TSJ Regiones - Decisión

CONSTITUIDO EN TRIBUNAL ASOCIADO

I
DE LA IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: CIUDADANO BERNARDO ALCEDO SOTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº: V-l.792.906; de éste domicilio y hábil; en su carácter de ARRENDADOR.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados: FELIPE CHACON, CRISPULO RAFAEL RODRIGUEZ, GLORIA LEMUS LOZADA y FERNANDO ANDRADE, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números: V-5.652.544, V-1.860.058, V-12.062.829 y V-14.903.786; en su orden e inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 24.439; 20.219; 41.622 y 111.872, respectivamente; según Poder Apud Acta otorgado en fecha 11 de Agosto del año 2.005 e inserto al folio 08.

DOMICILIO PROCESAL: Carrera 4, entre calles 5 y 6, Edificio Santo Cristo, Piso 3, Oficina 302, San Cristóbal, Estado Táchira.

PARTE DEMANDADA: CIUDADANO ORLANDO ISIDRO OCARIZ venezolano, comerciante y titular de la cédula de identidad N°: V- 1.518.399, del mismo domicilio; en su carácter de ARRENDATARIO.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado VÍCTOR MANUEL ALV AREZ MAR TINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°: 35.311.

DOMICILIO PROCESAL: SIN INDICAR.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. EXPEDIENTE: N°: 6688-2.006. (Apelación de Sentencia Definitiva emanada del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, fechada 02 de Junio de 2006).

II
PARTE NARRATIVA

Conoce este Juzgado de la presente causa, por el sistema de Distribución de causas, en razón de que en fecha siete (07) de Junio del año 2.006, la parte demandada ejerce Recurso de Apelación contra la Sentencia de fecha dos (02) de junio de éste mismo año, emanada del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.

DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha dos (02) de Junio del año 2.006; el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de ésta Circunscripción Judicial; procedió a dictar Sentencia Definitiva en la presente causa declarando así CON LUGAR la Demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ha incoado el Ciudadano BERNARDO ALCEDO SOTO, contra el Ciudadano ORLANDO ISIDRO OCARIZ, en su carácter de arrendador y arrendatario, en su orden, ordenando la entrega a la parte demandante del local comercial objeto del contrato de arrendamiento, ubicado en la carrera 9 bis distinguido con el N° 3-128 en la Urbanización Juan de Maldonado, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Igualmente y según lo establecido en el Artículo 274 del Código de procedimiento Civil, se condenó en costas a la parte perdidosa.

DE LA RELACIÓN DE LOS HECHOS

 Se da inicio a la presente causa civil por demanda presentada por el ciudadano: BERNARDO ALCEDO SOTO, asistido por el Abogado: FELIPE ORESTERES CHACON MEDINA, ya identificados, en la que expone: Que el 14 de Julio del año 1.999; suscribió un Contrato de Arrendamiento ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, quedando anotado bajo el N° 05; Tomo 156, con el ciudadano: ORLANDO ISIDRO OCARIZ ya identificado, sobre un bien Inmueble de su propiedad.

 Que el bien inmueble consiste en un Local ubicado en la carrera 9, bis, distinguido con el N° 3-128, urbanización “Juan de Maldonado”, Parroquia La Concordia, del municipio San Cristóbal de éste Estado y el mismo consistente en pisos de cemento, techo de platabanda, en parte de zinc y acerolit, paredes de bloque frisadas, con portón al frente para la calle de metal corredizo, con un baño, luz eléctrica y agua; que el objeto del contrato es el establecimiento de una lavandería denominada Lavandería LARA.

