REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. VISTO SIN INFORMES. I IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE: DIMAS ANTONIO MÉNDEZ BAEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.887.143, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.947; actuando por sus propios derechos. PARTE DEMANDADA: LUCILA RUÍZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.174.424, Enfermera de profesión. APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: MARIEVA DEL VALLE JAUREGUI SOSA, ALEIDA ESTHER ACEVEDO QUINTERO y BELKIS XIOMARA LABRADOR DE HERNÁNDEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 85.560, 97.860 y 92.591 respectivamente, según poderes apud-actas de fechas 08/12/2005 y 10/01/2006. MOTIVO: Desalojo de inmueble. EXPEDIENTE: Nº 4855. II PARTE NARRATIVA PRIMERO: El ciudadano DIMAS ANTONIO MÉNDEZ BAEZ, Abogado en ejercicio, actuando por sus propios derechos, ocurrió ante este Juzgado para demandar a la ciudadana LUCILA RUÍZ. Fundamentó la demanda en los siguientes hechos: -Que era propietario del inmueble ubicado en la calle 3, con carrera 15, Nº 2-66, San Cristóbal, Estado Táchira, sector la Guacara. -Que suscribió un contrato de arrendamiento privado con la ciudadana LUCILA RUÍZ, sobre el apartamento signado con el Nº 07-B. -Que el canon fue de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) mensuales, pero fue modificado a CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00). -Que el plazo fue de seis (6) meses y que se inició el 25/09/2004. -Que la inquilina adeudaba los meses de julio CIENTO CIENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), agosto CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), septiembre CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) y octubre CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) lo cual hace un total de SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 660.000,00). Que además se negó a realizar las reparaciones menores. -Que en virtud de lo anterior, era que demandaba a LUCILA RUÍZ, para que conviniera o fuese condenada por el Tribunal: a) En pagar las mensualidades vencidas y las que se sigan venciendo hasta la desocupación. b) En la entrega del inmueble en las condiciones en que lo recibió y desocupado de personas y animales. Estimó la demanda en UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.600.000,00). Protestó las costas y costos (fs. 1 al 7). SEGUNDO: El 25/11/2005 se admitió la demanda (f. 8). En escrito del 08/12/2005 la ciudadana LUCILA RUÍZ asistida por la Abogada MARIEVA DEL VALLE JAUREGUI SOSA, procedió a contestar la demanda de la manera siguiente: -Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora. -Que no ha tenido animales de ninguna clase y mal podía alegar el accionante el desalojo. -Negó, rechazó y contradijo lo alegado en cuanto a que deba SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 660.000,00) por concepto de cánones arrendaticios, pues tenía en su poder copia de los depósitos bancarios de cinco (5) meses de alquiler que consignó en la cuenta corriente de BANFOANDES Nº 001-19-0010484298, a nombre de DIMAS MENDEZ. -Que no tenía ningún atraso en el pago de los cánones. -Que el Conserje debía pasar por los apartamentos a retirar los depósitos de la cancelación de los cánones, pero no lo hacía, por lo que presentaba un atraso aparente. -Negó, rechazó y contradijo de que no hubiese hecho las reparaciones menores (fs. 11 al 18). TERCERO: Promoción de pruebas: a) Parte actora: -el mérito favorable de los autos. -la confesión judicial de la demandada, establecida en el numeral 2º, folios 11 y 12 de la contestación de la demanda. -las testimoniales de JORGE ELEAZAR MÁRQUEZ y DETSY MARIBEL ANGARITA GARCÍA (f. 20). Dichas pruebas fueron admitidas el 15/12/2005. b) Parte demandada: -el mérito favorable de autos. -el valor probatorio de los depósitos bancarios Nros. 2045619, 4677010, 4677055, 5313710 y 5316776 por concepto de cánones. -inspección judicial en el inmueble cuestionado (fs. 23 al 25). Dichas pruebas fueron admitidas el 21/12/2005. CUARTO: El 11/01/2006 este Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble ubicado en la calle 3 con carrera 15, Nº 2-58 de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, y dejó constancia: Que una vez observado el inmueble no presentaba a simple vista daños que ameriten reparación menor; que estaba en buen estado de mantenimiento y conservación. Que no se observó la presencia de ningún animal doméstico, así como tampoco objetos que hagan presumir su existencia. Que la entrada común para los apartamentos se encuentra