TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: NANCY SOCORRO MÉNDEZ GUERRERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.126.121, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 58.149.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Abogados JORGE ENRIQUE WILCHES VIVAS y BEATRIZ XIOAMARA SÁNCHEZ ZAMBRANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.443 y 35.504, en su orden, según poder apud acta (folio 27).
PARTE DEMANDADA: SONIA BOTERO OCHOA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de Identidad No. V-15.208.035.
APODERADOS DE LA PARTE ACCIONADA: Abogados THAIS GLORIA MOLINA CASANOVA, URIEL YVAN MARIN BECERRA y MELVYN ALEXANDER GOMEZ URDANETA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.129, 63.399 y 104.626, en su orden, según poder apud acta (folio 32).
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE Nº: 5218.
II
PARTE NARRATIVA
Se inició la presente demanda de cumplimiento de Contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga ante este Órgano Jurisdiccional, a través de libelo de demanda incoado por la ciudadana NANCY SOCORRO MÉNDEZ GUERRERO, asistida del Abogado JORGE ENRIQUE WILCHES VIVAS, contra la ciudadana SONIA BOTERO OCHOA.
En fecha 15 de diciembre de 2006, el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, la cual fue efectivamente practicada el 15 de marzo de 2007.
En fecha 19 de marzo de 2007, la parte demandada, asistida por la Abogada THAIS GLORIA MOLINA CASANOVA, procede a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Abierto el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de este derecho.
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido, observa lo siguiente:
Demandó la parte actora el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito de manera autenticado ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, en fecha 09 de julio de 2004, inserto bajo el Nº 53, Tomo 72, con la ciudadana SONIA BOTERO OCHOA, antes identificada, sobre un inmueble consistente en una casa quinta, signada con el Nº 1, calle A, Conjunto Residencial los Jiraharas II, etapa A, Primera Área, Avenida Las Pilas, Urbanización Santa Inés, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, donde se estableció en la Cláusula Tercera que su lapso de duración es un (1) año, comenzando a regir el 01 de junio de 2004, no siendo prorrogable y no operando la tácita reconducción.
Que la arrendataria ha venido cancelando la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) cantidad establecida en el contrato, dentro de una relativa normalidad, con la salvedad que dentro del lapso de prórroga legal, los recibos causados por el pago del cánon arrendaticio indican que se encontraba corriendo tal periodo.
Que la inquilina, de conformidad con el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hizo uso de la prórroga legal de un (1) año, venciendo el 31 de mayo de 2006; y que sin embargo, no ha hecho entrega del inmueble, y que sólo ha recibido el pago del cánon del mes de junio de 2006, por lo que se le han causado daños y perjuicios por los cánones dejados de percibir, los cuales estima en la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00).
Que en razón de los hechos expuestos y con fundamento en los artículos 552, 1159, 1160, 1167, 1205, 1264, 1265, 1594, 1595 y 1616 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda por cumplimiento de contrato a la ciudadana SONIA BOTERO OCHOA para que entregue el inmueble arrendado solvente por concepto de servicios públicos, cancele por concepto de indemnización de daños y perjuicios la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), demandó además la indexación y las costas del proceso, con la solicitud del secuestro del inmueble.
Al dar contestación a la demanda la accionada indica, que niega y rechaza lo expuesto por la demandante en el libelo por cuanto, según su dicho, la relación arrendaticia existente con la demandante se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, que el contrato se ha renovado en dos (2) oportunidades y que la última renovación fue de carácter automático al recibir la arrendataria el cánon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2006.
Que se firmó un nuevo contrato en fecha 09 de julio de 2004, lo cual interrumpió de inmediato la prórroga legal de la cual no había sido notificada, así como tampoco fue notificada de la no prórroga del contrato de arrendamiento.
III
PARTE MOTIVA
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
La legitimada pasiva en la litis contestación, negó los hechos imputados por la parte actora alegando entre otros particulares, para tratar de enervar la pretensión de la accionada; que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, en razón del recibo del cánon de alquiler del mes de junio de 2006 y que por ende no ha disfrutado de la prórroga legal, además de no haber sido notificada del comienzo de la misma, ni de la no renovación del contrato.
Con base a lo anterior, para quien juzga, la controversia en la presente causa queda delimitada a una demanda por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble, por haber disfrutado la arrendataria del lapso convencional y de la prórroga legal, circunstancia negada por la accionada.
