TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

PARTE QUERELLANTE: INVERSORA 358104 C.A.,
APODERADA JUDICIAL: MARIBEL HERNÁNDEZ MARIÑO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 38.346.
PARTE QUERELLADA: MILAGRO COROMOTO GONZÁLEZ MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.974.185
APODERADA JUDICIAL: VIANNELYS LÓPEZ RODRÍGUEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 103.420.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
DECISIÓN: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 10065

I
SÍNTESIS DE LA LITIS

Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por la abogada VIANNELYS LÓPEZ RODRÍGUEZ, en fecha 02 de AGOSTO de 2007, contra la decisión de fecha 27 de Julio de 2007, dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró: CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, intentada por la sociedad mercantil INVERSORA 358104 C.A., contra la ciudadana MILAGRO COROMOTO GONZÁLEZ MORENO, y en consecuencia condenó a la demandada a hacer entrega material del inmueble objeto del contrato, a la parte actora.
Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, en fecha 03 de mayo de 2007, por demanda incoada por la sociedad mercantil INVERSORA 358104 C.A., debidamente asistida por la Abogada MARIBEL HERNÁNDEZ MARIÑO, contra la ciudadana MILAGRO COROMOTO GONZÁLEZ MORENO, la cual fue admitida por el procedimiento breve en fecha 09 de mayo de 2006, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.
Afirma la actora en su libelo: 1) Que constaba de contrato de arrendamiento a tiempo determinado de fecha 08 de julio del 2004, que su representada dio en arrendamiento a la ciudadana MILAGRO COROMOTO GONZÁLEZ MORENO, un inmueble constituido por un apartamento identificado bajo el Nro. 184, torre A, situado en el piso 18, del edificio denominado MARAZUL y/o EL ÁLAMO, del sector Occidental, Manzana 1, Urbanización El Álamo, Parroquia Macuto, Estado Vargas; 2) Que en la cláusula segunda se convino que el canon de arrendamiento era la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVAR CON 13/100 CÉNTIMOS (Bs. 337.171,13), y que el arrendatario pagaría puntualmente por mensualidades vencidas en la oficina de “La Arrendadora” o donde ésta se lo indicara; 3) Que en la cláusula quinta se convino que el plazo de duración del contrato sería de seis (6) meses fijos, contados a partir del 15 de junio de 2004 al 14 de diciembre de 2004, y prórrogas sucesivas de seis (6) meses cada una, si ninguna de las partes hubiera dado aviso por escrito a la otra de su voluntad en contrario con un mes de anticipación, y que todas las cláusulas que integraban el contrato serían aplicables a sus prórrogas; 4) Que la cláusula décima segunda del contrato en mención establecía que el incumplimiento por parte del arrendatario de alguna de las cláusulas contenidas en ese documento, haría que el contrato quedara rescindido y “La Arrendadora” podría demandar la resolución del mismo ante los tribunales competentes y/o solicitar judicialmente la desocupación del inmueble; 5) Que era el caso que la arrendataria MILAGRO COROMOTO GONZÁLEZ MORENO, cancelaba la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVAR CON 13/100 CÉNTIMOS (Bs. 337.171,13), como canon mensual pagaban su mensualidad consecutivamente al vencimiento de cada mes; pero que para la fecha “La Arrendataria”, adeudaba los cánones de arrendamiento de los meses FEBRERO, MARZO Y ABRIL del año 2007 respectivamente, por un monto de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVAR CON 13/100 CÉNTIMOS (Bs. 337.171,13) cada mensualidad, incumpliendo así la principal obligación de “LA ARRENDATARIA” de pagar puntualmente las pensiones de arrendamiento vencidas, tal como lo establecía el ordinal 2do del artículo 1592 del Código Civil; 6) Que como consecuencia del incumplimiento contractual por parte de “LA ARRENDATARIA” se producía de pleno derecho por “LA ARRENDADORA”, de solicitar la resolución del contrato o el cumplimiento de los términos del artículo 1.167 del Código Civil; 7) Que por todas las razones anteriormente expuestas era por lo que acudía a demandar a la ciudadana MILAGRO COTOMOTO GONZÁLEZ MORENO, para que conviniera o en su defecto fuera condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1) En la resolución por incumplimiento contractual por ”LA ARRENDATARIA”, del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 08 de julio del 2004, sobre el inmueble de autos, con fundamento en lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, 2) Que como consecuencia de la resolución del contrato se le haga entrega del inmueble de autos, 3) En el pago de los costos y costas del procedimiento.