TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES
DE
LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

196º y 147º
PARTE DEMANDANTE: ciudadana CONSUELO DOMÉNICA DI GUGLIELMO CATTAFI, venezolana, mayor de edad, médico, titular de la cédula de identidad N° V-9.235.975 y de este domicilio, en su carácter de ARRENDADORA.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados SUSANA CARVAJAL CAMPEROS, JANNETTE ESPERANZA OMAÑA CONTRERAS Y MIREYDA ELIZABETH RAMIREZ PEÑALVER, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 13.987, 21.385 y 66.575 respectivamente, según poder especial otorgado ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal el siete (07) de marzo de 2006, anotado bajo el Nº 07, tomo 43, inserto a los folios 10 y 11.

PARTE DEMANDADA: ciudadano TUBALCAIN RIOS ESIS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.196.392 y de este domicilio, en su carácter de ARRENDATARIO.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANDA: abogado MAXIMO RIOS FERNANDEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 23.807, según poder apud-acta otorgado en fecha 28 de abril de 2006, inserto al folio 45.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: No. 4365-2006

PARTE NARRATIVA

Se inicia la presente causa por demanda presentada por la abogada SUSANA CARVAJAL CAMPEROS, actuando con el carácter de coapoderada judicial de la ciudadana CONSUELO DOMÉNICA DI GUGLIELMO CATTAFI, ya identificadas, en la que expone: Que la demandante es propietaria de un local comercial, signado con el N° 1, del Edificio Doménica, ubicado en la Avenida Libertador, San Cristóbal del Estado Táchira, el cual dió en arrendamiento al demandado, ciudadano TUBALCAIN RIOS ESIS, ya identificado, según contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaria Quinta de San Cristóbal, en fecha 16 de septiembre de 2004, anotado bajo el Nº 52, tomo 180; señala que el demandado había sido inquilino de anteriores propietarios y que una vez que el inmueble le fue adjudicado en propiedad, suscribió con el accionado un contrato de arrendamiento del local, el cual para ese momento se encontraba en perfectas condiciones, con instalaciones internas y de electricidad y plomería en perfectas estado, incluyendo tres vidrios frontales; que el canon mensual de arrendamiento convenido fue de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs.300.000,00), pagados al vencimiento de cada mes, es decir, el primero de cada mes; que el termino de duración del contrato fue de un año, contado a partir del primero de septiembre de 2004, prorrogable solo bajo la condición expresa de elaborar un nuevo contrato, sí así lo acordaren las partes con la obligación de notificar, dos meses por anticipado a la desocupación del inmueble, debiendo el arrendatario entregar en su oportunidad, en las mismas condiciones en que lo recibió. Indica que en la cláusula Cuarta del contrato suscrito por ambas partes, se estableció que en caso de que el arrendatario estuviere obligado a la desocupación y entrega del inmueble y no lo entregare al vencimiento de la fecha prevista y avisada, incidía en la pena de Bs.30.000,00 diarios, sin perjuicio de los alquileres pendientes, gastos judiciales y extrajudiciales a que hubiere lugar; asimismo, en la cláusula quinta, el arrendatario asumió el pago de los servicios públicos entregando cada mes el recibo de pago para demostrar su solvencia; y en la cláusula sexta se obligó a no efectuar mejora alguna sin el consentimiento y la supervisión del arrendador, además de efectuar las reparaciones requeridas por el inmueble y en caso de no hacerlo sería deducidos del deposito dado en garantía a la terminación del contrato; que en fecha catorce (14) de enero de 2005, la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, mediante Resolución N° 028, estableció la regulación del canon de arrendamiento del inmueble arrendado en la cantidad de Bs. 387.845,45, la cual aduce que le fue notificada al demandado oportunamente por dicha Alcaldía, en fecha 21-01-2005, a instancias de la propietaria; que el demandado se ha negado a pagar el ajuste del canon de arrendamiento establecido legalmente, encontrándose notificado del nuevo canon desde el 25-01-2005; que la demandante a dejado en los correspondientes recibos de pago, su voluntad e intención de que le sea pagada la suma de la regulación estipulada; que el demandado optó por depositar en la cuenta de ahorros N° 01370013310003179874 del Banco Sofitasa C.A., a nombre de la demandante, Bs. 300.000,00 mensuales, dejando de pagar la diferencia de Bs.87.845,45 por mes; que la demandante le notificó formalmente al accionado en el mes de agosto del 2005, su voluntad de no prorrogar el contrato, por encontrarse insolvente en el pago de los canónes de arrendamiento y haber instalado en el local, además de la sala de juegos que es el uso exclusivo para lo cual se arrendó el mismo, una pizzería, no estando el local acondicionado para ese tipo de negocio, causando incomodidades a los restantes habitantes del inmueble; indica que el local se encuentra en franco deterioro; asimismo, señala que para el momento del vencimiento del término del contrato, el día 30-08-2005, el demandado se encontraba insolvente en cuanto al pago de los canónes de arrendamiento, aún estando notificado del aumento; que para esa fecha no existía decisión de Tribunal competente en cuanto a la suspensión de los efectos del acto administrativo de efectos particulares en la Resolución N° 28, de fecha 14-01-2005 emanada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, no operando la prorroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que el accionado se comprometió verbalmente a entregar el inmueble el día 28-02-2006, lo cual no ha cumplido; por todo lo antes expuesto demanda al ciudadano TUBALCAIN RIOS ESIS, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ESCRITO Y A TERMINO FIJO, para que conviniera en o en su defecto sea condenado por el Tribunal en: primero: la Resolución del Contrato de Arrendamiento en los términos convenidos y firmado ante la Notaria Quinta de San Cristóbal, en fecha 16 de septiembre de 2005, bajo el Nº 52, tomo 180, y haga entrega del local comercial distinguido con el N° 1, que forma parte del inmueble distinguido con el N° 18-51 dado en arrendamiento, totalmente desocupado de bienes muebles de su propiedad y personas a la demandante; segundo: en pagar una cantidad igual a la del canon de arrendamiento mensual estipulado en la cantidad de Bs. 387.845,45, desde la fecha de terminación del contrato, 28-02-2006, hasta la oportunidad en que haga entrega del local totalmente desocupado de bienes muebles de su propiedad y personas, a título de indemnización por la ocupación del inmueble; tercero: en pagar la cantidad de Bs.1.054.145,40, por concepto de diferencia en el canon de arrendamiento en razón de Bs.87.845,45 por mes, desde el primero de febrero de 2005 hasta el veintiocho de febrero de 2005 y así mismo efectué la entrega del inmueble con el pago de los servicios públicos con las respectivas solvencias; Solicita medida cautelar de secuestro sobre el inmueble arrendado; fundamenta la demanda en los artículos 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículo 1159 y 1167 del Código Civil, y reclama la resolución del contrato de arrendamiento, las costas y costos del presente proceso y la estimó en la suma de UN MILLÓN CINCUENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.1.054.145,45). (Folios 1 al 9).

