, atraso o retardo en el cumplimiento de sus obligaciones.
Más adelante afirma que en el contrato se estableció que el canon de arrendamiento sería cancelado por mensualidades vencidas durante los primeros cinco días siguientes al mes vencido en la sede de la Clínica Alfa, C.A., la cual funciona en el mismo inmueble arrendado; que los arrendadores debían gestionar y realizar los cobros en la sede de la Clínica, lo que hicieron en un principio; pero en fechas posteriores dejaron de acudir a realizar el cobro respectivo, lo que le motivó a realizar llamadas telefónicas sin resultado alguno, ante lo cual se dirigió hasta el domicilio de los arrendadores, sin que aceptaran el pago, y que por ello efectuó las consignaciones en el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Culminó su escrito solicitando que la demanda sea declarada SIN LUGAR.
En un párrafo aislado, luego de exponer que, a su juicio, las clínicas no pueden ser objeto de una resolución de contrato, dando a entender que por serlo tienen libertad de incumplir las obligaciones que hubiesen asumido, deja colar el alegato de que como en el inmueble objeto del contrato funciona un fondo de comercio, queda excluido de las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por aplicación de su artículo 3.
-. III .-
El principio procesal conocido con las palabras latinas "Tantum apellatum quantum devolutum", regula el límite de la apelación. Él implica no sólo que no se puede desmejorar la condición del único apelante, caso en el cual se incurriría en el vicio denominado en doctrina como "reformatio in peius", sino que también fija la extensión y profundidad en que puede el Juez de la alzada conocer la causa, en tanto y en cuanto sólo puede conocer aquellos aspectos que le sean denunciados expresamente por quien interpuso el recurso; esto es, determina cuales son los poderes con respecto al juicio en estado de apelación, toda vez que el efecto devolutivo de la apelación, no se produce sino en la medida de ésta. Las facultades del Juez de la apelación quedan estrechamente circunscritas a la materia que fue objeto específico del gravamen según lo denunciado por el recurrente, de modo que pudiera suceder que una decisión contenga una determinación contraria a los intereses del recurrente; pero que éste no hubiese denunciado ante la alzada con motivo de su apelación, y el Juez a quien competa el conocimiento del recurso estaría impedido de modificar la decisión recurrida en ese aspecto, por cuanto el principio dispositivo se lo impediría, salvo que esa determinación vulnere una disposición de orden público.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 11 de octubre de 2000, ratificada en sentencias de fechas 30 de noviembre de 2000 y 19 de mayo de 2003 con ponencia del magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, precisó el alcance de dicho principio en los siguientes términos:
"Ahora bien, independientemente de lo acertado o no del fundamento de la recurrida para declarar inadmisible la apelación interpuesta, lo cierto es que una vez establecida esa conclusión, le estaba vedado extender su examen o resolver asuntos extraños a lo apelado, que es lo que delimitaba su conocimiento, tal como se expresa en el vocablo tantum appelatum quantum devolutum. Todo pronunciamiento que haga el Juez de Alzada que verse sobre materia distinta a la que ha sido elevada a su conocimiento por efecto de la apelación, salvo aquellos incidentes que se produzcan en el propio procedimiento de segunda instancia, constituye, según la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, un exceso de jurisdicción que se califica como ultrapetita que, de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, acarrea la nulidad de la sentencia." (ANTONIO JOSÉ RIBERO BERRÍOS, actuando en su propio nombre, contra la sociedad de comercio COMERCIAL 5-MENTARIOS, C. A.)
Esa interpretación es compartida por la Sala Constitucional del mismo Tribunal Supremo de Justicia, según decisión de fecha 14 de diciembre de 2004, con ponencia de la magistrada Dra. Carmen Zuleta de Merchán.
Por ello, no está demás decir que al apelante le asiste la razón cuando señala que no habiendo apelado la parte demandada, este Juzgador está impedido de analizar los aspectos de la decisión que le pudieron ser desfavorables a ésta, como son: Las razones que llevaron a la juzgadora a desechar la cuestión previa basada en la ilegitimidad de la parte actora por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio y su condenatoria en costas; las que la llevaron a desechar la cuestión previa relativa al defecto de forma de la demanda, y su condenatoria en costas; las que la condujeron a desechar la cuestión previa (Sic) de falta de cualidad y a la inadmisibilidad de la demandada (Sic) y su condena en costas.
