TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
198° y 149°
PARTE ACTORA
VÍCTOR JULIO REVERÓN TORRES, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.896.490 y de este domicilio.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA
JUAN MANUEL GONZÁLEZ BUROZ, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 30.010.
PARTE DEMANDADA
GLORIA AYARI UGUETO GUEVARA, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.637.245.
APODERADO DEL DEMANDADO
PEDRO BALART MIESES, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 14.904.
MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN)
DECISIÓN
DEFINITIVA
EXPEDIENTE No.
11006
I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por la ciudadana GLORIA AYARI UGUETO GUEVARA, asistida por el Abogado PEDRO BALART MIESES, en fecha 17 de septiembre de 2007, contra la decisión de fecha 13 de agosto de 2007, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano VÍCTOR JULIO REVERÓN TORRES, contra la ciudadana GLORIA AYARI UGUETO GUEVARA.
Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, en fecha 08 de marzo de 2007, por demanda incoada por el ciudadano VÍCTOR JULIO REVERÓN TORRES, debidamente asistido por el Abogado JUAN MANUEL GONZÁLEZ BUROZ, contra GLORIA AYARI UGUETO GUEVARA, la cual fue admitida por el procedimiento breve en fecha 16 de marzo de 2007, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.
Afirma el actor en su libelo: 1) Que el día 19 de diciembre de 2004, entregó en calidad de arrendamiento a la ciudadana GLORIA AYARI UGUETO GUEVARA, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.637.245, un (01) apartamento ubicado en la Calle Guaicamar, Primer piso, con el No. 2-B, Quinta JUDITH-CAR, situado con Intercomunal de Macuto, Sector Las Quince Letras, Parroquia Macuto del Estado Vargas; 2) Que el referido arrendamiento se realizó por contrato escrito, el cual consigna marcado “B”; 3) Que entre lo convenido en el contrato se estableció en la Cláusula Segunda: “La duración del presente contrato es de un(01) año, no prorrogable, empezando a regir el mismo el diecinueve(19) de diciembre del año 2004 y vencerá el diecinueve de diciembre de 2005”; 4) Que la arrendataria, no hizo la solicitud de prórroga de acuerdo a lo establecido en la CLÁUSULA SEGUNDA, del contrato de 5) Que la ciudadana GLORIA AYARI UGUETO GUEVARA, efectuó consignaciones ante el Tribunal Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, desde el primero (01) de enero del año 2005, hasta el día treinta y uno (31) de diciembre del año 2006, e
igualmente hizo uso de la prorroga Legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Vigente. 6) Que fundamenta la demanda conforme a lo establecido en los artículos 1.264, y1.167 del Código Civil, y el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 7) Que por todo lo antes expuesto demanda a la ciudadana GLORIA AYARI UGUETO GUEVARA, para que convenga o sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: a) El cumplimiento del contrato de arrendamiento, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.264 de Código Civil y como consecuencia de dicho incumplimiento la desocupación o entrega del inmueble objeto de la presente demanda y sea condenado al pago de costas y costos del proceso.
En fecha 16 de marzo de 2007, se admite la demanda, emplazándose a la demandada, ciudadana GLORIA AYARI UGUETO GUEVARA, a dar contestación a la demanda el segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a cualquier hora de las indicadas en la tablilla de (8:30 a.m. a 3:30 p.m.).
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la ciudadana GLORIA AYARI UGUETO GUEVARA, en su carácter de autos, debidamente asistida por el Abogado PEDRO BALART MIESES, consigna en seis (06) folios útiles, escrito de contestación de demanda y expone: 1) Que estando dentro de la oportunidad legal correspondiente promueve la Cuestión Previa a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 11º por no haber causales o alegatos para la admisión de la demanda o acción propuesta, en virtud de lo establecido en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece taxativamente las causales de desalojo de los inmuebles arrendados a tiempo indeterminado como es el presente caso y esta no está prevista en los alegatos expuestos por el apoderado del actor, en consecuencia solicita que sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta, en la oportunidad de dictar sentencia definitiva con todos los efectos y pronunciamientos de Ley. 2) Que rechaza, niega y contradice los hechos como el derecho aludido. 3) Que si bien es cierto que firmó el contrato que alega el apoderado actor en su libelo, en octubre de 2005 antes de vencerse el contrato, el arrendador antes mencionado pretendía aumentar el canon de arrendamiento a lo cual se opuso en virtud de que existía un congelamiento de los cánones de arrendamiento por resolución del Ejecutivo y no le quedó mas remedio que consignar todos los meses a partir de esa fecha, venciéndose el contrato el 19 de diciembre de 2005 y continuando en posesión del mismo hasta la presente fecha, el día 20 de diciembre de 2005, se produjo la tácita reconducción a tenor de lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, en consecuencia el contrato a tiempo determinado se convirtió a tiempo indeterminado, por tanto no es cierto lo que afirma el apoderado actor en el libelo de que las consignaciones fueron hechas desde el primero de enero del año 2005 hasta el 31 de diciembre de 2006, fue en uso de la prórroga legal, cuando lo cierto es que dichas consignaciones se iniciaron en octubre de 2005, y las misma han sido consecutivas hasta la fecha, y en el caso negado al vencerse el contrato en diciembre de 2005, se diò comienzo a la prórroga legal, la cual, de acuerdo a lo establecido en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario sería hasta el 19 de junio de 2006. Así mismo, negó la demandada que estaba obligada a solicitar prórroga de acuerdo a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y es falso que las consignaciones se efectuaron a partir del primero de enero de 2005 hasta el 31 de diciembre de 2006. Igualmente, reconoce que es cierto que en la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliarios la prórroga legal opera de pleno derecho; pero negó y dijo ser falso que el caso que nos ocupa se inició el 01 de febrero de 2005; por cuanto es solo aplicable a los contratos a tiempo determinado y en este caso se trata de un contrato indeterminado por operar la tácita reconducciòn a partir del 20 de diciembre 2005, en consecuencia negó que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sea aplicable a la presente causa. 