TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: RAFAELA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.363.767.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ELIO DANIEL MUSTIOLA RIZO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 46.776.
PARTE DEMANDADA: NELLY MARGARITA MAYORA MEZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.561.850.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: EXSSER FEDERICO PEÑA y CONSUELO ZULLO TOLEDO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 83.982 y 101.841, respectivamente.
Motivo: DESALOJO.
Expediente: 9394.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y admitida por auto de fecha 11 de Abril del año 2005. Por diligencia de fecha 11 de mayo del año 2005, el Alguacil de este Juzgado consignó recibo firmado por la demandada, a quien citó en el Cerro Ánimas, parte alta, casa número 11, Parroquia Maiquetía del estado Vargas. En la oportunidad legal para contestar la demanda, la demandada compareció y manifestó no tener abogado, por lo que se prorrogó dicha oportunidad por cinco (5) días de despacho. Dentro de dicho lapso, la parte demandada consignó escrito. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho. Por autos de fecha 2 y 7 de Junio del año 2005, se proveyó sobre las pruebas promovidas.
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO PRIMERO
I
Alegó la parte actora en el libelo de demanda:
Que en fecha 28 de Diciembre de 2001, suscribió con la ciudadana NELLY MAYORA, mayor de edad, venezolana, soltera, de oficios del hogar, titular de la cédula de identidad número: 4.561.850, de este domicilio, contrato de arrendamiento acompañado en original y constante de un (1) folio útil, marcado con la letra “A”, el cual tuvo por objeto un inmueble de su propiedad, constituido por unas bienhechurías para vivienda familiar construidas sobre una parcela de terreno ubicada en el Cerro Las Animas, parte alta, sin número, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas, las cuales ocupa actualmente y mucho antes de la indicada fecha la ciudadana en cuestión a título precario, en calidad de arrendataria.
Que ha expirado el término de duración del contrato de arrendamiento, siendo la relación arrendaticia entre ellas actualmente a tiempo indeterminado, y la arrendataria ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2004, y se ha negado a hacerle entrega del inmueble arrendado.
Por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literal a), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda el desalojo del inmueble arrendado, a la ciudadana NELLY MAYORA, para que convenga, y de no ser así sea condenada y obligada a hacer entrega inmediata del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, en el mismo buen estado de uso y conservación en que lo recibiera y totalmente desocupado de bienes y personas; más el pago de de los cánones de arrendamiento insoluto como justa indemnización de daños y perjuicios sobrevenidos por el incumplimiento doloso del contrato identificado, y las costas procesales del juicio.
II
En la oportunidad legal para ello, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito de contestación a la demanda, en los términos siguientes:
Que su mandante es arrendataria de un inmueble ubicado en la parte alta del Cerro Las Animas, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas, según contrato de arrendamiento firmado por ambas partes en el año 2002; que al vencerse el citado contrato no fue renovado (sic)”hasta incluso autenticado por ningún organismo otorgante de “Fe Pública”.
Negaron, rechazaron y contradijeron la existencia o violación del contrato de arrendamiento presentado por la parte demandante.
Que (Sic)“en virtud de haber continuado la relación de Arrendataria de mi mandante por la hoy demandante, ya que al no existir contrato de arrendamiento se configuro un contrato verbal entre las partes; donde dicho contrato verbis la Arrendadora le efectuó un aumento al Canon de Arrendamiento de la vivienda en cuestión de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) a ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00), alegatoria que no se encuentra inserta al libelo de demanda”.
Señala el escrito que consignan, dos (2) folios en original marcados con la letra “B” de cuarenta y dos (42) firmas donde afirman que su mandante le cancela todos los lunes de cada semana la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por concepto de canon de arrendamiento o alquiler, y que los firmantes están a la disposición de su defendida de ser testigos a través de (sic)“posiciones juradas solicitadas en la causa” y que por ello niegan, rechazan y contradicen lo expuesto en el libelo, relativo a que la arrendataria ha dejado de cancelar los meses de Febrero, Marzo, Abril del año 2004.
Rechazaron, negaron y contradijeron que su mandante se ha negado a hacer entrega del inmueble arrendado, en virtud de que no ha recibido ningún tipo de notificación por escrito de desocupación, como establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Rechazaron, negaron y contradijeron, que la estimación por exagerada.
