TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES
DE
LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

INDICACION DE LAS PARTES Y SUS REPRESENTANTES LEGALES

PARTE DEMANDANTE: JUNTA DIRECTIVA DEL CONDOMINIO DEL CENTRO CIVICO DE SAN CRISTOBAL, inscrita en la Oficina Subalterna de Registro Público del antiguo Distrito San Cristóbal, el diez (10) de marzo de 1.986, bajo el No. 36, Tomo 5 Adicional, Protocolo Primero, en su carácter de ARRENDADORA.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado ANGEL A MARRERO LEON, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 1464, según poder otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, el quince (15) de agosto de 2.000, quedando inserto bajo el No. 01, tomo 101 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Folios 3 y 4.

PARTE DEMANDADA: ciudadana CARMEN BEATRIZ DE PORRAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.538.618 de este domicilio, en su carácter de ARRENDATARIA.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: abogada LYNDA VIVAS HADGIALY, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 89.947, según poder apud acta, otorgado por ante este tribunal, en fecha tres (03) de agosto de 2005, inserto al folio 70.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: No. 4242-05

PARTE NARRATIVA

Se inicia la presente causa por demanda presentada por el Ciudadano ANGEL A MARRERO LEON, actuando como apoderado de LA JUNTA DIRECTIVA DEL CONDOMINIO DEL CENTRO CIVICO DE SAN CRISTOBAL, ya identificados, en la que expone: que desde octubre de 1989 su representada le tiene arrendado a la ciudadana CARMEN BEATRIZ DE PORRAS, ya identificada, un espacio de 4,40 metros cuadrados en la entrada Norte del denominado sótano comercial del mencionado Edificio, en el cual tiene ubicado un módulo octogonal de estructura de metal y vitrales para uso comercial, estableciéndose para entonces un canon de Bs. 4.000,oo mensuales, el cual nunca pagó; en virtud del continuo reclamo hacia finales del año 2.000 convino en comenzar a pagar Bs. 50.000,oo mensuales, lo cual hizo desde enero hasta noviembre de 2.001, pero después no volvió a pagar, a pesar del insistente cobro de la deuda, tanto acumulada como la vencida cada mes y así ha permanecido hasta abril de este año, ascendiendo dicha deuda a Bs. 2.150.000,oo.

Es por ello que procede, en base al artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a demandar a la Ciudadana CARMEN BEATRIZ DE PORRAS, para que cumpla con el contrato de arrendamiento verbal sin término que tiene celebrado con la demandante y en consecuencia pague la suma de Bs. 2.150.000,oo que adeuda por concepto de cánones, mas los que se sigan venciendo mensualmente hasta la definitiva solución del caso. Estimó su acción en la suma de Bs. 3.000.000,oo. Solicitó la indexación de la suma adeudada. Fundamentó su acción en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (folios 1 y 2).

Conjuntamente anexó al libelo de demanda presentó: a) copia simple del poder otorgado; (folios 3 y 4); contrato privado de alquiler no firmado por la parte arrendataria, (folio 5 y 6); recibos de alquiler desde diciembre de 2001 al mes de abril de 2005; (folios 07 al 47).

Por auto de fecha diecinueve (19) de mayo de 2005, este Juzgado admitió la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, acordando la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, y se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. (folios 48).

En fecha siete (07) de junio de 2.005, se abocó al conocimiento de la presente causa el nuevo Juez, Abogado GREGORIO EDECIO PEREZ AGUILAR. (folio 51).

En fecha nueve (09) de junio de 2005, el alguacil del tribunal diligenció haciendo constar que el día 08 de junio de 2005 localizó a la parte demandada en el Almacén Jusbet, en la calle 6 con la carrera 6, Edificio Márquez, sector centro de esta ciudad y al haberle entregado la compulsa, ésta se negó a darle recibo. (folio 52); en fecha diez (10) de junio de 2005, el apoderado de la parte demandante diligenció solicitando que se procediera conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (folio 53); lo cual le fue acordado por este Tribunal en fecha dieciséis (16) de junio de 2005. (folio 54); y en fecha treinta (30) de junio de 2005, el secretario dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 218, haciendo entrega de la boleta de notificación a la parte demandada. (folio 56).

