TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
196° y 147°.
EXPEDIENTE N°:6199.
PARTE ACTORA: FRANK ALEXIS VELASQUEZ LAYA Y ALBERTO ROSENDO VELASQUEZ LAYA, venezolanos, mayores de edad, comerciantes, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 5.577.767 y 4.432.374, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: EUGENIO DE LOS SANTOS REYNOSO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 15.026.489.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: JESUS CASTELLANO, abogado en ejercicio, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.051.
MOTIVO: DESALOJO (APELACION).
Ha subido a ésta superioridad el Expediente contentivo del Juicio de DESALOJO, interpuesto por los ciudadanos FRANK ALEXIS VELASQUEZ LAYA Y ALBERTO ROSENDO VELASQUEZ LAYA, venezolanos, mayores de edad, comerciantes, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 5.577.767 y 4.432.374, respectivamente, contra el ciudadano EUGENIO DE LOS SANTOS REYNOSO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 15.026.489, previa la distribución respectiva, proveniente del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en virtud de la apelación ejercida por la parte demandada contra la sentencia dictada el 02 de Junio de 2005, que declaro con lugar la demanda, condeno a la parte demandada a la entrega del inmueble arrendado, ubicado en la Calle Real de Pariata, N° 68, Maiquetía, Municipio Vargas del Distrito Federal (hoy Municipio Vargas del Estado Vargas) y a pagar a la parte actora la cantidad de CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 148.000,00), por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, desde el mes de Febrero del año 2002 hasta el mes de Febrero del año 2005, ambas fechas inclusive
En fecha 21 de Junio de 2005, se le dio entrada al Expediente, y se fijó oportunidad para Sentenciar de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento.
Pasa este Tribuna a decidir la presente causa y al respecto observa:
Alegó la parte actora en el libelo de demanda lo siguiente:
1. Que son propietarios de un inmueble ubicado en la Calle Real de Pariata, N° 68, Maiquetía, Municipio Vargas del Distrito Federal (hoy Municipio Vargas del Estado Vargas), por haberlo adquirido en fecha 4/11/99 según Acta de Remate que acompaña;
2. Que la ciudadana ANA SEGUNDA PEREZ vda de DESCARTE cedió en arrendamiento al ciudadano EUGENIO DE LOS SANTOS REYNOSO, el inmueble (local comercial acondicionado para restaurant y venta de arepas), por un tiempo de cinco (5) años fijos, es decir hasta el 15 de junio de 2004;
3. Igualmente acordaron que el pago mensual era de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,oo), según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Vargas del Estado Vargas de fecha 17 de junio de 1999;
4. Que el ciudadano Eugenio de los Santos Reynoso, ha incumplido el contrato de arrendamiento, en el sentido que actualmente adeuda la suma de BOLIVARES CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL (Bs. 152.000,00), por concepto de pagos de canon de arrendamiento vencidos y no pagados;
5. Que el demandado acudió al procedimiento consignatario para depositar los pagos adeudados por él a la orden de la ciudadana Ana Segunda Pérez (Vda.) de Descarte, fuera de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de cada una de las señaladas mensualidades, como lo requiere el artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de manera que no puedan tenerse dichas consignaciones como legítimamente efectuadas;
6. Que la anterior consideración le permite apreciar su reiterado incumplimiento o cumplimiento defectuoso con respecto al pago puntual de los cánones de arrendamiento, pues en la última oportunidad 5 de Junio de 2003 consignó en el mismo acto cuatro (4) mensualidades, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2003, a razón de BOLIVARES CUATRO MIL (Bs. 4.000,00) cada una, según el comprobante de ingreso emitido por el Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Municipio Vargas, las cuales ya se encontraban vencidas y eran insolutas para la fecha de la presentación de la demanda;
7. Que la simple presentación de comprobantes de consignación de los cánones de arrendamiento demandados, o de algunos de ellos ante el Tribunal de la consignación, no equivale per se, al pago a que se refiere el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino cuando analizadas tales consignaciones, ellas efectivamente reúnen las características, de oportunidad de su realización entre otras, requeridas por la ley especial para otorgarles efectos liberatorios.
8. Analizó las consignaciones realizadas por el demandado;
9. Señaló que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, en concordancia con la ley que rige la materia, Artículo 34, literal a), manifestando que en virtud de lo previsto en el Artículo 56 ejusdem, no se consideran en estado de solvencia, argumentando que esta probado suficientemente el atraso en los meses arriba señalados;
10. Que por tales motivo demandan al ciudadano EUGENIO DE LOS SANTOS REYNOSO, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el tribunal en el desalojo del inmueble objeto del presente, en el pago de la suma de Bs. 152.000, la indexación y costas.
