TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, del Tránsito, y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira
Demandante: Julio German Betancourt, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.581.370, casado, comerciante, domiciliado en la población de Rubio, Estado Táchira.
Apoderados de la parte demandante Abogados: Felipe Oresteres Chacon Medina y Patrocinio Mejia Ojeda, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nº 24.439 y 44.374.
Demandados: Virginia Portilla, y Delia Vera de Chacon, mayores de edad, con cédulas de identidad Nos V-17.439.815, y 9.468.722, respectivamente, domiciliados en Rubio, Estado Táchira.
Apoderado de la parte demandada: Jorge Castellanos Galvis, Estein Arias García y Alexis Arias García.
Motivo: Apelación de la decisión de fecha 21 de enero 2005, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declara con lugar la demanda por Retracto Legal.

El ciudadano Julio German Betancourt, en escrito de fecha 04 de noviembre de 1.999, expresa que el 16 de junio de 1.999, falleció el ciudadano Víctor Tulio Chacon, con quien mantenía relaciones arrendaticias sobre un inmueble ubicado en la calle 14 con la avenida 12 de la ciudad de Rubio, con un área de terreno de 250 metros cuadrados, numerado 12-13 y 14-02, y con nomenclatura actual; que posteriormente el 8 de junio de 1.988, suscribió un contrato de arrendamiento por ante el Juzgado del Distrito Junín de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, quedando anotado bajo el Nº 45 en los libros de reconocimientos. Otro por ante el mismo Tribunal de fecha 6 de diciembre de 1.990, quedando anotado bajo el Nº 234, folios 203 y vuelto; otro contrato de fecha 4 de octubre de 1.993, quedando anotado bajo el Nº 214, folios 50 vuelto de los libros de reconocimiento y otro contrato firmado el 27 de septiembre de 1.995, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Junín del Estado Táchira, quedando anotado bajo el Nº66, tomo 26, de los libros de autenticaciones llevados en dicho registro. Que el día 26 de octubre de 1.999, se enteró que por ante el Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, existía un expediente Nº 602-99, donde la ciudadana Maryela Cecilia Cote lo demando alegando ser la propietaria del inmueble por cumplimiento de contrato. Que ante tal situación empezó a investigar en la Oficina de Registro de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira y se encontró con la sorpresa de que el ciudadano Víctor Tulio Chacon Sierra le vendió a Carmen Cecilia Cote y a su menor hija Mayela Cote, el 50% del inmueble que tenia arrendado y que en fecha 12 de noviembre de 1.991, le vendió a Virginia Portilla el 50% del inmueble que tenia arrendado y que posteriormente en fecha 30 de junio de 1.999, las ciudadanas anteriormente nombradas suscribieron partición amistosa sobre el mencionado bien quedando registrada bajo el Nº 42 Tomo Segundo, del Protocolo Primero, Segundo Trimestre. Que con la conducta de los compradores y vendedores se le lesionó el derecho preferente de inquilino para adquirir en propiedad el inmueble arrendado, así como tampoco recibió notificación previa del propietario del bien arrendado, que éste estaba obligado a hacerle como inquilino en donde se le informara las condiciones de la enajenación mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales en el caso planteado se le ha violentado el derecho preferente previsto en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre el desalojo de viviendas en concordancia con el artículo 1.546 del Código Civil. Así mismo protesto las costas y costos del proceso. Estimó la demanda en la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00). Igualmente solicitó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble descrito en la demanda. (Fs.1-4).
Por auto de fecha 19 de noviembre de 1.999, es admitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial y se ordenó citar a los demandados, para que dentro de los 20 días de despacho siguientes, después de citado el último más un día que se le concede como término de la distancia. Comisionándose para la práctica de la citación de los demandados al Juzgado del Municipio Junín.(fs.21).
