TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.-
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

PARTE ACTORA: CONJUNTO RESIDENCIAL LOS DELFINES.- Situado al Norte derecho de la Vía de la nueva Avenida de acceso a la Urbanización Playa Grande, en los sitios denominados Montemar y Puerto Viejo, Jurisdicción de la Parroquia Catia La mar del Estado Vargas.-
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JOSE BERROTERAN y JOSE ALBERTO VALE MORENO, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 77.654 y 98.948 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: JOSE JESUS ARANGUREN CARRERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V.-4.682.016.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NORIA ZURITA MEDINA y NILO PEÑA VARONIS, Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo los números 63.036 y 63.336 respectivamente.
MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES.
EXPEDIENTE: 8616.
II
SINTESIS DE LA ACCIÓN.-
Se inició el presente juicio por cobro de bolívares, incoado por el CONJUNTO RESIDENCIAL LOS DELFINES, en contra del ciudadano JOSE JESUS ARANGUREN CARRERO, en su carácter de propietario del inmueble, constituido por un apartamento identificado con el Nro. D2-5-1, ubicado en la quinta planta del edificio Delfín II, que forma parte del conjunto residencial Los Delfines, situado al norte derecho de la vía de la nueva avenida que da acceso a la Urbanización Playa Grande, en los lugares llamados Puerto Viejo y Montemar, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas.
En fecha trece (13) de noviembre de 2003, el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada.
En fecha dieciséis (16) de febrero del 2004, los abogados NILO PEÑA V. y NORIA ZURITA MEDINA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, mediante diligencia consignaron poder que les fuera otorgado en fecha 10 de febrero de 2004, por el ciudadano JOSE JESUS ARANGUREN CARRERO y se dieron por citados en su nombre.
En fecha dieciocho (18) de febrero de 2004, los abogados NILO PEÑA V. y NORIA ZURITA MEDINA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron escrito de contestación a la demanda.
En fecha seis (06) de abril de 2004, el abogado JOSE BERROTERAN en su carácter de apoderado judicial del Conjunto Residencial Los Delfines, presentó escrito mediante el cual solicitó al Tribunal que se desestimara el petitorio del demandado en su escrito de contestación, por cuanto no se ajustaba a la pretensión aludida por la actora y por no estar tal petitorio ajustado a derecho. Asimismo consignó en dos folios útiles escrito de promoción de pruebas.
En fecha trece (13) de mayo de 2004, el Tribunal emitió su pronunciamiento respectivo en relación a las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha trece (13) de agosto de 2004, comparecieron los ciudadanos NORIA ZURIETA MEDINA y NILO PEÑA VARONIS, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada y presentaron informes.
En fecha cinco (05) de abril de 2005, fue recibido exhorto de citación emanado del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Para decidir el Tribunal observa:

Señaló la representación judicial del Conjunto Residencial Los Delfines, que el ciudadano JOSE JESUS ARANGUREN CARRERO, no había cumplido con las obligaciones relativas al pago de las cargas y gastos comunes de condominio del Conjunto Residencial Los Delfines, desde el mes de enero del año 2001, pese a las múltiples cobranzas extrajudiciales que había hecho su representada, sin que hasta el momento se hubiera manifestado la buena fe de parte del propietario, por lo que demandaban a dicho ciudadano, para que pagara: 1. la cantidad de SEIS MILLONES NOVECIENTOS VEINTICINCO MIL QUINIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs.6.925.522,80), por concepto de la deuda relativa a cargas y gastos comunes a todos los propietarios del Conjunto Residencial Los Delfines, descritas en los recibos consignados, hasta la total cancelación de la deuda, incluyendo el pago de los meses y los respectivos intereses que se generaran a partir de la demanda; 2. Los intereses legales a la rata de 3% anual según lo establecía el artículo 1746 del Código Civil, hasta obtener el pago de lo reclamado; 3. Las costas y costos que se generaran; así como la indexación de los montos.