 Que la duración del contrato era de dos (02) años prorrogables por dos períodos iguales y sucesivos; que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de: DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 250.000,0); con un aumento convenido del 15% cada año; pero que la parte demandada no ha cancelado debidamente el canon de arrendamiento con el aumento correspondiente al porcentaje ya establecido y que a partir de la fecha del 14 de Julio del año 2.000 tenía que pagar la cantidad de: 287.500 Bolívares mensuales, en el año: 2.001 le correspondía cancelar: 330,625 Bolívares; en el año: 2.002: 380.218,75 Bolívares; en el año: 2.003: 437.251,56 Bolívares; en el año: 2.004 le correspondía pagar la cantidad de: 502.839,29 Bolívares; y hasta el 14 de Julio del año: 2.005 la suma de: 578.265,17 Bolívares. Que el canon de arrendamiento es depositado por el Inquilino en una cuenta corriente de Banpro y que el último depósito de alquiler fue por la cantidad de: 503.000 Bolívares y que faltaba una parte sustancial del arrendamiento.

 Manifiesta que por las razones expuestas y de acuerdo con los Artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda al ciudadano: ORLANDO ISIDRO OCARIZ ya identificado, para que conviniera o en su defecto sea declarado por éste tribunal la RESOLUCION DEL CONTRATO. De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 585 y 599 numeral 5 del Código de Procedimiento Civil solicito medida de Secuestro sobre el bien inmueble objeto del presente litigio, protestó las costas y costos del presente proceso (folios 1/2).

 Conjuntamente con el libelo de demanda presentó: Copia Fotostática de la cédula de identidad del ciudadano: Bernardo Alcedo Soto (folio 3). Copia Fotostática del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes (folios: 03 al 05).

 Por auto de fecha: nueve (09) de Agosto del año 2.005; se admitió la demanda.

 En Fecha: cuatro (04) de mayo del año 2006, la parte demandada se dio legalmente por citada y solicitó se dejara sin efecto el nombramiento del defensor ad-litem. (Folio 24).

 En Fecha: ocho (08) de mayo del 2006, la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos: rechazó, negó y contradijo la presente demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto manifiesta que el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios establece expresamente las causales para la Solicitud de desalojo y manifiesta que no ha incurrido en ninguna de éstas causales y que el demandante alega que ha dejado de cancelar parte del canon de arrendamiento y que para la fecha de introducción de la demanda ha estado al día en el pago de los cánones de arrendamiento y que por ello promueve la cuestión previa prevista en el numeral 11 del Articulo 346 del Código de Procedimiento civil y que así mismo se acogía a la prórroga legal establecida de forma expresa en la Ley, fundamentándose en el Articulo 7 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, la cual establece que son irrenunciables los derechos del Arrendatario; que el demandante le ha solicitado y que por cuanto tiene mas de seis (06) años es la razón por la que se acoge a la prórroga legal de dos (2) años establecida por la ley y que por ésta razón acogiéndose a la prórroga legal depositó el último canon de arrendamiento pero que no ha dejado de pagar las mensualidades consecutivas. Solicita que todo lo alegado anteriormente sea declarado con lugar la cuestión previa alegada y extinguido el proceso. (folios 26 y 27).

DE LOS MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LA PARTE DEMANDANTE

En fecha: diecinueve (19) de Mayo del año 2.006; el Apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de pruebas en el que promovió las siguientes:

.- Copia Fotostática Certificada del Expediente N°: 412-2.005 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de éste misma circunscripción judicial; en donde la parte demandada consigna alquileres del período comprendido entre el 14 de Agosto al 14 de Septiembre, por la cantidad de: Bs.502.837,0, con el fin de demostrar que el ciudadano Demandado NO cancela el canon de arrendamiento convenido en el Contrato y que esto concuerda para proceder al desalojo. (Folios 28 al 63).

DE LOS MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LA PARTE DEMANDADA:

- En fecha: diecinueve (19) de Mayo del año 2.006; la parte demandada presentó escrito de pruebas en el que promovió el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, el cual estableció de manera expresa la duración del Contrato incluyendo la renovación del mismo en dos (02) oportunidades, el cual se encuentra actualmente en el lapso de seis (06) años, lo cual –señala- le da el derecho a la prórroga legal de dos (02) años dado que se encuentra al día en el pago de los cánones de arrendamiento tal como lo expresa la ley. (Folio 64).

