TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: JOSE CRISTO JIMENEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad No. 23.154.741 y de este domicilio.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada VICTOR ARMANDO PULIDO y SILVIA UZCATEGUI DE PULIDO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 81.918 y 28.432 en su orden.
PARTE DEMANDADA: GLORIA DEL CARMEN BUSTAMANTE, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° 15.568.359, de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado HUMBERTO SANCHEZ y HENNER ALBERTO PEROZO PETIT, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 31.131 y 28.411 en su orden.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO APELACION.
EXPEDIENTE: 6301

CAPÍTULO I
PARTE NARRATIVA
Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 31 de marzo de 2008, por la ciudadana GLORIA DEL CARMEN BUSTAMANTE, parte demandada, contra la decisión de fecha 27 de febrero de 2008, proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que declaró CON LUGAR la demanda.

DE LA DEMANDA
En fecha 07 de agosto de 2007, el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante auto admitió el escrito de demanda que interpuso el ciudadano JOSE CRISTO JIMNEZ, debidamente asistido de abogada, en contra de la ciudadana GLORIA DEL CARMEN BUSTAMANTE, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En dicho escrito expuso: Que en fecha 09 de enero de 2006, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana GLORIA DEL CARMEN BUSTAMANTE, sobre un inmueble de su propiedad, el cual forma parte de la segunda planta de su casa de habitación; que el mismo consta de sala, comedor, cocina, una habitación, un baño, todo en buen estado, ubicado en El Barrio La Ortiza, calle principal, N° 27, Parroquia La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira.
Expresa que en la cláusula tercera del referido contrato indicaron que el tiempo de duración sería de un año, contado a partir del día 01 de enero de 2006 y con vencimiento el día 31 de diciembre de 2006; que el tiempo fue a término fijo; que por cuanto el 31 de diciembre de 2006 se vencía de pleno derecho el referido contrato de arrendamiento el día 13 de diciembre de 2006 la arrendataria le manifestó verbalmente que pensaba hacerle entrega del identificado inmueble; que debido a la manifestación verbal hecha por parte de la ciudadana GLORIA DEL CARMEN BUSTAMANTE fue que se vio obligado a enviarle telegrama certificado con acuse de recibo a través de IPOSTEL, en el cual le hizo saber que por cuanto el contrato de arrendamiento celebrado fue a término fijo de un año, la prórroga legal de 06 meses comenzaba a correr a partir del día 01 enero de 2007 venciendo la misma el día 30 de junio de 2007, fundamentado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que el telegrama con acuse de recibo fue enviado en fecha 14 de diciembre de 2006 y que fue entregado por IPOSTEL el día 18 de diciembre de 2006 a la referida ciudadana, siendo recibido personalmente por ésta, existiendo evidencia que la ciudadana GLORIA DEL CARMEN BUSTAMANTE fue notificada debidamente de la prórroga que le correspondía.
Que por todo lo expuesto se vio en la imperiosa necesidad de demandar el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento firmado; fundamentando la acción en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil y artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Que por las razones de hecho y de derecho expresadas es por lo que demanda a la ciudadana GLORIA DEL CARMEN BUSTAMANTE, por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, para que conviniese o en caso de no hacerlo fuese condenada a ello por el Tribunal, en desalojar el inmueble de su propiedad y hacerle entrega del mismo totalmente desocupado de personas, bienes y cosas; protestó las costas y costos del juicio por corresponder a la demandada según lo convenido entre ellas en el referido contrato en su cláusula novena.
Estima la demanda en la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,00).
Documento que acompaña al escrito de demanda:
- Original del contrato de arrendamiento privado
- Copia con un sello húmedo de IPOSTEL.

DE LA CONTESTACION
En fecha veintitrés (23) de noviembre de 2007, la parte demandada asistida de abogado, dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Rechaza y contradice todo lo narrado en la demanda temeraria, por cuanto tiene mas de 11 años poseyendo el inmueble; que de ese hecho pueden dar fe sus vecinos y también consta en la partida de nacimiento de su hijos; que el demandante quiso aumentarse unilateralmente el canon de arrendamiento en una cantidad impagable e ilegal y a lo cual ella se opuso; que por esta razón es que la parte demandante no le quiso recibir el alquiler y fue lo que la llevó a consignar los cánones de arrendamiento ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, que por todo lo expuesto, es que: rechaza niega y contradice todo el contenido de la demanda y solicitó se declara sin lugar por vulnerar y cercenar sus derechos como arrendataria y por último pidió la admisión del escrito y que se ordenara agregarlo al expediente. (folios del 18 al 19).
Documentales que acompañan al escrito de contestación:
- Original de la partida de nacimiento de VICTOR DAVID
- Copia simple de la partida de nacimiento de DAYANA CELESTE
- Copia certificada del expediente de consignación N° 541.

PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE
En fecha seis (06) de diciembre de 2007, la abogada SILVIA UZCATEGUI DE PULIDO, con el carácter de co-apoderada judicial de la parte demandante, presentó escrito de pruebas en el que promovió:
- El valor probatorio del contrato de arrendamiento.
- El valor probatorio del telegrama certificado con acuse de recibo

DE LA PARTE DEMANDADA
En fecha diez (10) de diciembre de 2007, la parte demandada debidamente asistida de abogado, presentó escrito de pruebas el cual fue declarado inadmisible por auto dictado por el a quo en fecha 10 de diciembre de 2007, en tal virtud, no ameritara valoración alguna en el análisis de pruebas correspondiente en la presente causa.

CAPÍTULO II
PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA
DELIMITACIÓN DE LA LITIS
La pretensión del actor en la presente causa, tiende al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre él y la ciudadana GLORIA DEL CARMEN BUSTAMANTE, en virtud de encontrarse vencida la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Por su parte la demandada, en resistencia a la pretensión de la parte actora, alega que tiene mas de 11 años poseyendo el inmueble; que el demandante quiso aumentarse unilateralmente el canon de arrendamiento en una cantidad impagable e ilegal y a lo cual ella se opuso; que por esta razón es que la parte demandante no le quiso recibir el alquiler y fue lo que la llevó a consignar los cánones de arrendamiento ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS
1. Al folio 05 corre inserto contrato de arrendamiento de fecha 09 de enero de 2006, el cual fue agregado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1363 del Código Civil, haciendo plena fe que el ciudadano JOSE CRISTO JIMENEZ celebró con la ciudadana GLORIA DEL CARMEN BUSTAMANTE, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble allí descrito, que el canon de arrendamiento sería por la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) mensuales, que dicho contrato tenía una duración de UN (01) año a partir del PRIMERO (01) de enero de 2006, con vencimiento el TREINTA Y UNO (31) de diciembre de 2006, a término fijo, que el contrato no se consideraría renovado automáticamente, debiendo la inquilina entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y de cosas el 31 de diciembre de 2006.
2. Al folio 06 corre inserta confirmación emitida por IPOSTEL, la cual refiere que el Telegrama PC TAAQA5471, de fecha 14/12/06, fue recibido y firmado por la demandada GLORIA DEL CARMEN BUSTAMANTE el día 18/12/06 a las 10:00 a.m., documental ésta de las denominadas por la doctrina como documentos administrativos, los cuales tienen una presunción de ejecutividad y ejecutoriedad conforme a lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y el artículo 1.375 del Código Civil, en consecuencia, al no existir prueba en contrario que desvirtúen el contenido del mismo debe ser valorados para demostrar: Que el telegrama contentivo de la manifestación de voluntad del actor fue debidamente entregado y recibido por la demandada de autos, por lo que la misma tuvo conocimiento en la fecha indicada de su contenido.
3. A los folios 20 y 21, corren insertas partidas de nacimiento NO. 1169y 1197, las cuales no valora ni aprecia este Juzgado por cuanto de su contenido no se desprende elemento alguno que contribuya a dilucidar lo realmente controvertido.
4. Del folio 22 al 41 corre inserto expediente de consignaciones No. 541 de fecha 13 de julio de 2007, el cual no valora ni aprecia este Juzgado por cuanto no constituye un hecho controvertido el estado de solvencia o no de la arrendataria, y por otra parte, si bien es cierto aparece inserta constancia de residencia expedida por el Consejo Comunal La Ortiza, la misma no fue ratificada en su contenido, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en tal virtud se desecha la misma.

