TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
VISTO CON INFORMES DE LA PARTE ACTORA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: CEN QIAOMEI, de nacionalidad china, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº E-82.256.255, hábil y de este domicilio.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: RAUL LIRA OCANDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 76.452; según poder otorgado ante la Notaría Pública 2ª de San Cristóbal, de fecha 06/01/2006 (fs. 8 y 9).
PARTE DEMANDADA: FERRETERÍA TÁCHIRA C.A., inscrita en el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en fecha 31/10/1984, bajo el Nº 40, Tomo 20-A; en la persona de BLANCA JULIA CÁRDENAS DE ORDOÑEZ, LEONOR VIRGINIA ORDOÑEZ CÁRDENAS o GUILLERMO JOSÉ ORDOÑEZ CÁRDENAS, con el carácter de Presidenta, Vicepresidenta y Gerente General respectivamente, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 192.574, 9.236.703 y 5.024.717 en su orden, hábiles y de este domicilio.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: MANUEL ALFONSO ORDOÑEZ RINCÓN y LEYEIRA CAROL USECHE GÓMEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.557 y 31.094 respectivamente; según poder otorgado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público con funciones notariales del Municipio Córdoba, de fecha 09/03/2006 (fs. 40 y 41).
MOTIVO: Desalojo de inmueble.
EXPEDIENTE: Nº 4927.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: La ciudadana CEN QIAOMEI representada por el Abogado RAÚL ARMANDO LIRA OCANDO; ocurrió ante este Juzgado para demandar a la empresa mercantil FERRETERÍA TÁCHIRA C.A..
Fundamentó la acción en los hechos siguientes:
-Que el objeto de la pretensión era el desalojo de inmueble por falta de pago de cánones.
-Que el inmueble consistía en un local comercial ubicado en la calle 7, entre 7ª Avenida y carrera 6, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, alinderado así: NORTE: La calle 7; SUR: Con terrenos que son o fueron de CARLOS MÁRQUEZ CASANOVA y de MARÍA MARTÍNEZ, y en parte con propiedad que son o fueron de RUFO RINCÓN, en línea quebrada; ESTE: Con propiedad de la demandante; OESTE: Propiedad de la demandante, en línea quebrada, según documento registrado en el Registro Inmobiliario del 2º Circuito del Municipio San Cristóbal, de fecha 13/12/2005, bajo el Nº 15, Tomo 081.
-Que la anterior propietaria sociedad mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., dio en arrendamiento por contrato verbal a la empresa mercantil FERRETERÍA TÁCHIRA C.A., el inmueble antes identificado, obligándose a pagar el canon por mensualidades vencidas a la INMOBILIARIA INESCA.
-Que el inmueble fue vendido y notificado a la arrendataria según la solicitud Nº 13-2006 que cursó ante el Tribunal 2º de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 26/01/2006.
-Que la arrendataria dejó de pagar los cánones de diciembre de 2005 y enero de 2006, a razón de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) mensuales.
-Que en virtud de lo anterior era que demandaba a la empresa mercantil FERRETERÍA TÁCHIRA C.A. como inquilina, para que conviniera o fuese condenada por el Tribunal:
1. En el desalojo del inmueble arrendado y en consecuencia, la entrega del inmueble totalmente desocupado de personas y bienes en el mismo estado de conservación y limpieza como lo recibió.
2. En pagar DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios equivalentes a las mensualidades adeudadas por el uso, goce y disfrute del inmueble cuestionado.
3. En la corrección monetaria de la cantidad adeudada por daños y perjuicios.
4. En pagar los intereses de mora por el atraso en el pago de los cánones, según el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
5. En pagar los Honorarios profesionales y las costas procesales.
Estimó la demanda en DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00) y la fundamentó en los artículos 1594, 1592, 1133, 1159, 1160, 1579 y 1264 del Código Civil, y en los artículos 33 y 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (fs. 1 al 33).
SEGUNDO: El 01/03/2006 este Tribunal admitió la demanda (f. 33).
