TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
196° Y 147°
DEMANDANTE: ADMINISTRADORA DANORAL, Inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 10 de julio de 1.992, bajo el Nº 3, Tomo 21-A, Sgdo y posteriormente modificados sus estatutos mediante Asamblea General Extraordinaria de Accionista registrada por ante la Oficina de Registro antes mencionada el 25 de marzo de 1994, bajo el Nº 24, Tomo 27-A Sgdo.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Dr. JULIO CESAR MENDEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 55.724.
DEMANDADA: INVERSIONES HP2050 C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, el 03 de noviembre de 1.999, bajo el Nº 55, Tomo 18-A.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Dres. JAVIER MADRID, THAMAR JOSEFINA HINOJOSA RAMOS Y FREDDY BIAGGI GAGO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 14.574, 11.228 y 19.652, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (APELACION)
EXPEDIENTE N° 6184.
-I-
Previa distribución correspondió conocer a este tribunal del juicio de DESALOJO incoado por la Sociedad ADMINISTRADORA DANORAL, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 10 de julio de 1.992, bajo el Nº 3, Tomo 21-A, Sgdo y posteriormente modificados sus estatutos mediante Asamblea General Extraordinaria de Accionista registrada por ante la Oficina de Registro antes mencionada el 25 de marzo de 1994, bajo el Nº 24, Tomo 27-A Sgdo, contra INVERSIONES HP2050 C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, el 03 de noviembre de 1.999, bajo el Nº 55, Tomo 18-A, proveniente del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada contra la decisión dictada el 30 de mayo de 2005.
El 14/6/2005, se le dio entrada al expediente y se fijó oportunidad para dictar sentencia.
-I I-
Siendo la oportunidad para decidir, el tribunal observa:
Adujo el actor en su libelo de demanda en términos generales, lo siguiente:
1. Que su representada es administradora de condominio de Residencias Playate, comunidad esta regida por documento de condominio protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro del Departamento Vargas del Distrito Federal, en fecha 30 de mayo de 1.978, bajo el Nº 17, folio 78, protocolo primero, tomo 9.
2. Que de conformidad con dicho documento las residencias tienen siete (7) locales comerciales que de acuerdo al artículo 1.6 son bienes comunes a las residencias.
3. Que la comunidad por intermedio del presidente de la Junta de Condominio dio en arrendamiento a la Empresa Inversiones HP2050, dos locales comerciales, identificado con los Nros. 2 y 7, situado en la planta baja del Edificio Residencias Playate.
4. Que el canon de arrendamiento mensual pactado para los locales fue por la cantidad de Bs. 275.000,00 por cada uno, los cuales debían ser pagados por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco días de cada mes
5. Que la vigencia del contrato de arrendamiento era por un año contado a partir del 1ero de junio de 2002, no prorrogable convencionalmente venciendo su plazo el día 1er de junio de 2003 y las partes llegaron a un acuerdo sobre la realización de un nuevo contrato comenzó correr el plazo de prorroga legal, venciendo esta prorroga el día 1ero de junio de 2004.
6. Que sin embargo resultó que se le permitió a la arrendataria continuar ocupando el inmueble y el arrendador recibió para el canon correspondiente al mes de junio de 2004, por lo que operó la tácita reconducción
7. Que lo locales para alquilar venían siendo administrados directamente por la junta de condominio, pero ello fue modificado.
8. Que la parte arrendataria sin motivo ni causa justificada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, y que a pesar de las diligencias extrajudiciales y amistosas para lograr satisfacer el pago, las mismas fueron nugatorias.
9. Que demanda la indemnización de perjuicio causado por el arrendatario por no pagar los cánones de arrendamiento.
10. Que demanda para el desalojo de los locales comerciales arrendados por el incumplimiento en los pagos de los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de julio de 2004 y para que haga entrega formal y material de los locales desocupados de bienes, muebles y personas.
11. En pagar como vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios por todo el tiempo en que el arrendatario ha disfrutado de los locales sin satisfacer la contraprestación que le exige la Ley.