En fecha primero (01) de julio de 2005, el apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de reforma a la demanda en los siguientes términos: sustituye su escrito de demanda en cuanto a que el treinta (30) de diciembre de 1991 la empresa CENTRO CIVICO DE SAN CRISTOBAL C.A. vendió a la Empresa CARBET C.A. representada por la demandada un kiosco ubicado en área anexa al edificio Centro Cívico de San Cristóbal a nivel del sótano uno, según documento autenticado en la fecha indicada, en la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, bajo el No. 42, tomo 188. Luego en octubre de 1995 y por documento privado, su representada arrendó, a la demandada el espacio de 4.40 metros cuadrados que ocupaba y ocupa el kiosco mencionado, estableciéndose un canon de Bs. 4.000,oo de la cantidad global mensual que por concepto de gastos comunes sea ocasionado por el Centro Cívico de San Cristóbal, lo cual se obligó a pagar en los primeros cinco (05) días de cada mes y nunca hizo. Finalmente, hacia últimos de Diciembre de 2000 y en virtud del contínuo reclamo del condominio, la arrendataria convino verbalmente en comenzar desde Enero siguiente, a pagar Bs. 50.000,oo mensuales por el espacio mencionado, haciéndolo desde Enero hasta Noviembre de 2001, pero después no volvió a pagar a pesar del insistente cobro de la deuda y así ha permanecido hasta Abril de este año ascendiendo ya dicha deuda a Bs. 2.050.000,oo. Es por ello que la demanda, para que cumpla el contrato de arrendamiento verbal sin término que tiene celebrado con su representada desde Enero de 2001 y en consecuencia pague la suma de Bs. 2.050.000,oo que adeuda por los conceptos antes mencionados. Asimismo expone que todo lo demás del primitivo libelo queda exacto. (folio 57 y 58). En la misma fecha, admitió el Tribunal la reforma de la demanda conforme al artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, concediéndole a la demandada dos (02) días más de Despacho para la contestación de la demanda y para el acto conciliatorio fijado. (folio 59).

En fecha cuatro (04) de julio de 2005 la parte demandante consignó fotocopia del documento mencionado en la reforma de la demanda. (folios 60 al 62).

En fecha tres (03) de Agosto de 2005, se declaró desierto el acto conciliatorio fijado por el tribunal por la falta de comparecencia de la parte demandante, dejándose constancia, que en dicho acto, se encontraba la parte demandada. (folio 63).

En fecha tres (03) de Agosto de 2005, la parte demandada, dió contestación a la demanda incoada en su contra de la siguiente manera: PRIMERO: negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el Derecho la demanda y conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opuso para que sean decididas como punto previo: la falta de cualidad y falta de interés, ya que no consta en autos ningún elemento que pruebe que ella está obligada a cancelar ningún canon de arrendamiento sobre el área identificada en el libelo de demanda y los recibos presentados por la demandante los desconoce. También alega, que la propietaria del kiosco es la Sociedad Mercantil “CARBET, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el No. 35, Tomo 2-A, de fecha 08 de octubre de 1.991 y no la demandada Carmen Beatriz Anteliz de Porras, por lo que carece de cualidad para ser demandada y así debe ser declarado. SEGUNDO: opone formalmente insuficiencia del poder ya que su facultad expresa es para cobrar cuotas de condominio atrasadas a copropietarios del edificio conjunto arquitectónico Centro Cívico San Cristóbal, siendo ilegal la acción. Se fundamenta en los artículos 1144, 1687 y 1689 del Código Civil, ya que el demandante no tiene capacidad para el proceso y por tanto no tiene cualidad. TERCERO: Opone la cuestión contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión perentoria, por existir una prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por ser esta ilegal ya que el demandante expresó que el inmueble o la junta de condominio que representa está sometida a la ley de propiedad horizontal, la cual en su artículo 31 prohíbe expresamente el arrendamiento de las áreas comunes de los inmuebles sometidos al imperio de esta ley. CUARTO: alega que en caso de ser desechados los anteriores numerales opone la prescripción de la acción en relación a los supuestos cánones de arrendamiento que se cobran, ya que en su mayoría se encuentran prescritos, conforme lo prescribe el artículo 1.980 del código civil. Finalmente solicitó que el escrito presentado fuera sustanciado conforme a derecho, declarando con lugar las cuestiones opuestas y condenando en costas al demandante. (folios 64 al 69).