El 20/04/2006 los apoderados judiciales de la parte demandada Abogados LEYEIRA CARON USECHE GÓMEZ y MANUEL ALFONSO ORDOÑEZ RINCÓN, procedieron a contestar la demanda incoada contra la sociedad mercantil FERRETERÍA TÁCHIRA C.A., de la manera siguiente:
• Defensa previa: Conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusieron la falta de cualidad y la falta de interés de la parte actora para intentar y sostener el juicio. Que el 18/01/2006 ante la Notaría 2ª de San Cristóbal, JOSEFINA MÁRQUEZ DE SOSA y JUAN ALBERTO SOSA MÁRQUEZ, Presidenta y Vicepresidente de la sociedad mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A. suscribieron un contrato de cesión, por lo que la ciudadana CEN QIAOMEI no tenía cualidad para intentar la acción de desalojo sobre la deuda del alquiler del mes de diciembre de 2005, pues los derechos y obligaciones derivados de los contratos de alquileres tenían como fecha de inicio el año 2006. Que el derecho otorgado nació el 26/01/2006 cuando se notificó a su mandante de la venta ocurrida el 13/12/2005.
• Contestación al fondo.
-Negaron, rechazaron y contradijeron que existiera un contrato verbal y que la INMOBILIARIA INESCA administró el inmueble hasta el 07/01/2006.
-Que la relación arrendaticia entre su mandante y los vendedores se inició aproximadamente hace unos cuarenta (40) años según el documento autenticado ante la Notaría Pública 2ª de San Cristóbal de fecha 02/12/1986, inserto bajo el Nº 41, folios 74 al 79, Tomo 10 de los libros respectivos.
-Negaron, rechazaron y contradijeron que la INMOBILIARIA INESCA haya administrado el inmueble hasta el 07/01/2006, pues la notificación de cesión fue realizada el 26/01/2006. Impugnaron y desconocieron el instrumento privado referido por la parte actora en la relación de los hechos, numeral 1º.
-Que según el expediente Nº 437-2006 llevado ante el Tribunal 1º de los Municipios San Cristóbal y Torbes, el mes de enero fue depositado en tiempo hábil, por la negativa de la inmobiliaria en recibir el canon.
-Negaron, rechazaron y contradijeron que su mandante tenga estado de insolvencia.
-Que el 26/01/2006 fue notificada su mandante y conforme al artículo 1550 del Código Civil, la cesión del crédito comenzaría tener vigencia y aplicabilidad después de la notificación al deudor.
-Que la cesionaria tenía derecho a exigir el pago de los días comprendidos desde el 26 hasta el 31 de enero, y no la totalidad del mes, pues los efectos retroactivos del contrato de cesión no eran aplicables a los terceros.
-Negaron, rechazaron y contradijeron los fundamentos de derecho del actor.
-Rechazaron, negaron y contradijeron que el Tribunal condene a su mandante: al desalojo del inmueble por falta de pago de cánones; al pago de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00) por daños y perjuicios, pues no se explicaba en que consistían estos; a la corrección monetaria de la cantidad adeudada, ya que no se estaba reclamando el pago de supuestos cánones adeudados sino el pago de daños y perjuicios que no fueron determinados; al pago de intereses de mora; al pago de las costas procesales, en virtud de que la Justicia era gratuita; y al pago de los honorarios profesionales de Abogados, para lo cual solicitó del Tribunal desecharlos y aplicar lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
-Que en cuanto a la medida solicitada no estaban llenos los extremos necesarios.
-Impugnaron la estimación de la cuantía por irrisoria, en virtud de que el inmueble que formó parte de la venta alcanzó la suma de UN MIL QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 1.550.000,00), por lo que estimaban la cuantía del presente procedimiento en 250.000.000,00 (fs. 43 al 97).
TERCERO: Pruebas:
a) La parte actora promovió:
-El mérito y valor del expediente Nº 14-2006 llevado por el Tribunal 2º de los Municipios San Cristóbal y Torbes.
-El mérito y valor del expediente Nº 437-06 llevado por el Tribunal 1º de los Municipios San Cristóbal y Torbes.
-El mérito y valor de la confesión judicial de la parte demandada al informar que pagaba como canon para el mes de enero de 2006, la suma de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) (fs. 98 al 154).
b) La parte demandada promovió:
-El valor y mérito del documento autenticado ante la Notaría Pública 2ª de San Cristóbal, de fecha 02/12/1986, acompañado con la contestación de la demanda.
-El valor y mérito del documento fundamento del escrito libelar de fecha 18/01/2006 autenticado ante la Notaría Pública 2ª de San Cristóbal.
-El valor y mérito del expediente Nº 437-2006 llevado ante el Tribunal 1º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial (fs. 155 al 157).
CUARTO: El 15/05/2006 el apoderado judicial de la parte actora Abogado RAUL ARMANDO LIRA OCANDO, consignó escrito en el cual hizo los argumentos que creyó convenientes (fs. 159 al 161).