12. En pagarlas costas y costos que se origines por el presente debate judicial.
13. Estimo la demanda en la suma de Bs. 3.300.000,00.
14. Solicitó medida de preventiva de secuestro sobre los locales arrendados.
Citada la parte demandada, en su contestación a la demanda, adujo:
1. Opuso las cuestiones previas previstas en los Ordinales 3º y 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil;
2. Que la autorización otorgada por la junta de condominio a la empresa Administradora Danoral C.A la faculta para realizar las gestiones administrativas que tenga a bien efectuar sobre las residencias Playate, pero que esa administradora no es abogado, que es una persona jurídica y ella estas limitada legalmente para sustituir su poder o su representación a un profesional del derecho, representante de la parte actora, carece de la legalidad y es insuficiente para actuar en nombre de la junta de condominio;
3. Negó rechazó y contradigo tanto en lo hechos como en el derecho los argumentos expuestos en contra de su representada por carecer de veracidad;
4. Que su representada ha efectuado depósitos en la cuenta corriente Nº 01080041230100002632, del Banco provincial y cuenta corriente Nº 01020497-62-00-0409-2823 del banco de Venezuela, ambas a nombre de Administradora Danoral C.A, correspondientes a los supuestos meses insolutos, del año 2004;
5. Que su representada no adeuda nada y ha demostrado el pago de los cánones de arrendamiento y a la fecha no mantiene obligación.
6. Que su representada se encuentra solvente de sus compromisos.
7. Solicita se declare inadmisible la demanda.
La parte actora presentó escrito mediante el cual expuso:
1. Se opuso a la cuestión previa interpuesta por la parte demandada fundamentada en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma carece de fundamento legal para prosperar.
2. Que la parte demandada pretende ignorar el contenido del literal “E” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal;
3. Que como se puede apreciar la autorización otorgada por la Junta de Condominio está fundamentada en el contenido de dicho artículo.
4. Que la demandada confunde la figura legal del mandato con el de Administrador de condominio y es confusión la ha llevado ha formular malamente la cuestión previa en estudio
5. Igualmente se opuso a la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por carecer de fundamento legal.
6. Negó rechazó, contradijo, desconoció e impugno los ocho depósitos bancarios realizados contra el Banco Provincial a nombre de la Administradora Danoral C.A.
Durante el lapso probatorio, las partes promovieron pruebas así:
La demandada promovió las siguientes pruebas:
1. Ratifico y promovió el mérito favorable de documento de condominio del conjunto Residencial Playate;
2. Ratifico en defensa de su representada todos y cada uno de los fundamentos jurídico expresados en el escrito de contestación de la demanda;
3. Se opuso, rechazó y contradijo lo que expuso el Dr. Julio Cesar Méndez en su escrito de fecha 12 de abril de 2005;
4. Promovió los méritos favorables del poder que cursa inserta en el expediente de causa, cuya copia fue consignada por el Dr. Julio Cesar Méndez con el libelo de la demanda;
5. Ratifico y promovió el merito favorable de los comprobantes bancarios que consignó en nombre de su representada en el acto de la contestación;
6. Ratifico y promovió en defensa de su representada el merito favorable de los comprobantes de depósitos con que su representada realizó los pagos de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2005;
7. Negó rechazó y contradijo la impugnación formulada por el Dr. Julio Cesar Méndez en el punto tercero de su escrito de fecha 12 de abril de 2005;
8. Promovió el merito favorable de los originales de alguno recibos emitidos por la Administradora Danoral C.A;
9. Negó y rechazó que su representada haya actuado de mala fe;
10. Promovió el mérito favorable de la carta fecha 02 de Diciembre de 2004;
11. Rechazó y se opuso en nombre de su representada a las pretensiones del Dr. Julio Méndez y a las que se refiere y señala su escrito de fecha 12 de abril de 2005;
12. Ratificó todas y cada una de los alegatos expuestos en defensa de su representada.
La actora promovió las siguientes pruebas:
1. Reprodujo e hizo valer todo el mérito favorable de los autos;
2. Consignó original de cheque de Gerencia Nº 09277258, emitido por Corp Banca C.A, Banca Universal a nombre del Tribunal por la cantidad de Bs. 4.950.000,00, que corresponden a las cantidades depositadas en las cuentas corrientes que mantiene su representada en el Banco Provincial y el Banco de Venezuela;
3. Solicitó que dicho cheque sea depositado en la cuenta del Tribunal y que su destino sea resuelto en la sentencia definitiva, para lo cual consignó igualmente copia del cheque;
4. Promovió copia simple de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, en el juicio que siguiese la junta de condominio del Edificio Playate, contra la demandada por desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento y ha sido condenada a la entrega del inmueble.
