REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. SAN CRISTOBAL, 14 DE FEBRERO DE 2006.
195º y 146º
IDENTIFICACION DE LAS PARTES
DEMANDANTE: JOSE EMILIANO LOZADA SANTAFE, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V- 20.881.003, de éste domicilio y hábil.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abog. DOMINGO ESTEBAN SALCEDO PRATO, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 48.485.
DEMANDADA: LUZ MARINA AGUILAR ORDOÑEZ, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V-4.210.531, de éste domicilio y hábil.
APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas DOLORES GREGORIO NIÑO CASANOVA y YESENIA RAMIREZ MONSALVE, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nº 38729 y 106.890.
MOTIVO: Desalojo de Inmueble - contrato Verbal. (Apelación proveniente del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira contra la sentencia de fecha 25 de febrero de 2005).
Nº de Expediente en ésta Alzada: 17.196.
PARTE NARRATIVA
En fecha 15 de junio de 2004, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, ADMITE la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano JOSÉ EMILIANO LOZADA SANTAFE, ordenó el emplazamiento de la demandada para el segundo día de despacho siguiente a la citación (f. 4).
Alega el demandante en su escrito libelar, que en fecha 28 de noviembre de 2001, dio en Arrendamiento en forma verbal a la ciudadana LUZ MARINA AGUILAR ORDOÑEZ, un apartamento ubicado en la carrera 18 con calle 10, casa Nº 10-24, Segunda Planta de Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, estableciendo ambas partes como canon de arrendamiento inicial la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES con CERO CENTIMOS (Bs.100.000,00), los cuales debían ser cancelados los días treinta (30) de cada mes, y recibió en calidad de depósito la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES con CERO CENTIMOS (Bs.200.000,00). Luego se incrementó por mutuo acuerdo a la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES con CERO CENTIMOS (Bs.130.000,00), que debían cancelarse los días treinta (30) de cada mes. Expone que desde hace 07 meses la Arrendataria, no le ha cancelado los cánones de arrendamiento de noviembre y diciembre del 2003, enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2004 y que a pesar de agotar todas las diligencias extrajudiciales para obtener el pago o entrega del inmueble antes descrito, han sido infructuosas, motivo por el cual, procedió a demandar a la ciudadana LUZ MARINA AGUILAR ORDOÑEZ, en su carácter de Arrendataria, el desalojo del inmueble arrendado, antes descrito, reservándose el derecho a efectuar el cobro de los cánones de arrendamiento adeudados y los que se sigan acumulando o venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 34, letra a), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitó que de conformidad con lo establecido por el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, numeral 7º se decretare medida de secuestro, sobre el inmueble arrendado. Junto con el escrito libelar consignó recibo Nº 1 de fecha 28 de noviembre de 2001, por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00) recibidos de la señora LUZ MARINA AGUILAR por concepto de Depósito apartamento (f. 1-3).
En fecha 04 de agosto de 2004, el Alguacil del Tribunal a quo informa que practicó la citación de la parte demandada y consignó recibo de citación debidamente firmado (f. 7).
En fecha 06 de agosto de 2004, la demandada LUZ MARINA AGUILAR ORDOÑEZ, asistida por la abogada DOLORES GREGORIA NIÑO CASANOVA, dió contestación a la demanda en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Expuso que es cierto, que es arrendataria de un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la carrera 18 con calle 10 Casa Nº 10-24, Segunda Planta de Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira desde la fecha indicada en el libelo de demanda que es 28 de noviembre de 2001. Así mismo, que el canon de arrendamiento actual es la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.130.000,00). Que el arrendador ha incumplido su obligación de reparaciones de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato contraviniendo el artículo 1.586 del Código Civil. Que para el mes de mayo de 2003, le informó al ciudadano JOSÉ EMILIANO LOZADA SANTAFE, que las tuberías de agua estaban obstruidas porque nunca se han cambiado y que necesitaban reparación, ya que subía el agua con dificultad, con suciedad y se oían de las tuberías sonidos agudos, le pidió que por cuanto son reparaciones mayores debía reparar las tuberías para poder servirse del preciado líquido sin dificultad y sin temor a que se profundizara el daño en dichas tuberías. Que desde ese momento, el demandante, tomó una actitud casi brutal golpeando la puerta del apartamento a puntapiés, gritando y amenazándola, agregó además que en base a la excepción non adimpleti contractus llamada también excepción de incumplimiento, que se refiere a la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación, por lo que dejó de cancelar el canon de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2003. Finalmente manifestó que reconvenía al actor de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, para que convenga o así lo declare el Tribunal en el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, de conformidad con el artículo 1.585 del Código Civil. Estimó su reconvención en la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,00). (f. 8-11).