En este orden de ideas, se observa que en el escrito de informes consignado ante esta superioridad, el apelante señala que: "El elemento a examinar es la consideración decisión (Sic) de la Juzgadora de Primera Instancia que podemos resumir bajo la siguiente premisa: ‘AL INTERPONER UNA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, EL CUAL EL DOMICILIO DE PAGO (COMO ES LO NORMAL) SEA EL DOMICILIO DEL ARRENDATARIO (DEUDOR), EL ARRENDADOR (ACREEDOR) DEBE PROBAR QUE REALIZÓ EL COBRO PARA CONSTITUIRLO EN MORA." y expone algunos argumentos de hecho y de derecho para fundamentar su disconformidad.
Más adelante, aunque sin la misma claridad de la denuncia anterior, insinúa que la decisión de la juzgadora elimina la obligación de la pare demandada de pagar el canon de arrendamiento, lo que, por ende, también será analizado en esta sentencia, al igual que tanto la impugnación de la parte demandante a las consignaciones realizadas por la parte demandada y el falso supuesto que dice el apelante en que incurrió la sentencia, con relación al artículo 1.295 del Código Civil, así como la aplicación o no al caso de autos de la disposición contenida en los artículo 1.036 y siguientes del mismo Código, y lo atinente a los artículos 51 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por último, por cuanto en la eventualidad de que al demandante le asista la razón en cuanto a sus denuncias, ello involucrará el análisis de la procedencia de la pretensión, se analizarán, de ser el caso, los comprobantes de las consignaciones presentados por la parte demandada, la procedencia o no de la resolución del contrato solicitada y la de la indemnización de los daños y perjuicios también demandados.
-. VI .-
Delimitado el asunto a decidir, con vista de las delaciones del apelante, este Tribunal procede al análisis de dichas denuncias en la siguiente forma:
Como quedó narrado anteriormente, la parte demandada, después de reconocer la existencia del contrato de arrendamiento, el monto y modalidades de prorrateo del canon, negó, rechazó y contradijo la demanda, negó la falta de pago que fue alegado, afirmó que le había dado fiel y exacto cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones contraídas y rechazó también haber ocasionado daños y perjuicios al demandante por mora, atraso o retardo en el cumplimiento de sus obligaciones.
Alegó en su favor que en el contrato se estableció que el canon de arrendamiento sería cancelado por mensualidades vencidas durante los primeros cinco días siguientes al mes vencido en la sede de la Clínica Alfa, C.A., la cual funciona en el mismo inmueble arrendado; que los arrendadores debían gestionar y realizar los cobros en la sede de la Clínica, lo que hicieron en un principio; pero que en fechas posteriores dejaron de acudir a realizar el cobro respectivo, lo que le motivó a realizar llamadas telefónicas sin resultado alguno, ante lo cual se dirigió hasta el domicilio de los arrendadores, sin que aceptaran el pago, y que por ello efectuó las consignaciones en el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
-. VII .-
Del análisis del contrato de arrendamiento acompañado por la actora se evidencia que, efectivamente, tal como lo afirma la parte demandada, el lugar de pago convenido era la sede de la Clínica Alfa, C.A., "la cual se encuentra en la misma dirección donde está el inmueble arrendado objeto de este contrato locatorio."
Ahora bien, para quien este recurso decide, la circunstancia de que el lugar de pago pactado en el contrato hubiese sido la sede de dicha Clínica, situada en el mismo inmueble objeto del contrato, no es razón suficiente o valedera para declarar la demanda sin lugar, con fundamento en el hecho de que la parte actora no demostró haber "... concurrido al lugar de pago oportunamente a recibirlo", toda vez que, precisamente para esos casos (cuando el acreedor se niega a recibir el pago, o lo que equivaldría a lo mismo, no concurriese al lugar de pago oportunamente a recibirlo), es que el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le concede facultades al arrendatario "... para consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.", y ello es así, inclusive, porque la negativa del arrendador a recibir el pago según esa norma (mora accipiendi), puede ser tanto expresa como tácita. De modo que para el evento de que el arrendador tenga una carga, como sería la de presentarse a cobrar en un lugar y momento determinado (en la sede de la Clínica Alfa, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al mes vencido), y no la cumpliese, debe entenderse que se ha rehusado a recibir el pago, caso en el cual el arrendatario que desee mantenerse solvente deberá proceder a realizar la consignación dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Y sólo así tendrá efecto liberatorio la consignación que realizase, porque el artículo 56 de la misma ley le atribuye esos efectos únicamente a la consignación legítimamente efectuada.