En fecha 06 de febrero del 2001, el ciudadano Julio German Betancourt, asistido de abogado y la ciudadana Maryela Cecilia Cote y Carmen Cecilia Cote, asistidas de abogada presentaron escrito de Transacción Judicial. En fecha 30 de abril del 2001, la representación del demandante, reforma la demanda la cual es admitida por el a quo en fecha 04 de julio del 2001, concediéndole al demandado veinte días de despacho después de practicada la notificación del último de los demandados. (fs.87).
En escrito de fecha 13 de diciembre de 2001, las codemandadas Delia Vera vda de Chacon y Virginia Portilla: opusieron cuestiones previas (fs134-135). En decisión de fecha 01 de febrero del 2002, se homologó la transacción celebrada en fecha 06 de febrero de 2001(fs.140-141). En fecha 11 de marzo del 2002, el a quo dicto decisión que declaro sin lugar las cuestiones previas propuestas por la parte demandada. (fs.147-150).
En fecha 25 de noviembre del 2002, la codemandada Delia Vera Viuda de Chacon asistida de abogado presento escrito de contestación en los siguientes términos: rechazó y contradijo la demanda incoada por Julio German Betancourt por retracto legal arrendaticio. Igualmente como punto previo alegó la falta de cualidad e interés del demandante para incoar este juicio y la falta de cualidad e interés de la demandada para sostenerlo, ya que el demandante no señala cual de las ventas es aquella en la que se pretende subrogarse en las mismas condiciones del comprador ya que hay tres ventas la de Víctor Tulio Chacon a Carmen Cecilia Cote y su hija Maryela Cecilia Cote; la de Carmen Cecilia Cote a Víctor Tulio Chacon y la de éste a Virginia Portilla. Opuso nuevamente la falta de cualidad e interés, la falta de legitimación a la causa tanto del demandante y demandada puesto que en la demanda se produce un litis consorcio necesario pasivo; ya que deben ser llamados tanto el vendedor como el comprador y estando fallecido Víctor Tulio Chacon Sierra ha de llamarse al proceso como litis consortes necesarios, a todos sus herederos. Opuso la falta de legitimación a la causa del demandante y de las demandadas en razón de que no se ejerció el retracto en el lapso establecido. Rechazó y contradijo la afirmación del demandante de que para él constituyo una sorpresa la venta pues tratándose de una venta debidamente registrada debió tener conocimiento de esa venta al momento de suscribir el contrato de arrendamiento. Negó y rechazo la pretensión del demandante de ser titular del derecho de retracto legal sobre el inmueble en su totalidad en virtud de la existencia de otros inquilinos sobre partes de ese inmueble. Rechazó la pretensión de que las demandadas convengan en su pretendido derecho. Rechazó la pretensión de que se dicte sentencia favorable y que la misma le sirva de titulo. Rechazó por exagerada la estimación de la demanda (fs.218-224). En fecha 26 de noviembre del 2002, el apoderado de Virginia Portilla presento escrito de contestación en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo los hechos nombrados en el libelo de la demanda por existir caducidad de la acción puesto que consta que el contrato de compra venta anotado bajo el Nº 23, tomo segundo Protocolo Primero Cuarto Trimestre, otorgado ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Junín la acción fue intentada fuera del lapso legal. (fs.225-230).
En escrito de fecha 20 diciembre del 2002, la codemandada Delia Vera Viuda de Chacon mediante apoderado promovió pruebas. (fs.234-239). Por auto de fecha 17 de enero del 2003, se admitieron las pruebas promovidas por el abogado Jorge Castellanos Galvis, salvo su apreciación en la definitiva. (f.287).
