TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA

197º Y 149º
IDENTIFICACION DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana DEUS OMAIRA NAVAS AGUILAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No V-5.655.129.
APODERADAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas BLANCA ESPERANZA MENDEZ MONSALVE y BEATRIZ OMAIRA TARAZONA GOMEZ inscritas en el Inpreabogado bajo los números 26.205 y 26.143, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana FABIOLA EMILCE RAMIREZ HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No V-13.800.483.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano JESUS MARIA COLMENARES VALERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 20.663.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE EN APELACION No 479-2007

Suben las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por las abogados BLANCA ESPERANZA MENDEZ y BEATRIZ OMAIRA TARAZONA, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 14 de diciembre de 2006, que DECLARO PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la Urbanización La Concordia, IV, Bloque 02, signado con el No 02-04, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal Estado Táchira alinderado así: PISO: Con techo del apartamento No 01-04; TECHO: Con el apartamento No 03-04; NORTE: Con pasillo de circulación del edificio; SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Con el apartamento No 02-03 y OESTE: Con fachada oeste del Edificio, interpuso la ciudadana DEUS OMAIRA NAVAS AGUILAR, en contra de FABIOLA EMILSE RAMIREZ HERNANDEZ.
Apelada la decisión en fecha 19 de diciembre de 2006, el Juzgado a-quo, la oyó en ambos efectos por auto de fecha 20 de diciembre de 2006, ordenando remitir el expediente al Tribunal de Alzada, correspondiéndole a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en donde se le dio entrada por auto de fecha 12 de enero de 2007.
Siendo la oportunidad procesal para producir decisión en la presente causa, este Tribunal de Alzada acoge los principios reguladores de su conducta, contenidos tanto en el Código Procesal como en la Constitución Nacional de la República. Así mismo, hace suyos los artículos 12, 15 del Código de Procedimiento Civil y 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Explanados los principios anteriores esta Juzgadora, pasa a continuación a conocer de la apelación y lo hace en los siguientes términos:

PARTE NARRATIVA
La controversia se plantea en torno a la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpusieron los abogados BLANCA ESPERANZA MENDEZ MONSALVE y BEATRIZ OMAIRA TARAZONA GOMEZ, en representación de la ciudadana DEUS OMAIRA NAVAS AGUILAR, en contra de la ciudadana FABIOLA EMILCE RAMIREZ HERNANDEZ, quienes manifestaron:
Que en fecha 13 de junio de 2005, su mandante celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana FABIOLA EMILSE RAMIREZ HERNANDEZ, de un inmueble de su propiedad, adquirido según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira, en fecha 25 de abril de 1997, bajo el No 20, Tomo 15, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del año 1997, consistente en un apartamento ubicado en la Urbanización La Concordia, IV, Bloque 02, signado con el No 02-04, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal Estado Táchira alinderado así: PISO: Con techo del apartamento No 01-04; TECHO: Con el apartamento No 03-04; NORTE: Con pasillo de circulación del edificio; SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Con el apartamento No 02-03 y OESTE: Con fachada oeste del Edificio, estipulándose en alguna de las cláusulas del contrato lo siguiente: “PRIMERA: La arrendataria toma en alquiler…un apartamento ubicado en la Urbanización “LA CONCORDIA IV”…; SEGUNDA: El canon de arrendamiento convenido es la suma de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 210.000,00) mensuales, más el condominio que la arrendataria pagará por mensualidades vencidas, los primeros cinco (5) días de cada mes…; TERCERA: Es convenido que la Arrendataria pagará el condominio del inmueble tomado en arrendamiento y la falta de pago de una mensualidad del mismo, es causal de resolución del presente contrato. CUARTA: La duración de este contrato será de SEIS MESES A PLAZO FIJO, contados a partir del 01 de abril de 2005, vencido el cual la arrendataria deberá proceder a la entrega del inmueble (…) DECIMA TERCERA: El incumplimiento por parte de la arrendataria de cualquiera de las cláusulas aquí previstas (…) queda convenido igualmente, que será por cuenta de la Arrendataria los daños y perjuicios que de allí resulten…”. Manifiesta la parte demandante que el contrato venció el 01 de octubre del 2005 y que a partir de esa fecha comenzó a transcurrir la prorroga legal, de un año, que terminó 01 de octubre del 2006, pero hasta la presente fecha la parte demandada no ha hecho entrega del inmueble, ni ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre el 01 de agosto al 01 de septiembre y del 01 de septiembre al 01 de octubre de 2006, por todo ello demanda para que la parte accionada, convenga o sea condenada por el Tribunal a: 1) Pagar los cánones de arrendamiento vencidos por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL (Bs. 210.000.00) cada uno, lo que suma un total de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,00); 2) La entrega del inmueble completamente desocupado y solvente en el pago de servicios públicos; 3) El pago de la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 336.000,00) por concepto de veinticuatro (24) días que han transcurrido desde el vencimiento de la prorroga legal hasta la fecha de la presentación de la demanda, a razón de CATORCE MIL BOLIVARES (Bs. 14.000,oo) diarios, por concepto de Cláusula Penal convenida por las partes en el contrato de arrendamiento a que se contra el juicio, en su cláusula DECIMA TERCERA, que se seguirán causando diariamente hasta la total entrega del inmueble, completamente desocupado, en el mismo buen estado y solvente en el pago de los servicios públicos, por el hecho de seguir usando, disfrutando y ocupando el inmueble objeto de la presente demanda. 4) A pagar todos los intereses, gastos, costos y costas del proceso incluyendo honorarios profesionales, tal como se obligó en el contrato en su cláusula DECIMA CUARTA. Fundamenta la demanda en los artículos 1159, 1167, y 1592 del Código Civil y en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la acción en la suma de NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 982.800,00), finalmente solicitó medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del presente juicio. Anexó con la demanda el poder otorgado por la ciudadana DEUS OMAIRA NAVAS AGUILAR a las abogadas Blanca Esperanza Méndez Monsalve y Beatriz Omaira Tarazona Gómez; contrato de arrendamiento celebrado entre las partes debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 13 de junio de 2005, bajo el No 80, Tomo 72; y copia fotostática simple de contrato de arrendamiento de bienes e inmuebles, celebrado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 30 de abril del 2000, bajo el No 15, Tomo 43.
En fecha 01 de noviembre de 2006 (fl. 15 y 16) el Tribunal a-quo admitió la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento. En fecha 20 de noviembre de 2006 (fl. 17 y 18) el Alguacil del Tribunal hizo constar que el día 17 de noviembre de 2006, había citado a la demandada. En fecha 22 de noviembre de 2006, tuvo lugar el acto conciliatorio entre las partes, declarándose desierto el acto por inasistencia de la parte actora.
En fecha 22 de noviembre de 2006 (fl. 21 al 23) la demandada dio contestación a la demanda y opuso cuestiones previas en los siguientes términos: negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes. Alega que la accionante demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento contenido en el documento de fecha 13 de junio de 2005, No 80, Tomo 72, autenticado en la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal del Estado Táchira, fundamentando su acción en el artículo 1167 del Código Civil, para que pague la pensión de arrendamiento insoluta del mes comprendido entre el 01-08-2006 al 01-09-2006, y del 01-09-2006 al 01-10-2006, señalando que es falso, ya que se encuentra totalmente solvente, pagando DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 260.000,00). Así mismo señala que la parte demandante demanda que entregue el inmueble arrendado, siendo que se pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento y al mismo tiempo solicita se haga entrega o sea condenado por este Tribunal, el inmueble que ocupa como arrendataria. Aduce que la parte accionante ejerció de manera conjunta las acciones de presunto cumplimiento y resolución de contrato de arrendamiento, al exigir el pago de pensiones de arrendamiento no apunta que lo hace de manera subsidiaria o diferenciar que lo hace por concepto de daños y perjuicios, citando el artículo 1167 del Código Civil. Por último señal que su caso es de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y lo procedente es una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato, señalando un error en la calificación de la demandante la cual la hace inadmisible, haciendo referencia la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de abril de 2002, de la cual anexa copia y solicita se declare sin lugar la demanda.
En fecha 6 de diciembre de 2006, las apoderadas de la demandante presentaron escrito de pruebas, promoviendo las siguientes:
El valor probatorio de los autos específicamente del contenido del libelo de la demanda.
El valor probatorio del documento de contrato de arrendamiento, de fecha 13 de junio de 2005, celebrado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal del Estado Táchira, bajo el No 80, Tomo 72, entre las partes.
El valor probatorio del documento de contrato de arrendamiento, de fecha 30 de abril de 2002, celebrado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal del Estado Táchira, bajo el No 15, Tomo 43, entre las partes.
Valor probatorio del contrato de arrendamiento, de fecha 16 de septiembre de 2004, celebrado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal del Estado Táchira, bajo el No 37, entre las partes, el cual anexó en original.
En fecha 06 de diciembre de 2006, el Tribunal de la causa agregó y admitió las pruebas promovidas por la parte demandante.
Del folio 38 al 49 riela la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 14 de diciembre de 2006.
Al folio 50 riela la diligencia suscrita por las abogadas Blanca Esperanza Mendez y Beatriz Omaira Tarzona, con el carácter acreditado en autos, mediante la cual apelación de la decisión dictada por el Tribunal a-quo.
Al folio 51 riela auto de fecha 20 de diciembre de 2006, mediante el cual el Tribunal de la causa, oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte actora.
Al folio 54 riela auto de fecha 12 de enero de 2007, mediante el cual se le dio entrada al expediente en este Tribunal de Alzada.