III
PARTE MOTIVA
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
DEL ESCRITO LIBELAR
Alega la demandante que la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI, C.A., por medio de contrato verbal dio en arrendamiento a la empresa FERRETERIA TACHIRA, C.A., un inmueble constituido por un local comercial signado con el Nº 6-28, ubicado en la calle 7, entre 7ª Avenida y carrera 6 de esta ciudad de San Cristóbal. Que la arrendataria se obligó a cancelar un canon de arrendamiento mensual de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), a la Inmobiliaria INESCA, empresa que administraba tal inmueble, según documento privado que suscribieron el propietario y la administradora.
Que AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI, C.A., dio en venta a la ciudadana CEN QIAOMEI, el referido inmueble según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de San Cristóbal, bajo el Nº 15, Tomo 81, de fecha 13 de diciembre de 2.005, acto este que fue notificado a la arrendataria a través del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 26 de enero de 2.006.
Que la arrendataria dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2005 y enero de 2006.
Que en razón de lo expuesto, demanda a la empresa FERRETERIA TACHIRA, C.A., con fundamento en lo previsto en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y otras disposiciones del Código Civil, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en: A) El desalojo del inmueble arrendado y en consecuencia, a la entrega del mismo totalmente libre de personas y cosas; B) En cancelar la suma de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.400.000,00) a titulo de indemnización de daños y perjuicios; C) A la indexación de la cantidad demandada por daños y perjuicios; D) Al pago de intereses de mora; y, E) El pago de honorarios profesionales y costas procesales.
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
A su vez, la parte demandada a través de sus apoderados judiciales LEYEIRA CAROL USECHE GÓMEZ y MANUEL ALFONSO ORDOÑEZ RINCÓN, hacen oposición a la pretensión del demandante con fundamento en los siguientes argumentos:
Que la demandante carece de cualidad y de interés para sostener el juicio, porque la empresa AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI, C.A., suscribió un contrato de cesión de derechos ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, bajo el Nº 65, Tomo 9, de fecha 18 de enero de 2.006, en el cual se expresa que, a partir del año 2006 en adelante, AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI, C.A., cede a CEN QIAOMEI, la totalidad de los derechos y obligaciones derivados de los contratos de alquileres que administra la Inmobiliaria INESCA con los ciudadanos ALICIA R. DE ORDOÑEZ, FERRETERIA TACHIRA C.A., TRINIDAD FLORES y FARMACIA TÁCHIRA, correspondientes a los locales ubicados en la calle 7, entre Séptima Avenida y carrera 6, de esta ciudad de San Cristóbal.
Que por tanto, CEN QIAOMEI no tiene cualidad para exigir el pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2005, ya que los derechos del contrato de arrendamiento sólo le fueron cedidos en el 2006.
Que aparte de la indicada falta de cualidad, rechaza lo pretendido por el actor porque es falso que FERRETERIA TACHIRA, C.A. detente el inmueble arrendado por un contrato verbal de arrendamiento ya que lo cierto es que su relación arrendaticia data desde hace 40 años y que ésta se rige por el contrato contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 02 de diciembre de 1986, bajo el Nº 41, Tomo 10.
Que es también falso que la Inmobiliaria INESCA administrara el inmueble hasta el siete (7) de enero del 2006, porque ese carácter se funda en un documento privado presentado en copia fotostática simple, por la que impugna el valor probatorio del mismo.
Que no es verdad que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento a los meses de diciembre de 2005 y enero de 2006, primero porque el pago del canon del mes de diciembre de 2005, no puede ser exigido por el demandante porque como se explicó anteriormente, los derechos del contrato de arrendamiento le fueron cedidos a partir del año 2.006 y segundo, porque las sumas adeudadas fueron consignadas oportunamente, el 15 de febrero del 2006 ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, según expediente Nº 437-2006.
Que la cesión de derechos derivados del contrato de arrendamiento que le hizo AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI, C.A., a CEN QIAOMEI por documento autenticado el 18 de enero de 2006, sólo surte efecto respecto de FERRETERIA TACHIRA, C.A., a partir del momento en que esta fue notificada, o sea, desde el 26 de enero de 2006, conforme a lo establecido en el artículo 1.550 del Código Civil. Que es a partir de esta última fecha que corren los lapsos previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para determinar la falta de pago de los cánones, por lo que, la cesionaria solo tenía derecho a exigir los arrendamientos vencidos a partir de 26 de enero de 2006.
En razón de todo lo expuesto, pide se declaren improcedentes el desalojo del inmueble solicitado e igualmente la suma reclamada por daños y perjuicios, por indexación, por intereses de mora y costas procesales.