Las mencionadas pruebas fueron admitidas por el Tribunal en fecha 20 de abril de 2005.
En fecha 21 de abril de 2005, el apoderado actor impugnó y desconoció las copias simples de los vouchers de depósitos del Banco de Venezuela, por ser los mismos fotostatos de instrumentos privados emanados de un tercero y no ratificados en juicio.
En fecha 21 de abril de 2005, el Tribunal ordenó el desglose del cheque consignado por el Dr. Julio Méndez que se encontraba en el expediente y dejó copias simples del mismo, asimismo ordenó el ingreso en la cuenta corriente que posee el Banco Industrial de Venezuela del cheque consignado en virtud del deposito Nº 44170344.
En fecha 26 de abril de 2005, la apoderada de la parte demandada, presentó escrito, mediante el cual opuso, rechazó y no acepto la devolución o consignación efectuada por el Dr. Julio Méndez en fecha 20 de baril de 2005, que el apoderado actor solo prueba que su representada pagó lo cánones de arrendamiento hasta el mes de marzo de 2005, pagos que pretende desconocer el demandante, que su representada estaba solvente para el momento en que se interpusiera la demanda en su contra, rechazó y desconoció la sentencia consignada por el apoderado del demandante.
Determinada la forma como quedó trabada la litis, corresponde a esta juzgadora proceder a sentenciar el fondo de la presente controversia, pero como punto previo pasa a pronunciarse sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y al respecto observa:
La cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, “la prohibición de la ley de admitir la acción”, está referida, por una parte, a aquellas pretensiones que, en razón de las previsiones de alguna norma jurídica no son susceptibles de ser ejercidas en juicio – v.g., el caso del artículo 1.801 del Código Civil que prohíbe, de manera expresa, la acción para reclamar las deudas contraídas con ocasión de juegos de envite y azar – y, por otra, a las acciones cuyas pretensiones no sea posible deducir en juicio en razón de la aplicación de determinada norma jurídica – v.g., el demandar el divorcio basándose en una causal distinta de las causales taxativas previstas en el artículo 185 del Código Civil.
Así, la prohibición puede ser expresa o puede provenir de que el supuesto de hecho de la norma que se pretende aplicar no sea susceptible de tal aplicación.
Tal excepción constituye, pues, una de las llamadas excepciones de inadmisibilidad, es decir, está referida a la posibilidad de discusión o no, en el contradictorio, de la pretensión deducida. Su efecto, como lo reza el citado artículo 351, es desechar la demanda y, por ende, extinguido el proceso.
Entiende esta sentenciadora que la finalidad buscada por dicha norma no es otra que la de impedir que se ponga en funcionamiento el órgano jurisdiccional para satisfacer una pretensión que, por su contenido mismo, no es susceptible de ser satisfecha porque ella va contra el orden público y las buenas costumbres, es decir, el contenido de esa pretensión es totalmente ajeno al mínimo orden ético o moral, necesario para la convivencia social y para que el derecho alcance los fines que le son propios.
En relación con los alegatos de la demandada, este Tribunal estima conveniente acotar lo siguiente: Señala la representación de la parte demandada que la parte actora en el libelo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 7°, solicita se decrete medida de secuestro sobre los locales arrendados, pero que el Código de Procedimiento Civil en el artículo 585 dispone que las medidas preventivas las decretará el Juez solo cuando existiera riesgo manifiesto de que quedara ilusoria la ejecución de un fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave del derecho que se reclama, y que temerariamente la actora solicita se decrete una medida de secuestro sin que conste en autos ningún medio de prueba ni exista presunción grave por parte de su representada de que quede ilusoria la ejecución del fallo, considerando que todo lo antes expuesto se enmarca dentro del supuesto del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que sostiene que la Ley prohíbe que se admita tal acción a menos que las circunstancias aludidas hayan sido comprobadas y que ello no ha sucedido en la presente demanda.
Ahora bien, del análisis de la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, anteriormente realizado y de los argumentos esgrimidos por la parte demandada para sustentar su alegato de inadmisibilidad del presente juicio, - lo que a criterio de esta juzgadora constituyen la defensa que debe ejercer con el fin de atacar la medida de secuestro solicitada – y visto que de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia que no existe causal alguna por la que deba declararse Inadmisible la presente acción, considera quien aquí decide que la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no debe prosperar en derecho. Y así se establece.
