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IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES, DE SUS APODERADOS, Y DOMICILIO PROCESAL
PARTE DEMANDANTE: DARÍO ALEXIS CAÑIZALES NIETO, venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.137.522, domiciliado en esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, en su carácter de arrendador.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado EDINSON DEL CRISTO VANEGAS AGUAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 35.141; según poder Apud Acta de fecha 21 de marzo de 2006, corriente al folio 11 del presente Expediente.
DOMICILIO PROCESAL: Edificio Los Capachos, Planta Baja, oficina 26, San Cristóbal, Estado Táchira.
PARTE DEMANDADA: RAMÓN ALFREDO MOLINA ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.760.155, en su carácter de arrendatario.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
Abogado JOSÉ GREGORIO MÁRQUEZ BELANDRIA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.195.462, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 62.662; según Poder otorgado autenticado por ante la Notaría Pública de San Antonio el 16 de Marzo el cual quedó inserto bajo el Nº 88, en el Tomo 34, de los Libros de Autenticaciones respectivos.
DOMICILIO PROCESAL: Urbanización Caprenco, Casa Nº 20, San Antonio del Táchira, Municipio Bolívar, Estado Táchira.
MOTIVO: Ejecución o cumplimiento de contrato de arrendamiento.
EXPEDIENTE: Nº 6515-2006.
I I
DE LA RELACIÓN DE LOS HECHOS
El demandante alega en su libelo:
1.- Que en fecha 28 de Febrero de 2005, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano RAMÓN ALFREDO MOLINA ROJAS, sobre un local comercial, con mobiliario y equipos, ubicado en la Avenida Venezuela, entre carreras 6 y 7 esquina, signado con el Nº 6-15, de la ciudad de San Antonio del Táchira, Estado Táchira.
2.- Luego pasa a describir todo el mobiliario alquilado reflejado en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento.
3.- Que el canon de arrendamiento está pactado en la cláusula cuarta del contrato la cual señala: “CUARTA: El CANON de arrendamiento mensual es por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00) que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente a EL ARRENDADOR por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (05) primeros días correspondientes a cada mes, la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas se tomará como resuelto el presente contrato y EL ARRENDATARIO se obliga a entregar el local comercial y el mobiliario objeto del presente contrato, inmediatamente libre de personas.”
4.- Que el tiempo de duración es de un año, contado a partir del 01 de Marzo de 2005, y no será prorrogable, salvo lo dispuesto por EL ARRENDADOR, según la Cláusula QUINTA del referido contrato.
5.- Que así mismo se estipuló una Cláusula Penal así: DÉCIMA TERCERA: Si al término del presente contrato EL ARRENDATARIO no entrega el local comercial y el mobiliario arrendado y en perfectas condiciones, indemnizará los daños y perjuicios que sufra EL ARRENDADOR por el incumplimiento, los cuales se estiman en razón del 10% del canon de arrendamiento por cada día de mora en la entrega”.
6.- Que el contrato de arrendamiento quedó autenticado por ante las funciones notariales del Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, inserto bajo el Nº 16, folios 102-104, Tomo 11-A, Primer Trimestre del Protocolo Tercero de los Libros de autenticaciones llevados por ese Registro.
7.- Que es el caso que el arrendatario durante todo el tiempo de vigencia del contrato nunca dio cabal cumplimiento al pago de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento; que sólo canceló DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00) mensuales por tal concepto hasta Agosto de 2005.
Que su insolvencia ocurre en los meses: Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005.
Que es apenas el 10 de Enero de 2006 cuando abona a alquiler Bs.2.000.0000,oo que se los abonó al mes de Septiembre 2005.
El 24.01.2005 abonó alquiler por Bs.1.000.000,00 que se los abonó al mes de Octubre 2005.
El 23.02.2006 abonó alquiler por Bs.2.000.000,00 que se los abonó al mes de Noviembre 2005.
Que en conclusión quedó insolvente aparte de los meses referidos en los que no canceló completo el alquiler, también durante el total de los meses de DICIEMBRE 2005, ENERO 2006 Y FEBRERO 2006.
Esto es, que adeuda el arrendatario la cantidad de DIECINUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.19.000.000,oo), así: Por el mes de Marzo de 2005 Bs.1.000.000.