HECHO CONTROVERTIDO
El actor fundamenta su demanda de desalojo del inmueble por cuanto el demandado se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre del año 2005 y enero del año 2006, de conformidad con el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
PRUEBAS DE LAS PARTES
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.
A) CON EL LIBELO DE DEMANDA:
1.- Copia del documento poder otorgado por CEN QIAOMEI, al Abogado Raúl Lira, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 76.458; se trata de copia fotostática de documento público, perfectamente admisible como fidedigna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, valorándose conforme al artículo 1359 y 1.360 del Código Civil, para demostrar el carácter del demandante.
2.- Copia del documento inscrito en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de San Cristóbal, de fecha 13 de diciembre de 2.005, Nº 15, Tomo 81, Protocolo Primero, por medio del cual AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI, C.A., dio en venta a CEN QIAOMEI un local comercial ubicado en la calle 7, entre Séptima Avenida y carrera 6, parte del cual corresponde al inmueble arrendado por FERRETERIA TÁCHIRA C.A.. Esta prueba se refiere a documental de las previstas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se le asigna el valor probatorio establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
3.- Copia de documento privado de fecha 07 de enero de 2006, por medio del cual la sociedad Inmobiliaria INESCA hace entrega de la administración de cuatro (4) locales comerciales ubicados en la calle 7, entre Séptima Avenida y carrera 6 de esta ciudad, a la ciudadana CEN QIAOMEI. A resultar este documento impugnado por la demandada y por tratarse de copia de documento privado cuyo supuesto no encuentra previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no resulta con valor probatorio alguno por el Tribunal.
4.- Copia certificada del expediente judicial Nº 13-2006 de la nomenclatura utilizada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, admitido en fecha 23 de enero de 2.006. En relación a esta prueba documental, se considera la misma como documento público, la cual es perfectamente admisible y apreciable conforme a lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, de la misma puede inferirse la notificación hecha a la parte demandada en fecha 26 de enero de 2006, que la nueva propietaria del inmueble por ella arrendada era la demandante en la presente causa, CEN QIAOMEI, en razón de haber adquirido dicho inmueble en fecha 13 de diciembre de 2005.
B) DURANTE EL LAPSO PROBATORIO:
1.- Mérito y valor probatorio del expediente Judicial Nº 13-2006 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; esta prueba resultó valorada, demostrándose que el día 26 de enero de 2006, se notificó a la sociedad mercantil FERRETERIA TACHIRA, C.A., de la nueva propietaria del inmueble arrendado, por su adquisición según documento protocolizado en fecha 13 de diciembre de 2005.
2.- Mérito y valor probatorio del expediente judicial Nº 437-2006 de la nomenclatura usada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. En relación a esta prueba documental, se considera la misma como documento público, la cual es perfectamente admisible conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y apreciable conforme a lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, de la misma puede deducirse que el día 16 de febrero de 2.006, la demandada FERRETERIA TACHIRA, C.A., presentó solicitud de consignación de alquileres del inmueble objeto de la demanda, depósito que se hace efectivo en fecha 22 de febrero de 2.006.
3.- Mérito y valor probatorio de la confesión judicial de la demandada FERRETERIA TACHIRA, C.A., al informar que cancelaba como canon de arrendamiento para el mes de enero de 2006, la suma de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00). Quien juzga considera, que tal afirmación no es una probanza sino un alegato que el Juez está obligado a analizar junto con las demás defensas y alegatos formulados. Así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
A) CON EL ESCRITO DE CONTESTACION DE DEMANDA:
1.- Copia fotostática del expediente Nº 437-2006 llevado por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; en relación a esta prueba, se indica que la misma ya resultó valorada, por lo que con fundamento en el principio de comunidad de la prueba, se considera la misma aportada al proceso, extendiéndose sus efectos al mismo con independencia de su promovente.
2.- Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 02 de diciembre de 1986, Nº 41, Tomo 10; se refiere esta prueba a documental de documento público perfectamente admisible conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a la misma se le asigna el valor probatorio establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para deducir la existencia de un contrato de arrendamiento entre MARIO SOSA MARQUEZ y GUILLERMO ORDOÑEZ CÁRDENAS.
B) DURANTE EL LAPSO PROBATORIO:
1.- El valor probatorio del documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 02/12/1986; el valor del documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 18 de enero de 2.006; y el valor del expediente de consignación Nº 437-2006 que cursa ante el Tribunal 1º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Las pruebas señaladas ya resultaron valoradas por el Tribunal, por lo que conforme al principio de comunidad de la prueba, se consideran aportadas las mismas para el proceso, con efectos para las partes de la litis.