4) Que reconviene a la parte actora y expone los siguientes hechos: a) Que en fecha 19 de diciembre de 2004, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano VÍCTOR JULIO REVERÓN TORRES, cuyo objeto es el arrendamiento del apartamento descrito en dicha causa y que en la Cláusula Segunda de dicho contrato se estableció; “La duración del presente contrato es de un(01) año, no prorrogable, empezando a regir el mismo el diecinueve(19) de diciembre del año 2004 y vencerá el diecinueve(19) de diciembre de 2005”. Igualmente señaló que la Cláusula Tercera, establece: “El canon de arrendamiento, será la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000.00) mensuales, los últimos de cada mes. La falta de pago de una (1) mensualidad de arrendamiento, dará derecho el arrendador para optar entre pedir la resolución del presente contrato con el pago de indemnización de Ley, o exigir su cumplimiento por el tiempo estipulado”. b) Que en Octubre de 2005, antes de vencerse el contrato, el arrendador aspiraba a incrementar el canon de arrendamiento y como no accedió a su pedimento, en vista que por resolución del Ejecutivo Nacional, los cánones de arrendamientos estaban congelados, no quiso recibir el pago correspondiente al mes de octubre 2005, razón por la cual tuvo que hacer consignaciones ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción judicial; c) Que hasta la fecha y no obstante haber cumplido con todas sus obligaciones estipuladas en la Ley y en el contrato suscrito por las partes, el arrendador ha venido hostigando y amenazando a la ciudadana GLORIA AYARI UGUETO GUEVARA; d) Que fundamenta la reconvención en los artículos 1.600, 1.614, y 1.585 ordinal 3º del Código Civil, así como el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por todo lo antes expuesto a tenor de lo establecido en el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil, reconviene al ciudadano VÍCTOR JULIO REVERÓN TORRES, para que reconozca: 1) Que son ciertos los hechos anteriormente narrados. 2) Que debe cumplir con la obligación del arrendador en permitirle el goce sin perturbación del inmueble arrendado. 3) Que debe pagar los daños que ha ocasionado por la perturbación ocasionada en virtud del incumplimiento de acuerdo a la Ley y el contrato; los cuales estimò prudencialmente en la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00). 4) Que debe pagar la indexación o pérdida del poder adquisitivo de la moneda de acuerdo a los aumentos en los índices de precios en el Estado Vargas, fijados por el Banco Central, desde la fecha de admisión de la presente reconvención.
En fecha 03 de julio de 2007, el tribunal por medio de auto, admitió reconvención y de conformidad con lo dispuesto en el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el segundo día de despacho para que la parte actora reconvenida diera contestación a la misma.
En fecha 06 de julio de 2007, el actor asistido de Abogados rechaza y contradice la Cuestión Previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y dio contestación a la reconvención, señalando: a) Que rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho la reconvención opuesta por la parte demandada ya que la misma carece de valor jurídico por cuanto los hechos planteados no concuerdan con la realidad. b) Que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito por su representada, establece “LA DURACIÒN DEL PRESENTE CONTRATO ES DE UN (1) AÑO, NO PRORROGABLE EMPEZANDO A REGIR EL MISMO EL DÌA DIECINUEVE (19) DE DICIEMBRE DEL AÑO 2005”. En consecuencia su representada tendría el derecho de pedir la desocupación del inmueble por cumplimiento de contrato de acuerdo a lo establecido en el artículo 1264 del Código Civil. c) Que es totalmente falso que su representada le quiso incrementar el canon de arrendamiento a la parte demandada, sino que le solicitó la entrega del inmueble.
Abierta la causa a pruebas a tenor de lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, las partes consignaron en su oportunidad legal las respectivas probanzas.
Por auto de fecha 31 de julio de 2007, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal difiere la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de ocho (08) días de despacho a partir de esta fecha.
En fecha 13 de agosto de 2007, el Tribunal de la causa dicta su fallo del tenor siguiente:
“…PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión Previa opuesta por la parte demandada, establecida en el ordinal 11ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite por determinadas causales que no son las alegadas en la demanda. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoado por el ciudadano VÍCTOR JULIO REVERÓN TORRES contra la ciudadana: GLORIA AYARI UGUETO GUEVARA, ambas partes plenamente identificadas en la parte narrativa de la presente decisión. En consecuencia, se ordena a la parte demandada, hacer la entrega material a la parte actora, del inmueble constituido por un Apartamento ubicado en la Calle Guaicamar, Primer piso, identificado con el No. 2-B, quinta JUDITH-CAR, situado en la Intercomunal de Macuto, Sector las Quince Letras, Parroquia Macuto, Municipio Vargas del Estado Vargas; TERCERO: SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la parte demandada. CUARTO: Se condena en costa a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. …”