Por lo tanto, al demandado no le serviría como excusa de haber consignado tardíamente (lo que se analizará a continuación), la afirmación y comprobación de que el arrendador no cumplió con su responsabilidad de pasar a cobrar los cánones de arrendamiento. Ante esa circunstancia, debía consignar el monto del canon de arrendamiento dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de cada mensualidad, aunque, como se dice en la recurrida, "... los acreedores habían establecido la práctica de concurrir a recibir el pago en el lugar señalado.", porque las disposiciones sobre la consignación arrendaticia son una excepción a la norma contenida en el artículo 1.295 del Código Civil, el que tendría aplicación cuando la negociación fuese de otra naturaleza distinta a cánones de arrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.
Precisado lo anterior, se hace necesario revisar las indicadas consignaciones, con el objeto de analizar la legitimidad de las mismas, pero antes es necesario analizar lo siguiente:
Las vías elementales de que disponen las partes para desconocer el valor probatorio de un documento son el desconocimiento y la tacha. La impugnación, en los términos como fue planteada por la parte actora, con fundamento en la circunstancia de que las consignaciones son extemporáneas y/o la falta de integridad en el pago, más que pretender restarle valor probatorio al documento, como tal, es decir, que se declare nulo o inválido, lo que persigue es que se aprecie (se considere válido), pero que de él se extraigan unas consecuencias distintas a las que pretendió el promovente. En el presente caso, que se las declare (a las consignaciones) extemporáneas o insuficientes. O, para utilizar las palabras de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se las considere Ilegítimas.
Existe, además, la impugnación a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; pero este medio de ataque contra la validez de un documento está referido a las copias simples de documentos públicos, o de los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; pero resulta que las copias incorporadas a los autos por la parte demandada en este juicio, junto al escrito que presentó en la oportunidad de la contestación de la demanda, no son de esa naturaleza; se trata de copias certificadas de un expediente judicial respecto a las cuales sólo pudiera enervársele su valor probatorio, sea cual sea el que de ellas emane; es decir, en favor o en contra de alguna de las partes, mediante la tacha de falsedad (no siendo documentos contentivos de una convención, no pudieran atacarse por simulación).
En este orden de ideas, se observa que en el escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, cursante a los folios 21 al 23 de la segunda pieza del expediente, ésta reconoce expresa y voluntariamente que los meses de julio, agosto, septiembre del año 2000 y los referidos meses pero del año 2001, los consignó en la misma oportunidad, lo que se encuentra corroborado por las copias certificadas que cursan a los folios 82 al 88 de la primera pieza del expediente, de donde se desprende que las hizo el día 26 de octubre de 2001.
Ahora bien, en el contrato las partes pactaron por vía de excepción y de común acuerdo, que el canon correspondiente al año dos mil sería cancelado conjuntamente con las mensualidades del año 2001, de modo que ello constituye una confesión espontánea, apoyada en la consignación misma, de que las consignaciones no las realizó dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, toda vez que la que correspondía al mes de julio de 2000 y 2001 debía realizarla, a más tardar, antes del 16 de agosto de 2001; la de este mes de ambos años, antes del 16 de septiembre también del año 2001; la de septiembre 2000 y de 2001, debía formalizarla antes del 16 de octubre de 2001, y así sucesivamente.
En consecuencia, ha quedado demostrado que la parte demandada incumplió una de las obligaciones principales del arrendatario como lo es la de pagar el canon de arrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.
Esa razón es suficiente para revocar parcialmente la apelada. Esa revocatoria debe ser parcial, porque, como se dijo, la parte demandada no apeló de las decisiones que le desfavorecen, razón por la cual se deben mantener.
Sin embargo, esa declaratoria también involucra el análisis del mérito en su integridad, toda vez que la parte actora también reclama la devolución del inmueble, el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y la indemnización de los daños y perjuicios correspondientes.
Antes de proceder a ese análisis, este juzgador considera oportuno, necesario y conveniente emitir un pronunciamiento respecto a la pretensión de la parte demandada de que, por el hecho de prestarse un servicio de salud en el inmueble objeto del contrato, no es susceptible a una demanda de resolución.