En auto fechado 06 de agosto de 2004, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, declaró Inadmisible la reconvención propuesta por la demandada LUZ MARINA AGUILAR ORDOÑEZ, asistida por la abogada DOLORES GREGORIA NIÑO CASANOVA (f. 13 y 14).
En fecha 11 de agosto de 2004, el Apoderado actor, abogado DOMINGO ESTEBAN SALCEDO PRATO, promovió las siguientes pruebas:
a) El valor y mérito favorable de las actas.
b) Dio por reproducido el libelo de demanda
c) El recibo de depósito por la cantidad de DOSCIENTOS MI BOLIVARES (Bs. 200.000,00).
d) Carta de comparecencia fechada 15 de julio.
e) Acta de compromiso voluntario Nº 164 suscrita ante la Prefectura de Pedro María Morantes.
f) El derecho a preguntar y repreguntar a los testigos de la parte contraria (f. 15 al 19).
En fecha 11 de agosto de 2004, fueron agregadas y admitidas las pruebas presentadas por el Apoderado de la parte actora (f. 20).
En fecha 13 de agosto de 2004, fue presentado escrito de pruebas por la abogada DOLORES GREGORIA NIÑO CASANOVA, co-apoderada judicial de la ciudadana LUZ MARINA AGUILAR ORDOÑEZ, en el que promovió:
a) Prueba de Informes: Solicitó se oficie a la Prefectura de la Parroquia Pedro María Morantes, para que remita copia certificada del compromiso Nº 164 de fecha 23 de agosto de 2003.
b) Testimoniales de los ciudadanos LIBIA BUITRAGO, ANA ACACIO, OMAIRA TORRES SANCHEZ y ANYELA BELLO.
c) Inspección Judicial en el inmueble arrendado (f. 21 al 23).
En fecha 17 de agosto de 2004, el A-quo agregó y admitió las pruebas presentadas por la abogada DOLORES GREGORIA NIÑO CASANOVA (f. 24).
En fecha 25 de febrero de 2005, el Tribunal a quo, dictó sentencia en la que Declaró: 1) Con lugar la demanda intentada por el ciudadano JOSÉ EMILIANO LOZADA SANTAFE, contra la ciudadana LUZ MARINA AGUILAR ORDOÑEZ. 2) Ordenó a la demandada desalojar el inmueble arrendado y 3) Condeno a la parte demandada al pago de las costas procesales (f. 41 al 49).
En fecha 30 de marzo de 2005, la Apoderada Judicial de la parte demanda Apeló de la decisión (f. 55) y el Juzgado de la causa por auto de fecha 06 de abril de 2005, acordó oir el recurso en ambos efectos y remitir el expediente al Juzgado (Distribuidor) Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira (f. 56).
En fecha 04 de mayo de 2005, se recibieron los autos en esta alzada, se le dio entrada, el trámite de Ley correspondiente y se inventarió con el Nº 17.916 (f. 58).
En fecha 06 de mayo de 2005, la abogada DOLORES GREGORIA NIÑO CASANOVA, co-apoderada de la parte demandada, presentó escrito de informes en el que manifestó lo siguiente: Que la decisión del A-quo incurrió en error de juzgamiento al valorar la contestación de la demanda que contenía reconvención o mutua petición por cumplimiento de contrato expresando que se dio un convenimiento de los hechos demandados, siendo ésta una interpretación absurda, alejada de la elemental hermenéutica jurídica obviando el artículo 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Que el a quo, negó la admisión de la reconvención propuesta y por cuanto la misma es inapelable no utilizó dicho recurso de apelación. Finalmente solicitó que se declare sin lugar la demanda intentada por el ciudadano JOSÉ EMILIANO LOZADA SANTAFE contra la ciudadana LUZ MARINA AGUILAR ORDOÑEZ y con Lugar la presente apelación por estar fundamentada en la excepción de contrato no cumplido y que se condene en costas a la parte demandante (f. 59 al 61).
En fecha 28 de junio de 2005, el abogado DOMINGO ESTEBAN SALCEDO PRATO, apoderado judicial del ciudadano JOSE EMILIANO LOZADA SANTAFE, demandante de autos, presentó solicitud de abocamiento (f. 64 al 66).
En fecha 05 de agosto de 2005, el Juez Temporal: Josué Manuel Contreras Zambrano, se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes (f. 68), constando a los folios 71 y 73 las referidas notificaciones.