Decidido lo anterior, pasa esta juzgadora a decidir el fondo de la presente causa, en los siguientes términos:
Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
• “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Quiere decirse con esto que la formación del material de conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del Juez desde que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquellas. Que de su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos tienen la carga de la prueba de los mismos.
Así como no se puede tomar en cuenta hechos que no han sido alegados por las partes, el Juez tampoco puede fundar su sentencia en hechos que no han sido probados.
El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si el actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica.
La parte actora alegó la existencia de un contrato que suscribió con el demandado y éste a su vez reconoció su existencia.
De la relación que antecede se desprende lo siguiente:
PRIMERO: Que ambas partes han convenido en la existencia del contrato de arrendamiento.
Por tanto, el documento que acompañó el actor, contentivo de dicho contrato, tiene pleno valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.
SEGUNDO: Que el hecho controvertido es el siguiente:
1) Si el demandado está solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento demandadas como insolutas.
Ese es, pues, el objeto a decidir. ASÍ SE DECLARA.
Corresponde decidir el asunto objeto del debate, así:
A los fines de determinar la solvencia en el pago de las pensiones arrendaticias, este tribunal observa que la parte demandada manifestó que efectuó el depósito de los cánones demandados como insolutos, depósitos estos que impugnó la parte actora.
Ahora bien, quedó anteriormente plasmado que el contrato de arrendamiento que da origen a la presente acción fue ratificado en virtud de haber convenido las partes en su existencia; visto que no cursa en autos el mismo, dado el extravío del expediente original, este tribunal basará el presente análisis en la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, de la cual se desprende que en la cláusula segunda del citado contrato se pactó lo siguiente:
“…el canon de arrendamiento mensual convenido para cada uno de los locales es la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINO MIL BOLIVARES (Bs. 275.000,oo); lo que hace un total de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,oo), suma ésta que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a EL ARRENDADOR por mensualidades vencidas dentro de los cinco primeros días de cada mes, mediante cheques emitidos a nombre de Residencias Playate, el cual podrá ser entregado a la Junta de Condominio, a la Administradora de Condominio (Administradora Danoral C.A.) o en la persona del cobrador que el condominio envíe para tal fin”.
Siendo que tal y como lo prevé el artículo 1160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley, la parte demandada debió efectuar el pago de los cánones de arrendamiento en la forma pactada en el citado contrato, es decir, mediante cheques emitidos a nombre de Residencias Playate, para ser entregados a la Junta de Condominio, a la Administradora de Condominio (Administradora Danoral C.A.) o al cobrador que el condominio enviara para tal fin, y en caso de que no le fuese aceptado dicho pago por la arrendadora, tal y como lo manifestó, tenía que proceder a efectuar consignaciones arrendaticias ante el tribunal correspondiente, basado en lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no en la forma que lo hizo a través de depósitos bancarios en la cuenta de la parte actora, depósitos éstos a los que no se le otorga valor probatorio alguno por contravenir lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por lo que considera quien aquí decide, que al haber incumplido el contrato la parte accionada, la presente acción de Desalojo debe prosperar en derecho. Y así se establece.
Por las consideraciones que anteceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, el 30/5/2005.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda intentada por ADMINISTRADORA DANORAL C.A contra INVERSIONES HP2050 C.A.
TERCERO: Como consecuencia de lo anterior se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora los inmuebles objeto del presente juicio constituidos por dos locales comerciales, identificado con los Nros. 2 y 7, situado en la planta baja del Edificio Residencias Playate, ubicado en la Urbanización Playa Grande, Avenida El Hotel, Parroquia Raúl Leoni, Municipio Vargas del Estado Vargas..
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora por vía subsidiaria la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.300.000,oo), por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de julio a diciembre de 2004, a razón de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,oo).
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida
SEXTO: Se confirma el fallo apelado.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y CERTIFIQUESE LAS COPIAS REQUERIDAS AL ARCHIVO DEL JUZGADO
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los Doce (12) días del mes de mayo de dos mil Seis. Años 196° y 147°.
LA JUEZ

DRA. MERCEDES SOLORZANO M.
LA SECRETARIA ACC

IRIS FAJARDO
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO (Apelación)
EXPEDIENTE N°
MSM/Angela
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo la 1:10 a.m.
LA SECRETARIA ACC

IRIS FAJARDO