- En fecha: Veinticuatro (24) de Mayo del año 2.006; la parte demandada presentó escrito de pruebas en el cual promovió el Escrito que fue dirigido por la parte demandante a la parte demandada y en el cual le solicita la entrega del bien Inmueble en cuestión y lo que implica su deseo de NO renovarle el Contrato de Arrendamiento y que es por lo que se está en presencia de la Prórroga Legal y no una renovación de dicho contrato. (Folios 67 y 68).

En Fecha: treinta y uno (31) de Mayo del año 2.006; el Apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de Conclusiones. (Folios 69 al 71).

Alega ésta parte apelante que se encontraba al día en el pago de los cánones de arrendamiento tal como fueron estipulados, que se trata de una prórroga legal que implica el pago del canon estipulado al final del contrato y que fueron depositados conforme a lo estipulado en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que no ha habido ningún otro convenimiento respecto al canon. Que la Apelación incluye el punto de derecho violatorio del orden público y que el demandante no acompañó el documento original como fundamento de la pretensión.

- En fecha: ocho (08) de Junio del año 2.006: El tribunal de la causa por auto de ésta misma fecha oye en ambos efectos la Apelación y acuerda remitir el presente expediente el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial. En ésta misma fecha se libró oficio y se remitió el Cuaderno Principal así como el debido cuaderno de medidas al Juzgado Distribuidor.

PARTE MOTIVA

PUNTO PREVIO

La parte demandada en su Escrito donde ejerce su derecho a la defensa, promueve como Cuestión Previa la establecida en el numeral 11 del artículo 346 del código de Procedimiento Civil Venezolano, relativa a la “prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo se le permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda. En este sentido, quienes aquí sentenciamos observamos que el argumento expuesto por la parte promovente de esta defensa, se refiere a que – a su criterio- se encuentra solvente y que por tanto no encuadran los hechos dentro del supuesto de hecho contemplado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Observa este Juzgado que aún cuando la parte excepcionante no señala en cuál de las causales no se encuentra ajustado su comportamiento, en todo caso señala en forma genérica que invoca la Cuestión Previa señalada por cuanto se encuentra solvente en sus obligaciones, y que en consecuencia el Tribunal no debió admitir la demanda.

El ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil prevé dos hipótesis para la procedencia de esta Cuestión Previa: a) Cuando la ley prohibe admitir la acción propuesta y b) cuando la ley permite admitir la acción propuesta sólo por determinadas causales, de manera que si no se invocan en la demanda, esas causales señaladas en la ley, la demanda es improponible. (sic) En el primer supuesto de esta Cuestión previa, cuando la ley prohibe admitir la acción propuesta, señala Rengel (1991), que existe ´carencia de acción´ y la define ´como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o bien pro prohibición de la ley de admitir la acción propuesta´ (T.I, p.124). (“Las Cuestiones Previas en el procedimiento ordinario. Leoncio Edilberto Cuenca Espinoza.)

La jurisprudencia ha aclarado que tal prohibición no requiere ser expresa, basta que se infiera del texto de la ley que no es posible ejercer el derecho de acción.
Así tenemos que la parte demandante entabló demanda y por motivo de la pretensión de Resolución De Contrato De Arrendamiento, pretensión que se encuentra establecida en el articulo 1167 del Código Civil Venezolano y el cual establece:

“EN EL CONTRATO BILATERAL, SI UNA DE LAS PARTES NO EJECUTA SU OBLIGACION, LA OTRA PUEDE A SU ELECCION RECLAMAR JUDICIALMENTE LA EJECUCION DEL CONTRATO O LA RESOLUCION DEL MISMO, CON LOS DAÑOS Y PERJUICIOS EN AMBOS CASOS SI HUBIERE LUGAR A ELLA”. Es decir la pretensión de resolución de contrato está amparada por la Ley Sustantiva (el Código Civil), y por ello la parte demandante hizo uso de esta vía civil. Aunado a ello, si revisamos detalladamente el libelo de demanda nos podremos dar cuenta fácilmente que la parte demandante NO demandó el desalojo sino la resolución del contrato de arrendamiento, y por ello no tiene cabida la defensa propuesta debiendo declararse necesariamente sin lugar. Y ASÍ SE DECIDE.