Este Tribunal no comparte para nada esa pretensión. Quizás pudiera aceptarse que no se proceda al desalojo a través de una medida preventiva, para evitar la interrupción del servicio. Incluso quizás también pudiese sostenerse que tratándose de un inmueble dedicado a esos fines, la ejecución de la decisión se realice procurando evitar que los usuarios sufran más percances de lo necesarios; pero de allí a sostener que el arrendador debe soportar impávidamente el incumplimiento del contrato por parte del inquilino, so pretexto de que como se trata de la prestación de un servicio de salud no puede ejercer las acciones correspondientes, hay un trecho demasiado extenso.
Por ello, no considera aplicable a los establecimientos privados de atención médica la disposición contenida en el artículo 38 de la Ley Orgánica de Salud, cuando menos no con la interpretación que pretende darle la demandada. Esa norma no puede ser analizada aisladamente, sino dentro de su contexto. Así vemos que el artículo 34 que inicia el título correspondiente, efectivamente señala: "Son establecimientos de atención médica los hospitales, clínicas y ambulatorios públicos y privados debidamente calificados y dotados de los recursos necesarios para cumplir las funciones previstas en las leyes y los reglamentos correspondientes.", y no podía ser de otra manera, porque no se puede negar que las clínicas son establecimientos de atención médica; pero, las disposiciones siguientes hasta el artículo 37 aluden exclusivamente a los establecimientos públicos de atención médica, de modo que cuando el artículo 38 hace referencia a "estos establecimientos", a juicio de este juzgador se está circunscribiendo sólo a los establecimientos públicos de atención médica y no a los privados, aunque ello no implique, como se dijo, que no se deban tomar las precauciones adecuadas para evitar que la interrupción del servicio afecte la colectividad. Y ASÍ SE DECIDE.
También es necesario referirse, entonces, a la supuesta inaplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios alegada por la parte demandada, con fundamento en la circunstancia que en el inmueble funciona un fondo de comercio.
También resulta improcedente esa pretensión, por cuanto dicha interpretación conduciría, en la práctica, a declarar inaplicable la mencionada ley a todos aquellos inmuebles donde funcione algún fondo de comercio, caso en el cual carecería de sentido incluso el artículo 1º de la misma, conforme al cual: "El presente DecretoLey regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes." (Subrayado del Tribunal)
La excepción prevista en el artículo 3 de ese cuerpo normativo lo que pretende es excluir aquellos supuestos donde el objeto arrendado no es el inmueble en sí, sino el fondo de comercio; es decir, el conjunto de cosas que forman la especulación mercantil, generadora de ganancias para su propietario, y que está compuesto de bienes corporales e incorporales; o sea, los útiles, mobiliario, herramientas, máquinas, stock de mercancías, derecho a la clientela, a la razón comercial, a las enseñas, emblemas, marcas y que incluye el arrendamiento del local. En otras palabras, el fondo de comercio no puede ser confundido con el inmueble utilizado por el comerciante para el desarrollo de su actividad comercial y es el arrendamiento del fondo de comercio el que queda excluido de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no del inmueble donde funcione el fondo. Y ASÍ SE DECIDE.
En otro orden de ideas, también considera conveniente este juzgador hacer una referencia a la naturaleza de la acreencia que reclama la parte actora, por cuanto en el contrato inicial que suscribieron las partes se dijo en la cláusula Décima Séptima que: "LOS ARRENDADORES son acreedores solidarios de las obligaciones aquí contraídas por LA ARRENDATARIA EN ESTE CONTRATO LOCATORIO."; sin embargo, cuando con posterioridad suscriben lo que se ha denominado ampliación del contrato de arrendamiento, señalaron que : "El canon de arrendamiento fijado en el mencionado contrato de arrendamiento... podrá ser cobrado por los arrendadores por separado en la proporción que le corresponda o en la que sean propietarios del mencionado local comercial, es decir, cada uno de los arrendadores podrá cobrar el cincuenta por ciento del canon de arrendamiento por separado... El hecho de que el arrendatario cancele la parte que le corresponda a uno de los arrendadores, no significa que este (Sic) solvente con el arrendador al que no le haya cancelado el canon de arrendamiento respectivo del cual sea propiedad de acuerdo a lo establecido en este documento..."; es decir, las partes convinieron en deshacer (si se permite la expresión) aquella solidaridad inicial y la transformaron en una obligación a prorrata, donde cada arrendador tenía derecho a cobrar la parte proporcional según su propiedad sobre el inmueble arrendado.
