TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS INDEPENDENCIA Y LIBERTAD
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

195º y 146º

EXPEDIENTE Nº 1200-2005

PARTE DEMANDANTE: Los ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA y JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V- 11.016.200 y V- 17.877.436 en su orden y domiciliados en el Municipio Independencia del Estado Táchira, en su carácter de PROPIETARIOS ARRENDADORES.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada NANCY DE JESÚS SAYAGO USECHE, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 28.203.

PARTE DEMANDADA: El ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ ÁLVIAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.168.755 y domiciliado en el Municipio Libertad del Estado Táchira, en su carácter de ARRENDATARIO.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado MÁXIMO RIOS FERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 23.807.

MOTIVO: DESALOJO.

PARTE NARRATIVA

De las actuaciones que conforman el expediente consta:

Del folio 1 al 3, corre inserto libelo de demanda presentado en fecha 30 de marzo de 2005, por los ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA y JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS, asistidos por la abogada NANCY DE JESÚS SAYAGO USECHE, mediante el cual, de conformidad con lo establecido en los literales "a, b y e" del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandaron al ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ ÁLVIAREZ, a fin de conviniera o, en su defecto a ello sea condenado, en desalojar el inmueble arrendado verbalmente, así como en pagar los cánones de arrendamiento vencidos hasta la fecha que ascienden a la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00). Alegan, que fecha 10 de marzo de 2004, celebraron contrato de opción de compra venta con los ciudadanos AURA MARIA NIETO y CIRILO RAMÍREZ, por un inmueble ubicado en el Barrio Los Hornos, vía a Cristo Rey, Municipio Libertad, el cual se encontraba arrendado al ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ ÁLVIAREZ, quien a su decir, renunció al derecho de compra venta que le había hecho los arrendadores-vendedores; afirman que posteriormente en fecha 01 de Noviembre de 2004, se formalizó la compra venta mediante documento inserto bajo el N° 43U, tomo uno ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Independencia y Libertad, y que era hasta esta fecha que el hoy demandado estaría ocupando el inmueble y pagaría los cánones de arrendamiento. En otro particular, arguyen que el arrendatario ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2004, Enero, Febrero y Marzo de 2005, equivalentes a la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), a razón de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) mensuales; que venció la prorroga para la desocupación; que el inmueble se encuentra deteriorado por cuanto el arrendatario no lo ha conservado y que lo necesitan para habitarlo, toda vez que no poseen vivienda y donde están alquilados les pidieron que desocuparan. Estimaron la demanda en la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), solicitó medida preventiva de secuestro y anexó recaudos.

A los folios 15 y 16, riela auto de fecha 04 de abril de 2005, por el cual este Juzgado, admitió la demanda, ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a que constase en autos su citación y acordó abrir el cuaderno separado de medidas.

Del folio 17 al 18, rielan actuaciones relativas con la citación de la parte demandada.

Del folio 19 al 24, corre inserto escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 18 de abril de 2005, por el ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ ÁLVIAREZ, asistido por el abogado MÁXIMO RIOS FERNÁNDEZ, mediante el cual en primer lugar opuso las cuestiones previas siguientes: 1) la violación del ordinal 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 6 del artículo 346 eiusdem, a su decir, la parte accionante no indicó los daños supuestamente causados al inmueble, afirmando que éste le fue arrendado en las condiciones en que se encuentra; 2) la del numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el numeral 5 del artículo 340 eiusdem, argumentando que no se indicaron en el libelo los fundamentos de derecho y que contiene una inepta acumulación ya que demanda desalojo, daños y cobro de cánones de arrendamiento; 3) la del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que se admitió la demanda de desalojo, daños y cobro de cánones de arrendamiento, que generó una inepta acumulación de acciones que tienen procedimientos incompatible. En segundo lugar, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra, afirmando que no renunció al derecho preferencial de adquisición del inmueble, por cuanto no se ofrecieron conforme con lo previsto en el artículo 44 de la Ley Sobre Arrendamiento Inmobiliario, resultando a su decir, la oferta verbal nula de nulidad absoluta de acuerdo al artículo 45 de la ley mencionada. Asimismo, alega que firmó bajo presión el documento que fue anexado por los demandantes con la letra “b”, argumentando que éstos no tienen cualidad alguna, por no ser ni propietarios ni arrendadores del inmueble para hacerle la participación y para concederle lapso de desocupación que es violatorio de los artículos 7 y 38 de la ley de arrendamiento; continuó señalando que los meses de Noviembre y Diciembre de 2004, y Enero y Febrero de 2005, se las canceló a la abogada NANCY DE JESÚS SAYAGO USECHE, y el mes de marzo de 2005 lo depositó ante el Tribunal a través del procedimiento de consignación arrendataria. Finalmente se opuso a la solicitud de medida preventiva y pidió al Tribunal que se abstenga de acordarla.

Al folio 25, corre inserto poder apud acta conferido en fecha 18 de abril de 2005, por el ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ ÁLVIAREZ, al abogado MÁXIMO RIOS FERNÁNDEZ.

Al folio 26, riela poder apud acta conferido en fecha 25 de abril de 2005, por los ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA y JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS, a la abogada NANCY DE JESÚS SAYAGO USECHE.

Del folio 27 al 29, riela escrito de pruebas presentado en fecha 26 de abril de 2005, por la abogada NANCY DE JESÚS SAYAGO USECHE, en su condición de apoderada de la parte demandante, mediante el cual promovió el mérito favorable de las actas procesales, en especial de los documentos insertos en autos; la exhibición de las solvencias de los servicios públicos y de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento; las testimoniales de los ciudadanos AURA MARÍA NIETO y LAUREANO NIÑO, e inspección judicial en el inmueble arrendado. Anexó recaudo.

