TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: AURA RAMONA ESPINAL DE VALERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-21.366.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GASTON IRAZABAL y CHRISTIAN CIFUENTES FRANCO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.658 y 54.145, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: TADEO ROBINSON MENESES SALAZAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 12.881.231.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: EDUARDO J. MOYA TOTESAUT y ANGEL J. BRAVO BENITEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 35.940 y 69.472, respectivamente.
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Expediente: 9427.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y admitida por auto de fecha 16 de Junio del año 2005. Siendo imposible la citación personal del demandado, se procedió a citarlo por carteles, sin que dentro del lapso legal para ello, compareciera a darse por citado, motivo por el cual se le designó defensor ad-litem, el cual fue juramentado. Citado el defensor de la parte demandada, en la oportunidad legal para contestar la demanda, se hizo presente el apoderado judicial de la parte demandada, quien consignó poder y presentó escrito de contestación de la demanda, en la cual opuso cuestiones previas, contestó al fondo la demanda y reconvino en la demanda. En esa misma fecha, el apoderado actor, presentó diligencia dando contestación a las cuestiones previas opuestas por el demandado. En fecha 10 de Noviembre de 2005, el Tribunal dictó sentencia declarando sin lugar la cuestión previa de incompetencia propuesta por la parte demandada y por auto de fecha 11 de Noviembre de 2005, declaró inadmisible la reconvención propuesta.
Abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora hizo uso de ese derecho.
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO PRIMERO
Alegó la parte actora en el libelo de demanda:
Que su mandante dio en arrendamiento una casa Quinta de dos plantas de su propiedad, denominada “La Catira”, ubicada en la Avenida Circunvalación de la Urbanización Caribe en jurisdicción de la Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, al ciudadano Tadeo Robinsón Meneses Salazar, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 12.881.231, siendo el canon mensual a pagar por el inquilino la suma de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00), según documento que anexaron al escrito.
Que el acuerdo contractual fue concebido por un plazo de un año, prorrogable por períodos de la misma duración, las que sucederían automáticamente en silencio de las partes y que en caso de que cualquiera de ellas no deseare acogerse a ese derecho, debería manifestar a la otra su deseo de no prorrogar, por lo menos con treinta días de anticipación antes del vencimiento del plazo fijo o de la prorroga que estuviere en curso, si fuere el caso. De lo cual se deduce que el contrato se encuentra en plena vigencia.
Que en la cláusula Octava se estableció que”el contrato comenzará a regir a partir del día veinticinco de Agosto del presente año (2004)”, dado que esa fue la fecha en que fue otorgado ante el Notario Público Tercero del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nro. 67 tomo 70 de los Libros de Autenticaciones.
Que el inquilino ha dejado de cancelar las mensualidades vencidas los días veinticuatro de Febrero, Marzo, Abril y Mayo del presente año, lo cual hace un total de cuatro mensualidades impagadas, por un total de Bolívares Cuatro Millones (Bs. 4.000.000,00), con lo cual ha incumplido lo previsto en la cláusula tercera del contrato, en la cual asumió la obligación de cancelar los cánones mensuales.
Que las pensiones adeudadas son las siguientes: a) De 25 de Enero de 2005 inclusive hasta 24 de Febrero inclusive; b) De 25 de Febrero inclusive hasta 24 de Marzo inclusive; c) De 25 de Marzo de 2005 hasta 24 de Abril inclusive; d) De 25 de Abril inclusive hasta 24 de Mayo inclusive, correspondientes todas ellas al presente año.
Que dicho incumplimiento la facultad para demandar como en efecto lo hace al ya identificado Tadeo Robinsón Meneses Salazar, para que convenga o sea en su defecto condenado por este Tribunal en la resolución del contrato suscrito con su mandante sobre el igualmente identificado inmueble casa Quinta denominada “La Catira” cuyas especificaciones hicieron constar, en la subsiguiente entrega de dicho inmueble y en el pago de las pensiones vencidas, por el valor de bolívares cuatro millones (Bs. 4.000.000,00).
Fundamentó su demanda en los artículos 1.167 y 1.616 del Código Civil.
En la oportunidad legal para ello, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito contestación a la demanda, en los términos siguientes:
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda por no ser ciertos los hechos alegados ni el derecho aplicado.
Que es cierto que su representada suscribió contrato de arrendamiento con la parte actora, en fecha 25 de Agosto de 2004, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nro. 57, Tomo 70, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, sobre una casa quinta de dos plantas, ubicada en la Urbanización Caribe, Avenida Circunvalación, jurisdicción de la Parroquia Caraballeda del Estado Vargas.
Que no es cierto, y por ello, negó, rechazó y contradijo que su representado no hubiere incumplido con las obligaciones que como arrendatario contrajo, entre ellos el pago de cánones de arrendamiento, lo cual demostrara en al secuela del proceso.
Que no es cierto, por ello, negó, rechazó y contradijo que su representado no hubiera pagado y en consecuencia, adeude a la parte actora los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2005, a razón de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) cada uno, lo que da un total de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00).
Que la temeraria e infundada demanda, solo tiene por finalidad, no reconocer las mejoras y beneficios que hizo su representado al inmueble y no cumplir con los daños que le ocasionó al engañarlo para la creación de una guardería, al manifestarle que tenía todos los permisos necesarios, todo lo cual, alegó probaría en la etapa procesal correspondiente .
Que la única y real verdad es que su representado siempre ha cumplido con sus deberes y obligaciones como arrendatario.
CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas en los términos siguientes:
Hizo valer en toda su fuerza el documento del contrato de arrendamiento celebrado con el demandado.
A los folios siete (07) al ocho (08) riela inserto contrato de arrendamiento celebrado entre RAMONA ESPINAL DE VALERO y TADEO ROBINSON MENESES SALAZAR, identificados en autos, otorgado ante la Notaría Pública tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 67, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
En cuanto a la valoración de dicha instrumental, observa este Tribunal que el mismo entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.
Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente. Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:
“...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere a instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el sólo hecho de serlo debe reputarse auténtico mas la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico puede no ser público.