Sabido es que una de las características de las acreencias solidarias es la posibilidad de que cada acreedor reciba el pago de la totalidad y que, por tanto, el deudor queda válidamente liberado con el pago total que le realizare a cualquiera de sus acreedores solidarios; pero, como se ve, en la ampliación del contrato se pactó expresamente que a el hecho de que el arrendatario cancele la parte que le corresponda a uno de los arrendadores, no significa que esté solvente con el otro arrendador.
Realizada la anterior precisión, se observa que la parte actora afirma insolutos los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2001 y enero de 2002, además de los meses de julio hasta diciembre de 2000, lo que afirma que suman la cantidad de NUEVE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA DÓLARES (US$ 9.450,00) para el año 2000, más la cantidad de CATORCE MIL SETECIENTOS DÓLARES (US$ 14.700,00) por los meses del 2002, para un gran total de VEINTISÉIS MILLONES SESENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO DÓLARES (US$ 26.069.925,00).
Ahora bien, de acuerdo con el contrato suscrito entre las partes, el canon de arrendamiento vigente para las fechas que indica el demandante, fue pactado en la siguiente forma:
"Por el resto del período de duración del presente contrato locatorio (a partir del mes de enero del año 2.001), es decir, nueve años, la cantidad a pagar por LA ARRENDATARIA a LOS ARRENDADORES, será la cantidad de bolívares equivalentes a cuatro mil dólares discriminados de la siguiente forma: La cantidad de bolívares equivalentes a tres mil dólares americanos por el local comercial ubicado en la planta baja de la edificación que se encuentra sobre el frente del terreno propiedad de Francesco Luca Russo e ILLUMINATO Luca Russo...; la cantidad de bolívares equivalentes a cuatrocientos dólares americanos para los apartamentos ubicados en los pisos uno y dos de la edificación que se encuentra en la parte posterior del terreno mencionado anteriormente; y la cantidad de bolívares equivalentes a doscientos dólares americanos por el inmueble ubicado en el piso cuatro de la edificación ubicada en la parte posterior mencionada ut supra... Por vía de excepción y de común acuerdo entre las partes, el canon correspondiente al año 2.000 por los inmuebles dados en arrendamiento, es decir, la cantidad de bolívares equivalentes a tres mil dólares mensuales, de acuerdo a como se discriminó anteriormente, será cancelado conjuntamente con las mensualidades del año 2.001, es decir, durante el año dos mil uno, LA ARRENDATARIA, cancelará a LOS ARRENDADORES, por mensualidades vencidas, durante los cinco días siguientes a cada mes, la cantidad de bolívares equivalentes a siete mil dólares cada mes. Posteriormente, a partir del año 2.002 se cancelará la cantidad de bolívares equivalentes a cuatro mil dólares de la forma como se mencionó anteriormente."
Del contenido de dicha cláusula se evidencia que de julio hasta diciembre de 2000, LA ARRENDATARIA debía pagar en bolívares el equivalente a TRES MIL DÓLARES (US$ 3.000,00), cada mes, aunque los pagase en el año 2001, lo que suma DIECIOCHO MIL DÓLARES (US$ 18.000,00), para AMBOS arrendadores.
También se evidencia que por los meses del año 2001 y el mes de enero del año 2002, el canon de arrendamiento era el equivalente a CUATRO MIL DÓLARES (US$ 4.000,00), cada mes, lo que suma para AMBOS arrendadores la cantidad de VEINTIOCHO MIL DÓLARES (US$ 28.000,00).
La suma de ambos totales alcanza el monto de CUARENTA Y SEIS MIL DÓLARES (US$ 46.000,00); sin embargo, como de acuerdo con la ampliación del contrato, cada uno de los arrendadores tenía derecho al cincuenta por ciento (50%) del canon de arrendamiento, entonces la acreencia del demandante en este juicio equivaldría a la mitad de ese monto, o, lo que es lo mismo, la suma de VEINTITRÉS MIL DÓLARES (US$ 23.000,00).
