TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: MAURICIO PINTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.156.246, comerciante y de este domicilio.
APODERADAS DE PARTE DEMANDANTE: Abogadas MARÍA DEL ROSARIO BARÓN DE RAMOS y CRUZ DELINA CORDERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 53010 y 32354 en su orden; según poder apud-acta de fecha 28/01/2008 (f. 9).
PARTE DEMANDADA: ALEYDA MUÑOZ GUZMÁN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-84.399.256.
APODERADOS DE PARTE DEMANDADA: Abogados MARÍA TRINIDAD BECERRA ROJAS y MIGUEL EDUARDO NIÑO ANDRADE, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nros. 89778 y 52833 en su orden; según poder apud-acta de fecha 03/03/2008 (f. 36).
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE N°: 5430.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: El ciudadano MAURICIO PINTO asistido por las Abogadas CRUZ DELINA CORDERO y MARÍA DEL ROSARIO BARÓN DE RAMOS, demandó a la ciudadana ALEYDA MUÑOZ GUZMÁN.
Fundamentó la acción en lo siguiente:
-Que el 01/12/2005 celebró contrato de arrendamiento por vía privada con la ciudadana ALEYDA MUÑOZ GUZMÁN, sobre un local comercial ubicado en la calle 3, N° 0-20, Barrio La Castra, diagonal a la ONIDEX, La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira.
-Que la arrendataria cambió el destino del local comercial, para transformarlo en vivienda familiar, mudándose con su progenitora y otras personas; pero seguía manteniendo su actividad comercial.
-Que le solicitó a la inquilina la entrega del local comercial y le concedió la prórroga legal de seis (6) meses, desde que le envió una comunicación a través de la empresa MRW.
-Que por cuanto no se ha desocupado el inmueble, era que demandada a la ciudadana ALEYDA MUÑOZ GUZMÁN, por resolución de contrato de arrendamiento y en consecuencia, el desalojo del inmueble.
Estimó la demanda en OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) y la fundamentó en el artículo 1593 del Código Civil y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (fs. 1 al 7).
SEGUNDO: El 28/01/2008 se admitió la demanda (f. 8).
Mediante escrito inserto a los folios 13 y 14, la ciudadana ALEYDA MUÑOZ GUZMÁN asistida por el Abogado MIGUEL EDUARDO NIÑO ANDRADE, contestó la demanda incoada en su contra de la manera siguiente:
-Rechazó, negó y contradijo los argumentos hechos por la parte actora, pues el uso como vivienda del local comercial fue autorizado por MAURICIO PINTO. Que la única persona que vivía con ella era su progenitora.
-Que ella es inquilina desde el año 2003, y que la prórroga era por más de seis (6) meses.
-Que dentro de poco haría entrega formal del local.
-Que la demanda era temeraria, contraria a derecho y ajena a la realidad, por lo que debía declararse sin lugar (fs. 13 y 14).
TERCERO: Las partes consignaron las pruebas siguientes:
a) La parte demandada promovió:
-Documentales: El contrato de arrendamiento desde agosto de 2003 hasta agosto 2004. El contrato de arrendamiento desde diciembre de 2005 hasta diciembre 2006. Los recibos de pago del año 2003. Las planillas de depósitos bancarios en la cuenta de MAURICIO PINTO, desde el año 2004. Los recibos de CANTV y CADELA.
-Testimoniales: BLANCA MARÍA DUARTE ARDILA y WILSON ORLANDO PEDROZO GUTIERREZ (fs. 15 al 35).
b) La parte actora promovió:
-Las actas y actos que favorecen a su defendido.
-El contrato de arrendamiento marcado con la letra “A” (fs. 39 y 40).
III
PARTE MOTIVA
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
La presente causa se encuentra referida a demanda que por resolución de contrato es incoada por el ciudadano MAURICIO PINTO, como arrendador de la ciudadana ALEYDA MUÑOZ GUZMAN, por presunto incumplimiento del contrato privado de arrendamiento que celebraron sobre un local comercial ubicado en la calle 3, N° 0-20 del Barrio La Castra, diagonal a la DIEX de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 01 de diciembre de 2.005.