Por diligencia de fecha 17 de septiembre de 2007, el ciudadano PEDRO BALART MIESES, Abogado en ejercicio, en su carácter de autos, APELA de la decisión recaída en el presente juicio, éste recurso fue oído en ambos efectos, en fecha 21 de septiembre de 2007.

En fecha 27 de septiembre de 2007 este Tribunal le da entrada y en la misma fecha se fija el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En el día de hoy, quince (15) de abril de 2008, este Juzgado conociendo en alzada, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:

II
MOTIVACIÓN
SOBRE LA CUESTIÒN PREVIA ALEGADA (PROHIBICIÒN LEGAL DE ADMITIR LA ACCIÒN)
En efecto, señala la parte demandada que opone la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale decir: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”
Argumenta la representación de la demandada que en el caso de autos, se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el cual está basado en que dicho inmueble lo ha venido ocupando en calidad de arrendamiento, desde el dìa 19 de Diciembre de 2004 hasta la fecha de hoy, en virtud del contrato celebrado con el ciudadano VICTOR JULIO REVERON TORRES, el cual fue celebrado por el término de un año y en consecuencia se vencía el día 19 de diciembre de 2005; produciéndose la Tácita Reconducciòn el 20 de diciembre de 2005, ello en virtud de lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil; subsistiendo en consecuencia el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado lo que hace procedente la cuestión previa alegada indicada en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, la representación judicial de la parte actora alega que la demanda es admisible, pues, en el contrato se establecieron todas las cláusulas que rigen la relación contractual, y por cuanto se venció el término establecido en el contrato es procedente la desocupación.

