TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA
I
IDENTIFICACION DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: LAURA ESPERANZA ACEVEDO BASTOS, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-5.023.654
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: DELCIA LOURDES ACEVEDO BASTOS y ZULAY MERCEDES GONZALEZ CONTRERAS, venezolanas, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.121 y 48.546
PARTE DEMANDADA: JULIO CESAR SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº V-4.629.051.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE ANTONIO GUILLEN ZAMBRANO y GRACIELA ANSELMI DE PARRA, venezolanos, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 28.436 y 31.087, respectivamente.
MOTIVO: Desalojo
EXPEDIENTE: 4685
II
ANTECEDENTES
En fecha 03 de junio de 2.005, fue recibido por distribución en este Tribunal, libelo de demanda incoado por Laura Esperanza Acevedo Bastos, asistida por la Abogado en ejercicio DELCIA LOURDES ACEVEDO BASTOS, dicha demanda fue admitida en fecha 27 de junio de 2.005 y tramitada por el procedimiento del juicio breve.
La demandante expresa en su escrito libelar que en fecha 06 de diciembre de 2.002, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Julio Cesar Sánchez, el cual fue otorgado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, bajo el Nº 23, Tomo 126 de los libros de autenticaciones, el cual acompañó junto con el libelo de demanda, que el objeto del contrato conforme a la cláusula primera, era un apartamento para habitación, ubicado en Santa Teresa, los Teques, bloque 12, apartamento 03-01, piso 3 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, destinado para habitación familiar.
Que la duración del contrato se estipuló en seis (6) meses fijos, contados a partir del día 01 de agosto del 2.002 hasta el primero de enero de 2.002; cuando en realidad por error involuntario la fecha de terminación corresponde al día primero (01) de enero del 2.003, con un cánon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) mensuales.
Que por razón de la cláusula segunda del contrato en referencia y el artículo 38 del decreto Ley de arrendamientos inmobiliarios operó automáticamente la tácita reconducción y ambas partes consintieron en continuar con el contrato de arrendamiento, sin un contrato nuevo privado y/o autenticado, manteniéndose vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por ambas partes en el contrato inicial y con la variación el canon de arrendamiento, el cual fue convenido y fijado en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) mensuales.
Que en los primeros seis meses de la relación arrendaticia se cumplieron con todas y cada una de las cláusulas acordadas.
Que luego de operar la tácita reconducción y convirtiéndose el contrato de arrendamiento en indeterminado el arrendatario comenzó a realizar el pago del cánon de arrendamiento de manera retardada.
Que para el mes de diciembre del 2.003, dado que el pago era muy impuntual, se le requirió al arrendatario la entrega del inmueble mediante comunicación escrita a lo que el demandante manifestó que en enero del 2.004 entregaría desocupado el inmueble. La demandante anexa a su libelo el documento en mención.
Que el arrendatario no cumplió con la entrega del inmueble, por lo que se le dio un plazo de dos meses para que buscara vivienda y que de manera arbitraria pasó a ocupar otra habitación, violando las disposiciones contractuales establecidas por las partes.
Que transcurrió el año 2.004 en la misma situación de pago atrasado de los cánones, llegándose a insolventarse hasta por dos meses consecutivos, incurriendo en incumplimiento de la cláusula décima del contrato de arrendamiento al dejar de pagar no sólo una, sino dos mensualidades consecutivas, situación que le ha venido afectando la relación arrendaticia, perjudicándole de manera constante el presupuesto de sus ingresos mensuales, ocasionándole daños y perjuicios
Que el arrendatario recibió el inmueble objeto del contrato con las cuentas correspondientes a los servicios públicos, así como las cuotas del condominio al día por lo que respecta al pago y que el demandado dejó perder el servicio de Teléfono, incumpliendo la cláusula séptima del contrato de arrendamiento y se encuentra además insolvente con la cuota de condominio.
En tal sentido, alega la parte actora el arrendatario ha dejado de cancelar los meses de febrero, marzo, abril, inclusive mayo, emitiendo para el 26 de febrero de 2.005 un cheque del Banco Mercantil correspondiente al mes de febrero del 2.005, para su cancelación, lo cual no fue posible por no contar la cuenta con saldo suficiente y que posteriormente en fecha 05/05/2.005 se volvió a presentar por taquilla el cheque y el mismo no se pudo hacer efectivo, anexó al libelo, el cheque en mención.
Que por cuanto el ciudadano Julio Cesar Sánchez no pago el respectivo cánon de arrendamiento en las fechas indicadas, lo cual tenía que hacer dentro de los primeros cinco días de cada mes y por cuanto ha dejado de pagar cuatro (4) mensualidades consecutivas, en razón de tal incumplimiento se encuentra incurso en la causal a) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, por lo que en vista de tal incumplimiento es que interpone juicio de desalojo e inmediata desocupación del inmueble por falta de pago de cánones de arrendamiento.
Fundamenta la acción en la cláusula primera, séptima y décima del contrato de arrendamiento celebrado, en los artículos 33 y 34, literal a) de la ley de arrendamientos inmobiliarios y 881 y siguientes del código de procedimiento civil.
Estima la demanda en la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,oo)
En su petitorio solicita al tribunal que el ciudadano desaloje el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, de acuerdo a lo establecido en el artículo 34, literal a) de la ley de arrendamientos inmobiliarios y a pagar los cuatro meses de cánones de arrendamiento que tiene atrasados desde el mes de febrero de 2.005, lo que da un total de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,oo) más el cánon del mes de junio de 2.005, y los cánones de arrendamiento hasta la desocupación total del inmuebles.
Solicita medida de secuestro.
La parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
Rechaza y contradice parcialmente la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto la misma no se ajusta a la realidad de los hechos.
Admite las razones de hecho expuestas por la actora en cuanto al contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes y que por cuanto operó la tácita reconducción dicho contrato de arrendamiento pasa a ser a tiempo determinado.
Rechaza y contradice la versión de la parte demandante al señalar que en varias oportunidades se encontró insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, versión que es falsa por cuanto hasta el mes de febrero del año en curso mantuvo responsabilidad en el pago.
Rechaza y contradice que sea su responsabilidad la perdida de la línea del teléfono de CANTV, porque desde que ocupa el inmueble existía una deuda pendiente; que acordó con la arrendadora efectuaría el pago, pero el mismo debía ser descontado al pago del cánon de arrendamiento y que finalmente no asumía responsabilidad por tal pago.