PARTE MOTIVA

Se refiere la presente causa a la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuso la ciudadana DEUS OMAIRA NAVAS AGUILAR, a través de sus apoderados abogados BLANCA ESPERANZA MENDEZ MONSALVE y BEATRIZ OMAIRA TARAZONA GOMEZ, en contra de la ciudadana FABIOLA EMILSE RAMIREZ HERNANDEZ.
La demandada en la oportunidad legal correspondiente rechazó la demanda, negó que estuviera insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento y alegó que la actora en su libelo acumula a su pretensa solicitud de pago de cánones de arrendamiento insolutos y que entregue completamente desocupado el apartamento que le dio en arrendamiento, siendo que esto es lo mismo que pedir cumplimiento y resolución, lo cual constituye una acumulación indebida. Alega igualmente que es ARRENDATARIA del inmueble en cuestión a tiempo indeterminado, pues el primer contrato de arrendamiento fue firmado en fecha 30 de abril de 2002, el segundo contrato fue firmado en fecha 16 de septiembre de 2004, y el tercer convenio de arrendamiento se otorgó en fecha 17 de agosto de 2006 entre la accionante de autos y su persona. Que por tanto el presente caso, es el de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y lo procedente era incoar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato Por último alega que este error hace inadmisible la acción.
Respecto a la acumulación indebida de acciones de cumplimiento y resolución de contrato, esta Juzgadora, hace las siguientes consideraciones:

Se evidencia del libelo de demanda que la parte demandante pretende en primer término la cancelación de la suma de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,00) por concepto del pago de los cánones de los meses del 01-08-2006 al 01-09-2006, y del 01-09-2006 al 01-10-2006 y en la entrega del apartamento totalmente desocupado de muebles, y en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios públicos.
Al respecto la Sala Constitucional, en sentencia Nº 699 de fecha 04 de abril de 2.003, dictada en el expediente Nº 01-2891, estableció lo siguiente:

“Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudas, simplemente y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato (…) Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda, pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios”. (R&G Tomo19855-03).

El anterior criterio Jurisprudencial es acogido por este Tribunal.
A su vez, el Código Civil en su artículo 1.167, establece que:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Estas pretensiones son excluyentes, es decir, debe pedirse judicialmente la resolución del contrato o su ejecución, pero bajo ninguna circunstancia se pueden solicitar las dos (2).
Establecido lo anterior, tenemos que en el caso de autos, la parte 7demandante pretende, en primer término, la cancelación de dos (2) meses de alquiler y en la entrega del inmueble, razón por la cual se concluye que la parte actora acumula, como indica el Código de Procedimiento Civil, acciones incompatibles, debiendo ser demandados los cánones insolutos bajo el concepto de daños y perjuicios, que generalmente coinciden con el monto de los cánones insolutos. Así se decide.
Aunado a lo anterior tenemos que el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana DEUS OMAIRA NAVAS AGUILAR como ARRENDADORA y la ciudadana FABIOLA EMILCE RAMIREZ HERNANDEZ, como ARRENDATARIA, pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, en virtud de que el último contrato venció el primero de octubre de 2005; razón por la cual, lo correcto y ajustado a derecho era intentar el desalojo y no el cumplimiento de contrato como efectivamente lo hizo.
Es por todo lo anterior, que este Tribunal considera, que la presente demanda debe ser declarada sin lugar, por considerar que la pretensión es contraria a Derecho al contener dos (2) pretensiones que se excluyen mutuamente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley: DECIDE:
PRIMERO: DECLARA CON LUGAR LA APELACION interpuesta por las abogados BLANCA ESPERANZA MENDEZ y BEATRIZ OMAIRA TARAZONA, con el carácter de apoderadas de la demandante ciudadana DEUS OMAIRA NAVAS AGUILAR, en fecha 19 de diciembre de 2006, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 14 de diciembre de 2006.
SEGUNDO: DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpusieron las abogados BLANCA ESPERANZA MENDEZ y BEATRIZ OMAIRA TARAZONA, con el carácter de apoderadas de la demandante ciudadana DEUS OMAIRA NAVAS AGUILAR, en contra de la ciudadana FABIOLA EMILCE RAMIREZ HERNANDEZ, ambas partes suficientemente identificadas en la presente decisión.
TERCERO: Queda así revocada la decisión apelada.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en esta Instancia.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes. Bájese el expediente en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los veintisiete (27) días del mes de abril del dos mil siete. Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

REINA MAYLENI SUAREZ SALAS
JUEZ TITULAR

IRALY JOCELYN URRIBARRI DIAZ.
La Secretaria,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión previa las formalidades de Ley a la una de la tarde y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp.-apelación No 479-2007