Por el mes de Abril 2005, Bs.1.000.000.
Por el mes de Mayo 2005, Bs.1.000.000.
Por el mes de Junio 2005, Bs.1.000.000.
Por el mes de Julio 2005, Bs.1.000.000.
Por el mes de Agosto 2005, Bs.1.000.000.
Por el mes de Septiembre 2005, Bs.1.000.000.
Por el mes de Octubre 2005, Bs.2.000.000.
Por el mes de Noviembre 2005, Bs.1.000.000.
Por el mes de Diciembre 2005, Bs.3.000.000.
Por el mes de Enero 2006, Bs.3.000.000.
Por el mes de Febrero 2006, Bs.3.000.000.
Que en consecuencia perdió el beneficio de la prórroga legal.
PETITORIO: Demanda al Ciudadano RAMÓN ALFREDO MOLINA ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.760.155, en su carácter de arrendatario, para que convenga o a ello sea condenado:
1.- Al cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, ocurrido el día primero de Marzo de 2006.
2.- Como consecuencia de ello a entregar los bienes ubicados dentro del local comercial arrendado en el mismo buen estado en que los recibió, y el mismo local comercial, según lo descrito en el contrato antes mencionado.
3.- A cancelar la cantidad de VEINTIÚN MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.21.700.000,oo) por concepto de daños y perjuicios de conformidad con lo acordado en la Cláusula DÉCIMA TERCERA del contrato, por concepto de nueve (09) días de retardo en la entrega total del local comercial y el mobiliario arrendado a razón de trescientos mil bolívares diarios contados desde el día 02 de Marzo al 10 de Marzo de 2006, inclusive.
4.- A cancelar Bs.300.000 diarios por daños y perjuicios que siga ocasionando por cada día de mora en la entrega del local comercial y el mobiliario arrendado conforme a lo acordado en la Cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento.
Solicitó MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO la cual acordada el 31 de marzo de 2006.
Adjuntó al libelo de demanda:
a) Contrato original de Arrendamiento.
DE LA CONFESIÓN FICTA DEL DEMANDADO:
En la oportunidad de promover pruebas, la parte actora alega la Confesión Ficta en que incurrió el demandado:
Y en consecuencia promueve el mérito favorable de dicha confesión Ficta, expresando:
Que se evidencia que el demandado asistido por abogado se dio por citado, el día 6 de Abril de 2006, a través de senda diligencia que corre al folio 12 del Cuaderno Principal donde solicitó juego de copia simples y otro certificado.
Observa este Tribunal que efectivamente el demandado asistido por abogado se dio por citado, el día 6 de Abril de 2006, a través de senda diligencia que corre al folio 12 del Cuaderno Principal donde solicitó juego de copia simples y otro certificado.
Al respecto el Código de Procedimiento Civil, dispone:
Artículo 216 La parte demandada podrá darse por citada personalmente para la contestación, mediante diligencia suscrita ante el Secretario.
Sin embargo, siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la parte desde entonces para la contestación de la demanda, sin más formalidad.
Al respecto el máximo Tribunal de la República ha establecido:
“En virtud de lo antes expuesto, esta Sala considera acertado reasumir el criterio sostenido en cuanto a la intimación y específicamente la intimación presunta, plasmado en sentencia de fecha 1º de junio de 1989, de la cual se pasa a transcribir el siguiente pasaje:
“La intención del legislador, al establecer el principio de la citación tácita fue la de omitir el trámite formal de la citación, el cual tiene por objeto poner al demandado en conocimiento del juicio, o al menos hacer posible que obtenga tal conocimiento, cuando de las mismas actas del proceso consta, por haber realizado alguna actuación la parte o su apoderado, que la accionada está enterada de la demanda contra ella (sic) incoada. Si bien el contenido de la orden de comparecencia a contestar la demanda en el juicio ordinario es diferente a la intimación al pago del procedimiento de ejecución de hipoteca, y es diverso el efecto de la no comparecencia, la parte, o en el caso el apoderado de ella, al actuar en el proceso toma conocimiento del contenido de la demanda y, en el caso de la ejecución de hipoteca, de la orden de pago apercibido de ejecución; por tanto, siendo similar la situación, en cuanto a la constancia en el expediente de que la demandada conoce de la demanda incoada, la Sala considera que la disposición del artículo 216 referente a la citación tácita es plenamente aplicable en el procedimiento especial de ejecución de hipoteca.”