En consecuencia, no es un hecho controvertido la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, regida por dos (2) contratos de arrendamiento, debiéndose de seguidas proceder al análisis del material probatorio aportado por las partes al proceso, a objeto de la determinación de la naturaleza de la relación arrendaticia en lo atinente a su temporalidad y el disfrute o no de la prórroga legal por parte de la demandada.
Determinados los límites de la controversia, pasa este Juzgado, a analizar y valorar de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, las pruebas consignadas por las partes en litigio.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
CON SU ESCRITO LIBELAR
• Copia certificada de los contratos de arrendamiento de marras debidamente autenticados en fechas 09 de abril de 2003 y 09 de julio de 2004, ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, bajo los Nros. 69 y 53, Tomos 44 y 72, en su orden; y al no resultar de manera alguna tachados, se aprecian en todo su vigor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, para demostrar las particulares convenciones que las partes invocaron para regular su relación locaticia.
• Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, protocolizado en fecha 30 de abril de 1989, bajo el 38, Protocolo Primero, Tomo 30, ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira. Se aprecia en todo su vigor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, para demostrar la propiedad del inmueble en referencia.
• Originales de recibos de cancelación de alquiler de los meses noviembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2006; al ser opuestos a la demandada y no haber sido desconocidos, se declaran legalmente reconocidos conforme a la indicación del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valoran de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, como prueba de los conceptos en los mismos indicados.
EN EL LAPSO PROBATORIO
• Mérito y valor probatorio del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la litis el 09 de julio de 2004, inserto bajo el Nº 53, Tomo 72 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal. Se establece que esta prueba ya resultó valorada.
• Documentos privados por concepto de cancelación de cánones de alquiler. Se establece que esta prueba ya resultó valorada.
• Original de recibo signado “E”. Se establece que esta prueba ya resultó valorada.
• Reconocimiento y convenimiento de demandada a lo expresado por el actor de la existencia de un convenio verbal para la entrega del inmueble en el mes de julio de 2006. Se establece que tal aseveración será analizada más adelante.
• Derecho de repreguntar testigos, ninguna de las partes promovió testimoniales.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Principio del beneficio de las actas de procesales. Se establece que tal alegación corresponde a un deber del juez, sin necesidad de solicitud alguna, en razón del principio de comunidad y exhaustividad de la prueba y lo atinente a que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, en su decisión.
• Copia de recibo causado por cancelación del cánon de alquiler del mes de junio de 2006. Se establece que esta prueba ya resultó valorada.
• Copia de los contratos de arrendamiento suscritos por las partes. Se establece que esta prueba ya resultó valorada.
• Original de constancia de depósito bancario por consignación de alquiler efectuada ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, del mes de agosto de 2006. Se establece que por cuanto la insolvencia del arrendatario no es punto controvertido en la presente causa, esta prueba ni se aprecia ni se valora.
• Promueve el principio de reciprocidad y unidad procesal de la prueba, en especial el derecho a repreguntar testigos. Estos principios son de inviolable apreciación por parte del Juzgador, por lo que se establece la aplicación de los mismos en la litis, sin que sea necesaria su petición por parte alguna.
Del descrito material probatorio cursante en autos, queda comprobada en primer término, la relación arrendaticia entre las partes a través de los contratos de arrendamiento cursantes a los folios 4 al 6, y 14 al 16 del expediente; por lo que toca entonces examinar si está demostrado el incumplimiento contractual denunciado, así como la sustentación legal de los mismos.
Al respecto, este Juzgador estima necesario, a los fines de proferir su decisión pronunciarse en primer orden sobre la existencia o no de la prórroga legal en la fecha afirmada por el actor y negada por el demandado. En tal sentido, se observa de la lectura de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 09 de julio de 2004, que las partes establecieron que su duración sería de un (1) año, comenzando a regir el 01 de junio de 2004, y que el mismo no sería prorrogable y no operaría la tácita reconducción.
Ahora bien, con vista a que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el carácter irrenunciable de los derechos tuitivos de los arrendatarios, entre los cuales se encuentra la prórroga legal prevista en el artículo 38 eiusdem, la cual opera ipso iure, por el sólo vencimiento del plazo estipulado como duración de la relación arrendaticia y aun cuando se la haya omitido al momento de la celebración del contrato; esta comenzó a correr inequívocamente desde el 01 de junio de 2005, sin necesidad de notificación al locatario de su entrada en vigencia, ello por el carácter de orden público que entraña, a tenor de lo prescrito en el artículo 39 ibidem.