Resuelta la Cuestión Previa, y habiéndose declarada ésta sin lugar, este Tribunal de Alzada constituido con Asociados para decidir observa:

Con base al principio iura novit curia quienes aquí deciden observan que el actor basa jurídicamente su pretensión sobre los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos, pero lo hace sobre la afirmación de que el demandado se encuentra retrasado en el pago de los cánones de arrendamiento; supuesto de hecho que encuadra en el incumplimiento de obligaciones contractuales, cuya demanda puede incoar cualesquiera de las partes que pretenda que la otra ha incumplido, tomando como vías el cumplimiento o la resolución del contrato respectivo, tal como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, norma ésta que aplicará este Tribunal para decidir el presente juicio, así como las relativas a las obligaciones contractuales arrendaticias.

Así las cosas, observa el Tribunal que el actor decidió optar por la vía de la Resolución del Contrato.

Ahora bien, el artículo 1592 numeral segundo del Código Civil establece de manera clara e inequívoca que el arrendatario tiene entre las obligaciones principales la de: ”… 2ª PAGAR LA PENSION DE ARRENDAMIENTO EN LOS TERMINOS CONVENIDOS…” Así mismo el artículo 1159 del Código Civil Vigente establece: “LOS CONTRATOS TIENEN FUERZA DE LEY ENTRE LAS PARTES. NO PUEDEN REVOCARSE SINO POR MUTUO CONSENTIMIENTO O POR LAS CAUSAS AUTORIZADAS POR LA LEY”. Y este mismo Código Civil establece en su artículo 1160 la obligación de que todo contrato “debe ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad el uso o la ley”.

DEL ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LOS MEDIOS PROBATORIOS PRESENTADOS POR LA PARTE DEMANDANTE:

Así las cosas, el Tribunal observa que la Parte Demandante promovió en fecha 19 de mayo del año 2006 copia fotostática certificada del expediente de consignación de Alquileres Nro. 412-2005 expedido por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial; prueba esta la cual este Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil.

Junto al libelo promovió copia simple de Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, quedando anotado bajo el N° 05; Tomo 156, suscrito entre las partes, de donde se establecieron claramente las obligaciones contractuales de las mismas, el cual por haber sido también promovido por la contraparte, y en consecuencia no haber sido impugnadas las copias correspondientes, se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

DEL ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LOS MEDIOS PROBATORIOS PRESENTADOS POR LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada en fecha 19 de mayo del año 2006 presentó escrito de promoción de pruebas (folio 64), donde promueve el contrato de Arrendamiento, documento fundamental de la demanda, el cual se valoró conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por el principio de la comunidad de la prueba, sirve para demostrar las obligaciones contractuales de las partes suscribientes del mismo.

En este sentido observamos que el contrato de arrendamiento nació en fecha 14 de julio del año 1999 y hasta la fecha del 26 de septiembre del año 2005 en la que se abre el expediente Nro 412 para la consignación de alquileres por ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta circunscripción judicial (folio 32 del presente expediente); ya habían transcurrido los dos años iniciales y los dos periodos iguales de prórroga a la que hace referencia la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en cuestión, y lo que indica que tanto el segundo año de arrendamiento así como el tercer año, el cuarto año, el quinto año y el sexto año de arrendamiento se iba a incrementar dicho canon de arrendamiento en un porcentaje del 15% por cada año. Al igual que en el año 2006 existe otro aumento del 15% según lo acordado por las partes contratantes.

- El 24 de mayo del año 2006 promueve la parte demandante un escrito contentivo de una comunicación que en fecha 18 de enero del año 2005 fue remitida por el ciudadano: BERNARDO ALCEDO SOTO, a la parte aquí demandada y donde se le comunica a ésta la entrega del bien inmueble arrendado en las condiciones citadas en el contrato de arrendamiento. Sin embargo, este Tribunal no las puede entrar a valorar pues es un documento que ha sido producido por una de las partes sin haber constancia de que la recibió la parte demandada, en consecuencia no es oponible a ella. Y ASÍ SE DECIDE.