Acompañó lo siguientes documentos:
1. Copia certificada del Acta de Remate del inmueble arrendado;
2. Copia certificada del Contrato de Arrendamiento.
Dentro de la oportunidad legal para ello, la parte demandada EUGENIO DE LOS SANTOS REYNOSO, debidamente asistido por el Dr. LUIS JOSE ONSALO, dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:
1. Rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos como el derecho lo alegatos invocados en la demanda incoada en su contra.
2. Rechazó, negó y contradijo, que deba la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 152.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Febrero de 2002 hasta Marzo de 2005, señalando que mal podrían los ciudadanos ALEXIS VELASQUEZ LAYA Y ALBERTO ROSENDO VELASQUEZ LAYA solicitar el desalojo del inmueble ubicado en al Calle real de Pariata, número 68, Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas, pues ha dado cumplimiento al consignar el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Febrero de 2002 hasta Marzo de 2005, lo que señala, demostrará en su oportunidad legal,
3. Que ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de acuerdo a lo plasmado en el contrato suscrito entre ANA SEGUNDA PEREZ DE DESCARTE, en virtud de que las referidas consignaciones cumplen con las exigencias requeridas en los artículos 51, 53 y 54 del Decreto-Ley con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, argumentando que este Juzgado debe declararlas como legítimas
4. Alegó que se encuentra solvente en el pago de sus obligaciones, y por ende, es falso lo alegado por la demandante en razón de ello solicitó a este Tribunal declare sin lugar la presente demanda
5. Subrayó que en el contrato no se establece una fecha para el pago y se hizo costumbre que su asistido pagara de la forma como creyera conveniente, es decir pagar por adelantado o hiciera pago retrasado, argumentando que dicho pago se considera liberatorio de su obligación, y en consecuencia, mal puede solicitar el desalojo, cuando en efecto su representado siempre ha cumplido con todas las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento suscrito originalmente con la anterior dueña del inmueble ciudadana ANA SEGUNDA DE DESCARTE, el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 17 de Junio de 1993.
6. Que en la oportunidad de promover pruebas, demostrará que no ha incumplido ninguna de las obligaciones asumidas en el contrato, en particular las establecidas en el pago del canon de arrendamiento, además que no fue señalado el día en que debía ocurrir el pago, sino que establece que a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, daría derecho a la arrendadora de solicitar la resolución del contrato, convenio éste que fue relajado por las partes, al aceptar la arrendataria primitiva que pagará de la forma que lo hizo, por lo que la acción interpuesta en ese sentido debe declararse improcedente, argumentando que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados.
7. Solicitó que se negará la medida de Desalojo alegando que el Artículo 34 de la Ley Especial no autoriza al Juez el decreto de medida alguna.
En la oportunidad legal para promover pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho de la siguiente manera:
La parte actora promovió las siguientes pruebas:
1. Reprodujo en todas y cada una de sus partes los documentos agregados en el libelo de demanda, tales como: Contrato de Arrendamiento, Acta de Remate, Comprobantes de Ingresos expedidos por el Juzgado de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que dice han quedado reconocidos por la parte actora en virtud del contenido del Artículo 1363 del Código Civil, por no haber sido desconocidos y/o tachados respectivamente.
2. Reprodujo en todas y cada una de sus partes las fechas en las cuales se realizaron las consignaciones a la orden de la ciudadana Ana Segunda Pérez (Vda.) de Descarte, intentando demostrar que se realizaron fuera de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de cada una las señaladas mensualidades, como lo requiere el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, manifestando que no pueden tener dichas consignaciones como legítimamente efectuadas, por no reunir las características de oportunidad de su realización entre otras, requeridas por la Ley especial para otorgarles efectos liberatorios.
3. Reprodujo las fechas supra indicadas, las cuales dice, dan fe de la falta oportuna de pago:
4. Reprodujo lo afirmado [confesión] por el representante de la demandada, alegando que en su contestación de la demanda expresó: “… se hizo costumbre que su asistido pagara de la forma como creyera conveniente, es decir, pagar por adelantado o hiciera pago retrasado…” “además que no fue señalado el día que debía ocurrir el pago, sino que establece que la falta de pago de dos mensualidades daría derecho a la arrendadora de solicitar la resolución del contrato…”
5. Reprodujo el contenido del recurso intentado, en la cual dice, se comprueba de los autos, específicamente que el ciudadano Eugenio de los Santos Reynoso, ha incumplido el contrato de arrendamiento, en el sentido que actualmente adeuda a los hoy demandantes la suma de BOLIVARES CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL (Bs. 152.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados.