Así las cosas, existiendo un contrato escrito celebrado por tiempo determinado sobre un inmueble de los contemplados en el artículo 1º de la ley especial, y habiendo concluido el tiempo fijo de duración sin que existan evidencias de que la arrendataria hubiere incumplido sus obligaciones contractuales, operaron los presupuestos de la prórroga legal, por lo que la misma entró en vigor en la citada fecha, la cual a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal b) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de un (1) año, por cuanto a las partes las ligó una relación arrendaticia no mayor de dos (2) años.
En relación a la defensa de la accionada de que, en razón a que la actora le recibió el cánon del alquiler del mes de junio de 2006, se interrumpió la prórroga legal y que además no fue notificada del inicio de la misma, se observa que conforme al recibo otorgado por concepto de la cancelación del cánon de alquiler de ese mes, la accionada tuvo pleno conocimiento al reconocer tal documental, que “... estaba corriendo el lapso de prórroga legal para entregar el inmueble…”. En consecuencia, no operó una renovación automática, por cuanto la demandada siempre tuvo conocimiento de la finalización del contrato, así como de la prórroga legal. Así se declara.
Daños y perjuicios:
En cuanto a la solicitud de la actora, referente a los daños y perjuicios, se establece que ciertamente la doctrina ha venido estableciendo que en los contratos de alquiler, los daños y perjuicios se configuran por los cánones de alquiler dejados de percibir, y por cuanto queda establecido que la demandada debió entregar el inmueble el 31 de mayo de 2006, es procedente declarar con lugar el pago de los meses de alquiler estimados hasta el mes de noviembre de 2006 en la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) mensuales.
Corrección monetaria:
La parte actora solicitó la corrección monetaria, al respecto estima quien juzga, que por cuanto la acción incoada también persigue una obligación de valor, y a los fines de que el accionante no cargue con el perjuicio que a su pretensión se causaría, por hechos económicos cuya causa le es ajena, como es la pérdida del valor adquisitivo del signo monetario nacional, debido al fenómeno inflacionario, el cual constituye un hecho notorio exento de prueba por ser conocido por el Juzgador, conforme a lo dispuesto en el único aparte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la corrección monetaria debe ser declarada con lugar, y para su determinación deberá ser practicada una experticia complementaria del presente fallo, según lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, la experticia complementaria del fallo deberá realizarse sobre la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), y será calculada desde la admisión de la demanda ocurrida el 15/12/2006, hasta la ejecución definitiva del presente fallo. Así se establece.
IV
DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta por la ciudadana NANCY SOCORRO MÉNDEZ GUERRERO representada por los Abogados JORGE ENRIQUE WILCHES VIVAS y BEATRIZ XIOAMARA SÁNCHEZ ZAMBRANO, contra la ciudadana SONIA BOTERO OCHOA representados por los Abogados THAIS GLORIA MOLINA CASANOVA, URIEL YVAN MARIN BECERRA y MELVYN ALEXANDER GOMEZ URDANETA.
SEGUNDO: SE CONDENA a la ciudadana SONIA BOTERO OCHOA, a la entrega del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, en perfecto estado de aseo y conservación; solvente en los servicios públicos correspondientes al inmueble consistente en una casa quinta, signada con el Nº 1, calle A, Conjunto Residencial los Jiraharas II, etapa A, Primera Área, Avenida Las Pilas, Urbanización Santa Inés, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
TERCERO: SE DECLARA CON LUGAR el pago de los daños y perjuicios accionados a la parte actora, como consecuencia de los cánones dejados de percibir, estimados en la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00); y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) mensuales.
CUARTO: SE DECLARA CON LUGAR la indexación monetaria. A tal efecto, SE ORDENA el cálculo del ajuste monetario que deberá hacerse sobre la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00); desde la admisión de la demanda ocurrida el 15/12/2006, hasta la ejecución definitiva de esta sentencia.
Una vez quede firme el presente fallo, se fijará la oportunidad para el nombramiento de un único Experto, a fin de que realice el cálculo de la indexación mediante una experticia complementaria a esta sentencia.
QUINTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dado, firmado, sellado y refrendado por el Secretario Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los trece (13) días del mes de abril de dos mil siete (2007). AÑOS: 196º de la Independencia y 148º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADO:
El Secretario Temporal,

Abog. Juan Luis Homsi Navarro
En la misma fecha siendo las 03:25 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Jlhn/nj.
Exp. Nº 5218.