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
En síntesis expone la demandante, que la accionada a los meses de haber celebrado el contrato de arrendamiento cambió el destino para lo cual se le alquiló el local comercial, transformándolo en vivienda familiar, a donde se mudó con su madre y otras personas.
ALEGATOS DE LA DEMANDADA
La accionada procede a rechazar y negar los argumentos esgrimidos por la actora en su escrito libelar, que el uso como vivienda del local comercial propiedad del ciudadano MAURICIO PINTO, fue autorizado por él mismo, y que tampoco es cierto, que viva con un grupo de personas, ya que, la única persona que con él vive, es su señora madre, lo cual hace por razones humanitarias. Indica igualmente, que se encuentra en el inmueble desde el año 2.003 y no desde el 2.005, y que en consecuencia, le corresponden más de los seis (6) meses que el arrendador pretende concederle.
Con base a lo anterior, para quien juzga, la controversia en la presente causa queda delimitada a una demanda por resolución de contrato, por incumplimiento en lo referente al cambio de destino dado al inmueble objeto de la litis, no siendo punto controvertido en la causa la existencia de una relación arrendaticia entre las partes.
Determinados los límites de la controversia y la naturaleza del contrato, pasa este Juzgado a analizar y valorar de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, las pruebas consignadas por las partes en litigio.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
A.- CON EL ESCRITO LIBELAR:
• DOCUMENTAL. Copia simple de documento privado consistente en contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la litis. Este documento ni se aprecia ni se valora, en razón de no ser de los documentos que en tal especie pueden presentarse, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• DOCUMENTAL. Guía de la empresa MRW. Este documento es emanado de un tercero que no es parte en la presente causa, observándose que la misma no fue objeto de ratificación, en consecuencia, ni se aprecia ni se valora.
• DOCUMENTAL. Copia de nota de entrega de la empresa MRW. Se trata de copia simple de documento privado, la cual no puede ser valorada, en razón de no ser de los documentos que de tal manera pueden ser traídos a juicio, conforme lo indica el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
B.- EN EL LAPSO PROBATORIO:
• Promovió todas las actas y actos que rielan en el expediente a su favor. Esta promoción se encuentra referida a una obligación del Juzgador de atenerse en su decisión a lo alegado y probado en autos y al principio de comunidad de la prueba del análisis y valoración de las mismas con independencia de su promovente.
• DOCUMENTAL. Contrato de arrendamiento suscrito de manera privada entre MAURICIO PINTO y ALEYDA MUÑOZ GUZMAN, el cual fue presentado en su original. Esta documental no resultó de manera desconocida por la parte demandada, en consecuencia, queda reconocido tal instrumento conforme la indicación del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora plenamente conforme el artículo 1363 del Código Civil, a objeto de demostrar la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la litis, con las estipulaciones referidas a término, canon mensual, causales de incumplimiento y demás convenciones que las partes indicaron como reguladoras de su relación locaticia.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONADA:
• DOCUMENTAL: Contrato de arrendamiento firmado entre las partes de la litis, desde agosto de 2.003 hasta agosto de 2.004. Esta documental privada, a pesar de que no resultó de manera alguna desconocida, no puede sin embargo ser objeto de valoración, en razón de que de autos se observa otro contrato con fecha posterior, suscrito por las mismas partes y sobre el mismo inmueble objeto de la controversia; en tal razón debe entenderse, que su vigencia finalizó y que las partes suscribieron una nueva convención como reguladora de su relación locaticia. No obstante, se evidencia de esta prueba la existencia de una relación arrendaticia desde el año 2.003.
• DOCUMENTAL: Consistente en original de documento privado consistente en contrato de arrendamiento suscrito de manera privada entre las partes, del 01 de diciembre de 2.005 al 01 de diciembre de 2.006. Se indica que esta documental ya fue objeto de valoración.