Rechaza y contradice la versión expuesta por la actora en relación a la insolvencia que mantiene con ella en el pago del cánon de arrendamiento, por cuanto es el poseedor del cheque el que incurrió en mora para la presentación del mismo al librado, por existir fondos suficientes para el pago del mismo y ser el poseedor responsable por haber dejado transcurrir el tiempo útil para su presentación.
Que en consecuencia de lo antes descrito la arrendadora de manera sutil ha dejado pasar el tiempo y que por cuanto necesitaba el apartamento para julio de 2.005, los cánones los arreglarían de manera seria y responsable y que los cánones serían cancelados en el mes de agosto de 2.005
Que la presunta insolvencia fue de mala fe por parte de la arrendadora al no recibir los cánones de arrendamiento y por irrespetar el acuerdo verbal establecido de que los cánones atrasados se cancelarían en el mes de agosto de 2.005.
Indica que hace oposición a la medida de secuestro que solicita la demandante, por ser la insolvencia responsabilidad de la parte actora y la demanda temeraria y carente de toda realidad.
Admite el pago de los cánones de arrendamiento, pero rechaza el procedimiento de desalojo incoado en su contra, y protesta las costas del procedimiento.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La contestación de la demanda por el demandado constituye el fin de la fase alegatoria, situación esta que produce efectos inmediatos, siendo de resaltar los siguientes:
A) Es el factor determinante en la distribución de la carga de la prueba
B) Fija los limites de la controversia en el sentido que el Juez en su sentencia debe atenerse únicamente a lo alegado por las partes.
La contestación a la demanda traba la litis, por lo que no es dable, ni al actor, ni al demandado, introducir o aportar nuevos hechos al proceso, en ella se fijan los limites del proceso por lo que las partes determinan los hechos que quieren que sean analizados y juzgados por el sentenciador. De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de demanda como en su contestación se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son para el demandante el hecho de que en su condición de propietario arrendador suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Julio Cesar Sánchez y que en virtud de adeudar cánones de arrendamiento es demandado por desalojo, conforme a lo establecido en el artículo 34, literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, a su vez, el demandado alega en su contestación que el contrato es a tiempo indeterminado, siendo ambos contestes en tal afirmación, por lo que habiendo surgido un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por calificarse así por las partes, la acción aquí incoada corresponde con el contenido de la letra a) del artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, previsto como regulador de los contratos sin determinación de tiempo de duración. Con la anterior exposición concluye este juzgador, que por tratarse de normas de procedimiento que no pueden ser trasgredidas dado el carácter de normas de orden público con la que han sido investidas y considerada, la acción de desalojo incoada por la parte actora es la que corresponde en este caso. Y así se decide.
En el caso de autos, se ha intentado una demanda por desalojo, que conlleva el pago de sumas de dinero por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y la entrega del inmueble desocupado y a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes hasta la entrega del inmueble. Así al actor le corresponde demostrar la existencia de la obligación, por tanto, es al demandado quien debe probar el pago, la inexistencia o la extinción de la obligación que se ejecuta, según lo dispone el artículo 1.354 del Código Civil, a saber, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, quien pretenda que ha sido librada de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho de que se ha producido la extinción de la obligación.
El actor para demostrar la obligación presentó:
Junto con el libelo de demanda copia certificada de documento debidamente autenticado ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, Jurisdicción del estado Táchira, de fecha 06 de diciembre de 2.002, inserto bajo el N° 23, Tomo 126 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual es valorado por este Tribunal de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, por ser documento público que hace plena fe de su contenido, mientras no sea declarado falso, por tanto merece plena fe probatoria que se le atribuye. Con dicho documento considera el Tribunal que ha sido demostrada la existencia de la obligación demandada.
Junto con el libelo de demanda documento privado suscrito por las partes de la presente causa, de fecha 26 de diciembre del 2.003 y recibido en fecha 06 de enero de 2.004, el cual no fue impugnado en su oportunidad legal por la demandada, es por lo que se le da pleno valor probatorio de documento privado a dicho instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil y en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para considerar que se demuestra que el demandado tuvo conocimiento de que incumplía las cláusulas primera y décima del contrato, referidas al incumplimiento por no pago de cánones de alquiler.
Promovió junto con el libelo de demanda documento privado firmado por un tercero que no es parte en la causa, el cual no fue debidamente ratificado, conforme al artículo 431 del código de Procedimiento Civil, por lo que no se valora, ni se aprecia de modo alguno.
Promovió copia fotostática de cheque y hoja de devolución de cheque a favor de Dario Moreno, el cual no es parte en la causa, considera quién juzga que esta prueba nada aporta a la resolución de la controversia.
En su escrito de promoción de pruebas la parte demandante promueve:
Mérito favorable de autos, este sentenciador no la aprecia ni la valora a favor de la parte promoverte en razón de que no constituye medio probatorio alguno y haber sido promovida en forma genérica e indeterminada, dado que no manifiesta los hechos, argumentos o circunstancias objeto de probanza.
Segundo, considera quien juzga que lo alegado en este numeral no señala expresamente probanza alguna, por lo que no se valora ni aprecia de modo alguno.
Copia simple del estado de cuenta o de la información suministrada por la empresa CANTV, considera quién juzga que la misma no aporta nada para demostrar el hecho controvertido alegado por el actor.
Constancia emitida por la administración del bloque 12, de la Urbanización Los Teques, la cual fue emanada de un tercero que no la ratifica, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento, por lo que no es apreciada ni valorada.
El demandado no emitió probanza alguna que le favoreciere.
Con base a lo anterior ha quedado demostrado en la causa lo siguiente:
- Que a las partes las vinculó un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 06 de diciembre de 2.002
- Que el objeto de la pretensión es el desalojo del inmueble por el no pago de cánones producto de la relación arrendaticia de las partes.
- Que el demandado no logró desvirtuar lo alegado por el demandante, esto es, el efecto liberatorio del pago de los cánones de arrendamiento.
- Que de acuerdo a las consideraciones que anteceden la demanda debe ser declarada con lugar, con los pronunciamientos de Ley