En fechas once (11 y doce (12)) de Agosto de 2005 el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de pruebas, en las que promovió: en base al artículo 889 el Código de Procedimiento Civil los testimonios de los ciudadanos: DIRLEYS FLORES, MARTHA GOMEZ y ROMEL GUERRERO, portadores de las cédulas de identidad Nos. 24.152.511, 30.049.911 y 13.349.367 respectivamente. Así como también promovió inspección judicial en la Oficina del Condominio del Edificio Centro Cívico. (folios 71 al 73).

En fecha doce (12) de agosto de 2005, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas, promoviendo lo siguiente: PRIMERO: valor y mérito favorable de los autos; SEGUNDO: valor y mérito del documento de propiedad del kiosco; TERCERO: valor y mérito del instrumento poder con el que actúa el demandante; CUARTO: valor y mérito de la demanda; QUINTO: se reservó el derecho de repreguntar a cualquier testigo que presente la parte demandante. (folios 74 y 75).

En fecha dieciséis (16) de septiembre de 2005 fueron agregadas y admitidas las pruebas promovidas por las partes, fijándose las testimoniales y la inspección judicial promovida, para el segundo día de despacho siguiente a su admisión. (folio 76 y 77).

En fecha veintiuno (21) de septiembre de 2005, a las nueve de la mañana, rindió declaración la ciudadana DIRLEIS CECILIA FLOREZ DE OCHOA, portadora de la cédula de identidad No. 24.152.511. (folio 78); a las diez de la mañana, el tribunal practicó inspección judicial en la sede del condominio del Centro Cívico San Cristóbal y en la entrada del sótano comercial, ubicado en la Zona Norte del Edificio Centro Cívico. (folios 79 al 85); a las doce del mediodía rindió declaración la ciudadana MARTHA BEATRIZ GOMEZ HERNANDEZ, portadora de la cédula de identidad No. 30.049.911, con certificado de regularización y/o solicitud de naturalización No. 17.193, de fecha 16 de abril de 2004, (folio 86).

El Tribunal estando para decidir observa:

PARTE MOTIVA

Que la presente acción se inicia por demanda de cumplimento de contrato de arrendamiento, intentada por el apoderado judicial de LA JUNTA DIRECTIVA DEL CONDOMINIO DEL CENTRO CIVICO DE SAN CRISTOBAL, fundamentada en el artículo 33 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios, en que la parte demandante alega que la empresa Centro Cívico de San Cristóbal, vendió a la empresa CARBET C.A. representada por la Ciudadana CARMEN BEATRIZ DE PORRAS, un kiosco ubicado en el sótano uno del Edificio del Centro Cívico de San Cristóbal y que luego en octubre de 1.995 su representada le arrendó a la ciudadana anteriormente indicada, el espacio de 4,40 metros cuadrados que ocupaba el kiosco, fijándose un canon mensual de Bs. 4.000,oo por concepto de gastos comunes que nunca pagó, conviniendo verbalmente a pagar Bs. 50.000,oo desde Enero de 2001, lo cual hizo hasta Noviembre de 2001 y desde Diciembre de 2001 hasta Abril de 2005 no volvió a pagar, alcanzando la deuda la suma de Bs. 2.050.000,oo, razón por la cual procedió a demandarla, solicitando el cumplimiento del contrato de arrendamiento verbal sin término y el pago de los cánones adeudados.