IV
PUNTO PREVIO
Siendo pues, que la falta de cualidad o interés del actor, invocada por la parte demandada, y prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, debe resolverse previa al fondo de la definitiva, el Tribunal procede a dirimir la misma en los siguientes términos:
La demandada aduce que la parte actora CEN QIAOMEI, carece de cualidad para exigir el pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre del 2005, porque a pesar de haber adquirido el inmueble arrendado por documento de fecha 13 de diciembre de 2005, la anterior propietaria sólo le habría cedido los derechos del contrato de arrendamiento a través de un documento de fecha 18 de enero de 2006, y que es desde entonces que adquirió la cualidad para obrar.
Doctrinariamente suele haber discrepancia entre la noción de cualidad, interés y legitimación, para algunos autores la cualidad, es distinta a la noción de legitimación, para otros como el maestro Loreto, la cualidad, en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. “El problema de la cualidad (decía el maestro Loreto) se resuelve con la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o Poder Jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular de efectivo contra quien se ejercita en tal manera.”
Aplicando dicho concepto al caso de autos, el Tribunal encuentra comprobado los siguientes extremos:
A) Que la acción ejercida es la de desalojo contemplada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
B) Que la titularidad de dicha acción la otorga la Ley (persona abstracta con cualidad activa) al propietario del inmueble arrendado, al usufructuario del mismo y al arrendador, quien puede ser o no, el mismo propietario, usufructuario, o cualquier otra persona que obre en representación de aquellas, o que detente el inmueble por cualquier título que le permita recibir sus frutos, y;
C) Que la acción de desalojo solo puede ser ejercida (persona abstracta con cualidad pasiva) contra el arrendatario o el subarrendatario según el caso.
En el caso de autos, la acción de desalojo fue intentada por la propietaria del inmueble (persona concreta) que es ciertamente uno de los titulares dotados de cualidad activa para ejercitar la acción y la ejerció contra el arrendatario que está también investido la cualidad pasiva para sostener el juicio.
Aclarado lo expuesto, debe entonces el Tribunal determinar, si tal como alega la demandada, la cualidad de la nueva propietaria del inmueble, CEN QIAOMEI, sólo nació por obra de la cesión de los derechos derivados del contrato de arrendamiento que le hizo el anterior propietario por documento fechado el 18 de enero de 2006, o si por el contrario, como pretende el actor, CEN QIAOMEI, adquirió cualidad desde el momento mismo en que se hizo propietaria del inmueble por documento de fecha 13 de diciembre de 2005, para ello el Tribunal observa:
Conforme al artículo 545 del Código Civil, la propiedad, es del derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley. Ello significa, que desde el momento en que alguien adquiere la propiedad de un bien tiene derecho a aprovecharse de los frutos o beneficios que éste produzca y obviamente las pensiones de arrendamiento de un inmueble son frutos civiles producidos por este. Considerado como ha sido que la propiedad lleva consigo el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, en tal virtud, si la propiedad conlleva la posibilidad de disposición, puede el propietario hacer lo que desee con relación a la cosa. Por lo tanto, todo propietario de bienes inmuebles tiene facultad para ejercer los derechos derivados o inherentes a su derecho de propiedad, pues no existe disposición legal alguna, que conduzca a deducir que el propietario queda inhabilitado para ejercer acciones posesorias o petitorias, ya sean personales o reales cuando media un contrato de arrendamiento, pues de ser así, luego de ser vendido un inmueble, seguiría el anterior propietario poseedor de una cualidad de arrendador que fue transferida automáticamente al nuevo propietario, tal y como sucede en el caso que ocupa a este Juzgador.
De otra parte, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prescribe lo siguiente:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley.”
La disposición transcrita pone en evidencia que, así como el nuevo propietario está obligado a respetar las condiciones de la relación arrendaticia ya existente, obviamente está también facultado para ejercer y aprovechar los derechos derivados de esa relación. En consecuencia, para quien juzga, es forzoso concluir que la cualidad del propietario de un inmueble para obrar como arrendador del mismo, respecto de las relaciones arrendaticias celebradas con anterioridad a la fecha en que se hizo propietario, nace desde el mismo momento en que se adquiere la propiedad, ya que con esta el comprador recibe del vendedor todos los atributos inherentes a la propiedad (uso, goce y disposición), sin que se requiera ningún acto posterior para que el vendedor transmita o ceda derechos que ya ingresaron al patrimonio del comprador desde el momento de la venta.