Conjuntamente con el libelo de la demanda presentó anexo: 1) poder notariado conferido por la parte demandante a los abogados SUSANA CARVAJAL CAMPEROS, JANNETTE ESPERANZA OMAÑA CONTRERAS Y MIREYDA ELIZABETH RAMIREZ PEÑALVER; 2) copia fotostática certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes; 3) copia fotostática certificada del documento de propiedad del inmueble arrendado; 4) copia simple de la comunicación librada al demandado por la demandante de fecha 01-07-2005; 5) copia fotostática de la comunicación librada al demandado por la demandante de fecha 27-01-2005; 6) comunicación librada al ciudadano ALGECIRO BURGOS por HIDROSUROESTE, C.A., de fecha 08-03-2005; 6) copias de recibos de pagos números 0040, 0039, 0185, 0046, 0048, 0158, 0177, 0176, 0175 y 0178; 7) copia fotostática de la Resolución N° 028, de fecha 14-01-2005; 8) copias de las planillas de depósitos del Banco Sofitasa, Banco Universal números 17536606, 17536603, 17536599, 14871316, 15144326, 17862727, 17862728, 19091027, 19091026, 20354727 y 21225960, de fechas 01-02-2005, 07-03-2005, 04-04-2005, 03-05-2005, 31-05-2005, 04-07-2005, 01-08-2005, 01-09-2005, 01-10-2005, 07-11-2005 y 08-12-2005 respectivamente, por Bs. 300.000,00 cada uno. (Folios 10 al 38).

Por auto de fecha cinco (05) de abril de 2006, este Juzgado admitió la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, acordando la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a que constase en autos su citación, y se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. (Folios 39 al 40).

En fecha veinte (20) de abril de 2006, el Alguacil de este Tribunal informó a este Despacho que no había podido citar al demandado, ciudadano TUBALCAIN RIOS ESIS, por cuanto se negó a firmar el recibo, quedándose con la boleta y su respectiva compulsa. (Folio 41).