Del folio 31 al 33, consta decisión interlocutoria de fecha 26 de abril de 2005, por la cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte accionante, se fijó oportunidad para su evacuación y se negó la admisión de la prueba de exhibición de documentos de conformidad con lo previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

Del folio 34 al 37, corren insertas actuaciones relativas a la evacuación de las pruebas.

A los folios 38 y 39, corre escrito de pruebas presentado en fecha 02 de Mayo de 2005, por el abogado MÁXIMO RIOS FERNÁNDEZ, en su condición de apoderado de la parte demandada, mediante el cual promovió el mérito de autos, en especial del documento de compra venta; la exhibición de documento; la oferta de pago de cánones de arrendamiento que cursa ante este Tribunal; e invocó los principios de unidad procesal de las pruebas y adherencia a las pruebas de la parte actora.

Del folio 31 al 33, consta decisión interlocutoria de fecha 02 de mayo de 2005, por la cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte accionada y se negó la admisión de la prueba de exhibición de documentos de conformidad con lo previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio 43, corre inserta actuación relativa a la evacuación de las pruebas.

A los folios 44 y 45, riela escrito de pruebas presentado en fecha 03 de Mayo de 2005, por la representación judicial de la parte demandante, mediante el cual produjo copia certificada de las actuaciones relacionadas con la consignación de alquiler Nº 04-2004, llevada por este Tribunal.

Al folio 56, corre auto de fecha 03 de Mayo de 2005, por el cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte accionante.

PARTE MOTIVA

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:

LIBELO DE DEMANDA: La controversia se plantea en torno al desalojo del inmueble en el Barrio Los Hornos, vía a Cristo Rey, Municipio Libertad, que fue arrendado al ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ ÁLVIAREZ, así como el pago de los cánones de arrendamiento vencidos equivalentes a la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00); en virtud de que los demandantes celebraron contrato de opción de compra venta con los ciudadanos AURA MARIA NIETO y CIRILO RAMÍREZ, y el demandado renunció al derecho de compra venta que le habían hecho los arrendadores-vendedores, además que ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2004, Enero, Febrero y Marzo de 2005; que venció la prorroga para la desocupación; que el inmueble se encuentra deteriorado por cuanto el arrendatario no lo ha conservado y que lo necesitan para habitarlo, toda vez que no poseen vivienda y donde están alquilados les pidieron que desocuparan.

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA: Por su lado, la parte demandante opuso las cuestiones previas relativas con la violación del ordinal 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 6 del artículo 346 eiusdem, a su decir, la parte accionante no indicó los daños supuestamente causados al inmueble; la del numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el numeral 5 del artículo 340 eiusdem, argumentando que no se indicaron en el libelo los fundamentos de derecho y que contiene una inepta acumulación ya que demanda desalojo, daños y cobro de cánones de arrendamiento; la del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que se admitió la demanda de desalojo, daños y cobro de cánones de arrendamiento, que generó una inepta acumulación de acciones que tienen procedimientos incompatibles. Finalmente, negó, rechazó y contradijo la demanda afirmando que no renunció al derecho preferencial de adquisición del inmueble, por cuanto no se ofrecieron conforme con lo previsto en el artículo 44 de la Ley Sobre Arrendamiento Inmobiliario, alegó la nulidad de la oferta verbal de acuerdo al artículo 45 de la ley mencionada. Alega que firmó bajo presión el documento que fue anexado por los demandantes con la letra “b”, argumentando la falta de cualidad de los demandantes, por no ser ni propietarios ni arrendadores del inmueble para hacerle la participación y para concederle lapso de desocupación que es violatorio de los artículos 7 y 38 de la ley de arrendamiento; alegó el pago de los meses de Noviembre y Diciembre de 2004, y Enero y Febrero de 2005, por habérselos cancelado a la abogada NANCY DE JESÚS SAYAGO USECHE, y el mes de marzo de 2005 lo depositó ante el Tribunal a través del procedimiento de consignación arrendataria.

ENUNCIACIÓN PROBATORIA: Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron pruebas, las cuales serán examinadas en el punto relativo con la valoración de las pruebas.

PUNTO PREVIO

1° DEL PROCEDIMIENTO DE LAS CUESTIONES PREVIAS:

Las acciones derivadas de la relación arrendaticia por mandato legal deben tramitarse y sustanciarse, siguiendo el procedimiento breve previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, al efecto el artículo 35 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:

"En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva..."

En relación al tema bajo estudio y desarrollando el contenido de la norma transcrita, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justifica, en sentencia de fecha 29 de septiembre de 2004, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez, puntualizó lo siguiente:

“…Ahora bien, la doctrina patria ha establecido que todas las acciones judiciales que sean interpuestas con ocasión de una relación arrendaticia, ya sea de resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de alquileres o de depósito, prórroga legal, preferencia ofertiva, entre otras, serán tramitadas y decididas independientemente de su cuantía por el procedimiento breve previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con las particulares modificaciones previstas en la ley de Arrendamiento Inmobiliario. (Hung Cavalieri, Roberto: El Nuevo régimen inquilinario en Venezuela. Ediciones Paredes, Caracas 2001, pág. 224) …
Ahora bien como se mencionó precedentemente en algunas ocasiones las acciones derivadas de relaciones arrendaticias sufren particulares modificaciones en cuanto a su procedimiento, como sucede cuando el demandado opone alguna cuestión previa, la cual, por imperio de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debe ser alegada junto con la contestación de la demanda y decidida de manera sumaria en la sentencia definitiva.
En efecto, el artículo 33 de la referida ley establece el procedimiento breve de manera exclusiva para la resolución de las acciones derivadas de relaciones arrendaticias; sin embargo, entre sus excepciones se encuentran las cuestiones previa, las cuales no deberán ser tramitadas de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, sino por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que quiere decir que será resueltas conjuntamente con la sentencia definitiva…”. (Subrayado del Tribunal, Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, año 2004, N° 9, páginas 203 y 204).