Por otra parte, observa este juzgador que en el punto Tercero del petitorio la actora reclama el pago en bolívares del equivalente a la cantidad de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA DÓLARES (US$ 24.150,00), sin expresar cómo llegó a esa cifra y, aunque esa suma coincide con el monto que según la demandante le quedó debiendo la demandada por concepto de cánones de arrendamiento, lo cierto es que, como quedó dicho, en primer lugar, no sería ese el monto que le adeudaría la demandada y, por la otra, los reclama "como daños y perjuicios derivados de la mora descrita anteriormente"; pero, en el punto siguiente, reclama también por concepto de daños y perjuicios, el equivalente en bolívares de SETENTA DÓLARES (US$ 70,00) por cada día de atraso que transcurra desde el día primero de febrero del año 2002.
En otras palabras, la primera indemnización no la precisa, y aunque pareciera lógico que dicha reclamación persiga la indemnización por el uso del inmueble, y no por mora, lo cierto es que este Tribunal no puede sustituir un argumento de hecho que debió alegar con la adecuada precisión el demandante; pero tampoco puede acordar la indemnización que cuantifica en la cantidad de SETENTA DÓLARES (US$ 70,00) por cada día de atraso, sin especificar de dónde proviene ese cálculo, no pactado en el contrato. Tanto menos si, no habiendo señalado si el atraso es en el pago o en la devolución del inmueble. Si fuese en el pago, que fue la única "mora descrita anteriormente", tendría que utilizar la disposición contenida en el artículo 1.277 del Código Civil, conforme a la cual: "A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales.- Se deben estos daños desde el día de la mora sin que el acreedor esté obligado a comprobar ninguna pérdida.", de modo que no procede la indemnización que reclamó en el punto tercero en el petitorio, porque a pesar de la norma, el Juez no puede sustituir la pretensión del demandante sin violar el principio dispositivo. Y ASÍ SE DECIDE.
Y por el retraso en la devolución del inmueble, punto cuarto del mismo petitorio, tenía que demostrar que ésta (la devolución) la había exigido, y que el arrendatario estaba obligado a ello y no cumplió, lo que tampoco demostró el demandante, haciendo improcedente también esa pretensión. Y ASÍ SE DECIDE.
No siendo procedente el pago de la indemnización reclamada por la parte actora, por las razones anotadas, resulta inoficioso el análisis de cualquier prueba presentada con el objeto de demostrar el tipo de cambio vigente para un determinado período. Y ASÍ SE DECIDE.
En efecto, ni el contrato de arrendamiento, ni su ampliación, sirven para demostrar que el demandante había exigido válidamente a la parte demandada la devolución del inmueble, y que ésta había incumplido esa obligación. Tampoco queda demostrada con la copia de los estatutos de la compañía ni con las publicaciones de prensa incorporadas a los autos con el objeto de tratar de demostrar el tipo de cambio vigente para el momento de dicha publicación. Mucho menos con la tabla emitida por el Banco Central de Venezuela, relacionada con los tipos de cambio de referencia. Ni siquiera con las posiciones juradas que le formuló, ninguna de cuyas preguntas aluden a la solicitud de devolución del inmueble.
La declaración del ciudadano ILLUMINATO LUCA RUSO, rendida en fecha 11 de noviembre de 2002, conforme consta del acta que cursa a los folios 60 y 61 de la segunda pieza del expediente, en la que, además de reconocer el texto del documento acompañado por la parte demandada a su contestación, que cursa al folio 80 de la primera pieza, confirma que los arrendadores cobraban separadamente su cuota del canon de arrendamiento, de donde se desprende que a los efectos del presente juicio carece de relevancia dicho documento, porque éste no alude a las acreencias del demandante, sino a las que pudo tener el testigo.