En fecha veinte (20) de abril de 2006, la parte demandante diligenció solicitando la citación de la parte demandada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil; la cual fue acordada por el Tribunal, en fecha veintiséis (26) de abril de 2006, para ser practicada por secretaría.(Folio 42 al 44 ).

En fecha veintiocho (28) de abril de 2006, la parte demandada otorgó poder apud-acta al abogado MÁXIMO RIOS FERNÁNDEZ. (Folio 45).
En fecha cuatro (04) de mayo del 2006, se declaró desierto el acto conciliatorio, en virtud de que la parte demandante no se hizo presente personalmente. (Folio 46).

En fecha cuatro (04) de mayo de 2006, la parte demandada, a través de su apoderado judicial, abogado MAXIMO RIOS FERNANDEZ, opuso cuestiones previas y dió contestación a la demanda .

Opuso cuestiones previas relativas a: I) la establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, ya que manifiesta que la parte demandante en el ordinal tercero expresó: que solicitaba que la parte demandada convenga o en su defecto sea condenada por este Juzgado en pagar la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs.1.054.145,40) por concepto de diferencia en el canon de arrendamiento a razón de OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.87.845,45) por cada mes desde el 01/02/2005 hasta el 28/02/2005 y que dicho lapso sólo han transcurrido 27 días es decir no ha transcurrido ni un solo mes; II) la establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, en cuanto al error de fecha citado en el libelo de la demanda, siendo señalado que el contrato notariado fue firmado en fecha 16-02-2005; III) la establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, en virtud que la causal invocada de Resolución del Contrato de arrendamiento, se fundamentó en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; IV) la establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por inepta acumulación de acciones, prohibidas en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, demandando por Resolución de Contrato y a su vez por cobro de diferencias arrendatarias.

Luego de expuestas las cuestiones previas invocó a favor de su representado la falta de interés de la parte demandada en mantener la presente acción ya que la vinculación jurídica entre las partes no se ha cumplido legalmente en cuanto al plazo que le corresponde por el tiempo de la relación arrendaticia, según lo provee el contenido del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; en su contestación niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, todos y cada uno de los conceptos contenidos en la demanda que intentó por la parte demandante.

Por los hechos niega, rechaza y contradice en cuanto a:
1. Que el local esté en condiciones deplorables, ni en mal estado sus instalaciones sanitarias, así como sus pisos, techos, paredes, y los trece vidrios frontales.
2. Que este insolvente con sus pagos.
3. Que el accionado haya instalado una pizzería en el local arrendado, alegando que la misma fue instalada por los anteriores arrendatarios, quienes vendieron al demandado la empresa VILLA KINGS POOL S.R.L., siguiendo operando la razón comercial, incluyendo la pizzería, conocida por la demandante al momento de firmar el contrato.

Por el derecho niega, rechaza y contradice en cuanto a:
1. Que el accionado no haya recurrido por nulidad de la Regulación de Alquileres, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, alegando que la misma fue incoada ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, según expediente N° 10.897-05.
2. Que el accionado tenía que entregar a la demandante el local, el día 28-02-2005, siendo su prorroga automática por lo que debió notificarle formalmente, alegando que no lo hizo.
3. Que el contrato entre las partes, vencía el primero de septiembre del 2004, improrrogable solo bajo la condición de elaborar un nuevo contrato.
4. Que para el 30-08-2005, el accionado haya incurrido en insolvencia, alegando que los instrumentos aportados (recibos y bauches de depósitos) demuestran su solvencia con respecto a los canónes pactados; y que la regulación de alquileres establecida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, no esta firme, en virtud del Recurso interpuesto.

Expone que la parte demandante actuó con probidad en el proceso violentando el contenido en los numerales 1° y 2° del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, al establecer que no se hubo recurrido, cuando del contexto de su expresión subjetiva se desprende que sí hubo recurrido, al expresar que “se negó hacerlo sin justa causa y para ese momento no existía decisión del Tribunal competente en cuanto a la suspensión de los efectos particulares”; señala la forma infundada en que planteó la demanda, alega que sí se recurrió y que no se podía demandar la diferencia de canónes por no adeudarlos, ni la resolución del contrato por estar vigente la renovación, que la prorroga legal no se ha iniciado; por otra parte, indica que el Tribunal no debió admitir tal procedimiento por ser temeraria; se opone a la medida de secuestro solicitada, al desalojo del local, y finalmente le solicita al Tribunal que sea declarada sin lugar la demanda. (Folios 47 al 54).