Se percata esta juzgadora que en la norma bajo estudio, se estableció la oportunidad en que las cuestiones previas deben ser resueltas, y por mandato expreso del legislador, el juez deberá pronunciarse sumariamente en la decisión definitiva; más no se reguló el procedimiento que debe seguirse para la sustanciación y tramitación de estas excepciones, así como tampoco se previó que hacer para el caso de que las mismas sean declaradas con lugar.

Luego de haber realizado un examen minucioso a la doctrina más autorizada en materia de arrendamientos, considera esta administradora de justicia, citar las opiniones suscitadas en relación con el vacío generado por la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al respecto tenemos:

1) HERMES HARTING RODRÍGUEZ, ha señalado:

"Proposición por parte del demandando, de todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y sus defensas de fondo, en la contestación de la demanda, las cuales serán decididas en sentencia de fondo, excepción hecha de las cuestiones previas por falta de jurisdicción o incompetencia del órgano judicial. (...) Si en la sentencia definitiva, como punto previo, se declaran sin lugar las cuestiones previas contempladas en los ordinales 2° al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el órgano judicial procederá a resolver el asunto de fondo. - Si se declaran con lugar las cuestiones previas referidas en los ordinales 2° al 6° del artículo 346 del citado Código, el proceso se suspende por cinco (5) días de despacho, a fin del subsanamiento de los defectos u omisiones. Transcurrido ese lapso sin subsanamiento el proceso se extingue...". (Curso de Derecho Inquilinario con ponencia de la Universidad Católica Andrés Bello, páginas 40 y 4; subrayado del Tribunal).

2) EDGAR DARÍO NUÑEZ ALCÁNTARA, es del siguiente criterio:

"En esta materia el legislador inquilinario se alejó del concepto y modo de desarrollo de las cuestiones previas previstas tanto en el procedimiento ordinario como en el breve, ambos estatuidos en el Código de Procedimiento Civil. En efecto, el legislador en lugar de acoger la norma prevista en materia de Juicios Breves, contenida en el artículo 884, diseñada para la aplicación de los principios de concentración y brevedad, escogió una vía distinta, muy similar a la que está prevista en la Ley de Tránsito Terrestre en los artículos 79 y 80. En tal sentido, ordenó que las cuestiones previas se opusieran de manera conjunta con las defensas de fondo y que el juez en la sentencia definitiva resolviera ambas cuestiones.- Cierto es que la redacción del artículo 35 de la ley especial, cuando señala ..." deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas (...) y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva...", permite una doble interpretación, a saber: (...) Esta interpretación tiene la dificultad de permitir hacer un trámite procesal que, eventualmente, pueda aparejar una decisión repositiva como consecuencia de la declaratoria con lugar la cuestión previa, y atentar contra la celeridad procesal y propender a la dilación del proceso, en contravención al artículo 26 de la Constitución Nacional.- b. Las cuestiones previas se resuelven según el trámite del artículo 884 del Código de Procedimiento Civil. Según esta interpretación, cuando el legislador dice..."deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas (...) y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en sentencia definitiva...", expresa que sólo las razones de mérito se decidirán en la definitiva. Esta versión obliga a definir un camino para el procesamiento de la defensa previa, y el que más se asemeja a la satisfacción de los principios de concentración, economía y celeridad es el utilizado por el procedimiento breve, artículo 884 del código procesal. Esta técnica hermenéutica satisface nuestra opinión sobre los métodos interpretativos en la materia..." (El nuevo Derecho Inquilinato Venezolano (Aspectos Sustantivos y Procesales, páginas 164 y 165, subrayado del Tribunal).

Siendo el proceso un instrumento para la realización de justicia y conforme a los principios consagrados en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se advierte a las partes que en principio, se procederá a resolver las cuestiones previas propuestas por la parte demandada y de ser declaradas con lugar, se aplicará el procedimiento previsto en el artículo 886 del Código de Procedimiento Civil, sin emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia. Para el caso de declararse sin lugar, se entrará a resolver las demás defensas y excepciones planteadas por las partes. ASÍ SE DECLARA.

2° CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, EN CONCORDANCIA CON EL ORDINAL 7° DEL ARTÍCULO 340 EIUSDEM:

Alega la parte demandada la violación de las normas indicadas, por cuanto a su decir, la parte accionante no indicó los daños supuestamente causados al inmueble, cuyas condiciones eran las del momento del arrendamiento y no las de la fecha de adquisición, afirmando que éste le fue arrendado en las condiciones en que se encuentra.

Se percata esta administradora de justicia que en la párrafo correspondiente al petitorio, los demandantes textualmente señalan: “… procedemos a demandar el Desalojo del Inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos…” y más adelante indican: “…Para la indemnización de los daños causados los estimamos prudencialmente en la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00)…”

Al respecto, el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, prevé:

“El libelo de demanda deberá expresar:
(…)
7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas…”

Desarrollando el contenido de la norma transcrita, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 21 de mayo de 2002, con ponencia del Magistrado LEVIS IGNACIO ZERPA, ratificó su criterio a cerca de la reclamación judicial de los daños y perjuicios, al establecer:

“… estima la Sala que efectivamente el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordena que en el libelo de la demanda, cuando es reclamada la indemnización de daños y perjuicios, la parte actora debe indicar la especificación de éstos y sus causas; sin embargo se advierte que esta norma referida nada indica con relación a la existencia de alguna formalidad especial para tales fines.
De tal manera que para la Sala la obligación contenida en el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no está referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y perjuicios que puedan reclamarse, sino que debe entenderse, … como una narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento para el resarcimiento…”. (Subrayado del Tribunal; Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 5, año 2002, página 544).