Observa asimismo el Tribunal, que la representación judicial de la parte demandada, si bien en su contestación, convino en la deuda de las alicuotas alegada por los apoderados judiciales de la parte actora en el escrito libelar, ya que su representado mantenía una deuda de las alícuotas de condominio desde el mes de enero de 2001 y hasta la fecha, ello habría ocurrido, toda vez que se había hecho imposible llegar a un convenimiento de pago con los que fungían y habían fungido como administradores del Condominio del Conjunto Residencial Los Delfines, puesto que por ser un apartamento vacacional, ni siquiera sabía quienes conformaban la Junta de Condominio y negó que la parte actora le hubiese propuesto formas de pago.-
Igualmente manifestaron que convenían que su representado adeudaba la cantidad de SEIS MILLONES NOVECIENTOS VEINTICINCO MIL QUINIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs.6.925.522,80) correspondientes a los meses de enero de 2001 a septiembre de 2003 (33 meses), y que dicha obligación constaba de los recibos de condominios que habían sido acompañados al escrito de demanda.
Por otro lado, negaron, rechazaron y contradijeron lo alegado por la representación judicial de la parte actora, en el sentido que siempre se había mostrado orientada a la búsqueda de una solución equitativa, proponiendo formas de pago, pero que siempre el propietario mostraba una actitud renuente; y señalaron que lo cierto es que su representado siempre estuvo dispuesto a honrar sus obligaciones con el condominio, pero que hasta la fecha, no tenía conocimiento de la identidad de quienes conformaban la junta de condominio, por ser dicho inmueble un apartamento vacacional, que no era habitado con frecuencia por su representado. Que ante tal situación y a fin de probar, lo alegado procedían en ese mismo acto a pagar las cantidades de dinero demandadas, es decir, la cantidad de SEIS MILLONES NOVECIENTOS VEINTICINCO MIL QUINIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs.6.925.522,80), mediante cheque de gerencia Nro.33098146, de fecha 17 de febrero de 2004, emitido por el Banco Mercantil a nombre del Juzgado, en virtud de lo cual solicitaban se declarara cancelada la obligación de los meses de condominio demandados, así como que no había lugar a los intereses calculados a la rata de 3% mensual, a la condenatoria en costas y a la indexación solicitada. También solicitaron en virtud de no haber hechos controvertidos, que de conformidad con lo establecido en el artículo 389 del Código de Procedimiento Civil, se fijara oportunidad para dictar sentencia.
Ahora bien, dispone el artículo 1354 del Código Civil lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
Asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
De modo pues, que los artículos 1.354 del Código del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, normas contentivas de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crean la carga de la prueba para cada una de las partes en litigio, esto es, que corresponde a la parte demandante el deber de probar la obligación demandada y a la parte demandada probar el pago o el hecho que ha extinguido su obligación , por lo que pasa el Tribunal a examinar si la accionante probó los hechos en que fundó su acción o el demandado probó la extinción de la obligación que se le atribuye y, sobre la base de ello tenemos:
En primer término se aprecia, que acompañó la Representación Judicial de la accionante, copia simple del documento de compra-venta, que hace el ciudadano FRANCO CONSTANTINO COSTABILE, a favor de los ciudadanos JOSE JESUS ARANGUREN CARRERO y BEATRIZ MAYRA MADURO ZAMBRANO, del inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nro. D2-5-1, ubicado en la quinta planta del edificio Delfín II, que forma parte del Conjunto Residencial Los Delfines, situado al norte derecho de la vía de la nueva avenida que da acceso a la Urbanización Playa Grande, en los lugares llamados Puerto Viejo y Montemar, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas, de la cual se desprende la propiedad del inmueble, es decir, que pertenece al demandado JOSE JESUS ARANGUREN CARRERO y a su cónyuge BEATRIZ MAYRA MADURO ZAMBRANO; a la que se da pleno valor probatorio por no haber sido impugnada por la parte adversaria, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
Que asimismo, fueron acompañados por la citada Representación Judicial, treinta y ocho (38) instrumentos a los cuales denominó recibos de condominio, a nombre del ciudadano JOSE ARANGUREN, emitidos por el Conjunto Residencial Los Delfines, sellados por la demandante, y la nomenclatura de dicho sello es la siguiente: “Condominio LOS DELFINES”, correspondientes a los meses desde enero del 2001 a septiembre de 2003, en los cuales se relaciona los gastos comunes ocasionados en cada mes.