En fecha ocho (08) de mayo de 2006, la parte demandante presentó escrito de subsanación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, de la siguiente manera:
I) A la opuesta de conformidad a lo establecido en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, del defecto de forma del líbelo de la demanda; quedo subsanada en cuanto a la fecha, desde el día 01-02-2005 hasta el 28-02-2006.
II) A la opuesta en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; quedó subsanada en cuanto a la fecha que se suscribió el contrato entre las partes, por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 16 de septiembre de 2004, bajo el N° 52, tomo 180.
III) A la opuesta en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; la parte demandada rechazó de manera categórica por cuanto la acción propuesta es la resolución de un contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario en lo referente al pago de los cánones de arrendamientos establecidos por el acto administrativo a partir del 01-02-2005 y de la cual fue debidamente notificado y que con esto lo que pretende el demandado es confundir al ciudadano Juez, por cuanto en el libelo de la demanda se establece en varias partes que la pretensión es Resolución de Contrato de Arrendamiento escrito y a tiempo fijo.

En fecha ocho (08) de mayo de 2006 la coapoderada judicial de la parte demandante presentó escrito de pruebas en las que promovió las siguientes:

 Confesión judicial calificada, de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, por cuanto manifiesta que ha realizado, periódica y sucesivamente los depósitos mensuales por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,oo) mensuales y que con esta manifestación reconoce la demandada que no ha cancelado el canon de arrendamiento fijado por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, contenido en la resolución Nº 028 de fecha 14 de enero de 2005 y notificada al inquilino en fecha 31 de enero de 2005.
 Copia de la notificación escrita de fecha 01-07-2005, al ciudadano TUBALCAIN RIOS ESIS, en donde le manifiesta la parte demandante su voluntad de no renovar el contrato.
 Copia de la comunicación de fecha 27-01-2005, dirigida al ciudadano TUBALCAIN RIOS ESIS, con la finalidad de que exhibiera el original de la misma conforme a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.
 Copia de la comunicación de fecha 08-03-2005, emanada por HIDROSUROESTE, de la que solicitó prueba de informes de la empresa antes mencionada conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
 Recibos números 0040, 0039, 00185, 048, 0158, 0177, 0176, 0175 y 0178, de fechas 02-2005, 03-03-2005, 31-01-2006, 30-04-2005, 01-09-2005, 30-09-2005, 31-10-2005, 30-11-2005 y 31-12-2005 respectivamente.
 Copias de las planillas de depósitos bancarios números 17536599, 14871316, 17536606 y 17536603.
 Copia certificada de la Resolución N° 028, de fecha 14-01-2006, emanada por la alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
 Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, de fecha 16-09-2004, anotado bajo el N° 52, tomo 180.
 Inspección Judicial en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes.
 El principio de la comunidad de la prueba, solicitando tomará con consideración el merito y valor probatorio favorable de cualquier otro medio probatorio promovido por el demandado a favor de la demandante. (folios 64 al 69).
Anexo al escrito de pruebas presentó: copia simple de la notificación al arrendatario de fecha 01-07-2005; copia simple de la comunicación dirigida a la parte demandada de fecha 27-01-2005; comunicación dirigida a la parte demandada, emanada de HIDROSUROESTE, de fecha 08-03-2005; copia fotostática certificada de la Resolución N° 028 emanada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 14-01-2005; notificación de la Resolución N° 028 emanada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 25-01-2005. (Folios 70 al 81).

En fecha nueve (09) de mayo de 2006 el Tribunal agregó y admitió las pruebas presentadas por la parte demandante acordando la inspección judicial solicitada. (Folios 82).

En fecha dieciséis (16) de mayo del 2006, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas en las que promovió las siguientes:
• Merito favorables de las actas procesales, en lo alegado y probado en autos.
• Copia de la planilla de deposito del banco sofitasa N° 21225956, de fecha 09-01-2006.
• Copia de la planilla de deposito del banco sofitasa N° 21225957, de fecha 06-02-2006.
• Copia de la planilla de deposito del banco sofitasa N° 21225961, de fecha 06-03-2006.
• Copia de la planilla de deposito del banco sofitasa N° 21225964, de fecha 03-04-2006.
• Fotocopia simple del documento del traspaso y único propietario de la Empresa “Villa Kings Pool S.R.L.”.
• Fotocopia de los inventarios de la Empresa “Villa Kings Pool S.R.L.”.
• Fotocopia de los permisos de funcionalibilidad, sanidad y protección del adolescente.
• Fotocopia simple del documento emanado por la Notaría Pública Tercera, de fecha 08-12-1999, con el que pretende demostrar que la relación jurídica es ulterior y no el contrato que pretende hacer valer la parte demandante.
• Fotocopia simple del Acta del Instituto Nacional del Menor en Operativos en establecimientos públicos, de fecha 07-02-2000.
• Fotocopia de permiso sanitario N° 2120, de fecha 02-02-2000.
• Fotocopia certificada del expediente N° 4365-2006, llevado por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, con el que pretende demostrar que la parte demandada recurrió a la nulidad de la providencia administrativa de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
• Constancia emanada de la prefectura del Municipio San Cristóbal, de fecha 03-01-2000.
• Inspección Judicial en el inmueble objeto de la presente acción.
• Finalmente se adhirió a las pruebas de la parte demandante y al derecho de repreguntar testigos. (folios 83 al 86).