La parte actora ha presentado como documento fundamental de la acción un contrato de compra venta del inmueble objeto del litigio, el cual fue protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 13 de diciembre del año 2005, inscrito bajo el Nº 15, Tomo 081, Protocolo 01, folios 1/3; el cual no fue ni tachado ni impugnado por la parte demandada, reconociéndose la validez del documento de venta, tal documento no es más que: “aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para dar fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado”, además el instrumento público por el solo hecho de serlo, deber reputarse como auténtico y para que tenga efectos ERGA OMNES, es decir, respecto de todos, o frente a todos, debe contener la formalidad del Registro, lo que este Tribunal verificó que cumplió el documento, indicando además el artículo 1924 del Código Civil, in fine, que, cuando la ley exige un titulo registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo situaciones especiales; circunstancia que de manera definitiva legitima a los interesados en los procesos de arrendamiento.
A este respecto, es Jurisprudencia reiterada del más alto Tribunal de la República, desde la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo el 9-4-58 (V. GF. Nº 20, 2E, Pág. 28 y 29, que:
“… si el arrendatario está en goce del inmueble para la fecha de la venta, el comprador, o sea, el nuevo propietario, debe dejárselo durante el tiempo establecido en el contrato (si hubiere plazo) o, por el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos sin plazo, resulta evidente que tal mandato, dirigido al comprador, que el legislador ha considerado que la venta de la cosa arrendada, salvo prueba en contrario, constituye una transferencia o traspaso ipso facto del contrato de arrendamiento al nuevo propietario, quién sustituye así al vendedor en el goce que éste tenía de los frutos civiles de la cosa arrendada… la transferencia del contrato de arrendamiento y del goce del derecho de cobrar las pensiones al nuevo propietario, la cual se verifica ipso iure por el solo hecho de la venta del inmueble… la ley reconoce a favor del arrendatario sólo el derecho de que se le deje continuar en el goce de la cosa hasta el término presunto del contrato…”
Por lo tanto, la demandante CEN QIAOMEI, sí tiene cualidad para ejercitar la acción deducida. Así se decide.
V
FONDO DE LA CONTROVERSIA
Resuelto lo anterior, pasa el Tribunal a considerar los demás alegatos de fondo expuestos por las partes, para lo cual observa:
Afirma el actor que se encuentra unida con la arrendataria por una relación arrendaticia de naturaleza verbal y por lo tanto, indefinida. Por el contrario, la demandada aduce que esa relación se rige por los términos del documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 02/12/1986, bajo el Nº 41, Tomo 10. Examinado dicho documento, el Tribunal concluye lo siguiente:
Se trata de un contrato de arrendamiento celebrado entre Mario Sosa Márquez, como arrendador y, Guillermo Ordoñez Cárdenas, como arrendatario, relacionado con un inmueble ubicado en la calle 7, Nº 6-28 de esta ciudad, que es el mismo Inmueble ocupado por la demandada FERRETERIA TACHIRA, C.A.. Ahora bien, tal como se dijo anteriormente, la relación arrendaticia no se habría alterado porque cambió el propietario del inmueble arrendado, ya que, tanto la derogada disposición del artículo 1604 del Código Civil, como el ya citado artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obligaban al nuevo propietario a respetar las condiciones de los contratos ya existentes. Pero no ocurre lo mismo cuando cambia la persona del arrendatario, pues cada vez éste sea reemplazado por otro, nace una nueva relación arrendaticia en los términos que el nuevo arrendatario convenga con su arrendador. Ahora bien, no existe en autos prueba alguna que demuestre que el actual arrendatario del inmueble, Ferretería Táchira, C.A., tenga celebrado un contrato escrito a tiempo determinado, por que debe presumirse que su relación arrendaticia es de naturaleza verbal e indefinida. Así se decide.
Establecida la naturaleza del contrato de arrendamiento que existe entre las partes, pasa el Tribunal a examinar la procedencia de la causal invocada para solicitar el desalojo del inmueble, es decir, la presunta insolvencia del arrendatario de dos (2) mensualidades consecutivas de cánones de arrendamiento, para lo cual observa:
Afirma el demandante que la accionada adeuda las pensiones correspondientes al mes de diciembre de 2005 y al mes de enero de 2006, por su parte la demandada alega: Que con respecto a la pensión de arrendamiento del mes de diciembre de 2005, la demandante CEN QIAOMEI no tiene derecho a cobrarla porque solo notificó a la arrendataria que asumiría la administración del inmueble el 18 de enero de 2006; y que la pensión de enero de 2006, ya había sido consignada en tiempo hábil ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en vista de la negativa de la arrendadora a recibir su pago.