Para decidir el a quo razonó:

“…..En atención a los argumentos de hecho y de derecho esgrimidos por las partes, considera pertinente esta Juzgadora traer a colación lo establecido por la doctrina en cuanto a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta a que se refiere la presente decisión, cuestión previa en relación con la cual se ha establecido, que la misma esta vinculada a la acción, como posibilidad de acudir y provocar la actividad jurisdiccional, independientemente de que la sentencia sea favorable o no. Cosa que trasladada a los parámetros de la cuestión previa en referencia, podría derivar la imposibilidad de ejercer la acción que ya ha sido propuesta, que la norma adjetiva vincula a dos circunstancias concretas, la primera, que no obstante proponerse la acción, exista una norma que de forma expresa o implícita prohíba su proposición, con lo que se derivaría una carencia de acción y por ende del derecho a la jurisdicción, o en segundo lugar, que siendo posible incoar la acción, la ley establezca las causales concretas por las cuales solo procederá la misma, con lo cual existe el derecho de acción para el demandante, pero su ejercicio está limitado.
Ahora bien, se trata en el caso objeto de la presente decisión de una acción que fue calificada de forma expresa por la actora como de cumplimiento, fundamentada en el vencimiento del plazo de un (1) año que le acuerda la Ley a la arrendataria como prorroga legal, previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es el que regula los plazos consagrados por concepto de prórroga en función de la duración de la relación arrendaticia que la genera. Argumentando, que dicho plazo comenzó a operar en virtud de la terminación del plazo de duración establecido contractualmente para la relación arrendaticia controvertida en el presente juicio, que según la Cláusula Segunda es de tiempo determinado, no prorrogable y que expiró el 19/12/05, siendo a partir de esa fecha que comenzaría a operar el plazo de prorroga legal antes citado.

En ese orden de ideas, quien aquí sentencia observa, que conforme a los argumentos esgrimidos por el actor en su libelo, el mismo tipifica la acción objeto de decisión como de cumplimiento por vencimiento del término, la cual encuadra en lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según la cual, citamos textualmente: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado…”, de lo cual se desprende claramente, que dicha acción lejos de estar prohibida por la ley, esta expresamente consagrada en el ordenamiento jurídico vigente, para cuya proposición además no establece el legislador cláusulas determinadas. Así se declara.
Aunado a lo antes expuesto, cabe señalar, que la argumentación esgrimida por la parte demandada como fundamento de hecho, en cuanto plantea sus propias conclusiones para señalar que al hacerse el contrato de tiempo indeterminado por efecto de la tacita reconducciòn, de lo que se trataría es de una Acción de Desalojo, para la cual si establece el Legislador unas causales taxativamente expuestas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a lo que esta Juzgadora advierte, que la calificación de la acción propuesta no le está dado al demandado sacando conclusiones distintas a las planteadas por el actor en su libelo, que es a quien compete en todo caso la tipificación de la acción que propone, la cual como ya se dijo, fue expresamente invocada como de Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la duración del plazo de prorroga legal que según su dicho le corresponde a la arrendataria demandada, a partir del vencimiento del plazo de duración convencionalmente establecido, independientemente que la acción prospere o no en la definitiva. Así se declara.”

Precisa este sentenciador actuando en alzada, vista la acción de cumplimiento de contrato ejercida por el actor, determinar cual es la naturaleza del contrato en cuanto a su duración, para pronunciarse sobre la procedencia o no de la previa opuesta.

En efecto, ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda de cumplimiento de contrato con fundamento en el artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En consecuencia debe verificar este sentenciador si están dadas las condiciones o supuestos establecidos por la norma para accionar por cumplimiento de contrato, y se desprende de los autos que la parte actora ha consignado un contrato de arrendamiento cuya Cláusula Segunda es del siguiente tenor:

“La duración del presente contrato es de un (01) año, no prorrogable, empezando a regir el mismo el diecinueve (19) de diciembre del año 2004 y vencerá el diecinueve de diciembre de 2005”

Respecto a esta instrumental de naturaleza privada, consignada con el libelo de demanda y que no fue impugnada por las partes, por el contrario reconocida por la demandada, no hay elementos entonces para negar autenticidad y validez al precitado instrumento y entonces presta para este sentenciador todo el merito probatorio que se desprende de su contenido, esto es: 1) Que el ciudadano VICTOR JULIO REVERON TORRES celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana GLORIA AYARI UGUETO GUEVARA, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle Guaicamar, Primer Piso, con el Nº 2-B, Quinta Judith-Car, situado con Intercomunal de Macuto, sector las 15 letras, Macuto Estado Vargas. 2) Que el precitado contrato tiene una duración de un (1) año fijo e improrrogable, con vigencia entre el 19 de diciembre de 2004 y el 19 de diciembre de 2005.