• DOCUMENTAL: Recibos de pago. En razón de que en la presenta causa no es punto controvertido el hecho de la solvencia o insolvencia de la demandada, esta prueba no se aprecia ni se valora.
• DOCUMENTAL: Planillas de depósitos bancarios hechos en la cuenta del ciudadano MAURICIO PINTO PORRAS, desde el año 2.004. Se observa, que en la presente causa la controversia versa sobre el incumplimiento contractual en cuanto al cambio de uso del inmueble, razón por la cual el hecho de solvencia no es objeto de controversia. Por tanto, la documental no se aprecia ni se valora.
• DOCUMENTAL. Recibos de pago de las empresas CADAFE y CANTV. Estos documentos son de los que la doctrina denomina documentos administrativos, los cuales detentan una presunción de ejecutividad y ejecutoriedad, conforme lo dispone el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que se aprecian para demostrar lo establecido en los mismos.
• Testimoniales de BLANCA MARÍA DUARTE ARDILA y WILSON ORLANDO PEDROZO GUTIERREZ; sin embargo, no se evacuó dicha prueba.
Seguidamente se realizan unas consideraciones previas, a objeto de determinar la carga de la prueba en el presente caso y determinar de esa manera, si de las pruebas aportadas han demostrado las partes los hechos alegados en defensa de sus alegaciones.
PRIMERA CONSIDERACIÓN: Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se transcriben:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto tal principio y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1354 del Código Civil, señala:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
En el caso subjudice, la accionante persigue la declaratoria de resolución de un contrato de arrendamiento suscrito con la hoy demandada. Tal circunstancia -la existencia del contrato- aparece probada del propio documento acompañado por la demandante y de la propia confesión espontánea de la demandada –artículo 1401 del Código Civil– que así lo reconoce en el escrito de contestación. ASI SE DECLARA.
SEGUNDA CONSIDERACIÓN: La resolución del contrato la solicita la parte actora, aduciendo que la hoy demandada incumplió lo establecido en el contrato de arrendamiento respecto al uso del inmueble objeto de la presente acción.
A tal efecto se observa, que las cláusulas: PRIMERA, CUARTA, QUINTA y SEXTA del contrato de arrendamiento, establecen:
“PRIMERA: EL ARRENDADOR, da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un local comercial, que forma parte de mi patrimonio, ubicado en el Barrio La Castra con calle 3, Municipio La Concordia del Estado Táchira”
“CUARTA: LA ARRENDATARIA, manifiesta expresamente que recibe el local comercia en buen estado de conservación y limpieza, con sus correspondientes servicios básicos de agua y luz, comprometiéndose a devolverlo en las mismas buenas condiciones en que lo recibe, a la terminación de este contrato”
“QUINTA: Los gastos por servicios públicos de luz, agua, aseo urbano, que utilice LA ARRENDATARIA, serán de su exclusiva cuenta, quién se compromete a presentar y a entregar al devolver el Local Comercial todos los recibos debidamente cancelados hasta el último día en que ocupe el inmueble arrendado y según la fecha de lectura del mismo.”
“SEXTA: Queda expresamente entendido que LA ARRENDATARIA destinará el inmueble arrendado dado en arrendamiento sólo para el uso antes descrito, ambas partes convienen que este contrato ha sido rigurosamente celebrado intitue personae y en atención a ello, LA ARRENDATARIA, no podrá traspasarlo, ni cederlo, ni sub-arrendarlo en forma alguna, ni parcial ni totalmente el inmueble objeto de este contrato”
De las cláusulas en comento se puede extraer, sin duda, que las partes convinieron que el inmueble objeto de la litis fuera utilizado como local comercial.