Del espíritu y propósito de la norma transcrita, se puede verificar claramente que es obligación de la parte demandante realizar la especificación de los daños e indicar cuáles son sus causas, siempre y cuando demande la indemnización de estos; en virtud de ello, en el caso bajo estudio, resulta improcedente la cuestión previa opuesta con fundamento en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 7° del artículo 340 eiusdem, toda vez que no se demandó la indemnización de daños y perjuicios alegada por la parte accionada, sino que la parte actora se limitó a señalar un monto, sin reclamar su pago judicial, pidiendo únicamente el Desalojo y el Cobro de los Cánones de Arrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.

3° CUESTIÓN PREVIA DEL NUMERAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, EN CONCORDANCIA CON EL NUMERAL 5° DEL ARTÍCULO 340 EIUSDEM:

Argumenta la parte demandada, que en el libelo de demanda no se indicaron los fundamentos de derecho, y que además se realizó una inepta acumulación de acciones al demandar el desalojo, los daños y el cobro de cánones de arrendamiento.

El ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, prevé:

“El libelo de la demanda deberá expresar:
…
5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones…”

Según la doctrina jurisprudencial la exigencia contenida en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es que la descripción permita al demandado conocer la pretensión del actor, que es lo que reclama y las razones en que funda dicho reclamo; para entender más ampliamente lo indicado se trae a colación el criterio plasmado por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia de fecha 29 de Septiembre de 2004, que reza:

“… se debe entender, como ha sido desarrollado y explicado tanto por la doctrina como por la jurisprudencia de este alto Tribunal, que el mismo exige a quien intente la demanda el señalamiento de los supuestos fácticos y basamentos jurídicos en los que soporta su pretensión en una forma clara y concisa. De allí que, específicamente con respecto a las razones de derecho, no se requiere una indicación pormenorizada y minuciosa de cada uno de los fundamentos, toda vez que el juez no se encuentra obligado a conocer sólo de las calificaciones jurídicas que hagan las partes, pues su facultad como director del proceso lleva consigo la posibilidad de aplicar o desaplicar ex officio el derecho…
… en que el escrito de la demanda se redacte de tal manera que se pueden evidenciar los fundamentos de hecho y su respectiva relación con los preceptos o disposiciones legales que el abogado que represente o asista a la parte actora considere aplicables al caso, haciendo así la primera calificación jurídica de los hechos…”. (Subrayado del Tribunal; Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 9, año 2004, páginas 339 y 340).

Al revisar el libelo de demanda, específicamente al folio 2 del expediente, se observa que la parte actora señaló como fundamento jurídico de su pretensión el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocando las causales contenidas en los literales “a)”, “b)” y “e)”, relativas con la falta de pago, la necesidad de ocupar el inmueble arrendado y los deterioros causados al inmueble, y además indicó los fundamentos de hecho y su respectiva relación con los preceptos legales. Siendo ello así, concluye quien juzga que la cuestión previa opuesta conforme al numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el numeral 5° del artículo 340 eiusdem; resulta improcedente. Y ASÍ SE DECLARA.

4° CUESTIÓN PREVIA DEL NUMERAL 11° DEL ARTÍCULO
346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL:

En su escrito de contestación a la demanda, la parte accionada, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, indicando que este Tribunal admitió la demanda de desalojo, daños y cobro de cánones de arrendamiento, lo cual generó una inepta acumulación de acciones que tienen procedimientos incompatible.

Dispone el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:

"Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(...)
11°) La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda..."

En relación con el tema bajo estudio, la extinta Corte Suprema de Justicia dejó plasmado el siguiente criterio:

"...La cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto, la denominada cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, está dirigida sin más, al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de acción originado de la prohibición legislativa.
En efecto, entre la doctrina más autorizada en la materia, se indica que las condiciones para el ejercicio de la acción se refieren a: 1) la posibilidad jurídica, es decir, que el derecho conceda la tutela a la pretensión que se trata de esgrimir y por ende que no prohiba expresamente el ejercicio de la acción; 2) la cualidad o legitimatio ad-causam, en otra palabras, la individualización de las personas que la ley coloca en abstracto como posibles demandante y demandado, y su correlativa con aquellas personas que se presentan en tal carácter dentro de la litis; y, 3) el interés procesal a que se refiere el artículo 16 de nuestra ley adjetiva civil..." (Subrayado de este Tribunal, Sentencia de la Sala Político - Administrativa del 30 de septiembre de 1999, Oscar Pierre Tapia, N° 9, año 1999, página 260 y siguientes).

Analizando el mecanismo alegado por la contraparte que supuestamente impide la subsistencia del derecho abstracto de la acción propuesta, originado en una prohibición legislativa, tenemos que el mismo está basado en el hecho de que se pretende el desalojo del inmueble arrendado y como consecuencia de ello, el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, y por cuanto el desalojo de inmuebles bajo contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado sólo es permitido por el legislador en la norma contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

De acuerdo con lo pautado en la norma anterior, el legislador estableció como requisito para demandar el desalojo de un inmueble arrendado, que el contrato fuese verbal o a tiempo indeterminado y previó una serie de supuestos de hecho que permiten la procedencia de la acción; sin embargo, de la norma no se desprende que exista un prohibición expresa para la admisión de la demanda y en el presente caso, la pretensión de la parte actora es el desalojo del inmueble y el pago de los cánones vencidos, acciones que son una subsidiaria de la otra y que por tener un mismo procedimiento (artículo 35 L.A.I.) pueden ser tramitadas conjuntamente en un mismo proceso. Es por ello que la cuestión previa propuesta por la parte accionada es improcedente, habida cuenta que no existe una prohibición legislativa y la misma debe ser declarada sin lugar. ASÍ SE DECLARA.