en malas condiciones, específicamente el suelo. Que no hay puertas de acceso para ninguna de las habitaciones ni el baño. Que existe una puerta de acceso al patio de servicio la cual está bajo llave, la solicitante LUCILA RUIZ manifestó al Tribunal no poder entrar a dicho lugar (f. 32). III PARTE MOTIVA PRIMERO: TEMA DECIDENDUM. En su escrito libelar la parte actora demandó por desalojo a la ciudadana LUCILA RUÍZ, en razón de que la inquilina está incursa en violación de la cláusula contractual y adeuda los meses de julio CIENTO CIENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), agosto CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), septiembre CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) y octubre CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), lo cual hace un total de SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 660.000,00), y la hace incursa en la causal establecida en el artículo 34 (falta de pago de dos (2) pensiones arrendaticias) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que demanda el desalojo del inmueble dado en arrendamiento y consistente en un apartamento para habitación ubicado en la Guacara, Residencias “Pablo y Flor”, calle 3, carrera 15, identificado con el Nº 07-B, de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. Por su parte la demandada de autos en su escrito de contestación de demanda señala, que no tiene perros y otros animales que causen escándalos u olores desagradables, por lo que el demandante no puede alegar tal situación como causal de desalojo; de igual manera expresa que tiene en su poder las copias de los depósitos bancarios correspondientes a cinco (5) meses de alquiler depositados en la cuenta corriente de BANFOANDES, a favor del arrendador; que la conserje tiene como obligación pasar por los apartamentos a retirar los depósitos de cancelación de los cánones, caso que no hace con la debida regularidad, por lo que se presenta un atraso aparente en la cancelación del alquiler. Quien juzga considera, que la litis se circunscribe en demostrar la insolvencia o no en el pago de los cánones de arrendamiento que invocó la parte actora y el incumplimiento de normas contractuales. El establecimiento fáctico anterior determina las afirmaciones de hecho que serán objeto de prueba en el debate probatorio, y por ende tomando las posiciones asumidas en la etapa introducida de las partes contendientes pasa este Juzgado a verificar la correspondencia de la carga probatoria en el presente juicio. El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Del derecho sustantivo igual regla se observa del contexto del artículo 1354 del Código Civil, el cual expresa: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Estas disposiciones legales adjetiva y sustantiva comprometen a los sujetos procesales que sostienen en un proceso hechos constitutivos de obligaciones y hechos impeditivos y extintivos de obligaciones, pues estas normas jurídicas le atribuyen la carga de probar o demostrar tales afirmaciones de hechos que pueden generar, modificar, extinguir e impedir el nacimiento de las mismas. Los artículos indicados están referidos a la carga de la prueba, EDUARDO COUTURE, en su obra Fundamentos de Derecho Procesal Civil, cuando analiza esta figura jurídica lo hace en los siguientes términos: “El principio general de la carga de la prueba puede caber en dos preceptos: a) En materia de obligaciones, el actor prueba los hechos que suponen la existencia de la obligación, y el reo los hechos que suponen la extinción de ella. b) En materia de hechos y actos jurídicos, tanto el actor como el reo prueba sus respectivas proposiciones. Por virtud del primer principio, el actor tiene la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la obligación, y si no la produce, pierde la demanda, aunque el demandado no pruebe nada: el demandado triunfa con quedarse quieto, porque la ley no pone sobre él la carga de la prueba. El mismo principio, desde el punto de vista del demandado: si el demandado no quiere sucumbir como consecuencia de la prueba dada por el actor, entonces él, a su vez debe producir la prueba de los hechos extintivos de la obligación; y si no lo hace pierde; el actor tiene entonces que probar la existencia de la obligación, pero no tiene que probar que no se pagó; pero como el reo ha reconocido la verdad del hecho constitutivo, por esa sola circunstancia se tiene por acreditado el hecho que hizo surgir la obligación. Si el demandado no quiere sucumbir, debe producir toda la prueba de los hechos que justifican el hecho extintivo de la obligación, esto es, la