TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Maiquetía, a los siete (07) días del mes de Junio del año dos mil seis (2006).
Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
I
PARTE ACTORA: ARACELIS MARIA RAUSEO PEREIRA, GHETTY GABRIELA BOLIVAR RAUSEO Y JENNIFER MARIA BOLIVAR RAUSEO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédula de identidad Nros V- 3.888.346, V- 14.055.212 y V- 11.407.923, respectivamente.
APODERADO ESPECIAL DE LA PARTE ACTORA: CARLOS JESUS RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V- 6.491.797.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ANA ALMEIDA, abogado en ejercicio de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V- 6.237.399 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 52.447.
PARTE DEMANDADA: JENNY UTRERA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V- 10.576.959.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE Nº 1026-06
Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda presentado el veintiuno (21) de febrero de 2006, por ante el Juzgado Primero de Municipio (Distribuidor de Turno) de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Tribunal.
En fecha siete (07) de Marzo de 2006, compareció el ciudadano CARLOS JESUS RODRIGUEZ, con su Apoderada Judicial y consignó Reforma de la demanda, asimismo consignó copia simple de Poderes Especiales de representacion de las propietarias y documento de condominio del edificio donde se encuentra el inmueble cuyo desalojo se pretende, siendo ésta admitida en fecha ocho (08) de marzo de 2006 ordenandose la citación de la parte demandada conforme lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil.
El catorce (14) de Marzo de 2006, compareció el ciudadano CARLOS JESUS RODRIGUEZ, asistido por la abogada ANA ALMEIDA, inscrita en el Inpreabogado Nº 52.447 y confirió poder especial Apud Acta a la abogada antes identificada, en la misma fecha solicitó al Tribunal se habilitara todo el tiempo que sea necesario para que el ciudadano alguacil practicara la citacion de la parte demandada.
En fecha diecisiete (17) de Marzo de 2006, compareció la apoderada judicial de la parte actora y solicitó se habilite las horas comprendidas de las 6:00pm a las 10:00pm para que el ciudadano alguacil practicara la citacion de la parte demandada.
El veintiuno (21) de Marzo de 2006, el Tribunal acordó habilitar al Alguacil los dias y horas solicitado por la apoderada judicial de la parte demandante para practicar la citacion conforme lo establecido en el artículo 193 del C.P.C
El diez (10) de Abril de 2006 compareció el alguacil y dejó constancia de no haber localizado a la ciudadana: YENNY UTRERA, por lo que procedió a consignar el recibo de citacion sin firmar
El veinte (20) de Abril de 2006 compareció la Apoderada Judicial de la parte actora y solicitó al Tribunal practicar la citacion por carteles.
En fecha veintisiete (27) de Abril de 2006, compareció la parte demandada y se dio por citada en el presente juicio, asimismo le otorgó Poder Apud Acta a las profesionales del derecho ROSAURA HERNANDEZ y YASMIN MARTINEZ, inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 49.614 y 23.991, respectivamente.
En fecha tres (03) de Mayo de 2006, compareció el ciudadano EDWIN GONZALEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado Nº 79.668, y solicitó copias simples.
El tres (03) de Mayo de 2006 comparecieron las apoderadas judicial de la parte demandada y consignaron escrito contentivo de la contestación al fondo de la demanda y un anexo.
En fecha cinco (05) de Mayo de 2006 compareció la apoderada judicial de la parte actora y ratificó el libelo de demanda.
En fecha diez (10) de Mayo de 2006, las representación judicial de ambas partes consignaron escrito de promoción de pruebas..
En fecha once (11) de Mayo de 2006, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte demandada, asimismo fijo oportunidad para la evacuacion de la prueba testimonial promovida por la misma.
En fecha dieciseis (16) de Mayo de 2006 oportunidad fijada para el acto de declaracion de los testigos, los mismos comparecieron y rindieron declaracion, con excepción de la ciudadana MILAGROS DE CASTILLO. En la misma fecha compareció la apoderada judicial de la parte demandada y solicitó copias simples.
El veintitrés (23) de Mayo de 2006, compareció la apoderada judicial de la parte actora presento escrito de informe.
II
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar dictar sentencia de mérito en este proceso, la litis quedó planteada en los siguientes términos:

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
La parte demandante alega en el libelo de demanda que el día 31 de Enero de 2005, celebró contrato de arrendamiento verbal y privado con la ciudadana: YENNY UTRERA, sobre un apartamento distiguido con el N° 2, ubicado éste en el piso 1, situada en la Avenida Tacagua de la Atlántida, Catia la Mar del Estado Vargas.
Que el plazo del contrato era de Un (1) año fijo, contado a partir del 31 de Enero de Dos Mil Cinco (2.005), y el cánon de arrendamiento se había pactado en la cantidad de Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs. 170.000,00), mensuales para ser pagado entre los primeros cinco (5) dias de cada mes en la dirección donde se encuentra ubicado el inmueble.
Aduce el demandante que el arrendatario le adeudaba la cantidad de Trescientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 340.000,00), correspondiente a dos mensualidades insolutas y que corresponden a los meses de Enero y Febrero de 2006; y por cuanto el ARRENDATARIO se encuentra en estado de insolvencia en el pago del canon de arrendamiento, es por lo que demanda a la arrendataria YENNY UTRERA para que convenga en 1.- El desalojo del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento verbal privado acordado por ambas partes de fecha 31 de enero del 2005, efectuando la entrega material del inmueble arrendado libre de bienes y personas; 2.- en cancelar la suma de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 340.000,00) por concepto de canon de arrendamiento de los meses de Enero y Febrero de 2.005, y los que se sigan venciendo en el transcurso del proceso; 3.- En cancelar las costas y costos del proceso inclusive honorarios profesionales de abogados que causaren con motivo de este juicio de acuerdo al artículo 274 del Codigo de Procedimiento Civil.
En la contestación al fondo de la demanda, la parte accionada alegó la falta de cualidad de la demandada para sostener el presente juicio y al efecto alegó que la parte demandante no es quien funge como arrendador; que el arrendador es la Administradora Multi-Servicios Unión C.A.; alega igualmente que el arredatario es una persona distinta a la demandada de nombre Gerardo Antonio Peña y a tales efectos consigno copia certificada del expediente de consignaciones No. 4933, llevado ante este Tribunal, en el cual se evidencia tales hechos. Igualmente rechazó, contradijo la demanda y negó que entre ella y la parte demandada exista el contrato de arrendamiento verbal alegado por la parte actora en su escrito libelar.
Seguidamente y en conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se pasa a analizar las pruebas producidas por las partes, de la siguiente manera:
PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE ACTORA
A.- Instrumento poder especial de administración y disposición, otorgado por ARACELIS MARIA RAUSEO PEREIRA, GHETTY GABRIELA BOLIVAR RAUSEO y JENNIFER MARIA BOLIVAR RAUSEO a CARLOS JESUS RODRIGUEZ, ante la Notaria Pública del Municipio Arismendi del Estado Nueva Esparta, en fecha 21 de Enero de 2005, bajo el No. 3, Tomo 2 y registrado en fecha 11 de Noviembre de 2005 ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el No. 26, Protocoo Tercero, Tomo Primero, no fue tachado ni impugnado en forma alguna, razón por la que obra en autos pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.
B.- Instrumento poder especial de administración y disposición, otorgado por JENNIFER MARIA BOLIVAR RAUSEO a CARLOS JESUS RODRIGUEZ, ante la Notaria Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 07 de Enero de 2005, bajo el No. 58, Tomo 1 y registrado en fecha 11 de Noviembre de 2005 ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el No. 27, Protocoo Tercero, Tomo Primero, no fue tachado ni impugnado en forma alguna, razón por la que obra en autos pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.
C.- Copia fotostática de documento de condominio del Edificio del cual forma parte el inmueble cuyo desalojo se pretende, protocolizado ante el Registro inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas, en fecha 11 de Noviembre de 2005, bajo el NO. 10, Tomo Séptimo, Protocolo Primero, la cual se tiene por fidedigna por no haber sido impugnada por la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por ende con otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.
D) TESTIMONIAL del ciudadano SARLANGUE MIRANDA, RAMON ANTONIO, cursante al folio 65 y 66. Se aprecia esta testimonial, por ser testigo presencial y sus dichos hilvanados sin contradicción.
E) TESTIMONIAL: JASPE ROVAINA MARLON ALEJANDRO, cursante al folio 67 y 68. Se aprecia esta testimonial, por ser testigo presencial y sus dichos hilvanados sin contradicción.
F) TESTIMONIAL: NESTOR DANIEL CORRO PIÑANGO, cursante al folio 69, 70 y 71. Se aprecia esta testimonial, por ser testigo presencial y sus dichos hilvanados sin contradicción.
G) Copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento, signado con el No. 4933, llevado ante este mismo Tribunal. no fue tachado ni impugnado en forma alguna, razón por la que obra en autos pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.
Seguidamente este sentenciador realiza las siguientes consideraciones:
Opuso la parte demandada su falta de cualidad para sostener este juicio y al efecto arguyó que el inmueble referido en la relación de arrendamiento verbal alegado por la parte actora, es arredadado por una persona distinta a ella de nombre Gerardo Antonio Peña; que la arredadora de esa relación es Multi-servicio Unión C.A. y a los efectos de la demostración de esos alegatos consignó copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento, signado con el No. 4933, llevado ante este mismo Tribunal.
Ahora bien de la citada prueba instrumental este sentenciador observa que los depósitos de cánones de arrendamiento contenidos en la misma se refieren al apartamento signado 1-C de la Quinta Luisa y el apartamento cuyo desalojo se pretende en este proceso esta signado con el No. 2, razón por la que se concluye forzosamente que esa relación arrendaticia es totalmente distinta a la alegada por el actor en su escrito libelar, en cuya virtud no demuestra los alegatos en los cuales fundamenta la demandada la defensa previa en análisis, motivo suficiente para desechar y declarar sin lugar la misma. Así se decide.
Trabada la littis en los terminos expuestos, ante la negación de la relación contractual verbal alegada en el libelo de la demanda, le correspondía a la parte actora probar la existencia de esa convención verbal y en ese sentido guió esta actividad a la prueba testifical, evacuando tres (3) testimoniales.
En este orden de ideas, este juzgador precisa el valor probatorio que emanan de los dos testimonios restante:
Las testimoniales rendidas por SARLANGUE MIRANDA, RAMON ANTONIO, JASPE ROVAINA MARLON ALEJANDRO, NESTOR DANIEL CORRO PIÑANGO, son consonas y se apóyan entre sí, ya que coinciden en contestaciones especificas, como condicion de inquilina de la demandada, ubicación del inmueble arrendado, inicio de la relación de arrendamiento verbal, nombre de la persona que administra el Edificio o Quinta en la que se encuentra ubicado el inmueble, morosidad de la demandada en el pago de los canones. Por tales motivos las tres testimoniales evacuadas por la actora crean, en quien juzga, plena convicción en cuanto a la existencia de la relación de arrendamiento verbal alegada por la parte actora, con inicio a partir del 31 de Enero de 2005, así como del monto del canon mensual, en la testimonial de JASPE ROVAINA MARLON ALEJANDRO. Así se decide.
Demostrada la existencia de la relación de arrendamiento verbal, alegada en el escrito libelar y su reforma y con respecto al tema que nos ocupa, los artículos 1.160, 1.167, 1579 y 1592 ordinal 2° del Código Civil, disponen:
Artículo 1.160 C.C: “Los contratos debe ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167 C.C: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmete la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Artículo 1.579 C.C: “El arrendamiento es un contrato por el cal una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto timepo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a áquella…”
Artículo 1592 ordinal 2° C.C: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”
Aunado a ello, la norma contenida en el artículo 1.159 del Código Sustantivo Civil, consagrá el principio de la “Autonomia de la voluntad de las partes en materia contractual”, estableciendo la fueza obligatoria de los contratos entre las partes que lo suscriben, entendiendose que las partes deben observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas que han sido pactadas, en la medida en que ese acuerdo haya sido adoptado dentro de los limites de actividad contractual fijada por el antes transcrito artículo 1160 eiusdem.
De igual manera, el Dr. HENRY DE PAGE, en su obra “Traite Elementaire De Droit Belge”, Tomo II, N° 467, pág. 434, señala:
“ El Juez, pues siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se derivan para alguna de las partes…”
Ahora bien, el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberada de ella debe probar igualmente el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación; y en el caso sub iudice la parte actora demostró la existencia del Contrato Verbal de Arrendamiento que alegó en el escrito libelar y su reforma; asi como el monto del canon de arrendamiento.
En cuanto a la vigencia del Contrato verbal alegado por la actora, quedó demostrado en el proceso que el mismo se celebró por un año fijo a partir del 31 de Enero de 2005, y en ese sentido es necesaro precisar en este fallo, si esa relación, se encuentra vigente o por el contrario se encuentra terminada, en cuyo caso los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, no serían exigibles como tales, ya que no pueden surgir de una relación terminada.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en el artículo 38, la procedencia de la prorroga legal, por seis (6) meses, en los casos de terminación de relaciones de arrendamiento que hayan tenido una duración de un año (1), la cual operó en el caso de marras, con anterioridad a la notificación, ya que el contrato de arrendamiento alegado, tenía por fecha de terminación el 31 de Enero de 2006. Ahora bien, de autos quedó evidenciado que el arrendatario no cumplió con el pago del canon de arrendamiento del mes de Enero de 2006, y en principio a tenor de lo previsto en el artículo 40 ejusdem, ese incumplimiento haría que el arrendatario perdiera el derecho a la prorroga legal, no obstante la parte arrendadora dejo que el arrendatario siguiera ocupando el inmueble y al exigir el pago de los cánones de arrendamiento, debe concluirse que fue su voluntad dejar operar la prorroga legal de seis meses.
De conformidad con lo previsto en el último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamietos Inmobiliarios, durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, razón por la que en el caso que nos ocupa subsistió la obligación del pago de los cánones de arrendamiento que la parte actora le imputa como insolutos a la parte demandada.