Que el perjuicio alegado por la parte demandante debería ser para su defendida, ya que la demanda le trae serios perjuicios por carecer de empleo, de personas que la mantengan, por ser una mujer mayor de cincuenta y cinco (55) años, de bajos recursos y sin ayuda económica de persona alguna u organismo, y con más de diecisiete (17) años de residencia en ese populoso sector de la Parroquia Maiquetía. Consignaron constancia de referencia vecinal de la Asociación de Vecinos del Barrio Las Animas, identificado con la letra “C” y Carta de Residencia de la Asociación de Vecinos del Barrio Las Animas, en original marcado con la letra “D”.
CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
I
La parte actora consignó escrito de pruebas, en los términos siguientes:
Reprodujo el mérito favorable de los autos en todo cuanto le favorezca.
Hizo valer la confesión de la parte demandada, NELLY MAYORA, en cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2004, y Enero, Febrero y Marzo del año 2005, ya que en el punto Tercero de su escrito de contestación, sólo se limitó a negar, rechazar y contradecir haber dejado de cancelar como arrendataria, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Febrero, Marzo y Abril del año 2004.
A los fines de valorar la prueba de confesión promovida, este Tribunal observa: La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha doce (12) días del mes de abril de dos mil cinco, con respecto a la confesión estableció:
“...la Sala en una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.
Así pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas y destruirlas.
Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.
La ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954 reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa…”.
En el caso de autos, la parte demandada en su contestación niega rechaza y contradice que haya dejado de cancelar los meses de febrero, marzo y abril del año 2004, pero no confiesa expresamente que adeude los meses que señala el apoderado de la parte actora y su escrito de contestación concluye rechazando tanto en los hechos como el derecho la demanda de desalojo.
En virtud de lo expuesto y siguiendo el criterio de nuestro Máximo tribunal en la citada sentencia, esta Juzgadora considera que la prueba promovida por la parte actora, no constituye una confesión espontánea de la demandada” a que se refiere los artículos 1.400 y 1.401 del Código Civil, los cuales están referidos a la prueba de confesión propiamente dicha y no guardan relación con lo ocurrido en el proceso, pues la admisión o reconocimiento de un hecho por parte de la demandada en el acto de la contestación de la demanda, no debe considerarse una confesión judicial, sino un acto de los que delimitan la controversia. Así se establece.-
Promovió la prueba documental del contrato de arrendamiento, acompañado al libelo de demanda marcado con la letra “A”.
Al folio 6 y su vuelto riela inserto el instrumento contentivo del hecho demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia. Dicho instrumento privado no fue impugnado por la parte contraria, motivo por el cual de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, se le atribuye pleno valor probatorio.
La parte demandada presentó pruebas, en los términos siguientes:
Consigno los instrumentos señalados en su escrito de contestación. Marcada con la letra “A” carta de Residencia, emitida por la Asociación de Vecinos del Sector Las Animas.
Dicha instrumental, inserta al folio 24 emana de la Asociación de Vecinos. Sector Las Ánimas. Maiquetía. Estado Vargas. Registro de Participación Ciudadana. Junta Parroquial de Maiquetía, y en ella se hace constar que la demandada esta Residenciada en el Sector Las Animas desde hace 56 años.
El caso que se ventila en autos, trata de una demanda de desalojo por supuesto de falta de pago, por lo que el tiempo de residencia de la demandada en el sector no guarda relación con lo debatido ni aporta elemento probatorio alguno para su resolución, por lo que la prueba promovida resulta impertinente para la resolución del caso. ASI SE ESTABLECE.-
Con la letra “B” Constancia de Referencia Vecinal de la Asociación de Vecinos Las Animas.
Al folio 23 del expediente riela inserta la citada instrumental en la cual la Asociación de Vecinos deja constancia que la demandada en el presente juicio “es una persona honesta, decente, responsable y colaboradora y cuya conducta se ha ajustado siempre a las mismas normas de convivencia comunitaria”. Como se señaló anteriormente, en el presente juicio se discute el desalojo de un contrato de arrendamiento por falta de pago, por lo que, los hechos a que se contrae la citada instrumental no guardan relación con lo debatido ni aporta elemento probatorio alguno a los fines de su resolución, motivo por el cual, la prueba resulta impertinente y por ende debe ser desechada del proceso, pues lo que se ventila en el asunto bajo análisis, es el supuesto alegado por la parte actora, relativo a la falta de pago en los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero a diciembre del año 2004. Así se establece.-
Marcado con la letra “C” y constante de dos (2) folios útiles listado de vecinos donde expresan que su defendida cancela la cantidad de Bs. 20.000,00 todos los lunes, a la señora RAFAELA RODRIGUEZ y solicitó fueran llamados para que testificaran sobre lo señalado en el instrumento.