Conforme a la precedente transcripción, los efectos de la citación presunta son plenamente asimilables a los de la intimación presunta y en virtud de ello, el supuesto contenido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual "...siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la parte desde entonces para la contestación de la demanda, sin más formalidad...", resulta aplicable al procedimiento de intimación. Así se decide.
En consecuencia, la Sala abandona el criterio establecido en decisión de fecha 17 de julio de 1991 (Caso: Enrique Soto Rodríguez y otra contra Laureano Aparicio Fernández) y reasume el criterio establecido en la sentencia parcialmente transcrita de fecha 1 de junio de 1989 (Caso: Promotora Focas S.A. contra Géminis 653, C.A).
Considera necesario señalar esta Sala que el criterio aquí reasumido se aplicará a todos los recursos que sean admitidos a partir del día siguiente, inclusive, a la publicación de este fallo; en consecuencia, el hecho de que se produzca este cambio no será motivo para censurar a los tribunales y jueces que hayan adaptado su proceder a la doctrina que aquí se abandona sin perjuicio claro está, de que se aplique a todos aquellos casos en que los jueces lo hayan aplicado a las controversias en curso. Así se establece.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, en Caracas, a los TREINTA (30) días del mes de NOVIEMBRE de dos mil. Años: 190° de la Independencia y 141° de la Federación.
Exp. N° 00-194. NÚMERO 390. (El resaltado es del Tribunal).
De tal forma, que acogiendo la Doctrina y Jurisprudencia más recientes, se declara formalmente citado en la presente causa al demandado, a partir del día 6 de Abril de 2006, exclusive. Y así se decide.
Ahora bien, tal como lo plantea el actor, en el auto de admisión de la demanda aplicando el procedimiento especial contemplado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le ordenó al demandado comparecer al segundo día de despacho para que contestare a la demanda incoada; previo al cumplimiento del término de la distancia que efectivamente transcurrió el día 07 de Abril de 2006. En consecuencia habiendo el demandado contestado al primer día de despacho siguiente al término de distancia, contestó anticipadamente, esto es, se entiende que no contestó la demanda el día fijado por el auto de admisión en orden al cumplimiento de la Ley especial. Y así se decide.
En razón de ello, se subsume tal conducta procesal del demandado en el supuesto de hecho establecido en el artículo 887 de la referida Ley especial, que establece: “La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362…”.
El Código de Procedimiento Civil, respecto de esta situación procesal, establece:
“Artículo 362. Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiere promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquél lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento...”.
De conformidad con la normativa anteriormente transcrita, a los efectos de la procedencia de la confesión ficta, debe verificarse el cumplimiento concurrente de tres requisitos, a saber:
1) Que el demandado no hubiese contestado la demanda dentro de la oportunidad legal correspondiente.
2) Que no ejerciera su derecho de promover pruebas dentro del lapso legal respectivo.
3) Que la pretensión de la actora no sea contraria a derecho
En ese sentido, analizadas las actas, se puede constatar el cumplimiento del primer requisito, esto es, que el demandado no ha contestado la demanda dentro de la oportunidad legal correspondiente. Y así se decide.
La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juristantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumáz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, hacer contra prueba a los dichos del accionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que – tal como lo pena el mentado artículo 362 -, se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca; por tanto, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado, son limitadas.” (Así lo expresó la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, a los catorce (14) días del mes de junio de dos mil) (disponible en página web del TSJ).
En el caso que se examina, tenemos que el demandado no dio contestación a la demanda, por lo cual, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, debe tenérsele confeso en todas las afirmaciones de la demandante, siempre y cuando las mismas no sean contrarias a derecho. De tal forma, deberá la actora aportar en el juicio, los elementos que probaran sus dichos y llevar a esta juzgadora al convencimiento de la veracidad de los mismos. Y ASÍ SE DECIDE.