PARTE MOTIVA
El ciudadano JOSÉ EMILIANO LOZADA SANTAFÉ, parte demandante, circunscribe su acción a solicitar el desalojo del inmueble arrendado en forma verbal a la ciudadana LUZ MARINA AGUILAR ORDOÑEZ, consistente en un apartamento ubicado en la carrera 18, con calle 10, casa Nº 10-24, Segunda Planta, Barrio Obrero, San Cristóbal, Estado Táchira, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre 2003, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2004, fundamentando su pretensión en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La parte demandada, reconoce la existencia de la relación arrendaticia en forma verbal, expresando que informó en el mes de mayo al Arrendador de la obstrucción que presentaban las tuberías de agua, para que éstas fuesen reparadas y el Arrendador ha incumplido con su obligación de reparar la cosa arrendada, contraviniendo el artículo 1.596 del Código Civil. Expresa la Arrendataria que ante ésta situación y con base en la excepción de contrato no cumplido dejó de cancelar los cánones de arrendamiento desde el mes de Noviembre de 2003. En la oportunidad de la contestación reconvino a la parte actora conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil y el Tribunal a quo declaró Inadmisible la reconvención propuesta, por no encontrarse llenos los extremos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y con fundamento al contenido del artículo 366 ejusdem.
VALORACION DE LAS PRUEBAS
VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Al valor y mérito favorable de las actas, éste Jurisdicente no lo aprecia ni valora, en razón a que no constituye medio probatorio alguno, por haber sido promovido en forma genérica e indeterminada, dado que no manifestó los hechos y argumentos objeto de probanza, cuya valoración haría incurrir al Juzgador en violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil por suplir omisiones de la parte y sacar elementos de convicción fuera de los alegados y probados en autos y así se decide.
Al original de recibo de depósito por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), anexo al libelo de demanda (f. 3), el Tribunal por cuanto no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, lo tiene como fidedigno y lo valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y hace plena prueba que por concepto de depósito fue entregada la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00).
Al original de la carta fechada 15 de julio de 2003 (f. 17 y 18), el Tribunal por constituir un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio y que no fue ratificada, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no la aprecia ni valora.
A la copia certificada mecanografiada del Acta de Compromiso Voluntario Nº 164 (f. 19), por no haber sido impugnada, el Tribunal la tiene como fidedigna, otorgándole el valor probatorio que emana del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y de ella se infiere que la ciudadana LUZ MARINA AGUILAR ORDOÑEZ, se comprometió a acudir a la oficina del INOS para tratar de solucionar el problema del tubo de agua que está dañado y a desocupar el inmueble a partir de enero de 2004.
Al derecho de preguntar y repreguntar los testigos que promueva la parte demandada, el Tribunal por cuanto ello constituye un derecho de la parte y no un medio probatorio, no lo aprecia ni valora.
VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
A la Prueba de Informes consistente en oficiar a la Prefectura de la Parroquia Pedro María Morantes para que remita copia certificada del Acta Compromiso Nº 164, el Tribunal observa que según oficio Nº 469 de fecha 24 de Noviembre de 2004 (f. 37), emanado de la referida Prefectura informa que dicho compromiso no existe en ese Despacho; no obstante por cuanto la parte actora aportó copia certificada mecanografiada del aludido compromiso, el Tribunal se remite a la valoración que de él hizo anteriormente.
A las declaraciones rendidas por los ciudadanos ANA PASTORA ACASIO y OMAIRA TORRES SANCHEZ, se observa que sus dichos solo concuerdan en el supuesto de las actuaciones realizadas por el ciudadano JOSÉ EMILIANO LOZADA SANTAFE, contra el inmueble arrendado y a las agresiones verbales formuladas contra la ciudadana LUZ MARINA AGUILAR ORDOÑEZ, no teniendo relación alguna con los hechos controvertidos en la presente demanda de Desalojo, por lo cual, el Tribunal siguiendo las reglas de valoración establecidas en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, desecha dichas declaraciones.
A la Inspección Judicial practicada por el a quo (f. 31 y su vlto.), al inmueble ubicado en la carrera 18 con calle 10, casa Nº 10-24, Segunda Planta de Barrio Obrero; el Tribunal observa que de ella se desprenden las condiciones de deterioro en que se encontraba el bien inmueble arrendado, por lo que le da el valor que le confiere el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo en el asunto que aquí nos ocupa la parte demandada debió demostrar que notificó al arrendador de los daños y deterioros que presentaba el inmueble.
Así las cosas, analiza éste Juzgador la procedencia del alegato de la parte demandada, consistente en la oposición de la excepción de contrato no cumplido. El artículo 1.596 del Código Civil, señala:
“El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada.