Anexo al escrito de pruebas presentó: copia de las planillas de depósito del Banco Sofitasa números 21225956, 21225957, 21225961 y 21225964, de fechas 09-01-2006, 06-02-2006, 06-03-2006 y 09-04-2006; Fotocopia simple del documento del traspaso y único propietario de la Empresa “Villa Kings Pool S.R.L.”; permisos de funcionabilidad de fecha 07-02-2000, sanidad de fecha 02-02-2000 y protección del adolescente de fecha 03-01-2000; comunicación librada por el Contador Público Marcos Galvis, junto con su inventario y balance, a la empresa Villa Kings Pool S.R.L. (Folios 87 al 106).

En fecha dieciséis (16) de mayo de 2006 el Tribunal agregó y admitió las pruebas presentadas por la parte demandante acordando la inspección judicial solicitada. (Folios 107).

En fecha dieciséis (16) de mayo de 2006 el Tribunal dicto auto complementario al auto de fecha 09-05-2006, donde se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandante, acordando la exhibición de documento e informes solicitados. (Folios 108 al 110).

En fecha veintidós (22) de mayo de 2006, este Juzgado por ocupaciones preferentes difirió las inspecciones judiciales fijadas para ese día. (Folio 111).

En fecha veintitrés (23) de mayo de 2006, siendo el día y hora fijado para llevar a cabo la inspección judicial solicitada por la parte demandante, el Tribunal dejó constancia que no se practicó, en virtud que el inmueble objeto de la inspección se encontraba totalmente cerrado. (folio 112).

En fecha veintitrés (23) de mayo de 2006, el tribunal declaró desierta la inspección judicial, solicitada por la parte demandada, en virtud de la no comparecencia de la parte interesada. (folio 113).

En fecha veintitrés (23) de mayo del 2006, la apoderada judicial de la parte demandante, informó que en virtud de la falta de colaboración de la parte accionada a fin de llevar a cabo las inspecciones judiciales promovidas de conformidad con lo previsto en el artículo 505 del Código de Procedimiento Civil, pide que su negativa sea interpretada como un indicio a favor de la pretensión de la parte demandante. (folio 114).

En fecha veinticinco (25) de mayo de 2006, el ciudadano Alguacil de este despacho informó que el demandado se negó a firmar boleta de intimación librada conforme lo establece el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 116).

El Tribunal estando para decidir observa:

PARTE MOTIVA

Que la presente acción se inicia por demanda de Resolución de Contrato, intentada por la ciudadana CONSUELO DOMENICA DI GUGLIELMO CATTAFI, a través de su coapoderada judicial abogada SUSANA CARVAJAL CAMPEROS, ya identificadas, en la que manifiesta que es propietaria de un local comercial, signado con el N° 1, del Edificio Doménica, ubicado en la Avenida Libertador, San Cristóbal del Estado Táchira, el cual dió en arrendamiento al demandado, ciudadano TUBALCAIN RIOS ESIS, ya identificado, según contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaria Quinta de San Cristóbal, en fecha 16 de septiembre de 2004, anotado bajo el Nº 52, tomo 180; que el demandado había sido inquilino de anteriores propietarios y que una vez que el inmueble le fue adjudicado en propiedad, suscribió con el accionado contrato de arrendamiento del local, el cual para ese momento se encontraba en perfectas condiciones, de instalaciones internas y de electricidad y plomería, incluyendo tres vidrios frontales, quedando convenido un canon mensual de arrendamiento de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs.300.000,00), pagados al vencimiento de cada mes, el primero de cada mes, con un el termino de duración de un año, contados a partir del primero de septiembre de 2004, prorrogables solo bajo la condición expresa de elaborar un nuevo contrato, sí así lo acordaren entre las partes con la obligación de notificarse, dos meses por anticipado a la desocupación del inmueble, debiendo el arrendatario entregar en su oportunidad, en las mismas condiciones en que lo recibió; asimismo, en las cláusulas Cuarta, Quinta y Sexta del contrato se estableció que en caso de que el arrendatario estuviere obligado a la desocupación y entrega del inmueble y no lo entregare al vencimiento de la fecha prevista y avisada, incidía en la pena de Bs.30.000,00 diarios, sin perjuicio de los alquileres pendientes, gastos judiciales y extrajudiciales a que hubiere lugar; igualmente, el arrendatario asumió el pago de los servicios públicos entregando cada mes el recibo de pago para demostrar su solvencia y se obligó a no efectuar mejora alguna sin el consentimiento y la supervisión del arrendador, además de efectuar las reparaciones requeridas por el inmueble y en caso de no hacerlo sería deducidos del depósito dado en garantía a la terminación del contrato; manifiesta que en fecha catorce (14) de enero de 2005, la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, mediante Resolución N° 028, estableció la regulación del canon de arrendamiento del inmueble arrendado en la cantidad de Bs. 387.845,45, y que le fue notificada al accionado en fechas 21-01-2005 y 25-01-2005, dentro del lapso por la antes mencionada Alcaldía, negándose a pagar el ajuste del canon de arrendamiento establecido legalmente; asimismo, señala el accionante que dejó en los correspondientes recibos de pago, su voluntad e intención de que le sea pagada la suma de la regulación estipulada y que el demandado optó por depositar en su cuenta de ahorros N° 0137-0013-3100-03179874 del Banco Sofitasa C.A., Bs. 300.000,00 mensuales, dejando de pagar la diferencia de Bs.87.845,45 por mes; indicó que en el mes de agosto del 2005, le notificó al demandado su la voluntad de no prorrogar el contrato, por encontrarse insolvente en el pago de los canónes de arrendamiento y haber instalado en el local, además de la sala de juegos que es el uso exclusivo para lo cual se arrendó el mismo, una pizzería, no estando el mismo acondicionado para ese tipo de negocio, indicando que se encuentra en franco deterioro; además, para el momento del vencimiento del término del contrato, el día 30-08-2005, el demandado se encontraba insolvente en cuanto al pago de los canónes de arrendamiento; Alegó que para esa fecha no existía decisión de Tribunal competente en cuanto a la suspensión de los efectos del acto administrativo de efectos particulares en la Resolución N° 28, de fecha 14-01-2005 emanada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, no operando la prorroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que el accionado se comprometió verbalmente a entregar el inmueble el día 28-02-2006, lo cual no ha cumplido; demandó al ciudadano TUBALCAIN RIOS ESIS, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ESCRITO Y A TERMINO FIJO, para que conviniera en o en su defecto sea condenado por el Tribunal en: primero la Resolución del Contrato de Arrendamiento en los términos convenidos y firmados ante la Notaria Quinta de San Cristóbal, en fecha 16 de septiembre de 2005, anotado bajo el Nº 52, tomo 180, y haga entrega del local comercial distinguido con el N° 1, que forma parte del inmueble distinguido con el N° 18-51 dado en arrendamiento, totalmente desocupado de bienes muebles de su propiedad y personas a la demandante; segundo: en pagar una cantidad igual a la del canon de arrendamiento mensual estipulado en la cantidad de Bs. 387.845,45, desde la fecha de terminación del contrato, 28-02-2006, hasta la oportunidad en que haga entrega del local totalmente desocupado de bienes muebles de su propiedad y personas, a título de indemnización por la ocupación del inmueble; tercero: en pagar la cantidad de Bs.1.054.145,40, por concepto de diferencia en el canon de arrendamiento en razón de Bs.87.845,45 por mes, desde el primero de febrero de 2005 hasta el veintiocho de febrero de 2006 y así mismo efectué la entrega del inmueble con el pago de los servicios públicos con las respectivas solvencias; Solicitó medida cautelar de secuestro sobre el inmueble arrendado; fundamentó la demanda en los artículos 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículo 1159 y 1167 del Código Civil, y reclamó la resolución del contrato de arrendamiento, las costas y costos del presente proceso y la estimó en la suma de UN MILLÓN CINCUENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.1.054.145,45).

Consta en autos que la parte demandada se dio por citado tácitamente conforme al artículo 216 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, opuso cuestiones previas y dio contestación a la demanda, oponiendo las Cuestiones Previas previstas en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, las cuales fueron subsanadas por la parte demandante; asimismo la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que deben ser analizadas por este sentenciador como punto previo, antes de decidir el fondo del asunto.