Consta en autos, que la parte demandada fue citada legalmente, conforme lo establece el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal dio contestación a la demanda, oponiendo para ser decidida al fondo de la sentencia: PRIMERO: la falta de cualidad e interés ya que no constaba en autos ningún elemento que probara que ella es la obligada a cancelar cánones de arrendamiento, por lo que desconoció los recibos emanados de la parte demandante; alega que el kiosco que ocupa el área arrendada, que es común, es propiedad de la Sociedad Mercantil “CARBET C.A.” y no de la demandada, por lo que ésta carece de cualidad para ser demandada. SEGUNDO: Opuso la insuficiencia de poder, ya que la facultad expresa, que tiene el apoderado de la demandante, es para cobrar cuotas de condominio y no cuotas de arrendamiento, por lo que éste no tiene capacidad para el proceso y no tiene cualidad. TERCERO: Opuso la Cuestión Previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión perentoria, por existir una prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por ser esta ilegal, ya que el inmueble está sometido a la Ley de propiedad horizontal y ésta en su artículo 31 prohíbe expresamente el arrendamiento de las áreas comunes de los inmuebles sometidos al imperio de esta ley. Asimismo alega que de ser desechadas las oposiciones indicadas, oponía la prescripción de la acción en relación a los supuestos cánones de arrendamiento, conforme al artículo 1980 del Código Civil Venezolano.

Ahora bien, una vez esbozada la síntesis de la controversia, procede este sentenciador, a valorar las pruebas presentadas conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre si con independencia de la parte que las aportó al proceso.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

- Testimoniales de las Ciudadanas: Dirleys Flores y Martha Gómez, insertas a los folios 78 y 86, las cuales se valoran conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido tachadas, ni impugnadas en su oportunidad legal.

- Se valora la Inspección Judicial, inserta a los folios 79 al 85, practicada por el Tribunal, conforme al artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 472 y 502 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

- Se valora la copia fotostática del documento de propiedad del kiosco, que se encuentra ubicado sobre el espacio que aquí se demanda, inserto a los folios 61 y 62, conforme al artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

- Se valora la copia fotostática del poder otorgado al apoderado judicial de la parte demandante Abogado Ángel A. Marrero León, inserto a los folios 3 y 4, conforme al artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, con las pruebas anteriormente descritas y valoradas por este juzgador quedó demostrado, con las deposiciones realizadas por las testigos, las cuales fueron contestes al aseverar que conocen a la parte demandada desde hace mas de tres años, ya que trabajan como cobradora y auxiliar de cobranza de la parte demandante, que la demandada adeuda arrendamientos a la demandante desde Diciembre de 2001 hasta Abril de 2005 por el espacio que ocupa. Asimismo, con la Inspección Judicial practicada por el Tribunal quedó probado que la demandada pagó cánones de arrendamiento por el espacio que ocupa desde Enero a Noviembre de 2001; y que desde el mes de Diciembre de 2001 hasta el mes de Septiembre de 2005 no consta ningún pago, tal y como se pudo verificar de los libros llevados por la Junta de Condominio del Centro Cívico, puestos a disposición de este tribunal por la parte notificada en el acto de inspección ciudadano Héctor José Rivero Guerra, en su carácter de Gerente del Condominio del Centro Cívico.

Una vez resueltas las pruebas, debe este sentenciador resolver como punto previo la falta de cualidad aducida y la cuestión previa opuesta.