Al respecto, el Tribunal observa:
Que la casual de desalojo invocada por el actor, es la contemplada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria, la cual expresa:
“Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”
A criterio del Tribunal, para que el mencionado presupuesto legal se cumpla, basta con que el arrendatario deje de pagar dos (2) mensualidades consecutivas, siendo indiferente si el arrendador que es acreedor de una de las pensiones, es una persona diferente al acreedor de la segunda pensión. Lo que importa a la ley es el estado de insolvencia del arrendatario y obviamente dicha insolvencia proviene de la falta de pago y no de la persona del acreedor que tenga derecho a cobrar el crédito correspondiente. Así por ejemplo, supongamos que un inmueble arrendado es vendido, ya se dijo que el nuevo propietario, así como está obligado a respetar las condiciones de la relación arrendaticia ya existente, está también facultado para ejercer y aprovechar los derechos derivados de esa relación. En consecuencia, si el arrendatario debía cuatro (4) meses de pensiones, no resulta lógico obligar al nuevo propietario a esperar a que el arrendatario deje de pagar dos (2) cánones más para que pueda alegar la insolvencia del arrendatario, pues obviamente éste se encuentra insolvente con su obligación de pagar las pensiones generadas por el arrendamiento del inmueble desde la fecha en que suspendió el pago de las mismas.
Aplicando lo expuesto al caso de autos, debe concluirse que FERRETERIA TACHIRA, C.A., adeuda la pensión correspondiente al mes de diciembre de 2005, ya que no se evidencia de autos, su pago de manera alguna. En cuanto a la pensión correspondiente al mes de enero de 2006, el Tribunal observa: que el arrendatario tenía plazo para pagarla hasta el 15 de febrero de 2006, conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que la solicitud de consignación del importe de la pensión fue formulada por el arrendatario ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, el 16 de febrero de 2006 y fue efectivamente consignada la suma de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) en la cuenta de ahorros del BANCO DE FOMENTO REGIONAL LOS ANDES C.A. (BANFOANDES), aperturada al efecto el 22 de febrero de 2006, por lo que debe concluirse que dicho pago fue realizado después del término legal que tenía para hacerlo.
Para que el Tribunal competente pueda emitir el comprobante de la consignación, es necesario que el arrendatario deposite la mensualidad respectiva, en una cuenta a favor del arrendador, en la entidad bancaria señalada por el Tribunal, requisito que por cierto, ha sido establecido por disposiciones reglamentarias, y es sine qua non para iniciar el procedimiento de consignación ó para materializar la oferta real inquilinaria. Por lo que, para determinar la solvencia del inquilino es necesario determinar que tanto el depósito bancario como la consignación arrendaticia se hagan dentro del lapso de quince (15) días continuos y siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso que por cierto es perentorio y que no puede ser renunciado ni relajado por las partes. Ahora bien, cumpliéndose el vencimiento de cada mes del contrato, los días treinta (30), tal como alegan las partes, los quince (15) días siguientes y consecutivos a que se refiere el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son los que se cuentan desde el treinta (30) de cada mes hasta el 14 o 15 del mes calendario siguiente, dependiendo de si el mes calendario termina en 30 ó en 31. En el caso de autos, tenemos: que de acuerdo a las copias fotostáticas certificadas de los depósitos bancarios ratificados por el demandado en el escrito de pruebas y de la copia fotostática del depósito consignado en fecha 22 de febrero de 2.006, ello se realizó de la siguiente forma:
1.- Planilla de depósito Nº 0950174, de fecha 22-02-2006, por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00).
2.- No aparece comprobante librado por el mes de diciembre de 2005.
Según estas conclusiones tenemos una hipótesis sobre la solvencia o no del arrendatario: Se debe considerar insolvente por la forma (no consignar el escrito del mes de diciembre del 2.005) y por la fecha del comprobante librado por el Tribunal que lleva la consignación, para el caso del mes de enero de 2.006, de forma tal que, para el momento de admisión de la presente demanda, la arrendataria FERRETERIA TACHIRA, C.A., se encontraba insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2005 y enero de 2006. Así se declara.
DAÑOS Y PERJUICIOS:
Corresponde al Tribunal pronunciarse sobre los daños y perjuicios reclamados por el demandante, los cuales estima en la suma de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.400.000,00).