La norma contenida en el tantas veces indicado artículo 362 del Código Procesal Civil, que como se señaló precedentemente, establece la sanción a que se hace acreedor el demandado contumaz, prevé así mismo, que aportando él aquellas probanzas permitidas, existe la posibilidad de invertir su situación de confeso, pues es iuris tantum la presunción que élla estatuye, admitiendo, en consecuencia, prueba en contrario.
En el sub judice, observa esta Juzgadora, que el demandado no hizo uso de esta alternativa, pues no se evidencia de las actas procesales, que el accionado hubiese aportado al juicio prueba alguna que lo beneficiara y que se orientara a demostrar que la pretensión intentada fuera contraria a derecho. Y ASÍ SE DECIDE.
Luego entonces, pasa esta Juzgadora a analizar el último de los requisitos procesales para que exista confesión ficta, esto es: Que la pretensión de la actora no sea contraria a derecho.
La parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento que quedó autenticado por ante las funciones notariales del Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, inserto bajo el Nº 16, folios 102-104, Tomo 11-A, Primer Trimestre del Protocolo Tercero de los Libros de autenticaciones llevados por ese Registro, en el sentido de que le sea entregado el inmueble arrendado por parte del Ciudadano Ramón Alfredo Molina, por vencimiento del término, ocurrido el día primero de Marzo de 2006.
Como consecuencia de ello a entregar los bienes ubicados dentro del local comercial arrendado en el mismo buen estado en que los recibió, y el mismo local comercial, según lo descrito en el contrato antes mencionado.
A cancelar la cantidad de VEINTIÚN MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.21.700.000,oo) por concepto de daños y perjuicios de conformidad con lo acordado en la Cláusula DÉCIMA TERCERA del contrato, por concepto de nueve (09) días de retardo en la entrega total del local comercial y el mobiliario arrendado a razón de trescientos mil bolívares diarios contados desde el día 02 de Marzo al 10 de Marzo de 2006, inclusive.
A cancelar Bs.300.000 diarios por daños y perjuicios que siga ocasionando por cada día de mora en la entrega del local comercial y el mobiliario arrendado conforme a lo acordado en la Cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento.
Tanto al libelo de la demanda como en el lapso de promoción el actor produjo el referido contrato, del cual se desprende el carácter con que actúan las partes en el subiùdice, sino también el convenio que ambos hicieron; documental a la cual se le otorga el valor probatorio contemplado en los artìculos 1358 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Siendo entonces que efectivamente el tiempo de duración es de un año, contado a partir del 01 de Marzo de 2005, y no será prorrogable, salvo lo dispuesto por EL ARRENDADOR, según la Cláusula QUINTA del referido contrato. De tal modo que la naturaleza del contrato es ser a tiempo determinado.
Así las cosas, la Ley especial Inquilinaria, consagra:
Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobreaIquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Luego, el Artículo 34 ejusdem dispone: Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales (…). Siendo el contrato a tiempo determinado, esto es, con un principio y un final definidos, no se subsume en el supuesto de hecho de esta norma comentada.
En consecuencia,
En relación a la prorroga legal, se ha establecido que es de aplicación de pleno derecho en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, conforme a la previsión del artículo 38 de la Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, figura que es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativa para el inquilino, sin que sea necesario intervención para que se acuerde o no. El contrato es ley entre las partes, y quedó evidenciada y en nada desvirtuada, la no concesión de la prórroga debido a la insolvencia del demandado; presunción esta que no fue desvirtuada por el demandado conforme al artículo 1354 del Código Civil. Y así se establece.
En consecuencia, la parte demandada debe entregar a la parte actora el inmueble objeto de la presente demanda, por cuanto conforme al artículo 39 eiusdem, “… la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”. Y así se decide. (El subrayado es del Tribunal).
En razón de lo anterior los hechos probados se subsumen en el supuesto de hecho contemplado en el referido artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.
De otra parte, tenemos:
El Código Civil dispone:
Artículo 1.133:
“…el contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Luego el artículo 1169 ejusdem instituye:
“…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley…”
La pretensión del demandante de que aún cuando plantea un poco errada la hipótesis en una insolvencia del arrendatario pero realmente se afinca en el vencimiento del término del contrato para exigir la entrega de la cosa arrendada, en forma general, se basa su pretensión en las normas referidas a la resolución del contrato como la establecida en el artículo 1167 del Código Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, y a la vez, invoca lo establecido en los artículos 1159, 1160, 1592 y 1264 del Código Civil, que en su orden establecen:
Artículo 1159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso la Ley”.