prueba del pago; y si no lo produce pierde.” ANÁLISIS PROBATORIO DE LA PARTE ACTORA PRIMERO: Mérito y valor favorable de los autos, con relación a esta prueba, este Sentenciador no la aprecia ni la valora a favor de la parte promovente, en razón a que no constituye medio probatorio alguno, por haber sido promovida en forma genérica e indeterminada, dado que no manifiesta los hechos, argumentos y circunstancias objeto de la probanza. SEGUNDO: Confesión judicial de la demandada LUCILA RUÍZ, al expresar en el numeral segundo, en los folios 11 y 12 del escrito de contestación de demanda haber realizado los pagos en fechas 18 de octubre, 15 de noviembre, 6 y 7 de diciembre de 2005, cancelando tres (3) meses, después de citada. En relación a esta prueba, la misma es valorada para demostrar las fechas de los pagos realizados, será analizada conjuntamente con las planillas de depósito acompañadas por la demandada. TERCERO: Declaración de los testigos: JORGE ELEAZAR MÁQUEZ y DETSY MARIBEL ANGARITA GARCÍA, ninguna de estas testimoniales fue evacuada, por lo que no hay en este punto nada que apreciar ni valorar. ANÁLISIS PROBATORIO DE LA PARTE DEMANDADA PRIMERO: Mérito favorable de los autos en todo cuanto le favorezca, en relación a esta prueba, quien juzga no la aprecia ni la valora a favor de la promovente, en razón de que no constituye medio de prueba alguno, por promoverse en forma genérica o indeterminada. SEGUNDO: Valor probatorio que emana de los depósitos bancarios: Nº 20451619 de fecha 18/10/2005, por CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) correspondiente al mes de julio de 2005; Nº 4677010, por CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) de fecha 15/11/2005, correspondiente al mes de agosto de 2005; Nº 4677055 por CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), de fecha 06/12/2005, correspondiente al mes de septiembre de 2005; Nº 5313710 por CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) de fecha 07/12/2005, correspondiente al mes de octubre de 2005; y depósito bancario Nº 5316776 por CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) de fecha 08/12/2005, correspondiente al mes de noviembre de 2005. Con los recibos de pago mencionados, los cuales no fueron impugnados se demuestra el pago de los cánones de alquiler realizados por la demandada, sin embargo, de los mismos también se deduce las fechas de pago en que fueron realizados con lo que se prueba que tales pagos fueron hechos extemporáneos, ya que conforme al contrato de arrendamiento en su cláusula segunda, los depósitos debían de realizarse los cinco (5) primeros días de cada mes, y conforme al artículo 1592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos (2) obligaciones principales: a) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia. b) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. En razón del principio de la comunidad de la prueba, se valora esta prueba para demostrar a favor del demandante que los pagos de cánones de alquiler fueron realizados extemporáneamente. Así se declara. TERCERO: Ratificaron que en el apartamento no hay animales, tal como se expresa en la contestación de la demanda. Esta prueba se valorará conjuntamente con el numeral que precede. CUARTO: Ratificaron que no existen daños menores. Los numerales segundo y tercero fueron probados por vía de inspección judicial realizada en fecha 11/01/2006, en la que quedó demostrado la no presencia de animales domésticos en el inmueble objeto de la demanda de desalojo, que el mismo no presenta daños que ameriten reparaciones menores, que no hay puertas de acceso a las habitaciones del inmueble y que la puerta de acceso a los servicios se encuentra bajo llave. No obstante, demostrado lo anterior no se desvirtúa de modo alguno a través de la inspección judicial el alegato de la insolvencia de la demandada. Así se declara. Como consecuencia de los razonamientos antes expuestos, las normas sustantivas y adjetivas cuya aplicación ha sido procedente en Derecho, este Juzgador ha llegado a las siguientes conclusiones: • Que a las partes las vinculó un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 23/09/2004. • Que el objeto de la pretensión es el desalojo por cuanto la demandada adeuda dos (2) cánones de arrendamiento. • Que el demandado, si bien es cierto demostró haber pagado los cánones debidos los realizó de forma extemporánea, dicho de su propia declaración y de las pruebas presentadas, por lo que se infiere que su incumplimiento da derecho a la parte demandante a pedir el desalojo del inmueble. • Que el demandado no logró desvirtuar lo alegado por