En fecha 01 de abril del 2003, el apoderado de la parte actora presentó informes. (fs.296-298). En fecha 21 de enero del 2001, el a quo dicto decisión que declara la confesión ficta de la parte demandada, ciudadanas Virginia Portilla y Delia Vera de Chacon. Declaro con lugar la demanda que por Retracto Legal intentó el ciudadano Julio German Betancourt, en contra de las ciudadanas Virginia Portilla y Delia Vera de Chacon. (fs. 364-380). Decisión que fue apelada en diligencias de fechas 28 de abril y 03 de mayo del 2005. (fs.389-390). Apelaciones que fueron oídas en ambos efectos y remitidas al Juzgado Superior Distribuidor. (f.391), y recibido en esta alzada el 25 de mayo de 2005 (f.393). En fecha 07 de junio del 2005, la Juez Temporal se avocó al conocimiento de la causa. (f.394). En fecha 29 de junio del 2005, las partes presentaron informes. (fs. 397-427). En fecha 11 de junio del 2005, el apoderado de la parte demandante presento observaciones. En fecha 13 de junio del 2005 el apoderado de la codemandada Delia Vera Viuda de Chacón presento observaciones.
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
El caso sometido al conocimiento de esta alzada, trata sobre la apelación interpuesta por la representación de la demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 21 de enero del 2005, que declara la confesión ficta de la parte demandada, ciudadanas Virginia Portilla y Delia Vera de Chacon.
En la oportunidad de informes por ante esta alzada, la parte demandante, señala que la apelación formulada por la codemandada Virginia Portilla debe declararse extemporánea, por haber sido realizada fuera del lapso de tres días (3) establecidos en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente la apelación de la codemandada Delia Vera Viuda de Chacon, debe declararse sin lugar en vista de que la parte demandada incurrió en confesión ficta. (fs.397-398). Por su parte, la codemandada Delia Vera de Chacon, asistida de abogado, señalo, la sentencia recurrida decidió como punto previo la confesión ficta de las demandadas fundamentándola en una motivación que resulta contraria e derecho (fs.400-416). La codemandada Virginia Portilla, alegó que el debate judicial se basa en una demanda por retracto legal en la cual no se cumplió con los requisitos de procedibilidad para esta acción establecidos en la Ley. Igualmente señalo que nuestro ordenamiento jurídico establece que el retracto legal no procede en lo casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado. Respecto a la caducidad el artículo 1547 del Código Civil, señala que es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura, es decir, el 30 de junio de 1.999, se efectuó la partición amistosa el arrendatario tenia cuarenta días a partir de ese momento para intentar el derecho de retrotraerse en la venta, la demanda fue presentada a distribución en fecha 03 de noviembre del año 1.999 (fs.418-419).
Como ha quedado relacionado, este juicio comienza por demanda que por retracto legal arrendaticio incoara el ciudadano JULIO GERMAN BETANCURT contra DELIA VERA DE CHACON, VIRGINIA PORTILLA, CECILIA COTE Y MARYELA CECILIA COTE., invocando que siendo inquilino de VICTOR TULIO CHACON SIERRA propietario del inmueble que pretende retraer, celebró sucesivos contratos de arrendamiento desde 1984 hasta 1985 y que el 26 de octubre de 1999 se enteró, por una demanda incoada por Maryela Cecilia Cote en su contra por cumplimiento de contrato de arrendamiento; que Víctor Tulio Chacón había dado en venta, el inmueble arrendado, primero a CARMEN CECILIA COTE y su menor hija MARYELA CECILIA COTE mediante documento Nº 37 de fecha 28 de noviembre de 1984; luego según documento Nº 57, tomo 2º, protocolo primero de fecha 28 de marzo de 1988 CARMEN CECILIA COTE da en venta a VICTOR TULIO CHACON SIERRA el cincuenta por ciento (50%) del inmueble; y , finalmente, en fecha 12 de noviembre de 1991 vende nuevamente el cincuenta por ciento (50%) a VIRGINIA PORTILLA, según documento Nº 23, tomo 2º, protocolo primero; todos esos documentos registrados en el Registro Subalterno del Distrito Junín.