Artículo 1592: “El contrato tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Artículo 1264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
De manera que solicita el cumplimiento del contrato, alegando también lo dispuesto en los artículos 40 y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo procedente en Derecho, y no contrario al orden público ni a las Leyes, ni a la moral ni a la costumbre. Y así se decide.
DE LA CLAUSULA PENAL DEMANDADA
La ley de arrendamientos inmobiliarios contempla en el literal c) del artículo 8 que, la cláusula penal “Es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato”; en tanto que el artículo 28 establece: “las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”. Esto es, el legislador hace la distinción de las cláusulas penales en materia arrendaticia, en dos tipos o clases; a) Cláusula penal in genere, que es la aplicable, como sanción al ser prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas del contrato y b) cláusula penal específica, regulada por el artículo 28 de la ley y que se refiere únicamente al incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, de entregar el inmueble al vencimiento del plazo.
Si bien la cláusula penal antes referida, existe cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado en determinada fecha, se compromete a indemnizar al arrendador con el pago de determinada suma de dinero, la mayoría de veces superior al canon de arrendamiento estipulado, para el caso del incumplimiento de esa obligación o retardo en el cumplimiento de la misma., no menos es cierto que de acuerdo al contenido del artículo 1.258 del Código Civil, “la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, sin embargo el arrendatario no está obligado a entregar el inmueble recibido en arrendamiento a plazo fijo, al vencimiento del plazo, puesto que la ley le concede el derecho de la prórroga legal para continuar ocupándolo al vencimiento del plazo previsto y durante cierto tiempo más, de conformidad con el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, si está solvente en sus obligaciones. La sola previsión legislativa que concede al arrendatario el derecho de la prórroga legal para continuar ocupando el inmueble arrendado, enerva el efecto que podría tener esa cláusula contractual, puesto que no podría ser condenado el inquilino a cumplir una obligación que no es exigible todavía; además de no constituir la devolución del inmueble la obligación principal del arrendatario a que se refiere el artículo 1258 del código civil, si tomamos en consideración que el artículo 1.592 eiusdem establece, de modo expreso, las obligaciones principales del arrendatario entre las que no se encuentra, precisamente la obligación de entregar el inmueble arrendado.
En este sentido establece el artículo 1167 del Código Civil tantas veces citado que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Esto significa que siempre podrá el contratante optar entre la resolución o el cumplimiento y en ambos casos puede conjunta o separadamente reclamar el pago de los daños que la inejecución o la ejecución tardía del contrato han generado y para esto deberá demostrar la relación de causa a efecto entre la conducta culposa del otro contratante y el daño o perjuicio generado. Así mismo es necesario señalar que las partes pueden pactar contractualmente el pago de los daños y perjuicios y predeterminar en una cláusula contractual el monto que por ese concepto debe pagar la parte que culposamente incumpla. Esta cláusula se denomina “cláusula penal”; así el artículo 1258 del Código Sustantivo estipula que la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, lo que implica que al estipularse una cláusula penal el pago de los daños solo podrá circunscribirse a lo contractualmente pactado y agrega la norma que, el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo. Vale decir que cuando se estipule una cláusula penal queda excluida la posibilidad de reclamar además el pago de la obligación principal y sólo sería posible obtener las dos prestaciones es decir la principal y la fijada en la cláusula penal si expresamente se señala en el contrato que la cláusula penal solo se estipula para compensar el retardo. En este caso no puede el demandante reclamar el pago de una cantidad por el retardo en la entrega del inmueble que sería el equivalente al pago del canon de arrendamiento que no es otra cosa que la obligación principal y pedir además el pago de un monto diario por el retardo, y así se decide.
Al respecto vemos del Contrato de arrendamiento que se estipuló una Cláusula Penal así: DÉCIMA TERCERA: Si al término del presente contrato EL ARRENDATARIO no entrega el local comercial y el mobiliario arrendado y en perfectas condiciones, indemnizará los daños y perjuicios que sufra EL ARRENDADOR por el incumplimiento, los cuales se estiman en razón del 10% del canon de arrendamiento por cada día de mora en la entrega”.