En efecto, el contrato de arrendamiento suscrito inicialmente por las partes es a tiempo determinado, pero alega la representación judicial de la demandada que dicho contrato cambió a tiempo indeterminado operando la tácita reconducciòn, por lo que, se impone analizar la situación posterior al vencimiento del contrato para determinar si efectivamente cambio a indeterminado en cuanto al tiempo de duración.

Establece el artículo 1.600 del Código Civil:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

La tácita reconducciòn consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Entonces, ha sostenido la doctrina que el solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el termino de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo, a tenor de lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia.
En el caso de autos, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes por un (1) año fijo e improrrogable, tenía como fecha de vencimiento el 19 de diciembre de 2005, y a partir de esta fecha comienza la prorroga legal que seria de seis (6) meses, ello a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Asì las cosas, la prorroga legal se venció en fecha 19 de Junio de 2006, continuando el arrendatario en posesión del inmueble arrendado, luego del vencimiento de la prorroga legal.
Por otra parte, presenta la parte Actora, solicitud de retiro de consignaciones de fecha 5 de octubre de 2006, donde expresa lo siguiente:
“Yo, VICTOR JULIO REVERON TORRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.896.490………..Solicito muy respetuosamente ciudadana Juez, me haga entrega de las cantidades de dinero que se encuentran depositadas en el Expediente signado con el Nº 546/05, a mi favor, correspondiente a los meses de julio y agosto de los corrientes, sin que ello se pueda interpretarse (sic) como renuncia a cualquier acción que me corresponda en contra de la arrendataria GLORIA AYARI UGUETO GUEVARA, y a su vez advierto que dicha ciudadana se encuentra haciendo uso de la prorroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Vigente….”

La precitada solicitud que no ha sido desconocida por la parte demandada, adminiculada al expediente de consignaciones arrendaticias, que constituye un documento público, y en consecuencia debe ser valorado como tal, así lo ha dejado establecido la Sala Constitucional en un fallo de fecha 19 de Mayo de 2006:

“la Sala concluye que el juzgado supuesto agraviante no incurrió en un grotesco error en cuanto a la calificación jurídica que dio a las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias, pues, ellas fueron autorizadas por el Juez Primero de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas con facultad para darle fe pública a dicho acto, de conformidad con el artículo 5 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y, por ello son documentos públicos.”
Entonces, de tales instrumentales se puede constatar que efectivamente, la ciudadana GLORIA AYARI UGUETO GUEVARA, parte demandada en este juicio, en fecha 24 de octubre de 2005, acudió al Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a fin de iniciar un procedimiento de consignación de canon de arrendamiento, por cuanto el ciudadano VICTOR REVERON (Arrendador) se ha negado a recibir el pago correspondiente al mes de octubre de 2005.
Asimismo consta en el expediente de consignaciones que el ciudadano VICTOR JULIO REVERON TORRES, compadeció en fecha 23 de Mayo, 3 de julio, 5 de octubre, 19 de diciembre de 2006 y 22 de enero de 2007, solicita las consignaciones de arrendamiento y se reserva el derecho de accionar judicialmente contra la arrendataria.
De igual manera consta que la arrendataria consignó los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre de 2005 hasta el mes de junio de 2007.

Ahora bien, para la fecha en que comienza el procedimiento de consignación arrendaticia, esto es, 5 de octubre de 2005, aun estaba vigente el contrato de arrendamiento, ya que la fecha de vencimiento estaba prevista para el 19 de diciembre de 2005, en consecuencia, la arrendataria no se encontraba haciendo uso de la prorroga legal arrendaticia, por cuanto el contrato primitivo se encontraba vigente.

Por otra parte, siendo que la prorroga era de seis meses, la misma se venció en fecha 19 de junio de 2006, y la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de término se introduce en fecha 8 de marzo de 2007 y es admitida en fecha 16 de marzo de 2007, esto es, ocho (8) meses luego del vencimiento de la prorroga legal, tiempo en el cual la parte demandada venía ocupando el inmueble, por lo tanto hay que determinar si esta posesión era consentida, aceptada y sin ninguna oposición del arrendador, caso en el cual habría operado la tacita reconducciòn.