Así las cosas, exigida la resolución del contrato por parte del arrendador bajo el alegato de que su arrendataria había incumplido con la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, al destinar el inmueble para vivienda, y en aplicación del principio de la carga de la prueba, conforme a la pretensión deducida, a la accionante correspondía probar el hecho de la relación arrendaticia, lo cual quedó evidenciado, además le correspondía probar que su arrendataria incumplió lo establecido en el contrato al destinar el inmueble arrendado a un uso distinto al pactado, esto es, que lo utilizaba como vivienda, y como la arrendataria alegó, que el cambio de uso fue autorizado por su arrendador, le correspondía la carga de la prueba de éste nuevo hecho alegado.
Ahora bien, establecido ello se evidencia de autos lo siguiente:
El demandante alega incumplimiento contractual por desatención a lo establecido en referencia al uso del inmueble, esto es, que siendo pactado que su uso era comercial, era contrario a la convención usar el inmueble como habitación, precisando quien juzga que el demandado en contestación expresa:
“ … el uso como vivienda del local comercial propiedad del ciudadano MAURICIO PINTO… fue autorizado por el mismo, tampoco es cierto que yo viva con un grupo de personas, la única persona que vive conmigo es mi madre…”.
Conforme a lo anterior y como quiera, que según el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en la contestación de la demanda el demandado debe expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, en consecuencia, para quien juzga, debe considerarse tal afirmación como confesión judicial, de conformidad con lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil, para tener como cierto, que la demandada conviene en habitar el inmueble, en contravención a lo establecido en el contrato de arrendamiento, ya que no existe prueba en autos de la autorización que alega haber recibido de la parte demandante para cambiar el uso o destino del inmueble.
Cabe destacar, que la confesión judicial, es aquella efectuada por la parte o por su apoderado ante un Juez, aunque éste sea incompetente, y la misma hace plena prueba del hecho confesado, tal y como lo establece el siguiente criterio jurisprudencial:
"La confesión puede ser judicial, que es aquella hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un juez, aunque éste sea incompetente (Art. 1.401 del CC); y la extrajudicial, que es aquella que se hace fuera del proceso, a la parte misma o a quien la representa, o también a un tercero (Art. 1.402 del CC). Si bien por su naturaleza presentan las distintas confesiones algunas semejanzas; en cambio, se diferencian en que no son iguales en relación con su eficacia probatoria: la judicial hace plena prueba del hecho confesado; la extrajudicial produce el mismo efecto si se hace a la parte misma o a quien la representa, pero si se hace a un tercero produce sólo un indicio.” (Sala de Casación Civil, Sentencia N° 72 del 05/02/2002; publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia).
Con lo anterior puede deducirse claramente, que ciertamente la demandada incumplió en su obligación de utilizar el inmueble para uso comercial en la forma en que lo había pactado, tal y como lo indica el artículo 1.264 del Código Civil, a saber:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Y, por cuanto no hay prueba alguna de que la arrendataria haya demostrado su alegación de haber sido autorizada para cambiar el uso del inmueble, con ello, para quien juzga, queda demostrado el incumplimiento contractual que origina la declaratoria con lugar de la presente acción resolutoria y así se hará constar en la dispositiva del presente fallo. Así se establece.
Daños y perjuicios:
Observa quien juzga, que la parte actora peticiona igualmente una indemnización estimada en la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) por los daños y perjuicios causados por la conducta de su arrendataria.
En relación a los mismos, este Sentenciador acota, que los mismos no fueron especificados y en consecuencia, no fueron demostrados en el expediente de marras, lo cual se constata del examen efectuado a las actas que conforman la presente causa, especialmente del libelo de la demanda, pues en este la demandante se limitó a demandarlos de la siguiente manera:
“Igualmente demando una indemnización por daños y perjuicios causados por un monto de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00).”
De lo cual se evidencia la falta de especificación de los conceptos que en tal sentido demandó el ciudadano MAURICIO PINTO, al aducir que su arrendataria le ocasionó daños y perjuicios, en consecuencia, no quedaron demostrados los mismos. En tal sentido, considera pertinente señalar este Juzgador el artículo 1.270 del Código Civil Venezolano, que señala la diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación sea que ésta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, pues esta será siempre la de un buen padre de familia, salvo el caso exceptuado en el referido artículo.