En consecuencia, procede el cobro de tal cláusula que haciendo un correcto cálculo matemático ajustado al contenido de la cláusula y conforme a lo alegado por el actor de que son 9 días de mora en el retardo de la entrega del inmueble arrendado, el arrendatario deberá pagar Bs.300.000 por cada día de mora, en consecuencia haciendo la operación aritmética respectiva nos da un monto de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.700.000,oo) y no la cantidad calculada por la parte demandante. Y los que se continúen causando hasta la total y definitiva entrega del inmueble. Y así se decide.
Por último y por el hecho de que el local comercial en referencia, fue alquilado junto con su mobiliario y equipos, siendo aquél lo principal y estos últimos lo accesorio, aún cuando la Ley de Arrendamientos rige las relaciones arrendaticias sobre inmuebles, es procedente la entrega del inmueble (principal) junto a lo accesorio, siguiendo el principio de que lo accesorio sigue a lo principal, y atendiendo a la intención de las partes. Y así se decide.
III
PARTE DISPOSITIVA
En razón de las precedentes consideraciones, este Juzgado PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con la facultad otorgada en el artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: SE DECLARA LA CONFESIÓN FICTA del Ciudadano RAMÓN ALFREDO MOLINA ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.760.155, en su carácter de arrendatario, parte demandada de autos.
SEGUNDO: En consecuencia, SE DECLARA CON LUGAR la demanda interpuesta por DARÍO ALEXIS CAÑIZALES NIETO, venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.137.522, domiciliado en esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, en su carácter de arrendador, contra el Ciudadano RAMÓN ALFREDO MOLINA ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.760.155, en su carácter de arrendatario, sobre un local comercial, con mobiliario y equipos, ubicado en la Avenida Venezuela, entre carreras 6 y 7 esquina, signado con el Nº 6-15, de la ciudad de San Antonio del Táchira, Estado Táchira; bienes muebles identificados suficientemente en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante las funciones notariales del Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, inserto bajo el Nº 16, folios 102-104, Tomo 11-A, Primer Trimestre del Protocolo Tercero de los Libros de autenticaciones llevados por ese Registro.
TERCERO: Se declara con lugar el cumplimiento de la obligación de entrega. En consecuencia, se condena al demandado Ciudadano RAMÓN ALFREDO MOLINA ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.760.155, en su carácter de arrendatario, a la entrega de un local comercial, con mobiliario y equipos, ubicado en la Avenida Venezuela, entre carreras 6 y 7 esquina, signado con el Nº 6-15, de la ciudad de San Antonio del Táchira, Estado Táchira; bienes muebles identificados suficientemente en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante las funciones notariales del Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, inserto bajo el Nº 16, folios 102-104, Tomo 11-A, Primer Trimestre del Protocolo Tercero de los Libros de autenticaciones llevados por ese Registro, y así mismo descrito en el libelo de demanda.
CUARTO: Se condena al demandado a cancelar un monto de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.700.000,oo) por concepto de daños y perjuicios que debido a la mora en la entrega del inmueble al arrendador, se han causado desde el día 02 de Marzo al 10 de Marzo de 2006, inclusive. Y los que se continúen causando hasta la total y definitiva entrega del inmueble. Y así se decide.
QUINTO: Se levanta la medida de secuestro dictada en fecha 31 de Marzo de 2006, y practicada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Bolívar, Independencia, Libertad, y Pedro María Ureña de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, según acta de fecha 05 de Abril de 2006. Ofíciese lo conducente una vez firme el presente fallo.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SÉPTIMO: De conformidad con lo establecido en los artículos 251 en concordancia con los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión, mediante Boleta que será librada por la Juez y dejada por el Alguacil en los respectivos domicilios procesales de las partes. Líbrense Boletas.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del este Juzgado PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veinte días del mes de Diciembre de dos mil seis. AÑOS: 196 de la Independencia y 147 de la Federación.
La Juez Temporal,
Abog. YITTZA Y. CONTRERAS B.
REFRENDADA:
La Secretaria Temporal,
Abog. ROSA ZAMBRANO PRATO
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