El Tribunal de la causa, JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, declaró con lugar la demanda, fundamentándose en una presunta confesión ficta en la cual habría incurrido las demandadas DELIA VERA VIUDA DE CHACON Y VIRGINIA PORTILLA, toda vez que las otras demandas CARMEN CECILIA COTE y MARYELA CECILIA COTE fueron excluidas del proceso mediante acto de auto composición procesal, es decir, transacción.
De esa sentencia apelaron las codemandadas mencionadas supra, VIRGINIA PORTILLA y DELIA VERA VIUDA DE CHACON, apelación de la cual conoce esta Alzada.
Punto Previo: Esta Juzgadora estima pertinente dilucidar, previamente, si ha operado la CADUCIDAD de la acción propuesta, aun sin entrar a examinar la confesión ficta u otros elementos de autos, en virtud de que la caducidad, siendo de eminente orden público, debe ser examinada y decidida aun de oficio y determinar la procedencia o improcedencia de la demanda incoada.
En materia de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, el Máximo Tribunal de la República ha tocado y decidido sobre el tema, en diversas épocas y oportunidades; sobre todo en los casos en los cuales, a la luz del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas en concordancia con el artículo 1547 del Código Civil, se produjeron variadas sentencias para determinar el punto de partida para contar el plazo que tiene el arrendatario para ejercer ese derecho de retracto. La discusión se ha presentado, fundamentalmente, para el caso, en el cual siendo que el arrendatario se encuentra presente, o no estándolo tiene quien lo represente, el propietario arrendador o el comprador del inmueble, omiten dar el aviso que establece la norma. De vieja data, y reiteradas, son las decisiones del Supremo Tribunal, que determinaron que en ese caso, ante el vacío legal existente en el artículo 1.547 del Código Civil que establece los plazos para el arrendatario presente cuando se le da el aviso de “tanteo” establecido en la primera parte de la norma citada, nueve días a contar desde el aviso dado; y el plazo para el no presente o sin representante, de cuarenta días desde la fecha del registro de la escritura. Ahora bien: el vacío legal ha sido considerado en el sentido de que la norma no establece el modo y tiempo que han de utilizarse en el caso del arrendatario que si está presente y no se le dio el aviso en cuestión; la jurisprudencia, se repite, dictaminó reiterada y pacíficamente, que en esos casos, debía aplicarse, por analogía, la última parte del artículo 1.547 y que, entonces, el plazo para ejercer el derecho de retracto sería de cuarenta días contados desde la fecha del registro de la escritura o documento de venta del inmueble. Este criterio se mantiene hasta la sentencia Nº 55, de fecha 21 de marzo de 2000, Sala de Casación Civil.
Recientemente, en fecha 20 de mayo de 2005, se produce la sentencia de la misma Sala, la cual modifica criterios sustentados hasta ahora; los parámetros sustentados y definidos en esa reciente decisión del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Dr. CARLOS OBERTO VELEZ, acogidos por esta Sentenciadora, servirán de fundamento para adecuar esta decisión al caso sub judice.
Dice la sentencia de la Sala de Casación Civil, entre otras cosas lo siguiente, al decidir el punto del recurso, específicamente sobre ese punto del lapso o plazo para ejercer el derecho de retracto cuando al arrendatario presente no se le ha dado el aviso que pauta la norma:

“Para decidir la Sala observa:
En la denuncia supra transcrita, el recurrente plantea que el Juez superior erró en la interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, toda vez que la notificación de enajenación del inmueble objeto de la negociación ha de entenderse consumada a partir del momento en que se ejecuta la medida de secuestro, motivo por el cual considera que para el ejercicio de su derecho de retracto legal arrendaticio el lapso de caducidad de nueve días establecido en la precitada norma comienza a contarse desde esa oportunidad. El otro lapso, el de los cuarenta días contados a partir de la fecha de registro dela escritura, no es pertinente como término indubitable para generar caducidad debido a su carácter eminentemente presuntivo que no cumple con el efecto real de la puesta en conocimiento del derechante de la transferencia de propiedad y posesión del bien que éste ocupa.