Analizados dichos recibos se observa, que no se encuentran suscritas por la persona a quien se demanda; Que aún cuando fue reconocido por el demandado, que adeudaba por concepto de cargas y gastos comunes de condominio del Conjunto Residencial “Los Delfines”, la cantidad de SEIS MILLONES NOVECIENTOS VEINTICINCO MIL QUINIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs.6.925.522,80) correspondientes desde el mes de enero de 2001 y hasta el mes de septiembre del 2003, no fue desvirtuado por la Representación judicial de la accionante, el alegato esgrimido por el demandado que estaba dispuesto a honrar sus obligaciones con el condominio, pero que por falta de conocimiento de la identidad de la Junta de condominio no había podido efectuar la cancelación de las alícuotas vencidas, acreditando para ello, que dichas planillas hubiesen sido debidamente pasadas al ciudadano JOSE JESUS ARANGUREN CARRERO ya identificado, como lo exige el artículo 14 de Ley de Propiedad Horizontal, el cual dispone:
“Las contribuciones para cubrir losa gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda adoptar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asamblea inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige la Ley.-
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes tendrán fuerza ejecutiva.”,.-
Que siendo por tanto que las liquidaciones o planillas elaboradas por quien ejerza la administración del inmueble, no se encuentran definidas por la Ley de manera aislada, como productoras de fe contra el propietario moroso, puesto el precepto de Ley analizado expresa, que harán fe contra el propietario moroso las actas de asamblea inscritas en el Libro de acuerdo de los propietarios y acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta ley, al no haber sido demostrado por el accionante que las referidas planillas de liquidación le hubiesen sido pasadas previamente como lo exige la Ley al demandado, mal puede condenársele al demandado ciudadano JOSÉ JESÚS ARANGUREN CARRERO al pago de intereses legales y acordarse la indexación de los montos correspondientes a la deuda por los gastos comunes pendientes de pago. Al efecto, considera este Juzgado que las cuotas por gastos de condominio, no son fijados por un monto igual mensualmente; sino su monto depende de los gastos de condominio causados cada mes.- Esto implica, que la mora de los condóminos, en cada mes, no puede comenzar hasta tanto, cada uno de ellos en sus casos, haya sido informado del monto que le corresponde pagar. Es por ello que el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, da fuerza probatoria a las liquidaciones o planillas para el pago, solamente si han sido previamente pasadas por los administradores a los propietarios. Mientras no hagan pruebas de que el propietario ha sido informado de su deuda mensual, no se le puede considerar en mora para pretender hacerle pagar intereses por este concepto o indexación por devaluación de la moneda; por lo que pasa el Tribunal a examinar si los recibos acompañados por la parte actora pueden hacer prueba contra el demandado y al efecto se observa:
Ya antes se indicó que conforme al artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, hacen plena prueba contra el propietario, las actas de Asamblea inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige la ley.- Tales actas y acuerdos no fueron traídos a los autos.-
Con relación a los recibos acompañados al libelo de demanda, no se demostró que estos hubiesen sido pasados por el administrador al propietario demandado. Tales recibos, tienen la forma de documento; sin embargo, no cumplen con un requisito esencial exigido por el Código Civil, para poder darle el carácter de tal; en efecto, el artículo 1368 del Código Civil dispone: “El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, y además, debe expresarse en letras la cantidad en el cuerpo del documento, en aquellos en que una sola de las partes se obligue hacia otra a entregarle una cantidad de dinero u otra cosa apreciable en dinero…” y, como una confirmación de la necesidad de la firma, el artículo 1358 del mismo Código prevé: “El instrumento que no tiene la fuerza de público por incompetencia del funcionario o por defecto de forma, es válido como instrumento privado, cuando ha sido firmado por las partes”.-