La parte demandada presentó escrito de pruebas en los términos siguientes:
Primero: hizo valer todo lo que le favorezca.
1. Promovió las siguientes documentales:
Copia certificada del Contrato de Arrendamiento expedida por la Notaria Pública Segunda del Estado Vargas, suscrito entre las partes, especialmente la Cláusula Segunda, la cual trascribió.
Recibos de Ingreso, expedidos por el Juzgado Cuarto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Municipio Vargas del Distrito Federal, cursantes al expediente de consignación N° 4677, por concepto de arrendamiento del inmueble ubicado en la Calle Real de Pariata, local comercial denominado TOSTADAS LA UNICA, distinguido con el N° 68, a favor de Ana Segunda de Descarte.
Recibos de Ingreso, expedidos por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, cursantes al expediente de consignación N° 4677, por concepto de arrendamiento del inmueble ubicado en la Calle Real de Pariata, local comercial denominado TOSTADAS LA UNICA, distinguido con el N° 68, a favor de Ana Segunda de Descarte.
Comprobantes de Consignación expedido por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, cursantes al expediente de consignación N° 4677, por concepto de arrendamiento del inmueble ubicado en la Calle Real de Pariata, local comercial denominado TOSTADAS LA UNICA, distinguido con el N° 68, a favor de Ana Segunda de Descarte.
Señaló que las anteriores documentales son promovidas con la finalidad de demostrar que si bien es cierto que establece que el canon sería pagado al vencimiento de cada mes, esa cláusula fue cambiada a voluntad de las partes, al aceptar la arrendadora los pagos de la forma que lo hizo.
Dichas pruebas fueron admitidas en fecha 25 de Mayo de 2005, por el Tribunal de la causa, tal como consta al folio cien del presente expediente.
Decidido lo anterior, pasa esta juzgadora a decidir el fondo de la presente causa, en los siguientes términos:
Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
• “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Quiere decirse con esto que la formación del material de conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del Juez desde que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquellas. Que de su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos tienen la carga de la prueba de los mismos.
Así como no se puede tomar en cuenta hechos que no han sido alegados por las partes, el Juez tampoco puede fundar su sentencia en hechos que no han sido probados.
El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si el actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica.
Los ciudadanos FRANK ALEXIS VELASQUEZ LAYA y ALBERTO ROSENDO VELASQUEZ LAYA - parte actora - alegaron la existencia de un contrato suscrito entre la ciudadana ANA SEGUNDA PEREZ (vda) DE DESCARTE, antigua propietaria del inmueble objeto del presente juicio, el cual les pertenece en la actualidad según consta de acta de remate que acompañaron y el ciudadano EUGENIO DE LOS SANTOS REYNOSO.
El demandado reconoció la existencia del contrato, así como que relación arrendaticia los une los actuales propietarios FRANK ALEXIS VELASQUEZ LAYA y ALBERTO ROSENDO VELASQUEZ LAYA
De la relación que antecede se desprende lo siguiente:
PRIMERO: Que ambas partes han convenido en la existencia del contrato de arrendamiento.
Por tanto, el documento que acompañó el actor, contentivo de dicho contrato, tiene pleno valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.
SEGUNDO: Que el hecho controvertido es el siguiente:
1) Si el demandado está solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento demandadas como insolutas.
Ese es, pues, el objeto a decidir. ASÍ SE DECLARA.
Corresponde decidir el asunto objeto del debate, así:
A los fines de determinar la solvencia en el pago de las pensiones arrendaticias, este tribunal observa que la parte demandada acompañó consignaciones arrendaticias.
Ahora bien, quedó anteriormente plasmado que el contrato de arrendamiento que da origen a la presente acción fue ratificado en virtud de haber convenido las partes en su existencia y de su lectura esta juzgadora observa que en él se pactó lo siguiente:
“…El canon de arrendamiento es por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES Bs. 4.000,oo mensuales, que el arrendatario se obliga a pagar a la Arrendadora o quien sus derechos represente, al vencimiento de cada mes; siendo condición expresa que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, DARÁ DERECHOS A LA Arrendadora, a solicitar la resolución del presente contrato y pedir la desocupación inmediata del inmueble arrendado”.