Omissis ..
En este sentido, es conveniente destacar que antes de la publicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en Gaceta Oficial Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999 y que entró en vigencia a partir del 1 de enero de 2000, regía el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del 27 de septiembre de 1947, vigente para el momento en que se instauró este juicio, el cual quedó derogado por aquella, siendo que el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario se le haya lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ahora artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El referido artículo 6 eiusdem, prevé el derecho de preferencia que tiene el arrendatario para adquirir el inmueble arrendado; sin embargo, no regula las condiciones de tiempo, modo y lugar p’ara su ejercicio, razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal (artículos 1.546 al 1.548 eiusdem).
En la actualidad, la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto que resulte aplicable, prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículos 42 al 50). Señalando, en ese sentido, que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Sustantivo.
... Ahora bien, el artículo 1.547 precedentemente trasladado contempla, se repite, el ejercicio de la acción de “retracto legal”, aplicable por remisión expresa de la norma transcrita contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, para el ejercicio de la “acción de retracto legal arrendaticio”-so pena de caducidad- en tal sentido, éste se encuentra condicionado a los siguientes hechos:
1) Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble arrendado, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente.
2) Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, y en el caso específico de quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, da esa única circunstancia para el ejercicio de tal acción tendrá un lapso de legal de cuarenta días contados desde la fecha del registro de la escritura.
En el mismo orden de ideas, ocurre con frecuencia, una tercera situación que la doctrina ha calificado como “vacío de la ley”, cual es la de realizada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado y quien teniendo el derecho a retraer habiéndose encontrado presente para tal oportunidad (personalmente o mediante representante), resulte sacrificado por el “comprador” o el “vendedor”, por cuanto ellos incumpliendo con su obligación, se abstuvieron de darle aviso, surgiendo entonces la interrogante ¿Cuándo principia para quien tiene el referido derecho y no fue notificado el lapso para ejercer el retracto legal?
Con relación a esta laguna legal, la extinta Corte de Casación Civil... buscó apoyo hermenéutico en el artículo 4 del Código Civil y resolvió mediante decisión de fecha 19 de octubre de 1954 aplicar a esa circunstancia no regulada, la solución aportada por la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547 ibidem,... el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura. Así quedó señalado en la precitada sentencia...
Omissis ...
En el mismo sentido, esta sede casacional reiteró, entre otras, el anterior criterio, en decisión Nº 55, del 21 de marzo de 2000, exp. Nº 99-761, caso Noel José Gómez Castro y otros, contra Luis García y otros, estableciendo que: ...
Como corolario de lo expuesto anteriormente, se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, este último de carácter constitucional; restricción esta sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa, ha sido ya transferido.
En este orden de ideas bien se ha dicho además en forma reiterada que la notificación persigue poner en conocimiento, en este caso al arrendatario, del hecho cierto de la enajenación efectuada.
En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, , en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que, en pacífico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea propio o a través de una actuación judicial.
Aquí es conveniente destacar, según se reflejó anteriormente en el contenido de la denuncia bajo estudio, que los recurrentes aducen la presencia de la accionante para el momento en que se practicó medida de secuestro.
En orden al término para recurrir por vía de retracto legal, la norma sustantiva establece el lapso de cuarenta días, contado a partir de la fecha de registro de la escritura de venta o, de nueve días desde el momento en que el comprador o el vendedor de la cosa objeto de la negociación impongan mediante aviso del hecho dela transferencia a quien el derecho de retraer o a quien lo represente.
Siendo los términos para recurrir por vía de retracto legal de naturaleza fatal, por tratarse de lapsos de caducidad, los mismos no son susceptibles de suspensión, pero su inicio no es unívoco, pues el término de cuarenta días es presuntivo de información al derechante solamente devenida por no encontrarse presente y dada la publicidad que confiere el registro, en tanto que el de nueve días, entraña el cumplimiento de una obligación vigente.
Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala obligada al cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento ...
Omissis ...
Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto ala oportunidad que tiene las partes para incorporarse a las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dad al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, , precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.
Omissis ...
De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los más débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y la defensa de los involucrados.
... concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer siempre que éste se encuentre presente) a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia,, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.
Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados patrocinados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (art. 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución ... anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de la administración de justicia, establece que, para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho de ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo a la ley vigente, para los casos del retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. ASI SE DECIDE.

De la sentencia anterior y parcialmente transcrita, esta Juzgadora saca las siguientes importantes conclusiones:
1) La Sala de Casación Civil ha abandonado, definitivamente, el criterio que venía aplicando reiteradamente en el sentido de que en el caso del arrendatario presente y no notificado o avisado de la enajenación del inmueble, el lapso para ejercer el derecho de retracto sería de cuarenta días contados desde la fecha de la escritura de la venta.
2) Establece que la fecha de registro de la enajenación sigue teniendo carácter de presunción que puede ser desvirtuada por todos los medios establecidos en la ley; es decir que no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad.
3) Que en el caso del arrendatario presente y no notificado el lapso de caducidad será de cuarenta días pero contados desde la fecha en la cual quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la enajenación.
4) Que se hace necesario que el lapso de caducidad sea determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.
A la luz de estos nuevos criterios jurisprudenciales se pasa a analizar el caso de autos para verificar si se produjo, o no, la caducidad de la acción propuesta.
El demandante ha señalado que desde 1984 estableció relación arrendaticia con el ciudadano VICTOR TULIO CHACON SIERRA sobre el inmueble por él ocupado en calidad de arrendatario. Identifica los diversos contratos suscritos. Así mismo señala las fechas y documentos relativos a las ventas, compras y nuevas ventas llevadas a cabo por VICTOR TULIO CHACON SIERRA.
Examinados los documentos aportados al proceso se tiene que:
1) Mediante documento Nº 37, protocolo primero, de fecha 28 de noviembre de 1984, que corre al folio 8 y al folio 240, Víctor Tulio Chacón Sierra, vende el inmueble a CARMEN CECILIA COTE y su menor hija MARYELA CECILIA COTE. No existe prueba en autos de que para esta fecha el demandante JULIO GERMAN BETANCOURT fuera arrendatario del inmueble toda vez que el primer contrato de arrendamiento data del 08 de junio de 1988, según documento reconocido en el Juzgado del Distrito Junín del Estado Táchira bajo el Nº 45 y que riela al folio 20. Por tanto, no existe prueba de la obligación del vendedor y de las compradoras de dar aviso al arrendatario sobre la enajenación del bien. Estos documentos se valoran probatoriamente según los artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil. Así se decide.
2) Mediante documento Nº 57, tomo 2º, protocolo 1º, de fecha 28 de marzo de 1988, Carmen Cecilia Cote vende a Víctor Tulio Chacón Sierra, el 50% del inmueble que ella había adquirido según el documento citado anteriormente. Corre al folio 242. Esta codemandada, Carmen Cecilia Cote fue excluida del proceso de autos mediante transacción y, por lo tanto queda sin relieve cualquier análisis sobre la caducidad frente a ella. El documento se le da valor probatorio conforme al artículo 1.359 del Código Civil. Asi se decide.
3) Mediante documento Nº 23, tomo 2º, protocolo 1º, de fecha 12 de noviembre de 1991, Víctor Tulio Chacón Sierra vende a Virginia Portilla el 50% del inmueble, que había adquirido de Carmen Cecilia Cote. Este documento corre al folio 7 y también al folio 243. Al consolidarse esta venta nace la obligación de dar aviso o notificación al arrendatario presente. No haciéndolo, a la luz del viejo criterio jurisprudencial, el lapso para retraer empezaría a correr desde el 12 de noviembre de 1991; pero, acogidos a la nueva posición doctrinal de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la fecha del registro de la escritura de venta sólo tendría carácter presuntivo, no sería indubitable como para establecer que el arrendatario JULIO GERMAN BETANCOURT habría tenido conocimiento de la enajenación; o si, como lo dice la sentencia de casación, ese carácter presuntivo fue desvirtuado, de alguna manera, según las actas procesales. Se valora conforme al artículo 1.359 del Código Civil.