Admitida la prueba, este Tribunal fijó oportunidad para que los ciudadanos LIZLINE NOGUERA, C.I. N° 9.997.266, PEDRO SALAZAR, C.I. N° 5.573.810, ZAIREL AVILA, C.I. N° 16.725.983, CARMEN SUAREZ, C.I. N° 5.573.836, KATISABEL RAMOS, C.I. N° 12.460.061, DENNYS SANTANA , C.I. N° 14.313.494, LIESKA SALAZAR, C.I. N° 14.567.192, ISMENIA SALAS, C.I. N° 3.366.665, ALFRED GARCÍA, C.I. N° 12.715.998, MARIANY ROJAS, C.I. N° 16.509.175, ENQUESFIERD GARCÍA, C.I. N° 17.484.426, ROSA DE SANTANA, C.I. N° 6.474.104, RAMÓN A. SANTANA, C.I. N° 3.608.986, RUBEN CARDOZO, C.I. N° 4.557.864, BETTY SALAS, C.I. N° 3.367.600, NELYAN MARTINEZ, C.I. N° 6.484.001, NELLY RIZZO, C.I. N° 3.892.307, YATZURY RIZO, C.I. N° 11.062.630, CARLOS RAMÓN RIZO, C.I. N° 6.487.771, GISELA SALAS, C.I. N° 4.119.976, YARITZA FIGUEROA, C.I. N° 5.570.109, KERWIN CARDOZO, C.I. N° 11.225.669, PRISCA HURTADO, C.I. N° 5.093.035, BENITO HURTADO, C.I. N° 5.098.488, RAMÓN HERNANDEZ, C.I. N° 12.164.552, KARINA CARDOZO, C.I. N° 11.055.984, JESUS CARDOZO, C.I. N° 1.577.247, JOSEFINA DE SALAZAR, C.I. N° 1.444.582, ANTONIO CARDOZO, C.I. N° 1.455.119, LEONEL SANTANA, C.I. N° 9.998.149, JOSE RIZO, C.I. N° 5.577.840, HECTOR CARDOZO, C.I. N° 6.492.695, SOLIS RAMOS, C.I. N° 7.991.913, WILLIAN ISEA, C.I. N° 11.059.810, KEISER CARDOZO, C.I. N° 13.225.670, OSWALDO MARCANO, C.I. N° 5.096.886, JAIRO ISEA, C.I. N° 15.025.927 y EISEER MAYORA, C.I. N° 9.855.150, rindieran testimonio de ratificación, sin que en la oportunidad legal para ello, comparecieran.
Siendo que la citada instrumental emana de unas personas, que no son parte en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en juicio ni causantes de las mismas deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”, debía ser ratificada mediante la prueba testimonial, que si bien en el caso de autos fue promovida y admitida, no compareció ninguno de los testigos a ratificar su firma. En consecuencia, este Tribunal desestima el valor probatorio del documento en referencia. ASI SE ESTABLECE.-
CAPITULO PREVIO
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
Por cuanto el demandado en el punto quinto de su escrito de contestación a la demanda, rechazo, negó y contradijo la estimación de la demanda por exagerada, esta Juzgadora, pasa en el presente capitulo a resolver dicha impugnación de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido observa: El Código Adjetivo en su artículo 30 señala, “El valor de la causa, a los fines de la competencia, se determina en base a las siguientes reglas: “. Con respecto a las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el artículo 36 preceptúa: “... el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”. En el caso bajo estudio, la parte actora intenta la acción fundamentada en el artículo 34 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que es el Desalojo, acción prevista para los contratos a tiempo indeterminado, por lo que a los fines de determinar el valor de la demanda, dicho actor ha debido acumular las pensiones de un año.