Inexplicablemente, por que no se justificaba la fijación de una nueva oportunidad para ello, independientemente de que ambas partes lo hubiesen promovido, el mismo ciudadano rindió una nueva declaración en fecha 13 del mismo mes y año; es decir, dos (2) días después, la que cursa a los folios 63 al 68 de la segunda pieza del expediente, que además fue diferido porque se agotaron las horas de despacho. Analizada sus respuestas a las preguntas y repreguntas, se observa que el testigo no incorporó prueba de algún hecho nuevo que tenga significación para la solución de la controversia, porque se limitó a reconocer nuevamente la suscripción del documento mediante el cual dejó constancia que a él no se le adeudaba dinero alguno, que él sí cobraba en la sede de la Clínica, lo que no es un hecho controvertido; que también suscribió el documento de ampliación del contrato de arrendamiento, que tampoco es pertinente para este proceso, porque no se controvirtió esa circunstancia; que cobró al final de cada mes, que el monto de los pagos fue en bolívares el equivalente a UN MIL QUINIENTOS DÓLARES (US$ 1.500,00) mensuales por los meses que van desde julio de 2001 hasta enero de 2002; lo que no se discute en este juicio, porque lo que se litiga es si se le hicieron o no pagos (o consignaciones oportunas) a la parte actora; que los arrendadores convinieron con el arrendatario en que podían ejercer conjunta o separadamente las acciones derivadas del contrato y, en fin, hechos que no demuestran la razón o sin razón de alguna de las partes litigantes en este juicio. Y ASÍ SE DECIDE.
-. VIII .-
En consecuencia, aun cuando prospera la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento, por cuanto quedó demostrado que la parte demandada no pagó ni consignó oportunamente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2001 y enero de 2002, además de los meses de julio hasta diciembre de 2000, no habiendo sido especificada la razón de la pretensión de que se condene a la parte demandada a pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA DÓLARES (US$ 24.150,00), y no pudiendo ésta fincarse en la "mora descrita", como se le reclamó, porque la única mora que se describió fue la del pago y en estos casos la disposición del artículo 1.277 del Código Civil sanciona que los daños y perjuicios consisten siempre en el pago del interés legal, que no fue lo reclamado por la parte actora, y por cuanto, lo mismo ocurrió con la pretensión de que se condenase a la parte demandada al pago en bolívares del equivalente de SETENTA DÓLARES (US$ 70,00) por cada día de atraso, sin especificar de dónde proviene ese cálculo, no pactado en el contrato y, por último, por cuanto el principio dispositivo impide al Tribunal sustituir las pretensiones de las partes, debe concluirse que la demanda deberá ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR, como en efecto así será decidido en el dispositivo de la presente decisión.
-. IX .-
En virtud de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 22 de marzo de 2005, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, la cual queda modificada en los términos que se indican en esta decisión, en la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y cobro de indemnización de daños y perjuicios intentado por el ciudadano FRANCESCO LUCA RUSSO, de quien fue sucesora a título particular la sociedad mercantil MANUFACTURAS J.E.O., S.R.L., en contra de la sociedad mercantil CLÍNICA ALFA, C.A., suficientemente identificados en el cuerpo del presente fallo.
La parte no modificada de la recurrida es la relativa al pronunciamiento que desecha la cuestión previa basada en la ilegitimidad de la parte actora por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio y su condenatoria en costas; la que desecha la cuestión previa relativa al defecto de forma de la demanda, y su condenatoria en costas; la que desecha la defensa previa de falta de cualidad y a la inadmisibilidad de la demandada y su condena en costas.
En consecuencia, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda, y se declara RESUELTO EL CONTRATO en lo que respecta al ciudadano FRANCESCO LUCA RUSSO, y condena a la parte demandada a entregarle al demandante, en perfecto estado, libre de personas y cosas, los siguientes bienes inmuebles: La Planta Baja de la edificación que se encuentra en el frente del terreno ubicado en la calle Mare, Nº 4 de Maiquetía; el apartamento ubicado en el piso dos de la edificación que se encuentra en la parte posterior del terreno indicado anteriormente; y el apartamento ubicado en el piso cuatro de la edificación que se encuentra en la parte posterior del terreno referido, dando cumplimiento a lo dispuesto en las cláusulas séptima y décima, es decir, el local comercial deberá entregarlo como una sola área libre sin paredes divisorias y clausurar la puerta o pasillo de ingreso al ascensor ubicado en la edificación que se encuentra en el frente del terreno mencionado en el contrato cuya resolución se demandó.
Se declara improcedente la pretensión de indemnización de daños y perjuicios a los que se refieren los puntos tercero y cuarto del petitorio.
Por cuanto hubo vencimiento recíproco, cada parte pagará las costas de la contraria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los 2 días del mes de junio del año 2005.
EL JUEZ,
Abg. IDELFONSO IFILL PINO
EL SECRETARIO
Abg. RICHARD C. ZÁRATE RODRÍGUEZ
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (9:03 am).
EL SECRETARIO
Abg. RICHARD C. ZÁRATE RODRÍGUEZ
IIP/rzr
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