Resueltas como han sido las cuestiones previas opuestas, se procede a analizar las demás defensas y excepciones alegadas por las partes.

ESTANDO EN TÉRMINO PARA DECIDIR,
SE OBSERVA:

I.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:

Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda.

1) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

A) DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE: Este recaudo fue producido con el libelo en copia fotostática simple, corre inserto del folio 5 al 11, se trata de un instrumento público que no fue objetado en su oportunidad por el adversario; en tal virtud, esta sentenciadora lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y con el criterio conforme de nuestro Máximo Tribunal, acerca de estos instrumentos que establece:

“El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere al instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el solo hecho de serlo debe reputarse auténtico más la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico no puede ser público.
En este orden de ideas tenemos la opinión de Jesús E. Cabrera Romero quien dice:
"Es la actividad del Registrador, cuando ab initio se otorga ante él un documento, la que más se compagina con las previsiones y efectos que los arts. 1.357, 1.358, 1.359 y 1.360 CC. Determinan para los instrumentos públicos. Por ello Brewer y Borjas, consideran que sólo es documento público y negocial aquel que se otorga ab initio ante el Registrador ya que en él se dan aproximadamente las fases señaladas y se cumplen los requisitos de estructura del documento notarial. "
De acuerdo a lo expuesto podemos concluir que un poder que se otorga ab initio ante un Registrador, será público y por ello auténtico, pero si se otorga ante un Notario será auténtico más no público, aún cuando posteriormente se haga registrar..." (Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 27 de abril de 2000, Oscar Pierre Tapia, N° 4, año 2000, páginas 298 y siguientes; subrayado del Tribunal).

El mismo sirve para demostrar que mediante documento de fecha 01 de Noviembre de 2004, anotado bajo el Nº 43 U, tomo I, folios 201/204, ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Independencia y Libertad del estado Táchira, los ciudadanos AURA MARÍA NIETO DE RAMÍREZ y CIRILO RAMÍREZ GUERRERO, vendieron a los ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA y JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS, un lote de terreno propio con casa para habitación, ubicado en el Barrio Los Hornos, Municipio Libertad, por un precio de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), que fueron cancelados completamente.

B) CONTRATO DE PRÓRROGA LEGAL: Producido con el libelo de la demanda, corre inserto en original al folio 12, se encuentra suscrito por los accionantes y el demandado ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ ÁLVIAREZ, consiste en un instrumento privado que fue desconocido por la contraparte en su oportunidad, al respecto es oportuno traer a colación el criterio establecido por nuestro Máximo exponente de justicia, en relación con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza:

"... en la expresión instrumentos o documentos privados se comprende a todos los actos o escritos, que emanan de las partes, sin intervención del registrador o de algún funcionario competente -requerida en el documento público o auténtico- y que se refieren a hechos jurídicos a los cuales pueden servir de prueba; y la condición esencial de la existencia de todo documento privado es la firma estampada en él de la persona a quien se opone..." (Sent. 26-05-52. G.F. N° 11 1ª. Etapa. Pág. 359 y siguientes) (...)

"Son dos cosas distintas hacer una afirmación contraria a lo que se dice en un documento y desconocer el documento. Esto último se refiere a la negación de la escritura o de la firma, que es un desconocimiento de la procedencia del documento; es negar que tal documento emana de la persona a quien se le opone, independientemente de que el contenido sea falso o erróneo, en una palabra, la procedencia del instrumento, y sin embargo pretende el autor que lo que dijo allí no es verdad, que fue víctima de un error o bien dar una explicación de su inexactitud. Pero a pesar de esto el documento ha quedado reconocido como emanado de aquél a quien se le opuso y debe el juzgador apreciarlo como teniendo la misma fuerza probatoria que el documento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y admitir que hace fe hasta prueba en contrario de la verdad de sus declaraciones" (...)
Con base en estas consideraciones, la firma reconocida es entonces, lo que indica si el documento privado propiamente ha emanado o no de quien la ha estampado en un documento, y como tal es la prueba del consentimiento de quien ha suscrito y ha reconocido la firma como suya de manera expresa o tácita, como lo prevé el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil." (Subrayado de este Tribunal; Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, N° 5, mayo de 1.999, páginas 526 a la 529).

Debe señalarse que en el caso de autos, la parte demandada desconoció el instrumento bajo estudio, argumentando que lo firmó bajo presión y expone una serie de alegatos por los cuales no debe conferírsele valor probatorio alguno.

En el análisis jurisprudencial precedente se pudo verificar que la firma reconocida es lo que indica si el documento privado propiamente ha emanado o no de quien la ha estampado en el mismo, y como tal es la prueba del consentimiento de quien ha suscrito y ha reconocido la firma como suya de manera expresa o tácita.

Por consiguiente, al no haber el demandado negado expresamente su firma, debe este Tribunal tener como cierto el documento bajo estudio en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones que contiene, habida cuenta que no fue presentado otro medio de prueba que desvirtuara la verdad de sus declaraciones; así como tampoco demostró el demandado que firmó bajo presión; en tal virtud se le confiere pleno valor probatorio al documento inserto al folio 12, para demostrar: 1) Que los demandantes en su carácter de arrendadores, concedieron al demandado en su condición de arrendatario una prórroga legal de 2 meses, condicionada al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2004; 2) El arrendatario se comprometió a devolver el inmueble en buenas condiciones de conservación.

C) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Producido con el libelo de la demanda, corre inserto en copia simple y firmas en tinta original al folio 13, se encuentra suscrito por el co demandante JOSÉ GALVIZ BANDERAS y el ciudadano LAUREANO NIÑO. Para proceder a la valoración de este medio probatorio debe adminicularse con la declaración inserta a los folios 36 y 37, toda vez que consiste en un instrumento privado suscrito por el ciudadano LAUREANO NIÑO, quien es un tercero ajeno a la causa y fue promovido a través de la prueba testimonial, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra señala:

“Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.”. (Subrayado del Tribunal)

De acuerdo a la norma transcrita se le confiere pleno valor probatorio al documento bajo estudio, habida cuenta que fue ratificado expresamente por su firmante y sirve para demostrar que en el mes de marzo de 2002, el co demandante JOSÉ GALVIZ BANDERAS y el ciudadano LAUREANO NIÑO, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la Avenida Principal Cumbre de Capacho Independencia, con duración de 01 año y pagando un canon de arrendamiento de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00).

D) MISIVA: Producida con el libelo de la demanda, corre inserta en original al folio 14, se encuentra suscrita por el ciudadano LAUREANO NIÑO, es por ello que para su valoración debe adminicularse con la declaración inserta a los folios 36 y 37, toda vez que consiste en un instrumento privado suscrito por un tercero ajeno a la causa y que fue promovido a través de la prueba testimonial, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, antes transcrito. De manera que se le confiere pleno valor probatorio al documento bajo estudio, habida cuenta que fue ratificado expresamente por su firmante y sirve para demostrar que en fecha 25 de enero de 2005, el ciudadano LAUREANO NIÑO, le solicitó al co demandante JOSÉ GALVIS BANDERAS, la entrega del inmueble que le cedió en arrendamiento en perfectas condiciones de habitabilidad.

E) CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA: Producido con junto con el escrito de pruebas corre inserto en original al folio 30, se encuentra suscrito por los accionantes y la ciudadana AURA MARÍA NIETO DE RAMÍREZ. Para proceder a la valoración de este medio probatorio debe adminicularse con la declaración inserta a los folios 34 y 35, toda vez que consiste en un instrumento privado suscrito por la ciudadana AURA MARÍA NIETO DE RAMÍREZ, quien es una tercera ajena a la causa y fue promovida a través de la prueba testimonial, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya transcrito. Del anterior documento se evidencia que la ciudadana AURA MARÍA NIETO DE RAMÍREZ, autorizada por su cónyuge el ciudadano CIRILO RAMÍREZ GUERRERO, dio en venta a los ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA y JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS, un lote de terreno propio con casa para habitación, ubicado en el Barrio Los Hornos, Municipio Libertad, por un precio de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), quedando un saldo pendiente de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.6.000.00), pagaderos en 12 giros y una vez cancelados se procedería a firmar en el Registro.

F) TESTIMONIALES: Promovidos durante la fase probatoria, se valoran conforme a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y de acuerdo con las reglas de la sana crítica. Fueron evacuadas las testimoniales de los ciudadanos:

- AURA MARÍA NIETO DE RAMÍREZ: Riela inserta a los folios 34 y 35, bajo fe de juramento declaró ser de profesión enfermera y domiciliada en Belandria, Municipio Independencia; manifestó que ofertó la venta del inmueble que era de su propiedad y que hoy es objeto de desalojo al ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZALEZ ALVIAREZ, quien era su arrendatario para ese entonces; que la persona que le presentó a los compradores, hoy demandantes ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA y JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS, el señor JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ ALVIAREZ; que en fecha 10 de marzo de 2004, efectuó documento de opción compra venta con los ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA y JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS, sobre el inmueble que era de su propiedad y que hoy es objeto de desalojo; que a partir de la fecha del documento privado suscrito en fecha 10 de marzo de 2004, los ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA y JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS, quedaron como propietarios del mencionado inmueble; que los propietarios demandantes ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA y JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS, quedaron con el arrendatario JOSE GREGORIO GONZALEZ ALVIAREZ, a continuar con el arrendamiento de la casa vendida en forma verbal, hasta el mes de noviembre de 2004; que el canon de arrendamiento se cancelaría el día 10 de cada mes; que el inmueble arrendado al ciudadano JOSE GREGORIO GONZALEZ ALVIAREZ, se lo entregó en buenas condiciones.

- LAUREANO NIÑO: Riela inserta a los folios 36 y 37, bajo fe de juramento declaró ser de profesión agricultor y domiciliado en el Páramo de la Laja, Municipio Independencia. Manifestó que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA, JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS y JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ ALVIAREZ, por que son sus arrendatarios y que éstos compraron una casa en el Barrio Los Hornos, vía Cristo Rey del Municipio Libertad.

G) INSPECCIÓN JUDICIAL: Durante el lapso probatorio la apoderada judicial de la parte demandante promovió Inspección Judicial sobre el inmueble, ubicado en el Barrio Los Hornos, vía a Cristo Rey, Municipio Libertad, objeto del contrato de arrendamiento la cual fue realizada por este Tribunal en fecha 02 de Mayo de 2005, en el acto quedó demostrado que el inmueble se encuentra en regular estado en cuanto a pintura, los pisos están totalmente deteriorados y por lo que respecta a techo, puertas y paredes se observaron en regular estado.

Observa esta sentenciadora que el medio probatorio, fue realizado en los términos establecidos en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y le confiere PLENO VALOR PROBATORIO de conformidad con lo previsto en el artículo 1428 del Código Civil y el criterio plasmado en la sentencia dictada en fecha 27 de Noviembre de 2001, por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en la que se dejó sentado:

“… Queda claro así que la inspección judicial, en conformidad con el principio procesal de inmediatez, supone el reconocimiento o examen directo y personal del juez, a través de sus sentidos, de los hechos que le hayan sido solicitados, sin avanzar opinión ni formular apreciaciones sobre lo practicado.”. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo II, mes Octubre, año 2002, página 544)

Bajo el amparo del criterio jurisprudencial citado, se concluye que con la inspección judicial evacuada en el presente proceso, se demostró que el inmueble presenta deterioros en cuanto a los pisos y en relación con las paredes, techos y puertas se observaron en regular estado.