En criterio de quien aquí sentencia no existen elementos que desvirtúen la presunción dicha, por lo demás, encuentra quien decide, la existencia de los contratos de arrendamiento suscritos entre el demandante en retracto, JULIO GERMAN BETANCOURT y VICTOR TULIO CHACON SIERRA inicialmente propietario del bien enajenado y evidente arrendador.
A) El primer contrato data del 08 de junio de 1988, es decir que para la fecha de la enajenación a Virginia Portilla, 12 de noviembre de 1991, el demandante ya tenía el carácter de arrendatario por más de dos años y de acuerdo con lo pautado en el artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, era titular del derecho de retracto. Este contrato corre al folio 20 presentado con la demanda.
B) Al folio 10-11 corre nuevo contrato de arrendamiento, según documento Nº 234, reconocido por ante el Juzgado del Distrito Junín del Estado Táchira en fecha.
C) En fecha 4 de octubre de 1993, suscriben nuevo contrato, según documento Nº 214, reconocido en el mismo Juzgado del Distrito Junín. En este contrato, en su cláusula PRIMERA se deja constancia de que VÍCTOR TULIO CHACON SIERRA, arrendador, actúa con el carácter de usufructuario y administrador, no ya como propietario y se indica que tal carácter le deviene de los documentos números: 37, protocolo primero, tomo primero, de fecha 28 de noviembre de 1984; y Nº 23, protocolo primero, tomo segundo de fecha 12 de noviembre de 1991, documentos estos que, según se han analizado supra, nos dicen que son los mismos mediante los cuales VICTOR TULIO CHACON SIERRA vendió, según el primero a Carmen Cecilia Cote y su hija Maryela Cecilia Cote; y según el segundo vendió a Virginia Portilla. Este documento corre agregado al folio 10-11 en copia fotostática producida por el demandante y al folio 252-53 en original, producido por la parte demandada. documentos que adquieren el valor probatorio pautado en los artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil
D) A los folios 12-13, corre nuevo contrato, suscrito en fecha 27 de septiembre de 1995, mediante el cual se prorroga el arrendamiento; documento Nº 66, autenticado por ante la Oficina de Registro del Municipio Junín. Cabe destacar que en este contrato, nuevamente se hace el señalamiento de que el arrendador VICTOR TULIO CHACON SIERRA actúa con el carácter de usufructuario y administrador carácter que indica como deviniente de los mismos documentos: Nº 37 de fecha 28 de noviembre de 1984 y Nº 23 de 12 de noviembre de 1991, mediante los cuales, como se dijo antes, Víctor Tulio Chacón hizo las ventas del inmueble arrendado, en diferentes épocas, siendo la de mayor relevancia la hecha a Virginia Portilla según el citado documento Nº 23 de fecha 12 de noviembre de 1991. Valorados conforme al artículo 1.359 del Código Civil.

Nos hemos detenido en este análisis con la finalidad de aplicar los criterios de la doctrina jurisprudencial en su justa medida, partiendo de los principios consagrados en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, también invocados en la sentencia que hemos analizado, con la finalidad , de que esos principios de acceso a la justicia y al debido proceso, lo sean por igual para todos los justiciables pues, tratándose el derecho de retracto legal arrendaticio de una limitación al derecho de propiedad, esa limitación debe ser tomada en cuenta pero sin que se pueda llegar a la injusticia.