PUNTO PREVIO

Aduce la demandada que la causal invocada por la demandante es de Resolución del Contrato de arrendamiento y la invoca conforme al artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo esta causal taxativa para los contratos a tiempo indeterminado; asimismo indica la inepta acumulación de acciones, prohibidas en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en tal virtud demanda por Resolución de Contrato y a su vez por cobro de diferencias arrendatarias, razón por la cual opuso la cuestión previa establecida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que dispone: “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. Observándose que el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es mencionado, en ninguna de las actuaciones realizadas por la parte actora razón por la cual, es improcedente lo alegado por la parte demandada en cuanto al fundamento de la demanda, debiendo declararse sin lugar la cuestión previa contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

Asimismo invocó la falta de interés de la parte demandada en mantener la presente acción en virtud de la vinculación jurídica de la demandante y la demandada por cuanto no se ha cumplido legalmente el plazo que le corresponde, por la relación arrendaticia celebrada entre ellos; con respecto a este punto este Juzgador, observa que lo que se está ventilando en esta causa es el incumplimiento en el pago de cánones arrendaticios y no lo alegado por la parte accionada, razón por la cual es improcedente lo alegado por la parte demandada y así se decide.

Ahora bien una vez esbozada la síntesis de la controversia, resuelta la cuestión previa, procede este sentenciador a valorar las pruebas presentadas conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre si con independencia de la parte que las aportó al proceso.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

- Copia de la notificación de fecha 01-07-2005, suscrita por la demandante al demandado, la cual corre inserta del folio 70, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

- Copia de la comunicación de fecha 27-01-2005, suscrita por la demandante al demandado, la cual corre inserta del folio 71, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

- Copia de la comunicación de fecha 08-03-2005, emanada por HIDROSUROESTE, la cual no se valora por no haber llenado los extremos contemplados en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

-Recibos números 0040, 0039, 00185, 0048, 0046, 0158, 0177, 0176, 0175 y 0178, de fechas 01-02-2005, 03-03-2005, 31-01-2006, 30-04-2005, 01-04-2005, 01-09-2005, 30-09-2005, 31-10-2005, 30-11-2005 y 31-12-2005 respectivamente, se valoran conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

- Copias de las planillas de depósitos del Banco Sofitasa números 17536599, 14871316, 17536606, 17536603, 15144326, 17862727, 17862728, 19091027, 19091026, 20354727, 21225960, se valoran conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

-Copia certificada de la Resolución N° 028, de fecha 14-01-2006, emanada por la alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el cual se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

-Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, celebrado ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, de fecha 16-09-2004, anotado bajo el N° 52, tomo 180, el cual se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

- Inspección Judicial, no se valora por cuanto no fue practicada.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

- Copia de la planilla de depósito del banco Sofitasa N° 21225956, de fecha 09-01-2006, se valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

-Copia de la planilla de depósito del banco Sofitasa N° 21225957, de fecha 06-02-2006, se valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

-Copia de la planilla de depósito del banco Sofitasa N° 21225961, de fecha 06-03-2006, se valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

-Copia de la planilla de depósito del banco Sofitasa N° 21225964, de fecha 03-04-2006, se valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

-Fotocopia simple del documento del traspaso y único propietario de la Empresa “Villa Kings Pool S.R.L.”, permisos de funcionalibilidad, sanidad y protección del adolescente, la cual no se valora porque no aporta nada a lo que se está dirimiendo en el presente Juicio.

-Fotocopia de los permisos de funcionabilidad, Sanidad y Protección del Adolescente, la cual no se valora porque no aporta nada a lo que se esta dirimiendo en la presente Juicio.

-Fotocopia del inventario de bienes y balance de la empresa Villa Kings Pool S.R.L., la cual no se valora porque no aporta nada a lo que se esta dirimiendo en el presente Juicio.

-Fotocopia simple del documento emanado de la Notaria Publica Tercera, de fecha 08-12-1999, la cual no se valora porque no aporta nada a lo que se esta dirimiendo en el presente Juicio.

- Acta del Instituto Nacional del Menor en Operativos en establecimientos públicos, de fecha 07-02-2000, la cual no se valora porque no aporta nada a lo que se esta dirimiendo en el presente Juicio.

-Fotocopia de permiso sanitario N° 2120, de fecha 02-02-2000, la cual no se valora porque no aporta nada a lo que se esta dirimiendo en el presente Juicio.