PUNTO PREVIO

1.- Falta de cualidad y falta de interés: alega la parte demandada que no consta en autos ningún elemento que probara que ella estaba obligada a cancelar ningún canon de arrendamiento sobre el área identificada en el libelo de demanda, ya que desconoce los recibos presentados por la parte demandante, y que se desprende del documento de propiedad del kiosco que ocupa el área demandada que éste es propiedad de la sociedad mercantil CARBET, C.A., observándose que en el presente proceso quedó probado con las testimoniales realizadas en el juicio por las Ciudadanas DIRLEIS FLORES DE OCHOA y MARTHA BEATRIZ GOMEZ HERENANDEZ y con la Inspección Judicial, practicada por el tribunal que la demandada CARMEN BEATRIZ DE PORRAS, si estaba obligada a cancelar cánones de arrendamiento, ya que a ésta le fue dado en arrendamiento el espacio indicado por la parte demandante, sobre el cual se encuentra un kiosco propiedad de la Sociedad Mercantil CARBET, C.A., del cual en el presente proceso no se está dirimiendo su propiedad, razón por la cual no es procedente la falta de cualidad e interés aducida, y así se decide.

2.- Alega la parte demandada que existe insuficiencia de poder en la parte actora ya que está otorgado expresamente para cobrar cuotas de condominio atrasadas a copropietarios del edificio del centro cívico y no para cobrar cánones de arrendamiento de áreas comunes del edificio. Observa este sentenciador que en el poder presentado por el apoderado judicial que este fue otorgado “…para que judicial o extrajudicialmente, represente y sostenga los derechos e intereses del CONDOMINIO DEL CENTRO CIVICO SAN CRISTOBAL, ante los Tribunales de Justicia de la República ú otros Entidades Públicas o Privadas de la misma, pudiendo intentar o contestar acciones judiciales, especial las que se relacionan con el cobro de cuotas atrasadas de condominio…” razón por la cual es improcedente la insuficiencia de poder alegada, ya que en el poder presentado se observa que éste si tiene cualidad para cobrar cánones arrendaticios, ya que el poder otorgado no fue solamente para el cobro de cuotas de condominio, tal y como lo indica la parte demandada, por lo que resulta improcedente la falta de cualidad del apoderado judicial de la parte demandante y así se decide.

3.- Alega la parte demandada que opone la cuestión contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por existir una prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por ser esta ilegal, ya que el artículo 31 de la ley de propiedad horizontal, prohíbe expresamente el arrendamiento de las áreas comunes de los inmuebles sometidos al imperio de esta ley. En este caso observa este sentenciador que no existe ninguna prohibición del legislador para admitir una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento verbal, toda vez que está fundamentada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual es improcedente la cuestión previa opuesta y así se decide.

Habiendo sido resuelto el punto previo pasa este juzgador a decidir el fondo del asunto indicando que la relación contractual aducida, quedó demostrada y que la parte demandada tenía la carga de probar, sin haberlo hecho y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Razón por la cual se concluye que la acción de cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, interpuesta con base al artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es procedente y así se decide.

Con respecto a la prescripción de la acción del pago de los cánones de arrendamiento, opuesta por la demandada en base al artículo 1980 del Código Civil que establece: “Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos”, considera este sentenciador que es procedente la prescripción opuesta y así se decide, declarando prescritos los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de Diciembre de 2001, hasta el mes de Mayo de 2002, ya que el treinta de Junio de 2005, quedó interrumpida la prescripción al haberse efectuado la citación de la parte demandada.

Finalmente se concluye que la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, debe ser declarada parcialmente con lugar y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos y en virtud de las probanzas en el presente juicio, este Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por LA JUNTA DIRECTIVA DEL CONDOMINIO DEL CENTRO CIVICO DE SAN CRISTOBAL, contra la ciudadana CARMEN BEATRIZ DE PORRAS, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad No. 1.538.618. En consecuencia se condena a la parte demandada a:

PRIMERO: pagar la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.750.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Junio de 2002 al mes de Abril de 2005; y los que se sigan venciendo hasta la definitiva solución del caso.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no se condena en costas a la parte demandada por no haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada para el archivo del tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintiocho (28) días del mes de septiembre del año dos mil cinco. Años 195º de la Independencia y 146º de la Federación.

GREGORIO EDECIO PÉREZ AGUILAR
Juez Temporal

MARÍA E. VILLAMIZAR DE GALVIS
Secretaria