Tenemos entonces que revisar que el ciudadano demandado consignó la cantidad de: 502.837,00 Bolívares y por concepto de canon de arrendamiento, según se desprende de la copia certificada del expediente de consignación Inquilinaria Nro. 412; cantidad correspondiente desde el 14 de agosto del año 2005 hasta el 14 de septiembre de ese mismo año, pero tenía que consignar era la cantidad de: 578.265,00 Bolívares para el canon de arrendamiento mensual desde el 15 de julio de año 2005 al 14 de julio del año 2006 como acertadamente así lo estableció el Tribunal de la causa en la Sentencia apelada; cantidad esta que no fue depositada sino por el contrario fue depositado la cantidad de: 502.837,00 Bolívares. Entonces puede deducirse que dejó de depositar el incremento del 15% pactado en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento que les relaciona.

En consecuencia, no existe duda alguna que el fallo dictado por el tribunal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción del Estado Táchira se encuentra plenamente ajustado a derecho y al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. De igual forma se denota con clara evidencia que la parte demandada NO HA CUMPLIDO con la totalidad del pago del canon de arrendamiento estipulado así como sus respectivos incrementos, siendo esto causal o motivo suficiente para que prospere la resolución de contrato de arrendamiento que tiene su amparo en el articulo 1167 del Código Civil Vigente, por el incumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario, tal como lo sentenció el a quo. Y ASÍ SE DECIDE.

Por tal motivo este Juzgado de Alzada debe CONFIRMAR la Sentencia Apelada, tal como se hará en forma expresa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

PARTE DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos y en virtud de las probanzas en el presente juicio, es por lo que este Juzgado de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, constituido en Tribunal Asociado, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECIDE:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada: ORLANDO ISIDRO OCARIZ, antes identificado, en fecha 07 de julio del año 2006 contra la Sentencia Definitiva proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en fecha dos (02) de junio del año 2006.

SEGUNDO: SE CONFIRMA en su totalidad la Sentencia Definitiva proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en fecha dos (02) de junio del año 2006. En consecuencia:

2.1 SE DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por el Ciudadano BERNARDO ALCEDO SOTO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.792.906, de este domicilio y hábil, contra el Ciudadano ORLANDO ISIDRO OCARIZ, venezolano, comerciante, y titular de la Cédula de Identidad N° V-1.518.399.
2.2. SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaria Pública Segunda de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 14 de julio del año 1999 y

2.2 SE CONDENA a la parte demandada a hacer entrega a la parte demandante del local objeto del contrato de arrendamiento ubicado en la carrera 9, bis, Nro. 3-128 Urbanización Juan de Maldonado de la Parroquia la Concordia, del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, inmediatamente en las condiciones en que lo recibió.

TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 251 en concordancia con el encabezamiento del artículo 14 y con el contenido del artículo 233, todos del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión, mediante Boleta que será librada por la Juez y dejada por el Alguacil en los respectivos domicilios procesales de las partes, de acuerdo a lo contemplado en el artículo 174 ejusdem. Líbrense Boletas. Una vez notificadas las partes conforme a la Ley, la causa continuará su curso legal.

QUINTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 ambos del Código de Procedimiento Civil Vigente, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, constituido en Tribunal Asociado, en San Cristóbal a los diecinueve días del mes de octubre del año dos mil seis. Años 196ª de la Independencia y 147ª de la Federación.

La Juez Temporal

Abog. YITTZA Y. CONTRERAS BARRUETA

Los Jueces Asociados:

Abog. JULIO C. SANDOVAL P. Abog. JOEL D. CAMARGO A.
PONENTE

La Secretaria Temporal
Abog. ROSA ZAMBRANO PRATO

En fecha de hoy veinte de Octubre de dos mil seis, se publicó la anterior Sentencia, siendo las 9:00 a.m. y se dejó copia certificada para el Archivo del Tribunal.

La Secretaria Temporal
Abog. ROSA ZAMBRANO PRATO