H) ACTUACIONES RELACIONADAS CON LA CONSIGNACIÓN Nº 04-2004: Insertas a los folios 46 al 54, consisten en un instrumento público suscrito por los funcionarios de este Juzgado, relacionados con la consignación de alquileres signada con el Nº 04-2004, a favor de la ciudadana YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA, se valora de acuerdo a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil y sirve para demostrar que en los meses de marzo y abril el ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ, depositó la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) cada mes, por concepto de canon de arrendamiento a favor de la ciudadana YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA, en la cuenta de ahorros Nº 0007-0001-18-0010575547 del Banco de Fomento Regional Los Andes.

2) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Durante el lapso probatorio la demandada solamente promovió el mérito del contrato de opción de compra venta y la consignación de alquileres signada bajo el N° 04-2005, instrumentos que fueron valorados en el punto relativo a la valoración de las pruebas de la parte demandante.

II.- RESULTADO DE LA
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:

Conforme al principio de comunidad de la prueba según el cual el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aporta al proceso, durante el lapso probatorio quedó demostrado:

1º Que en fecha 01 de Noviembre de 2004, mediante documento anotado bajo el Nº 43 U, tomo I, folios 201/204, ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Independencia y Libertad del estado Táchira, los ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA y JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS, adquirieron en propiedad un lote de terreno propio con casa para habitación, ubicado en el Barrio Los Hornos, Municipio Libertad.

2º Que los demandantes en su carácter de arrendadores, concedieron al demandado en su condición de arrendatario una prórroga legal de 2 meses, condicionada al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2004.

3º Que el arrendatario se comprometió a devolver el inmueble arrendado en buenas condiciones de conservación.

4º Que en el mes de marzo de 2002, el co demandante JOSÉ GALVIZ BANDERAS, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano LAUREANO NIÑO, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Principal Cumbre de Capacho Independencia, con duración de 01 año, estableciéndose el canon de arrendamiento en la suma de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00).

5º Que en fecha 25 de enero de 2005, el ciudadano LAUREANO NIÑO, le solicitó al co demandante JOSÉ GALVIS BANDERAS, la entrega del inmueble que le cedió en arrendamiento en perfectas condiciones de habitabilidad.

6º Que el inmueble ubicado en el Barrio Los Hornos, Municipio Libertad, propiedad de los demandantes, presenta deterioros en cuanto a los pisos y en relación con las paredes, techos y puertas se observaron en regular estado de conservación.

7º Que en los meses de marzo y abril el ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ, depositó ante este Tribunal, la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) cada mes, por concepto de canon de arrendamiento a favor de la ciudadana YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA, en la cuenta de ahorros Nº 0007-0001-18-0010575547 del Banco de Fomento Regional Los Andes.

III.- PROCEDENCIA DE LA DEMANDA:

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. (Subrayado de este Tribunal).

De las actas procesales, se desprende que los accionantes demandaron el desalojo del inmueble que adquirieron en fecha 01 de Noviembre de 2004, fundamentando su acción en los literales “a”, “b” y “e” del artículo 34 de la ley citada; correspondientes a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, la necesidad del propietario o alguno de sus parientes de ocupar el inmueble y los deterioros causados al inmueble por el arrendatario, respectivamente.

De manera que corresponde a quien juzga, proceder a analizar si se cumplieron los extremos previsto en la norma, para que proceda el desalojo en los términos demandados. Así tenemos que:

Del material probatorio aportado a las actas procesales, quedó planamente demostrado que el demandado ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ, ocupa el inmueble ubicado en el Barrio Los Hornos, Municipio Libertad, en calidad de inquilino derivado de un contrato verbal de arrendamiento que pactó en principio con la ciudadana AURA MARÍA NIETO DE RAMÍREZ, subrogándose en su derecho los ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA y JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS, el cual tiene fuerza de ley entre los referidos ciudadanos, conforme lo establece el artículo 1159 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, en relación a la falta de pago delatada con fundamento en el literal “a” del artículo 34 de la Ley bajo estudio, ha verificado esta sentenciadora que en la oportunidad de contestar la demanda el demandado de autos, negó que estuviera insolvente en el pago de los meses de Noviembre y Diciembre de 2004, Enero y Febrero de 2005, argumentando que canceló estos cánones de arrendamiento a la abogada NANCY DE JESÚS SAYAGO, en su condición de abogada de la parte demandante; sin embargo, no aportó un medio de prueba idóneo que lleve a la convicción de que efectivamente canceló los cánones demandados, por lo cual es procedente la cancelación de la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00) por concepto de canon de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre de 2004, Enero y Febrero de 2005, a razón de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) cada uno. Y ASÍ SE DECLARA.

Se plantea entonces un problema en lo referente al mes de marzo de 2005, por esto debe precisar esta juzgadora que de las pruebas quedó demostrado que las mensualidades debía cancelarlas el arrendatario los días 10 de cada mes. Y ASÍ SE DECIDE.

Si bien es cierto que el demandado JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ, depositó la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo y abril de 2005, conforme se evidencia de las actuaciones insertas en la consignación de cánones de arrendamiento signada con el Nº 04-2005, llevada por ante este Tribunal, no puede obviarse que su escrito de consignación fue presentado el día 05 de abril de 2005, tal como consta de la nota de la Secretaria de este Tribunal (folio 47).