Ahora bien, en autos se constató, que la parte actora no especificó ni mucho menos probó la inobservancia que pudiera generar el nacimiento de la obligación contractual aducida por ella y tipificada en el artículo 1.271 eiusdem; mediante el cual se pretende cobrar los daños y perjuicios supuestamente ocasionados.
En tal sentido, el Doctor Eloy Maduro Luyando, en su obra, “Curso de Obligaciones Derecho Civil III”, páginas 131 y 132, expone:
“Siendo la responsabilidad civil, una situación jurídica por la cual una persona queda obligada a reparar un daño injustamente causado, es obvio que constituye el efecto fundamental de las obligaciones, o mejor dicho el efecto fundamental del incumplimiento de las obligaciones.
Cuando la persona sujeta a cumplir cualquiera de las obligaciones mencionadas (deudor) deja de cumplirlas por su culpa y causa un Daño a otra persona que tenía derecho a exigirle la prestación que caracterizaba ésta obligación (acreedor), aquélla queda obligada a reparar o resarcir dicho daño…”. En este sentido aclara el autor: “Se dice entonces que el deudor está en situación de responsabilidad civil ante su acreedor, a quien debe repararle los daños causados, generalmente mediante el pago de una suma de dinero, que si bien es cierto no constituye totalmente el daño, ni en muchos casos puede borrarlo del terreno de la realidad, compensa e indemniza al acreedor el perjuicio sufrido…”
Del análisis realizado a la norma supra citada (Artículo 1.271 del Código Civil) por el Doctor Arquímedes E. González F., en su obra Código Civil Venezolano comentado y concordado, Tomo II, página 195, se infiere, que en el caso de marras el accionante no especificó ni cuantificó los daños y perjuicios demandados, es decir, no demostró estos; pues dicha norma, aduce el referido autor contiene cinco (5) elementos: Cuatro (4) determinados y uno (1) deducido, los cuales son:
1.- Un incumplimiento.
2.- Los daños y perjuicios causados a un sujeto de derecho, aún cuando haya habido mala fe.
3.- Una culpa o como afirman algunos autores, el carácter culposo del incumplimiento.
4.- La realidad de la causalidad entre el incumplimiento culposo y el daño; y por último.
5.- La necesidad de especificar y demostrar los daños sufridos.
Por todas las consideraciones tanto de hecho como de derecho, es por lo que este Juzgador considera improcedente los daños y perjuicios demandados por la parte actora, por lo tanto, tal concepto se declara sin lugar, y así debe decidirse.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, propuesta por el ciudadano MAURICIO PINTO representado por las Abogadas MARÍA DEL ROSARIO BARÓN DE RAMOS y CRUZ DELINA CORDERO, contra la ciudadana ALEYDA MUÑOZ GUZMAN representada por los Abogados MARÍA TRINIDAD BECERRA ROJAS y MIGUEL EDUARDO NIÑO ANDRADE.
SEGUNDO: SE DECLARA CON LUGAR LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito de manera privada, en fecha 01 de diciembre de 2.005, entre los ciudadanos MAURICIO PINTO (como arrendador) y ALEYDA MUÑOZ GUZMAN (como arrendataria), y en consecuencia, SE DECLARA RESUELTO el mismo.
TERCERO: Como consecuencia de la declaratoria de resolución del contrato de arrendamiento, SE CONDENA a la ciudadana ALEYDA MUÑOZ GUZMAN, a que haga entrega de inmueble objeto de la presente controversia, consistente en un local comercial ubicado en la calle 3, N° 0-20, Barrio La Castra, diagonal a la ONIDEX, La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira.
CUARTO: SE DECLARA SIN LUGAR lo peticionado por el accionante sobre una indemnización por daños y perjuicios estimados en la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00).
QUINTO: SE EXONERA del pago de las costas procesales a la parte demandada, por no haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los ocho días del mes de abril de 2008. AÑOS: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo la 01:30 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 5430.