el demandante en el lapso probatorio, ya que, no logró demostrar el efecto liberatorio del pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos. • Que de acuerdo a las consideraciones que anteceden la demanda debe ser declarada con lugar con los pronunciamientos de ley. En atención a lo antes expuesto y como quiera que el Juez en su sentencia debe atenerse únicamente a lo alegado por las partes, sin duda que la parte demandada no logró demostrar aquellos hechos que constituyen la contraprueba de los alegados por el actor, la comprobación de los que son contrarios a la verdad, es decir, su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento en la forma señalada por el actor en su libelo de demanda, y en virtud de que en el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado el arrendador tiene derecho a dar por concluido el arrendamiento y a solicitar el desalojo del inmueble, por causa de insolvencia del inquilino en lo relativo al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes de dos (2) mensualidades consecutivas, como está previsto en el artículo 34, literal a) del vigente Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y bastándole suficiente para estimar procedente la pretensión de la actora, y por cuanto la parte demandada no aportó medio de prueba alguna para desvirtuar el contenido de la demanda, a juicio de este Juzgador, esta sentencia tiene que ser estimatoria de la pretensión de la parte actora, con arreglo a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara. Es legalmente posible exigir, acumulativamente, el pago de los cánones insolutos y los que se sigan venciendo, ya que el contrato de arrendamiento es, por naturaleza, de tracto sucesivo y las obligaciones que de él derivan tienen vigencia independiente de la causa de resolución o desalojo, cuya declaratoria tiene efectos ex nunc. Por ello, en concatenación con la pretensión deducida, se condena igualmente al pago de los cánones reclamados por la parte demandante estimados en la suma de SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 660.000,00) y los que pudieran vencerse, a razón de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,00) mensuales, hasta la efectiva desocupación del inmueble. IV Por lo antes expuesto, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente: PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por el Abogado DIMAS ANTONIO MÉNDEZ BAEZ, actuando en su propio derecho, contra la ciudadana LUCILA RUÍZ representada por las Abogadas MARIEVA DEL VALLE JAUREGUI SOSA, ALEIDA ESTHER ACEVEDO QUINTERO y BELKIS XIOMARA LABRADOR DE HERNÁNDEZ, por desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada HACER ENTREGA MATERIAL a la parte demandante, el inmueble consistente en un apartamento para habitación que ocupa en calidad de inquilina, en las condiciones en que lo recibió, libre de personas y animales, ubicado en la Guacara, Residencias “Pablo y Flor”, calle 3, carrera 15, identificado con el Nº 07-B, de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. SEGUNDO: SE CONDENA a la demandada LUCILA RUIZ pagarle al accionante DIMAS ANTONIO MÉNDEZ BAEZ, la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 660.000,00) por concepto de cánones de alquiler vencidos correspondientes a los cánones de los meses de julio CIENTO CIENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), agosto CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), septiembre CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) y octubre CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00). Ahora bien, por cuanto quedó demostrado que la parte demandada pagó los cánones reclamados por la parte actora, aunque de manera extemporánea, inclusive el mes de noviembre de 2005, el Tribunal considera que estos deben ser DESCONTADOS de la cantidad condenada ha pagar. TERCERO: SE CONDENA a la demandada LUCILA RUIZ pagarle al accionante DIMAS ANTONIO MÉNDEZ BAEZ, los cánones que se sigan venciendo desde el mes de diciembre de 2005 hasta el desalojo del inmueble, a razón de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) mensuales. Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal. Dada, firmada, sellada y refrendada por el Secretario Accidental del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dieciséis días del mes de enero de dos mil seis. AÑOS: 195º de la Independencia y 146º de la Federación. El Juez Temporal, Abog. Juan José Molina Camacho REFRENDADO: El Secretario Accidental, Julio Cesar Nieto Patiño En la misma fecha siendo las 02:20 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº JJMC/jcnp. Exp. Nº 4855.