Al respecto el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su tratado de derecho arrendaticio, Pag. 293, expresa:

“Pareciera que la “tacita reconducciòn”, a que se contraen los artículos 1.600 y 1614 del Código Civil, quedó suprimida por efecto de la prorroga legal y, en consecuencia, tácitamente derogada tales normas, pues contempla el artículo 38 de LAI que “vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. Literalmente analizada la norma citada, pareciera conducir a interpretar que por el solo vencimiento de la prórroga legal ya no podrá tener lugar la “tácita reconducciòn”, pues en ese mismo momento nace para el arrendador el derecho de solicitar el secuestro, tal y como si la sola terminación de la prórroga equivalga a una nueva causal de secuestro en nuestra legislación….”
No obstante lo anterior, concluye el referido autor, que lo dispuesto en el artículo 38 de LAI mal puede interpretarse de modo estricto, sino a la luz del Derecho Arrendaticio que está informado de un contenido y carácter social, no sólo en beneficio del arrendatario, sino del arrendador, y bajo una finalidad de protección en orden a derechos recíprocos; y es de observar que en LAI no aparece alguna norma prohibitiva que suprima la “tácita reconducciòn”, y bien podría ocurrir que el arrendador no ejerza aquél derecho a solicitar el secuestro del inmueble, y deje al ocupante del mismo, en el goce y uso, sin ninguna oposición, en cuyo caso podría darse la tácita reconducciòn.

Pues bien, en el caso de autos, la demanda de cumplimiento de contrato se ha incoado con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal, hecho ocurrido en fecha 19 de junio de 2006, si bien la acción se introdujo meses después del vencimiento, no existe disposición legal alguna que indique cual es el plazo para su ejercicio de tal modo que impida la tacita reconducciòn.
Por otra parte, pudiera pensarse que si no se demanda de manera inmediata al vencimiento, se entiende que ha operado la tácita reconducciòn? Estima este sentenciador que el tiempo en activar el órgano jurisdiccional por si solo no implica aceptación de una nueva relación de arrendamiento, pues, no existe ninguna disposición legal que establezca cual es el plazo dentro del cual debe ejercerse la acción para impedir la tácita reconducciòn y en el caso de autos, tal posibilidad siempre estuvo anunciada por la parte actora, quien desde el retiro de la primera consignación manifestó reservarse las acciones judiciales contra la arrendataria, ello aunado al hecho concluyente que las consignaciones (pago no convencional) por si solas evidencian cierta oposición a la continuidad del arrendamiento, en consecuencia, al no existir elementos suficientes en autos que evidencien la aceptación del arrendador a la posesión de la arrendataria, luego del vencimiento del contrato y de su prorroga, se puede concluir que no ha mutado el arrendamiento, entonces sigue siendo a tiempo determinado.- Así se establece.
Ahora bien, siendo que la relación arrendaticia es a tiempo determinado la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de termino es admisible, pues no existe en este caso ninguna prohibición legal, en efecto establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
La precitada disposición deja claro que al vencerse la prorroga el contrato se extingue, puesto que el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado y el juez, a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de aquél, como corolario no puede prosperar en derecho la defensa alegada, esto es, LA PROHIBICIÒN LEGAL DE ADMITIR LA ACCIÒN PROPUESTA.
SOBRE EL MÈRITO
La acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino, constituye una de las consecuencias de la prorroga legal en el orden procesal.
En efecto, la prorroga se extenderá por un tiempo previsto ex lege, el cual dependerá de la duración de la relación arrendaticia concertada por tiempo determinado, y que en el caso de marras era de seis (6) meses, pues el contrato suscrito y reconocido por las partes tenia una duración de un año fijo e improrrogable, ello a tenor de lo previsto en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “a”.

Al vencerse la misma, evento ocurrido en fecha 19 de junio de 2006, el contrato se extinguió, lo que legitima al arrendador para exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