El alegato de la parte demandante relativo a la insolvencia del accionado en el pago de los canones de arrendamiento que le imputa como insolutos, constituye una presunción legal, dispensada de toda prueba para quien la alega, por ser una obligación cuya liberación debe resultar de circunsctancias determinadas, en este caso el pago, a tenor de lo establecido en el artículo 1395 del Código Civil, ordinal segundo que establece:
“ La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:......
2º. Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas.”
La carga probatoria para desvirtuar esta presunción se constituye en este proceso en cabeza de la parte demandada, sin embargo, no aporto al proceso prueba alguna que desvirtue la falta de pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de Enero y Febrero del presente año del, dejando evidencia del incumplimiendo de la obligación contractual y dispuesta también en el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil.
En relación al cobro de los canones de arrendamiento pretendidos por la parte actora, este Tribunal debe observar, que ha sido motivo de discusión en el foro judicial la procedencia o no de esta pretensión, cuando se propone conjuntamente con la pretensión de Resolución de Contrato o con la de Desalojo, que igualmente conlleva el rompimiento de la relación contractual. En este sentido resulta ineludible para este sentenciador asumir un criterio al respecto, lo cual se pasa a realizar seguidamente:
El artículo 1167 del Código Civil, norma de carácter general en materia contractual, otorga el derecho al contratante para proponer la pretensión de Resolución de Contrato o la de Cumplimiento, a su elección, conjuntamente con la de daños y perjuicios en ambos casos, cuando este presente el incumplimiento de la otra parte del contrato de alguna de sus obligaciones, sin embargo el demandante no puede ejercer simultaneamente ambas pretensiones, Resolución y Cumplimiento, por excluirse mutuamente.
La doctrina patria ha establecido que en los casos de Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago, no es procedente la pretensión por el cobro de los canones que constituyen el incumplimiento y que el demandante debe pretender judicialmente en lugar de estos, la indemnización por el uso del inmueble, que estima quien sentencia, debe ser estimada en el monto del mismo canon fijado en la convención que se pretende resolver. La obligación de pago de los canones constituye una obligación contractual, cuya satisfacción se logra judicialmente con la pretensión de cumplimiento, que excluye la pretensión de resolución como se afirmó anteriormente. Esta posición resulta acertada ya que no le cercena el derecho al cobro al arrendador, sin embargo la canaliza para ser ejercida bajo la figura de la indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble.
Ahora bien, en el caso de marras, se pretende el Desalojo del inmueble, con fundamento en los artículo 33 y 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no obstante esta pretensión conlleva necesariamente el rompimiento de la relación contractual y por ello se asemeja a la pretensión de Resolución de Contrato, siendo por ello totalmente aplicable el criterio antes esbozado, es decir la parte demandante debe pretender en lugar del pago de los canones de arredamiento que motivan el Desalojo, la indemnización por el uso del inmueble, por constituir el cobro de canones una pretensión de cumplimiento de contrato que colide frontalmente y excluye la pretensión de Resolución de Contrato.
Con fundamento en lo antes expuesto, la pretensión del cobro de canones de arrendamiento, no puede prosperar y así se decide.
Por los razonamientos explanados, y cumplidos como han sido los requisitos establecidos en la Ley tanto adjetiva como sustantiva; este Tribunal considera que la presente demandada debe prosperar parcialmente y así debe ser declarada. Así se decide.