-Constancia emanada de la prefectura del Municipio San Cristóbal, de fecha 03-01-2000, la cual no se valora porque no aporta nada a lo que se esta dirimiendo en el presente Juicio.

-Inspección Judicial en el inmueble objeto de la presente acción, no se valora por no haber sido practicada, por inasistencia del promovente.

Ahora bien con las pruebas anteriormente descritas y valoradas por este juzgador quedó demostrado:

La existencia del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes ante la Notaria Quinta de San Cristóbal, en fecha 16 de septiembre de 2004, anotado bajo el Nº 52, tomo 180; que el inmueble objeto del presente litigio fue regulado en su canon arrendaticio según resolución N° 028, dictada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira en fecha 14 de enero del año 2005; que la parte demandada fue debidamente notificada de la regulación anteriormente mencionada en fecha 31-01-2005; que el demandado una vez notificado no depositó el canon de arrendamiento fijado en la resolución emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal de Estado Táchira y que ascendía a la suma de TRESCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs.387.845,45), pago que debía realizar a partir del 31 de enero del 2005 fecha en que fue practicada su notificación y de la revisión de los depósitos realizados en fechas posteriores a su notificación el monto consignado fue por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,oo) suma inferior a la fijada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal. Asimismo la parte demandada promovió en su escrito de pruebas un supuesto recurso de nulidad de acto administrativo contra la decisión dictada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal en fecha 14 de enero del 2005, intentado ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, signado bajo el N° 10897-05 y que la parte actuante manifestó textualmente “cuyo acto se presentará en el lapso procesal de prueba mediante instrumento público” y que de la revisión del expediente se evidencia que el mismo nunca fue presentado ante este Despacho.

Habiendo sido resueltas las pruebas promovidas por las partes y habiéndose dejado constancia de lo que quedó probado en el presente juicio pasa este juzgador a decidir el fondo del asunto indicando que quedó demostrado la existencia de una relación arrendaticia entre las partes; que la parte demandada incumplió en el pago de los cánones de arrendamiento regulados por la Alcaldía de Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, mediante resolución N° 028 de fecha 14 enero del año 2005.
Ahora bien el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución de contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Razón por la cual se observa que la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesto con base a los artículos 39, 40 y 41 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil es procedente y así se decide.

Finalmente se concluye que la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, debe ser declarada con lugar y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos y en virtud de las probanzas en el presente juicio, este Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR, la demanda intentada por la ciudadana CONSUELO DOMÉNICA DI GUGLIELMO CATTAFI, venezolana, mayor de edad, médico, titular de la cédula de identidad N° V-9.235.975 y de este domicilio, en su carácter de ARRENDADORA, contra el ciudadano TUBALCAIN RIOS ESIS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.196.392 y de este domicilio, en su carácter de ARRENDATARIO, quedando RESUELTO el contrato notariado suscrito entre las partes, por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 16 de septiembre de 2004, anotado bajo el N° 52, tomo 180, folios 115 al 117. En consecuencia se condena a la parte demandada a:

PRIMERO: Hacer entrega a la parte demandante ciudadana CONSUELO DOMÉNICA DI GUGLIELMO CATTAFI, venezolana, mayor de edad, médico, titular de la cédula de identidad N° V-9.235.975 y de este domicilio, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento consistente en un local comercial, signado con el N° uno (01), del Edificio Doménica, ubicado en la Avenida Libertador, San Cristóbal del Estado Táchira.

SEGUNDO: En pagar una cantidad igual a la del canon de arrendamiento mensual estipulado en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.387.845,45), desde la fecha de terminación del contrato en fecha 28 de febrero del 2006 hasta la entrega definitiva del inmueble totalmente desocupado de bienes y personas como indemnización por la ocupación del inmueble.

TERCERO: A pagar a la parte demandante la suma de UN MILLÓN CINCUENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉTIMOS (Bs.1.054.145,40), que comprenden la diferencia de los cánones arrendaticios que fueron objeto de regulación mediante resolución número 028 de fecha 14 de enero del 2005, en el periodo comprendido entre el 01 de febrero de 2005 hasta el 28 de febrero del año 2006.

CUARTO: entregar las solvencias del inmueble expedidas por CADELA, HIDROSUROESTE y la Patente de Industria y Comercio Municipal.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los treinta y un (31) días del mes de mayo del año dos mil seis. Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

GREGORIO EDECIO PÉREZ AGUILAR
Juez Temporal

MARÍA E. VILLAMIZAR DE GALVIS
Secretaria