Considera quien aquí decide esta causa que en el caso que nos ocupa, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo, aún sin tomar en cuenta la fecha de registro de la escritura traslativa de la propiedad del inmueble cuyo retracto se pretende, el 12 de noviembre de 1991, se produce la venta a Virginia Portilla, porque tal hecho y tal fecha, no son suficientes para marcar el punto de partida del lapso que tenía el arrendatario para ejercer su derecho de retraer, sí existe otro hecho capaz y suficiente para llevar a conocimiento del arrendatario el hecho de la enajenación; tal hecho está constituido por la suscripción del contrato de arrendamiento de fecha 4 de octubre de 1993 según documento Nº 214, reconocido en el Juzgado del Distrito Junín. En este contrato, en su cláusula PRIMERA se deja constancia de que VÍCTOR TULIO CHACON SIERRA, arrendador, actúa con el carácter de usufructuario y administrador, no ya como propietario y se indica que tal carácter le deviene de los documentos números: 37, protocolo primero, tomo primero, de fecha 28 de noviembre de 1984; y Nº 23, protocolo primero, tomo segundo de fecha 12 de noviembre de 1991, documentos estos que, según se han analizado supra, nos dicen que son los mismos mediante los cuales VICTOR TULIO CHACON SIERRA vendió, según el primero a Carmen Cecilia Cote y su hija Maryela Cecilia Cote; y según el segundo vendió a Virginia Portilla. Este documento corre agregado al folio 10-11 en copia fotostática producida por el demandante y al folio 252-53 en original, producido por la parte demandada. circunstancia, esta, que fue ratificada en el siguiente contrato de arrendamiento de fecha 27 de septiembre de 1995. Se cumple, así, el postulado de la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia que dice: “ ... haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura”.
Agregando finalmente la sentencia de marras: “ ... La Sala ... establece que para todos los casos ... encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación ...”
No queda duda a esta Juzgadora, para el caso de autos, que si bien la compradora y el vendedor omitieron dar aviso al arrendatario de la enajenación del inmueble arrendado y que el viejo criterio de llenar la laguna legal contando el lapso de caducidad desde la fecha de registro de la escritura fue abandonado jurisprudencialmente, también es cierto que con la suscripción de los contratos de arrendamiento en los cuales se determina el nuevo carácter con el cual actúa el arrendador, el de usufructuario y administrador, no ya de propietario, con cita de los documentos de enajenación que le determinan ese carácter, el arrendatario tuvo conocimiento de la enajenación y, por lo tanto, a partir del contrato de fecha 04 de octubre de 1993 es cuando empieza a correr el lapso de cuarenta días para que el arrendatario ejerciera su derecho de retraer; tal lapso de cuarenta días se habría cumplido el 03 de noviembre de 1993. Siendo así, presentada la demanda de retracto legal arrendaticio el día 03 de noviembre de 1999, el lapso habría caducado inexorablemente y así se decide.
En virtud de que la caducidad conlleva la consecuencia de la improcedencia de la acción incoada, el Tribunal se abstiene de entrar en el análisis de las demás pretensiones, alegatos, defensas y excepciones cursantes en autos.
En mérito a las anteriores consideraciones y con fundamento a las disposiciones legales y jurisprudenciales expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
Primero: Declara sin lugar la apelación interpuesta por los apoderados de la parte demandadas en diligencias de fechas 28 de abril y 3 de mayo del 2005.
Segundo: Revoca la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial que declara la confesión ficta de las demandadas Delia Vera Vda de Chacón y Virginia Portilla.
Tercero: Declara la caducidad de la acción interpuesta por Julio German Betancourt.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada conforme lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los 21 días del mes de septiembre de 2005. Años 195º de la Independencia y 146º de la Federación.
La Juez Titular,
Ana Yldikó Casanova Rosales
El Secretario Temporal,
Antonio Mazuera Arias
En la misma fecha, a la una y cincuenta minutos de la tarde (1:50 pm) se publica la anterior sentencia y se deja copia fotostática certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. N. 5687