En efecto, en los contratos a termino fijo, la desocupación del inmueble puede estar fundada en dos motivos diferentes: por la expiración del término convenido y la subsiguiente prórroga legal – si el inquilino tiene derecho a ella (Art. 40) - o por incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales (Vgr. Art. 15 que prohíbe subarrendar), según se deduce del principio general del artículo 1167 del Código Civil:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Al respecto una vieja sentencia proferida por la extinta Corte Suprema de Justicia en fecha 18 de Octubre de 1979, dejó establecido:
“En los contratos de arrendamiento de inmuebles, por tiempo determinado, la relación jurídica se extingue al vencimiento del término, tanto por que entre las partes el contrato produce el mismo efecto que la ley, cuanto porque así lo dispone en forma expresa el artículo 1.599 del Código Civil.”
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en forma clara, sin lugar a dudas, que los contratos de arrendamiento sobre inmuebles urbanos y suburbanos determinados en su artículo 1º, sean viviendas o no, que tengan fijado término de duración sin que hubiesen experimentado tácita reconducciòn, están sujetos a desalojo, vencido el término. “El arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado”. (Art. 39). Así lo confirma la regla de derecho común contenida en el artículo 1.599 del Código Civil, consistente con el principio general contenido en el artículo 1.264 eiusdem, según el cual “las obligaciones debe cumplirse exactamente como han sido contraídas” (Pacta Sun Servanda), en forma que la desocupación del inmueble no obedece a la voluntad unilateral del arrendador sino a lo previsto y consentido por ambas partes al momento de la firma del contrato.
Entonces, tal como ha quedado establecido en el capítulo previo, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, a plazo fijo e improrrogable, cuyo periodo de duración sería entre el 19 de diciembre de 2004 al 19 de diciembre de 2005, fecha a partir de la cual comenzaría a computarse la prorroga legal arrendaticia, lo cual no requiere declaratoria judicial previa, sino que opera de pleno derecho, y su vencimiento se verificó en fecha 19 de junio de 2006; por lo tanto, habiéndose desestimado que la relación de arrendamiento es a tiempo indeterminado, considera quien aquí decide que en el caso de autos se han cumplido los extremos de procedencia de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, esto es: 1) Existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; 2) Vencimiento del termino del contrato primitivo y de la prorroga legal. En consecuencia, la apelación ejercida no puede prosperar en derecho.
SOBRE LA RECONVENCIÒN
Con relación a la contrademanda propuesta por la representación judicial de la demandada, sentenció el a quo:
“En cuanto a la reconvención propuesta, esta Juzgadora observa, que la demandada reconviniente alega una supuesta perturbación en el uso del inmueble, y el pago de unos daños causados por la misma, los cuales no especifica. Asimismo, se encuentra evidenciada en las actas procesales, que no es cierto que se haya pretendido aplicar un nuevo canon, toda vez que consta la consignación de los cánones pactados en el contrato, los cuales fueron sistemáticamente retirados por el arrendador demandante. Lo que aunado al pronunciamiento previo dictado por este Tribunal, conforme al cual se declaró con lugar la acción de cumplimiento incoada en el presente juicio en contra de la arrendataria demandada, en virtud de haberse agotado en exceso el plazo de la prorroga legal que le confiere la ley a la arrendataria demandada, durante el cual se mantuvo en posesión del inmueble bajo la indicada condición, sin que la interposición de la acción objeto de decisión pueda entenderse como una perturbación al mismo, razones todas que a criterio de quien aquí sentencia, derivan (sic) la improcedencia de la reconvención propuesta, así como de los pedimentos formulados por la arrendataria demandada reconviniente en atención a la misma, sobre las cuales nos abstenemos de pronunciarnos por tratarse de consecuencias derivadas de la misma. Así se declara.”
En efecto, en la oportunidad de la contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada propone reconvención y formula las siguientes pretensiones:
1.- Que son ciertos los hechos anteriormente narrados; 2) Que debe cumplir con su obligación de arrendador en permitirle el goce sin perturbación del inmueble arrendado; 3) Que debe pagar los daños que le ha ocasionado por la perturbación ocasionada en virtud de su incumplimiento de acuerdo a la ley y el contrato; los cuales estima prudencialmente en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÌVARES (Bs.2000.000,00); y 4º) Que debe pagar la indexación o pérdida del poder adquisitivo de la moneda.

Ahora bien, planteada la reconvención y admitida por el a quo, compareció el actor reconvenido al acto de contestación, y alega: 1) Que los hechos narrados en la reconvención son totalmente falsos ya que el contrato especifica las condiciones y las cláusulas en que fueron estipuladas los mismos; 2) Que en ningún momento su representado ha perturbado a la arrendataria en el goce del inmueble arrendado, siendo totalmente falso que su representado tenga que pagarle algún daño ocasionado a la arrendadora.
En síntesis, pretende la representación judicial de la demandada en un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, que se sustancia por el juicio breve, reconvenir al actor por el pago de los daños y perjuicios causados por supuestas perturbaciones en la posesión ejecutadas por el arrendador.