Según el contrato de arrendamiento consignado a los fines de la admisión de la demanda, el canon de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (BS. 40.000,OO) por lo que, para calcular el valor de la demanda de conformidad con el citado artículo 36 eiusdem, habría que multiplicar 40.000,oo por 12 meses, es decir, un año, lo que nos da un monto total de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,oo), monto éste que resulta inferior a la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo) en que la parte actora estimo el valor de la demanda.
En razón de lo expuesto, esta Juzgadora encuentra exagerada la estimación del valor de la demanda realizada por la parte actora, en la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo), ya que como se mencionó anteriormente, conforme la reglas que rigen el valor de la demanda, el monto correcto es la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,oo), siendo PROCEDENTE, en consecuencia el rechazo efectuado por la demandada a dicha estimación. ASI SE DECIDE.
Ahora bien, por cuanto de la determinación hecha, resulta que este Tribunal es igualmente competente por la cuantía para conocer del presente juicio, pasa de inmediato a pronunciarse sobre el fondo.
SOBRE EL FONDO
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
En el caso bajo análisis, la parte actora pretende el desalojo del inmueble arrendado por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero a diciembre del año 2004, de conformidad con lo previsto en el literal a) del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamiento, que expresamente establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas” .
Por su parte la demandada alegó en su contestación con respecto al punto controvertido, que todos los lunes de cada semana, pagaba veinte mil bolívares a la actora arrendadora por concepto de canon de arrendamiento. Sin embargo, y según quedo explanado en el capitulo relativo al análisis probatorio, dicha prueba fue desechada por la falta de ratificación testimonial de los firmantes, por lo que forzosamente cabe establecer, que la parte demandada durante la fase probatorio no trajo a los autos elemento probatorio alguno que acreditara el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero a marzo del año 2004, cuyo alegato de falta de pago dio lugar a la acción propuesta.
Según ha quedado expresado, en el caso bajo análisis la parte demandada, no acreditó el pago de las pensiones por la cuales se demandó el desalojo, y dado que de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2 del artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene como obligación la cancelación del canon de arrendamiento, y la falta de pago del mismo, ha sido recogido por el legislador en la citada ley, como una causa para solicitar el desalojo, resulta procedente el mismo.
En consecuencia, dado que en el caso bajo estudio la parte actora demostró la existencia de la obligación y por su parte la demandada no probó el pago, esta Juzgadora de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que expresamente señala:
“Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
Se ve forzada a declarar como en efecto declara con lugar la demanda de desalojo intentado por la parte actora de conformidad con el literal a) del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. ASI SE DECIDE.
Con respecto a la indemnización por daños y perjuicios demandada por el apoderado actor en su libelo de demanda, este Tribunal encuentra que, conforme a lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la protección que ella da a los arrendatarios es de orden público, por lo que con respecto a los daños y perjuicios reclamados debe aplicarse lo previsto en su artículo 28 que establece “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo” es decir, según lo ha interpretado parte de la doctrina, los únicos daños y perjuicios en materia de arrendamiento, son los referidos a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo, o lo que es lo mismo, estos solo se ocasionan cuando se incumple la obligación de entregar el inmueble en su respectiva oportunidad y no por otro concepto. Dado que en caso bajo análisis, se trata de un desalojo por falta de pago y no de una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, a tenor de la citada norma, no resultan procedentes los daños y perjuicios reclamados en el libelo. ASI SE DECIDE.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PROCEDENTE la impugnación de la estimación del valor de la demanda hecha por la parte demandada NELLY MARGARITA MAYORA MEZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.561.850 en el juicio que por DESALOJO sigue en su contra RAFAELA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.363.767.
SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue RAFAELA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.363.767. contra NELLY MARGARITA MAYORA MEZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.561.850. En consecuencia se condena a la ya identificada parte demandada NELLY MARGARITA MAYORA MEZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.561.850 a: Hacer entrega a la parte actora RAFAELA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.363.767 del inmueble que aparece descrito en autos como, ubicado en el Cerro Las Ánimas, barrio Las Animas, parte alta, casa Nro. 11, parroquia Maiquetía Estado Vargas, en las mismas condiciones en que lo recibió.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los quince días del mes de Junio del año 2.005. Años 195 de la Independencia y 146 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS.
LA SECRETARIA,

ABG. HAIDE DE MEDINA ALADE.
En la misma fecha, siendo las 2:15 p.m., se publicó y registro la anterior decisión.
La Secretaria,