En el caso de la ley de Propiedad Horizontal, no obstante ser ley especial, exige que las planillas de pago expedidas por el administrador sean PASADAS, previamente al deudor para que puedan adquirir la fuerza legal que del artículo 14 pudiera haberle conferido. Pues bien, en los recibos acompañados, no consta la firma del demandado, la cantidad de dinero señalada como adeudada no está expresada en letras y no se demostró que los recibos acompañados hubiesen sido previamente pasados al deudor para ponerlo en mora; así que, la única prueba de las alícuotas de condominio adeudadas, lo constituye, la confesión del demandado, quien en su contestación, aceptó deber las cuotas de condominio; pero negó que le hubiesen sido propuestas formas de pago y negó que hubiesen hecho ante él gestiones extrajudiciales de cobro y afirmó que ni siquiera conocía como estaba constituida la junta de Condominio. Ante esa confesión, que evidentemente es calificada, observa el Tribunal que el artículo 1404 del Código Civil establece que “la confesión judicial o extrajudicial no puede dividirse en perjuicio del confesante…”.-
Esto significa, que si en autos no existe prueba en contrario de la excepción de hecho referida por el confesante, tal excepción se debe tener como verdadera, al igual que la parte en la cual reconoce la deuda de los meses de condominio.- Así se declara.-
Por otra parte, es de hacer notar, que la falta de gestión de cobro o puesta en mora por parte del administrador del condominio acreedor frente al deudor, aparece verosímil, pues, cuando la parte actora otorgó poder a los abogados para demandar, dijo haberlo hecho para accionar contra los propietarios o poseedores de los apartamentos D1-3-6; D1-15-3; D1-7-3: D2-3-2 y D2-5-1: este último es el apartamento que luego se indica en este juicio como del demandado; pero deja ver que para la fecha del otorgamiento del poder; es decir, para el día dieciséis (16) de Diciembre del dos mil tres (2003), la parte actora no tenía la certeza si el demandado era propietario o poseedor del apartamento por el cual fueron causadas las cuotas demandadas, lo cual hace pensar que es muy posible la afirmación del accionado de la falta de cobro de las mismas, para ponerlo en mora.-
En los casos de deudas por gastos de condominio, no se puede considerar en mora al propietario a quien no se le ha informado el monto que debe pagar por tal concepto, es decir, no conoce previamente un elemento de su obligación, desconoce el monto del débito, razón por la cual, el aparte in fine del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal requiere el paso previo al deudor, de las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador al propietario respecto de las cuotas pendientes por gastos comunes. Solo con este paso o con otro tipo de gestión de cobranza, puede quedar constituido en mora el propietario, a quien debe constituirse en mora, tal como se infiere del aparte in fine del artículo 13 de la ley especial y de su derecho previo de revisar si los gastos que se le cobran corresponden a los estatuidos en el artículo 11 de la misma Ley de Propiedad Horizontal.-
Ante esta situación y por no haber prueba en el expediente de que antes de la demanda judicial, hubiese sido constituido en mora, no es procedente pretender cobrarle intereses por morosidad y mucho menos, indexación.-
Por las consideraciones expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que Cobro de Cuotas de Condominio derivados de ser propietario en propiedad horizontal del apartamento identificado con el Nro. D2-5-1, ubicado en la quinta planta del edificio Delfín II, que forma parte del Conjunto Residencial Los Delfines, situado al norte derecho de la vía de la nueva avenida que da acceso a la Urbanización Playa Grande, en los lugares llamados Puerto Viejo y Montemar, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas, intentada por el CONJUNTO RESIDENCIAL LOS DELFINES, en contra del ciudadano JOSE JESUS ARANGUREN CARRERO, antes identificados en el encabezado de la presente decisión. En consecuencia, se condena al demandado a pagarle a la actora la cantidad de SEIS MILLONES NOVECIENTOS VEINTICINCO MIL QUINIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs.6.925.522,80), correspondiente a las cuotas de condominio de los meses de enero de dos mil uno (2001) a Septiembre de dos mil tres (2003) y como quiera que la citada cantidad ha sido consignada por el demandado, se le hace saber al demandante que la misma se encuentra a su disposición en la cuenta corriente que posee este Juzgado.-
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la pretensión de cobro de intereses por mora en el pago de las cuotas señaladas en el punto primero de esta Resolución Judicial.-
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión de indexación, fundada en la mora en el pago de las mismas cuotas de condominio.-
CUARTO: Ante el vencimiento reciproco se exime de cosas a las partes, conforme a la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada, en la sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veinte (20) días del mes de Mayo del año Dos Mil Cinco (2005).- Años 195° y 146°.-
LA JUEZ
EL SECRETARIO
Dra. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM
LENNYS PINTO IZAGUIRRE

En la misma fecha se dictó y Publicó la anterior decisión siendo una de la tarde (1:00 p.m.).-
EL SECRETARIO

LENNYS PINTO IZAGUIRRE