DE LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
La pretensión de la parte actora tiende al cumplimiento del contrato de arrendamiento que versa sobre un inmueble de su propiedad, el cual forma parte de la segunda planta de su casa de habitación; que el mismo consta de sala, comedor, cocina, una habitación, un baño, todo en buen estado, ubicado en El Barrio La Ortiza, calle principal, N° 27, Parroquia La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira, alegando que el mismo se encuentra vencido, así como su prorroga legal
Ahora bien, circunscribiéndonos a los términos en que quedó trabada la litis en el presente proceso, observa esta sentenciadora que debe analizarse primeramente los presupuestos de procedencia de la acción intentada por la actora, a este respecto tenemos que la acción de cumplimiento de contrato está consagrada en el Código Civil Venezolano en su artículo 1.167, el cual dispone:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
La anterior disposición, en lo que se refiere a la ejecución del contrato debe necesariamente analizarse conjuntamente con lo establecido en los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales señalan:
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Conforme a las anteriores disposiciones legales, quien se obliga en virtud de un contrato, está en la obligación no sólo de cumplir las prestaciones expresamente establecidas a su cargo, sino a todas las consecuencias derivadas de él.
En el presente caso, las partes celebraron un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble que actualmente es propiedad del demandante, el cual tenía una duración de un (01) año partir del 01 de enero de 2006, con vencimiento el treinta y uno (31) de diciembre de 2006, a termino fijo y sin considerarse renovado automáticamente.
En este sentido, se observa que el vencimiento del mismo acaecía el 31 de diciembre de 2006, por lo que la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en virtud que del contenido del contrato de arrendamiento se desprende que se le hizo del conocimiento del arrendatario la voluntad de la arrendadora de no renovar el mismo, empezaría a correr al día siguiente de vencido el contrato, esto es el 01 de enero de 2007, a lo que cabe agregar que la doctrina ha señalado que no es requisito indispensable la notificación de desahucio para activar la prorroga legal, puesto que, primeramente, del contenido del contrato no se desprende que se haya establecido renovación del mismo, y por la otra parte, tenemos que el artículo 1599 del Código Civil establece:
Artículo 1599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.
Expuesto lo anterior, tenemos que llegado el día del vencimiento del contrato, comenzaba automáticamente la prorroga legal establecida en el articulo 38 literal a) del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir por un lapso de seis (06) meses, en virtud que la relación arrendaticia tuvo una duración de un año; considerándose dicha relación durante el lapso de la prorroga a tiempo determinado, y cuyo vencimiento tendría lugar en fecha 30 de junio de 2007, y como quiera que vencida dicha prorroga la arrendataria ha continuado ocupando el inmueble hasta la presente fecha, trae como consecuencia el estudio de la procedencia de la tácita reconducción, y en este sentido, el artículo 1600 del Código Civil establece que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Sin embargo al interpretar el contenido de esta norma debemos tomar en cuenta que la conducta del arrendador tiene que ser pasiva pero de aceptación, vale decir, que permita que el arrendatario se quede en el inmueble, lo que conlleva a la aceptación de que este siga disfrutando del mismo mediante el pago del canon de arrendamiento que aquel seguirá recibiendo, en ese caso quedaría clara la voluntad de ambos contratantes de seguir la relación pero, no puede tomarse como una tácita reconducción la resistencia del arrendatario a desocupar el inmueble, aún en contra de la voluntad del arrendador quien se niega a recibirle los cánones de arrendamiento por considerar que ya está vencido el contrato y lo que quiere, es que se le devuelva su inmueble, y es precisamente el caso bajo estudio, pues si bien la arrendataria se quedó en el inmueble luego de la terminación del contrato debemos tomar en cuenta que, no fue con el consentimiento tácito del arrendador pues de ser así éste hubiera recibido el pago, lo que no quedó probado en autos, ya que no consta que haya retirado los cánones consignados por ante el Juzgado de Municipios, en consecuencia, lo que está demostrado es que la demandada se encuentra en mora de cumplir su obligación de entregar el inmueble por la expiración del plazo convenido para la duración del contrato.

CONCLUSION
En definitiva, encontrando esta juzgadora la existencia de plena prueba de los hechos invocados en la demanda, se hace operativa la norma contenida en el artículo 1167 del Código Civil, para hacer efectivo el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias insertas en el artículo 1592 ejusdem, por lo que la apelación interpuesta debe ser declarada sin lugar y por consiguiente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, con la correspondiente condena de los conceptos pretendidos, y así se decide.

CAPÍTULO III
PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 12 del Código de Procedimiento Civil, y por autoridad de la ley, resuelve:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 31 de marzo de 2008, por la ciudadana GLORIA DEL CARMEN BUSTAMANTE, parte demandada, contra la decisión de fecha 27 de febrero de 2008, proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano JOSE CRISTO JIMENEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad No. 23.154.741, contra la ciudadana GLORIA DEL CARMEN BUSTAMANTE, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° 15.568.359, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
TERCERO: Se condena a la ciudadana GLORIA DEL CARMEN BUSTAMANTE, a la entrega inmediata del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, consistente en la segunda planta, del inmueble ubicado en El Barrio La Ortiza, calle principal, N° 27, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, totalmente desocupado de personas, bienes y cosas.
CUARTO: Se condena en costas del recurso de apelación a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se confirma la sentencia apelada.
Publíquese, notifíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Remítase el presente expediente en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintiocho (28) días del mes de abril del año dos mil ocho.

Abg. Diana Beatriz Carrero Quintero
Juez Temporal

Abg. Margiore Rojas Alarcón
Secretaria

En la misma fecha se publicó siendo las tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 p.m.) y se dejó copia para el archivo del Tribunal.

Abg. Margiore Rojas Alarcón
Secretaria
Exp. 6301