Sobre el particular el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona … consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

Siendo ello así, considera quien juzga que el ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ, debió consignar la mensualidad del mes de marzo de 2005, dentro de los 15 días continuos siguientes al día 10 de marzo de 2005, es decir, entre el 11 y el 25 de marzo de 2005; y fue hasta el día 05 de abril de 2005 cuanto éste acudió a realizar el procedimiento del pago por consignación; siendo forzoso concluir que para la fecha de presentación de la demanda el demandado ya adeudaba el mes de marzo y al resultar extemporánea la consignación que efectuó ante este Juzgado, resulta imperativo concluir que es procedente el pago del mes de marzo de 2005, equivalente a la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) los cuales se encuentran acreditados en la cuenta de ahorros Nº 0007-0001-18-0010575547 del Banco de Fomento Regional Los Andes; en tal virtud, resulta procedente el desalojo con fundamento en el literal “a” del artículo 34 de la ley citada. Y ASÍ SE DECIDE.

Con relación a la necesidad de los accionantes de ocupar el inmueble adquirido, se percata esta juzgadora que los demandantes demostraron durante el desarrollo del proceso la necesidad invocada; toda vez que quedó comprobado que el co demandante JOSÉ GALVIZ BANDERAS, arrendó un inmueble ubicado en la Avenida Principal Cumbre de Capacho Independencia, por el lapso de 01 año, estableciéndose el canon de arrendamiento en la suma de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) y que el arrendador ciudadano LAUREANO NIÑO, en fecha 25 de enero de 2005, la entrega del inmueble que le cedió en arrendamiento en perfectas condiciones de habitabilidad; siendo forzoso concluir que los ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA y JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS, necesitan habitar el inmueble que adquirieron junto con su núcleo familiar; en tal virtud, resulta procedente el desalojo con fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la ley citada. Y ASÍ SE DECIDE.

Acerca de los deterioros causados al inmueble, una vez más se reitera que con la inspección judicial realizada por este Juzgado, quedó demostrado que el inmueble ubicado en el Barrio Los Hornos, Municipio Libertad, propiedad de los demandantes y objeto de desalojo, presenta deterioros en cuanto a los pisos y en relación con las paredes, techos y puertas se observaron en regular estado de conservación; y también se demostró que al inicio de la relación arrendaticia la ciudadana AURA MARÍA NIETO DE RAMÍREZ, le entregó al demandado JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ, la casa en buenas condiciones, en contradicción con lo alegado por el demandado, quien no aportó un medio de prueba idóneo para demostrar que el inmueble le fue arrendado en las condiciones que actualmente presenta; en tal sentido, es procedente el desalojo del inmueble con fundamento en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE.

Finalmente, estima oportuno esta administradora de justicia, destacar solo a los fines ilustrativos, que la ciudadana AURA MARÍA NIETO DE RAMÍREZ, estaba en la obligación de notificar al arrendatario ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ, con la finalidad de que ejerciera el derecho preferente, en la forma indicada en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; según el cual “esta notificación del propietario al arrendatario debe ser hecha mediante documento auténtico, es decir, ante el funcionario capaz de dar fe pública y certeza del acto de notificación y de declaración de oferta contenida en la notificación; en igual forma, es decir, en forma auténtica deberá el arrendatario notificar al propietario, de manera cierta, clara y precisa, su determinación de adquirir o no el inmueble, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. El medio idóneo para efectuar las notificaciones, en ausencia de acuerdo de las partes para autenticarla, es el previsto en el artículo 936 del Código de Procedimiento Civil, referente a las justificaciones para perpetua memoria”; (José Luis Varela Pérez, Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1º edición, Caracas-Venezuela, año 2000, página 179).

No obstante ello, mal puede esta administradora de justicia pronunciarse acerca de la preferencia ofertiva, toda vez que no fue sometida al thema decidendum, sino que fue invocada por la parte accionada quien no ejerció el procedimiento correspondiente para hacer valer su derecho. Y ASÍ SE DECLARA.

Así las cosas, teniendo por norte lo alegado y probado en las actas procesales que conforman el presente expediente, se arriba a la conclusión de que la demanda intentada por los ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA y JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS, es procedente por cuanto se encuentra llenos los extremos del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en los literales “a”, “b” y “e”, invocados como fundamento de su acción; motivo por el cual esta sentenciadora debe declarar con lugar la presente acción y proceder en la forma indicada en el Parágrafo Primero de la norma indicada. Y ASÍ SE DECLARA.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS INDEPENDENCIA Y LIBERTAD DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo y Cobro de Cánones de Arrendamiento, interpuesta por los ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA y JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V- 11.016.200 y V- 17.877.436 en su orden y domiciliados en el Municipio Independencia del Estado Táchira, en su carácter de PROPIETARIOS ARRENDADORES. CONTRA: El ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ ÁLVIAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.168.755 y domiciliado en el Municipio Libertad del Estado Táchira, en su carácter de ARRENDATARIO.

SEGUNDO: SE CONDENA al ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ ÁLVIAREZ, ya identificado, a hacer entrega a los ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA y JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS, antes identificados, del inmueble de su propiedad ubicado en el Barrio Los Hornos, Municipio Libertad, una vez vencido el plazo improrrogable de SEIS (6) meses previsto en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que comenzará a correr luego que conste en autos la notificación del demandado, la cual se ordenará cuando se encuentre definitivamente firme la presente decisión.

TERCERO: SE CONDENA al ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ ÁLVIAREZ, a cancelar a los ciudadanos YNDIRA ONEIDA DÍAZ SILVA y JOSÉ ADINAN GALVIS BANDERAS, la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2004, Enero y Febrero de 2005, a razón de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) cada uno.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida durante el proceso.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en Independencia, a los diez días del mes de mayo del año dos mil cinco. Años: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
La Jueza Provisoria,

ABG. FANNY PÁEZ HERRERA
La Secretaria,

ABG. MAURIMA MOLINA COLMENARES
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 2:00 p.m., quedó registrada bajo el N° 77 y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 1200-2005
FPH/mcmc.
VA SIN ENMIENDA.