Ciertamente el demandado podrá intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos, inclusive aun tratándose de objeto distinto al ventilado en la causa principal, pero el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil determina las causas de inadmisibilidad de la reconvención a saber: incompetencia por la materia y la incompatibilidad de los procedimientos, cada causa deberá ser intentada y tramitada ante el Tribunal competente por la materia.

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 33 establece:

“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

En el caso de autos la acción principal es por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, y la demanda reconvencional se refiere a una acción por daños y perjuicios, lo que sin duda genera la duda sobre la incompatibilidad de procedimientos, porque la primera, se tramita por el juicio breve, en tanto que la de daños y perjuicios pareciera suponer que su tramite ha de seguirse por el juicio ordinario, no obstante los términos amplios de la norma arriba transcrita, admite la posibilidad de que incluso cualquier pretensión de daños y perjuicios derivada de manera directa o indirecta de la relación de arrendamiento, pudiera estar sujeta al procedimiento breve, en consecuencia habría la compatibilidad exigida por el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia admisible la demanda, tal como la declaró el a quo.- Así se establece.
Para acreditar las perturbaciones, promueve el demandado reconviniente, las siguientes instrumentales: 1) El contrato de arrendamiento; y 2) Copia de las consignaciones de arrendamiento.
Afirma la actora en la reconvención, que con tales consignaciones, pretende demostrar la perturbación o el incumplimiento del arrendador, quien se negó a recibir el canon para que su representada incumpliera el contrato y tuviera una casa legal de resolución.

Pues bien, el actor en la reconvención alega que tales perturbaciones las configura el hostigamiento y amenaza con la desocupación del inmueble, y tanto el contrato de arrendamiento como las consignaciones arrendaticias, que ya fueron apreciadas por este sentenciador en el capitulo previo del presente fallo, resultan no idóneas para establecer hechos que indican ilicitud en el comportamiento contractual de las partes respecto a la ejecución de sus obligaciones, ello en virtud de que, con la primera ha quedado asentado la existencia del vinculo arrendaticio, su naturaleza y temporalidad, en tanto que con el expediente judicial de consignaciones, su alcance probatorio no puede extenderse mas allá de la legitimidad o no de tales consignaciones, y nunca el ejercicio de un derecho por parte del arrendatario (consignación arrendaticia), puede significar perturbación en el hecho posesorio, pues, la negativa por parte del arrendador en recibir los cánones de arrendamiento, y sus posibles perjuicios al arrendatario han sido regulados por la ley, estableciendo el procedimiento de consignaciones arrendaticias, en consecuencia, resultará forzoso para este sentenciador declarar SIN LUGAR la RECONVENCIÒN propuesta y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.

III
D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con Sede en Maiquetía, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición legal de admitir la acción, opuesta por la representación judicial de la parte demandada.- Así se establece.
SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada y en consecuencia se CONFIRMA con distinta motivación la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 13 de agosto de 2007 y en consecuencia: 1) CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ha incoado el ciudadano: VICTOR JULIO REVERON TORRES contra la ciudadana: GLORIA AYARI UGUETO GUEVARA, ambas partes plenamente identificadas en autos, y como corolario TERMINADO el contrato de arrendamiento existente entre las partes y se ordena la entrega del inmueble arrendado: Constituido por un apartamento ubicado en la Calle Guaicamar, Primer Piso, con el Nº 2-B, Quinta Judith-Car, situado con Intercomunal de Macuto, Sector las Quince (15) letras,
Parroquia Macuto, Municipio Vargas, del Estado Vargas. 2) SIN LUGAR LA RECONVENCIÒN que por daños y perjuicios interpuso la ciudadana: GLORIA AYARI UGUETO GUEVARA, contra el ciudadano VICTOR JULIO REVERON TORRES, ambos plenamente identificados en autos. Asì se establece.
TERCERO: Como consecuencia de la confirmación del fallo apelado, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas del recurso a la parte demandada (apelante). Así se establece.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÌQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Treinta (30) días del mes de Abril del año dos mil ocho (2008).
EL JUEZ
EL SECRETARIO,

Abg. CARLOS ORTIZ FLORES
ELIAS W. HERNÀNDEZ
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.).
EL SECRETARIO,

ELÌAS W. HERNANDEZ

COF/EHF/
Exp Nº. 11006