También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador.
En ambos casos, será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario”. (Negrillas del tribunal).
De la revisión de las actas procesales, específicamente de la Inspección Judicial practicada por el a quo al inmueble arrendado (f. 31 y vto), quedó constatado que el mismo presenta serios deterioros; no obstante no existe ningún elemento probatorio aportado por la parte demandada que evidencie que notificó al Arrendador de la existencia de tales daños o deterioros, tal como lo establece la norma supra transcrita; en consecuencia al no quedar demostrado el incumplimiento del arrendador a la obligación prevista en el artículo 1.596 ejusdem es improcedente la excepción de contrato no cumplido alegada y así se decide.
Valoradas las pruebas y determinada la improcedencia de la excepción de contrato no cumplida, debe analizar éste Juzgador los requisitos de procedencia de la acción de desalojo interpuesta. En éste sentido el literal a) artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:
“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el cánon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
En consecuencia los requisitos a verificar en el caso subjudice son los siguientes: 1) La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito. 2) Que el contrato de arrendamiento lo sea a tiempo indeterminado y 3) la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas.
En cuanto al primer requisito aludido, se observa que la relación arrendaticia se pactó en forma verbal, tal como el propio demandante lo confiesa en su libelo de demanda y lo acepta el demandado en su escrito de contestación, encontrándose así satisfecho el requisito en referencia.
En relación al segundo requisito, se observa que cuando la relación arrendaticia, originalmente se pactó en forma verbal, es de presumirse que las partes contratantes no fijaron determinación temporal para la existencia del contrato. En el caso de autos, se está en presencia de un contrato de arrendamiento verbal, en el que no existe ningún elemento del que se pueda inferir la determinación del tiempo de duración de la relación arrendaticia; en consecuencia se está en presencia de un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, encontrándose satisfecho el segundo requisito supra citado.
Respecto al tercer requisito, el propio demandado en su escrito de contestación a la demanda confiesa que dejó de cancelar el cánon de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2003, lo cual concatenado con el petitorio del demandante en cuanto a solicitar el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y diciembre de 2003, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2004, indefectiblemente llevan a la convicción que el demandado se encuentra insolvente en el pago de dos mensualidades consecutivas, configurándose a cabalidad el requisito exigido.
En virtud de lo expuesto; y visto que el demandado no probó su estado de solvencia, todo lo contrario confesó su insolvencia, es forzoso para éste Juzgador declarar con lugar la acción de desalojo interpuesta por el ciudadano JOSE EMILIANO LOZADA SANTAFE, ya identificado, contra la ciudadana LUZ MARINA AGUILAR ORDOÑEZ, ya identificada y así se decide.
PARTE DISPOSITIVA
En razón de lo expuesto este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la apelación interpuesta por la Abogada DOLORES NIÑO CASANOVA, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 38.729, apoderada judicial de la parte demandada: ciudadana LUZ MARINA AGUILAR ORDOÑEZ, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V-4.210.531, contra la Sentencia dictada en fecha 25 de febrero de 2005, por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
SEGUNDO: Se ordena a la demandada LUZ MARINA AGUILAR ORDOÑEZ, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nº 4.210.531, de éste domicilio y hábil, hacer entrega al ciudadano JOSE EMILIANO LOZADA SANTAFE, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº 20.881.003, de éste domicilio y hábil, del inmueble arrendado ubicado en la carrera 18 con calle 10, casa Nº 10-24, Segunda Planta, Barrio Obrero de ésta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, totalmente desocupado, libre de personas y cosas; así como también a pagar los cánones de arrendamiento adeudados hasta la fecha de entrega del inmueble.
TERCERO: Se Confirma en todas y cada una de sus partes la Sentencia proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de ésta Circunscripción Judicial en de fecha 25 de febrero de 2005.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Bájese el expediente al Juzgado a quo: Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de ésta Circunscripción Judicial en la oportunidad legal correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, Firmada, Sellada y Refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los catorce (14) días del mes de febrero de dos mil seis (2006). Año 195º de la Independencia y 146º de la Federación. El Juez Temporal (Fdo.). Josué Manuel Contreras Zambrano. La Secretaria (Fdo). Jocelynn Granados Serrano. (Hay sellos húmedos del Libro Diario y del Tribunal). En la misma fecha y previas las formalidades legales, se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m), dejándose copia certificada de la misma para el archivo del Tribunal. En la misma fecha se libraron las boletas de notificación y se entregaron a la Alguacila. La Secretaria (Fdo). Jocelynn Granados Serrano. (Hay sello húmedo del Tribunal).
JMCZ/MAV/eb.
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