III
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que por DESALOJO incoara la ARACELIS MARIA RAUSEO PEREIRA, GHETTY GABRIELA BOLIVAR RAUSEO Y JENNIFER MARIA BOLIVAR RAUSEO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédula de identidad Nros V- 3.888.346, V- 14.055.212 y V- 11.407.923, mediante su apodetrado especial, CARLOS JESUS RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V- 6.491.797, contra el ciudadano YENNY UTRERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V- 10.576.959.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que verbalmente celebraron en fecha 31 de Enero de 2005, identificados así: Apartamento distiguido con el N° 2, ubicado en el piso 1, de la Quinta LUISA, No. 30, situada en la Avenida Tacagua de la Atlántida, Catia la Mar del Estado Vargas, libre de bienes y de personas y en las mismas condiciones de conservación y mantenimiento en que los recibió.
No hay condena en costas a la parte demandante, por no haber resultado totalmente vencido en el presente proceso.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias definitivas de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los siete (07) días del mes de Junio del año dos mil seis (2006). Años 196º Años y 147º de la Federación.
EL JUEZ,

LUIS ERNESTO GOMEZ SAEZ,

LA SECRETARIA

LEIDIS E. ROJAS P.
En esta misma fecha siete (07) de Junio de 2006 y siendo las 10:00 de la mañana se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA

LEIDIS E. ROJAS P.
Exp.N° 1026-06
LEGS/david.