Siendo que tal y como lo prevé el artículo 1160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la Ley, la parte demandada debió efectuar el pago de los cánones de arrendamiento en la forma pactada en el citado contrato, es decir, al vencimiento de cada mes y en caso contrario en la forma establecida en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”
Con vista a la norma antes transcrita y habiendo acordado las partes el pago de los cánones de arrendamiento por mensualidades vencidas, pasa esta juzgadora a analizar las consignaciones efectuadas así:
En relación a las consignaciones realizadas, correspondientes a abril de 1996 a enero de 2002, éste tribunal no las analiza por no haber sido demandadas como insolutas.
Febrero y marzo de 2002, fue efectuada el 25/2/2002, es decir, extemporáneamente por anticipada.
Abril, mayo y junio el 22/7/2002, es decir, extemporáneamente por tardío.
Julio y agosto de 2002, el 22/7/2002, extemporáneamente, por anticipado.
Septiembre de 2002, el 8/11/2002, extemporáneamente por tardío;
Octubre de 2002, el 8/11/2002, temporalmente.
Noviembre, Diciembre de 2002 y enero de 2003, el 8/11/2002, extemporáneamente por anticipado.
Febrero, marzo y abril de 2003, el 5/6/2003, extemporáneamente por tardío;
Mayo de 2003, el 5/6/2003, temporalmente.
Junio de 2003, el 5/6/2003, extemporáneamente por anticipado.
Julio de 2003, el 29/8/2003, extemporáneamente por tardío;
Agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2003, el 29/8/2003, extemporáneamente por anticipado.
Diciembre de 2003, 13/1/2004, temporalmente.
Enero, febrero, marzo y abril de 2004, el 13/1/2004, extemporáneamente por adelantado.
Mayo de 2004, el 8/6/2004, temporalmente.
Junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2004, el 8/6/2004, extemporáneamente por anticipado.
Octubre de 2004, el 16/11/2004, extemporáneo por tardío.
Noviembre, diciembre de 2004 y enero y febrero de 2005, el 16/11/2004, extemporáneamente por anticipado.
Las consignaciones de Marzo, abril y mayo de 2005, no serán analizadas por no haber sido demandadas como insolutas.
Observa esta juzgadora del análisis de las consignaciones efectuadas por la parte demandada, que las mismas no fueron realizadas en su totalidad en tiempo hábil, por lo tanto, tenemos que existe un contrato de arrendamiento entre la actora y la demandada; que la arrendataria depositó extemporáneamente las pensiones de arrendamiento demandadas como insolutas, correspondientes a febrero de 2002 a febrero de 2005, no cumpliendo con la obligación principal del contrato sucrito – el pago de la pensión dentro de la oportunidad prevista para ello -, por lo que considera quien aquí decide que la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se establece.
En relación, al pago de la suma de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 152.000,oo), que pretenden los demandantes le sean cancelados, por concepto de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos y no pagados, observa esta juzgadora que se demandó el desalojo del inmueble y para que proceda tal pago la parte actora debió demandar su cobro como vía subsidiaria por concepto de daños y perjuicios, por ende, no procede el pago de dicha suma. Y así se establece.
Por las consideraciones que anteceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, el 2/6//2005.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por FRANK ALEXIS VELASQUEZ LAYA y ALBERTO ROSENDO VELASQUEZ contra EUGENIO DE LOS SANTOS REYNOSO.
TERCERO: Como consecuencia de lo anterior se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto del presente juicio ubicado en la Calle Real de Pariata, N° 68, Maiquetía, Municipio Vargas del Distrito Federal (hoy Municipio Vargas del Estado Vargas).
CUARTO: Se niega el pago de la suma de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 152.000,oo), por concepto de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos..
QUINTO: Dada la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.
SEXTO: Se modifica el fallo apelado.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y CERTIFIQUESE LAS COPIAS REQUERIDAS AL ARCHIVO DEL JUZGADO
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los veinticinco (25) días del mes de Mayo de dos mil Seis (2006). Años 196° y 147°.
LA JUEZ

DRA. MERCEDES SOLORZANO M.
LA SECRETARIA

YASMILA PAREDES
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO (Apelación)
EXPEDIENTE N° 6199
MSM/Angela
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 12:30 p.m.
LA SECRETARIA
YASMILA PAREDES