DECISION
Por lo antes expuesto, este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA Y EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR, LA DEMANDA, en consecuencia declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la acción de desalojo incoada por LAURA ESPERANZA ACEVEDO BASTOS, contra JULIO CESAR SANCHEZ, todos suficientemente identificados, condenándose a la parte demandada a entregarle materialmente a la parte actora el inmueble que ocupa en calidad de inquilino, constituido por un apartamento para habitación, ubicado en Santa Teresa, Los Teques, Bloque 12, Apartamento 03-01, Piso 3, de la ciudad de San Cristóbal, del Estado Táchira, conformado por cuatro (4) habitaciones, sala, comedor, cocina, lavadero para oficios y dos (2) baños.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora lo siguiente: Ocho (8) meses de cánones de arrendamiento que tiene atrasados hasta el mes de septiembre de 2.005, que da un total de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.600.000,oo) y los cánones que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en San Cristóbal, a los cuatro (4) días del mes de octubre del año dos mil cinco (2.005). Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
EL JUEZ,

JUAN JOSE MOLINA CAMACHO

LA SECRETARIA,

CRUZ MARINA DIAZ GARCIA

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 2:00 p.m. Se registró en el libro Diario y se archivó en el libro copiador de sentencias del Tribunal, bajo el N° 729
JJMC