En relación a los daños y perjuicios, observa quien aquí decide, que efectivamente en las causas relativas a la terminación de relaciones contractuales de arrendamiento, se ha sostenido en forma conteste que los daños y perjuicios están configurados, por lo general, en los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el arrendador durante la extensión del proceso; el contrato de arrendamiento es, por naturaleza, de tracto sucesivo y las obligaciones que de él derivan tienen vigencia independiente de la causa de resolución o desalojo, cuya declaratoria tiene efectos ex nunc.
Al respecto, visto que el demandado ha incumplido una de sus obligaciones como arrendatario, este Tribunal condena al demandado por concepto de indemnización de daños y perjuicios sufridos, al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses vencidos, estimados en la suma de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.400.000,00). Así se declara.
INTERESES E INDEXACIÓN:
En cuanto al reclamo de intereses de mora y la indexación, es criterio del Tribunal Supremo de Justicia, que en el caso de los intereses se infiere que las partes han establecido un mecanismo convencional para evitar que la disminución del valor adquisitivo de la moneda destruya el equilibrio patrimonial. Por lo que jurídica y económicamente, es insostenible que se imponga a una de las partes un empobrecimiento, con el correlativo enriquecimiento de la otra, al indexar las obligaciones pecuniarias demoradas, ya que ello equivale a condenar a una de las partes a indemnizar por duplicado el perjuicio consistente en la pérdida sufrida con ocasión de la depreciación monetaria producida durante el tiempo de retardo en el pago.
El interés convencional cumple una función compensadora, los intereses moratorios una función resarcitoria, y por otra parte indexar, significa variar un valor por referencia a un valor externo, normalmente con referencia a un índice.
Ahora bien, dado que los intereses constituyen una indemnización para el acreedor, esta indemnización no puede acordarse si se solicita simultáneamente la indexación. En tal virtud, resulta improcedente acordar intereses e indexación, por cuanto ello implica un doble pago por el incumplimiento de la obligación. Por tanto en el presente caso, este Juzgador solo acuerda el pago de la indexación, y para su determinación deberá ser practicada una experticia complementaria del presente fallo, según lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, la experticia complementaria del fallo para la determinación de la corrección monetaria de los cánones insolutos estimados en la suma de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00) deberá ser calculada desde la admisión de la demanda ocurrida el 01/03/2006, hasta la ejecución definitiva del presente fallo. Así se declara.
VI
PARTE DISPOSITIVA
En razón de las consideraciones expuestas, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO, intentada por la ciudadana CEN QIAOMEI, en su condición de propietaria de inmueble compuesto por un local comercial distinguido con el Nº 6-28, ubicado en la calle 7, entre Séptima Avenida y carrera 6 de esta ciudad de San Cristóbal, representada por al Abogado RAUL LIRA OCANDO; contra la arrendataria Sociedad Mercantil FERRETERIA TACHIRA,.C.A., representada por los Abogados MANUEL ALFONSO ORDOÑEZ RINCÓN y LEYEIRA CAROL USECHE GÓMEZ.
En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada HACER ENTREGA MATERIAL a la parte actora, el inmueble que ocupa en calidad de inquilina, anteriormente descrito; totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo estado de conservación y limpieza como lo recibió.
SEGUNDO: SE CONDENA a la demandada Sociedad Mercantil FERRETERIA TACHIRA, C.A., pagarle a la accionante CEN QIAOMEI, la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios, equivalentes a los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el arrendador, correspondientes a los meses de diciembre de 2005 y enero de 2006 ambos inclusive, a razón de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) mensual.
Ahora bien, por cuanto quedó demostrado que la parte demandada pagó el canon reclamado del mes de enero de 2006, aunque de manera extemporánea, el Tribunal considera que este debe ser DESCONTADO de la cantidad condenada ha pagar.
TERCERO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda respecto al cobro de los intereses de mora.
CUARTO: SE DECLARA CON LUGAR la indexación. A tal efecto, SE ORDENA el cálculo del ajuste monetario que deberá hacerse sobre la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00); desde la admisión de la demanda ocurrida el 01/03/2006, hasta la ejecución definitiva de esta sentencia.
Una vez quede firme el presente fallo, se fijará la oportunidad para el nombramiento de un único Experto, a fin de que realice el cálculo de la indexación mediante una experticia complementaria a esta sentencia.
Se EXIME del pago de las costas procesales a la parte demandada, por no haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los treinta y un día del mes de mayo de dos mil seis. AÑOS: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La
Secretaria Temporal,

Abog. Erika Natacha Mojica Sánchez
En la misma fecha siendo las 09:00 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Enms/nj.
Exp. Nº 4927.