Con relación al documento auténtico sostiene el autor Jesús E. Cabrera Romero:

‘Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio), ya que debe ser creído...’

.....Omissis.....

‘Pero, además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. La existencia de esta clase de instrumentos privados ha sido reconocida por nuestros escritores desde el siglo pasado, existiendo una corriente doctrinal en este sentido. Tal idea la compartimos, porque dentro del área de los documentos privados, o sea de aquellos que forman los particulares sin intervención de un funcionario público competente para ello, hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos), ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que el o los presentantes han reconocido como de el o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento, declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él o las partes; convirtiéndose por ello el instrumento en auténtico, a pesar de ser privado.

En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico que no fue impugnado por la parte demandada, quien por el contrario en su escrito de contestación a la demanda reconoció su existencia, se aprecia en todo su valor probatorio, dejando expresamente establecido en el presente fallo que conforme la cláusula séptima del mismo “No forma parte del contrato de arrendamiento un anexo del inmueble ubicado en la planta alta, parte trasera sur el cual tiene su entrada independiente”. ASI SE ESTABLECE.
CAPITULO TERCERO
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
En el caso bajo análisis, la actora fundamentó su demanda de Resolución de contrato de arrendamiento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos el día 25 de enero, 25 de febrero, 25 de marzo y 25 de abril del año 2005, a razón de un millón de bolívares (Bs.1.000.000) mensuales, acción que esta contemplada en el titulo IV Capitulo I del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro de las acciones derivadas de la relación arrendaticia.
Con el documento contentivo del contrato de arrendamiento, cuya existencia reconoció expresamente la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, en el caso bajo análisis la parte actora demostró la existencia de la obligación cuyo incumplimiento dio lugar a la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, expresamente prevista en la cláusula tercera de dicho contrato, la cual establece: “El canon de arrendamiento queda convenido en la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES mensuales pagaderos todos los días 25 de cada mes por mensualidades adelantadas. La falta de pago de dos mensualidades consecutivas dará derecho a la arrendadora y así lo acepta el arrendatario, a considerar este contrato de plazo vencido y en consecuencia terminado como quedara solicitar la inmediata desocupación del inmueble”
De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2 del artículo 1.592 del Código Civil “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos” y el incumplimiento de dicha obligación, conforme lo prevé el artículo 1167 eiusdem y la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio, da lugar a la reclamación judicial de la resolución del contrato de arrendamiento, efectuada por la parte actora arrendadora del inmueble.
En virtud de lo señalado, debemos concluir que, en el caso bajo estudio la parte actora demostró la existencia de la obligación cuyo incumplimiento dio lugar a la acción de Resolución de Contrato. Por su parte, la demandada no probó el hecho extintivo de la obligación, es decir, el pago de los cánones de arrendamiento vencidos el 25 de enero, 25 de febrero, 25 de marzo y 25 de abril del año 2005.
En consecuencia, esta Juzgadora de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que expresamente señala: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” declara procedente la resolución del contrato de arrendamiento, demandado por la parte actora. ASI SE DECIDE.
Ahora bien, con respecto a la solicitud formulada por la parte actora en el petitum de su libelo de demanda, relativa al “pago de las pensiones vencidas”, esta Juzgadora encuentra procedente esbozar al respecto ciertas consideraciones sin entrar a calificar dicha acumulación de pretensiones en un mismo libelo, pues de conformidad con criterio sustentado por la Sala Constitucional en fecha 7 de Diciembre del año 2004, Caso: Inversiones y Construcciones velaz Tor S.R.L., “la acumulación prohibida no puede declararse sino a solicitud de parte mediante la oposición de la cuestión previa respectiva, para no lesionar el derecho del demandante a la recepción de tratamiento igualitario y, por ende, su derecho al debido proceso”. En tal sentido, considera quien suscribe que si bien en el caso de autos se demandó la resolución por el incumplimiento por parte del arrendatario de una obligación, con la modalidad característica de la condición de tracto sucesivo o ejecución continua del mismo, para que conjuntamente con la resolución se pretenda el pago de los cánones de arrendamientos vencidos, el mismo –pago- debió ser demandado en condición de indemnización.
Dado que en el caso de autos, no se evidencia de la lectura del libelo de la demanda, que la parte actora haya alegado para tal solicitud de condenatoria de pago de los cánones de arrendamiento vencidos por cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,oo), la condición de indemnización, la misma resulta improcedente. ASI SE ESTABLECE.-
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue AURA RAMONA ESPINAL DE VALERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-21.366 contra TADEO ROBINSON MENESES SALAZAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 12.881.231. En consecuencia se condena a la parte demandada antes identificada a hacer entrega a la parte actora también ya identificada del inmueble que le fuera arrendado constituido por una casa quinta de los plantas denominada “La Catira” ubicada en la Avenida Circunvalación de la Urbanización Caribe, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, excluyéndose de dicha entrega, un anexo del inmueble ubicado en la planta alta, parte trasera sur el cual tiene su entrada independiente, el cual no formó parte del contrato de arrendamiento resuelto.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los treinta (30) días del mes de Noviembre del año dos mil cinco (2.005). Años 195 de la Independencia y 146 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS.
LA SECRETARIA,
ABG. HAIDE DE MEDINA ALADE.
En la misma fecha, siendo la 1:00 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria,
LAF