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, consigna en cuatro (4) folios útiles, escrito de contestación de demanda y expone: 1) Que rechazaba, negaba y contradecía en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra, por ser inciertos los alegatos de la parte actora, así como el derecho deducido. Que no obstante aceptaba como cierto el contrato que suscribieron en fecha 08 de junio de 2004; 2) Que tal era el caso que en la cláusula segunda se establecía que el canon mensual de arrendamiento era la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON 80/100 CÉNTIMOS (Bs. 235.789,80), y que era el canon que hasta la fecha había cancelado con regularidad a la administradora BLA-MAR, C.A., durante la relación contractual, por lo que no era cierta la afirmación que formulaba la parte actora en su escrito libelar, que cancelaba la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVAR CON 13/100 CÉNTIMOS (Bs. 337.171,13), y en consecuencia negaba, rechazaba y contradecía ese canon y tales aseveraciones, y que en la etapa probatoria consignaría los recibos originales de pago donde constaba el verdadero canon de arrendamiento que había cancelado en forma reiterada, correspondiente a todo el año 2005, 2006 y 2007. Que de lo expuesto se evidenciaba claramente que la demanda estaba viciada de nulidad y por ende debía ser desestimada por el Tribunal; 3) Que era el caso que habitando el inmueble había cumplido con sus obligaciones principales ya que en el uso honesto y moral, preservando las condiciones de higiene y habitabilidad, pagando consecutivamente y por mensualidades vencidas de cada mes el canon de arrendamiento estipulado en la cláusula segunda del contrato citado, es decir, terminado el mes, nacía el derecho al arrendador a percibir el canon y a la arrendataria cumplir la obligación del pago que se efectuara en la oficina de la arrendadora y que tal falta de pago daría derecho a pedir la resolución del contrato, afirmó que consuetudinariamente había pagado durante esos años ante la oficina de la ADMINISTRADORA BLA-MAR C.A., y que cuando se dirigió a esas oficinas a cancelar el canon de arrendamiento del mes de FEBRERO del presente año, se consiguió con la sorpresa de que la oficina fue mudada de sus instalaciones en fecha 28 de Febrero de 2007, desconociendo hasta la presente fecha su nueva sede, procedió a llamar en innumerables ocasiones a los teléfonos de contacto de la referida administradora para efectuar el pago, negándose la arrendadora en varias ocasiones a recibir el pago del mes vencido y afirmándose que ellos le avisarían el nuevo domicilio donde podría acudir a efectuar los pagos del canon de arrendamiento, siéndole muy fácil colocar al arrendatario en estado de insolvencia de una forma deshonesta, por lo que en resguardo de sus intereses y honestidad siempre había cumplido con las obligaciones por ella contraídas y en especial su conducta así lo demostraba al pagar el canon de arrendamiento en forma cabal durante esos años de relación contractual, y existía en su persona la voluntad de pago, acudió a pagar mediante escrito de fecha 04 de mayo de 2007, por consignación de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual constaba en el expediente N° 466-07, y en consecuencia negó, rechazó y contradijo que le adeudara los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de FEBRERO, MARZO Y ABRIL del año 2007, cánones que daban como resultado una infundada deuda, y ello lo rechazaba y contradecía por cuanto dichos meses no estaban insolutos, sino que fueron cancelados judicialmente; 4) Que por ello pedía al Tribunal se desestimara la acción incoada por cuanto hasta la fecha estaba al día en el pago del canon de arrendamiento; 5) Que por cuanto no había incurrido en violaciones a Leyes, que regulaban la materia, ni al documento de condominio, ni las cláusulas insertas en el contrato de arrendamiento suscrito, estimó la demanda de injusta, temeraria e infundada lo que les conllevaba a peticionar que se condenara en costas a la parte actora por la temeridad de su acción, y se declarara sin lugar en la definitiva.
Abierta la causa a pruebas a tenor de lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, consignando las partes en su oportunidad legal las respectivas probanzas.
En fecha 27 de julio de 2007, el Tribunal de la causa dicta su fallo del tenor siguiente:

“…Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue INVERSORA 358104, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 24 de Agosto de 1995, bajo el No. 50, Tomo 360-A-SGDO contra MILAGRO COROMOTO GONZÁLEZ MORENO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.974.185. en consecuencia, se condena a la demandada, MILAGRO COROMOTO GONZÁLEZ MORENO ya identificada, a hacer entrega material del inmueble constituido por un apartamento identificado bajo el número 184, Torre A, situado en el piso 18, Edificio MARAZUL y/o Álamo del sector Occidental, Manzana 1, Urbanización Álamo, Parroquia Macuto, Municipio Vargas del Estado Vargas a la parte actora antes identificada.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida …”

Por diligencia de fecha 02 de agosto de 2007, la abogada VIANNELYS LÓPEZ RODRÍGUEZ, APELA de la decisión recaída en el presente juicio, éste recurso fue oído en ambos efectos, en fecha 20 de Septiembre de 2007.
En fecha 10 de agosto de 2007 este Tribunal le da entrada y fija el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia, procediendo a diferir el fallo en fecha 05 de octubre de 2007.
En el día de hoy, //////// (//) de noviembre de 2007, este Juzgado conociendo en alzada, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
III
MOTIVACIÓN
La acción incoada es por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, supuestos de hecho que implican la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado y la insolvencia del arrendatario.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de la contestación a la demanda admitió la relación de arrendamiento y afirmó que había pagado durante esos años ante la oficina de la ADMINISTRADORA BLA-MAR C.A., pero que cuando se dirigió a esas oficinas a cancelar el canon de arrendamiento del mes de FEBRERO del presente año, se consiguió con la sorpresa de que la oficina fue mudada de sus instalaciones en fecha 28 de Febrero de 2007, desconociendo hasta la presente fecha su nueva sede; que por ello procedió a llamar en innumerables ocasiones a los teléfonos de contacto de la referida administradora para efectuar el pago, negándose la arrendadora en varias ocasiones a recibir el pago del mes vencido y afirmándose que ellos le avisarían el nuevo domicilio donde podría acudir a efectuar los pagos del canon de arrendamiento.
En cuanto al pago de lo cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de FEBRERO, MARZO Y ABRIL del año 2007, alegó que en fecha 04 de mayo de 2007, efectuó el pago por consignación de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que negó, rechazó y contradijo que adeudara los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses referidos.
Planteada así la litis, previo a cualquier otra consideración debe analizar esta alzada la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) Que la obligación esté incumplida; y, 3) Que el Tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato.
Sobre la existencia del contrato y la relación arrendaticia, dictaminó el a quo, lo siguiente:

“…La actora al acompañar a su demanda el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 08 de Julio de 2004, demostró la obligación contractualmente asumida por la demandada arrendataria de cancelar el canon de arrendamiento, en los términos establecidos en su clausula segunda; obligación que además esta prevista legalmente en el ordinal 2 del artículo 1592 del Código Civil...”

Ciertamente, la actora acompañó a su demanda instrumento contentivo del contrato de arrendamiento debidamente suscrito entre la compañía INVERSORA 358104, C.A. y la ciudadana MILAGRO COROMOTO GONZÁLEZ MORENO, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado bajo el Nro. 184, torre A, situado en el piso 18, del edificio denominado MARAZUL y/o EL ÁLAMO, del sector Occidental, Manzana 1, Urbanización El Álamo, Parroquia Macuto, Estado Vargas; en cuya la cláusula segunda se convino que el canon de arrendamiento era la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVARES CON 13/100 CÉNTIMOS (Bs. 337.171,13), y que el arrendatario pagaría puntualmente por mensualidades vencidas en la oficina de “La Arrendadora” o donde esta se lo indicara, cuya duración era de seis (6) meses fijos, contados a partir del 15 de junio de 2004 al 14 de diciembre de 2004, con prórrogas sucesivas de seis (6) meses cada una, siempre ninguna de las partes hubiera dado aviso por escrito a la otra de su voluntad en contrario con un mes de anticipación.

Sobre tal instrumental, la recurrida dejó establecido en su fallo lo siguiente:
“…A los folios 10 al 15 riela inserto contrato de arrendamiento, autenticado por ante Notaría Pública Primera del Estado Vargas, en fecha 08 de Julio del 2004, anotado bajo el Nro. 64, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones.
En cuanto a la valoración de dicha instrumental, observa este Tribunal que el mismo entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.
Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente. Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:
“...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere a instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el sólo hecho de serlo debe reputarse auténtico mas la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico puede no ser público.
Con relación al documento auténtico sostiene el autor Jesús E. Cabrera Romero:
‘Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio), ya que debe ser creído...’
.....Omissis.....
‘Pero, además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. La existencia de esta clase de instrumentos privados ha sido reconocida por nuestros escritores desde el siglo pasado, existiendo una corriente doctrinal en este sentido. Tal idea la compartimos, porque dentro del área de los documentos privados, o sea de aquellos que forman los particulares sin intervención de un funcionario público competente para ello, hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos), ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que el o los presentantes han reconocido como de el o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento, declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él o las partes; convirtiéndose por ello el instrumento en auténtico, a pesar de ser privado.
En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico que no fue impugnado por la parte demandada, quien por el contrario en su escrito de contestación a la demanda reconoció su existencia, se aprecia en todo su valor probatorio. ASI SE ESTABLECE..”

No hay duda para esta alzada, que con tal instrumental unida a la posición de la parte demandada en la contestación, queda acreditada la relación arrendaticia, pues, la precitada documental no fue impugnada en la oportunidad correspondiente y tratándose de un instrumento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, en fecha 08 de julio de 2004, quedando inserto bajo el Nº 64, Tomo 31, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, se establece como cierto y positivo siendo fehaciente en el juicio, ya que no sólo estuvo exento de impugnación, sino que en su formación intervino un funcionario público competente para ello, y otorgado previo cumplimiento de las formalidades legales, en consecuencia existe plena convicción para esta alzada sobre el cumplimiento del primer requisito de procedencia de la acción de resolución antes elencado, esto es, la existencia del contrato de arrendamiento y la obligación a cargo de la arrendataria.- Así se establece.
No obstante lo anterior, argumenta este sentenciador que el vínculo contractual arrendaticio, así como cualquier otro contrato, puede ser objeto de resolución, ello de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil por motivo del incumplimiento, pero en la especial materia de arrendamiento la acción va a depender del tiempo de duración, pues tenemos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado.
En el caso de los arrendamientos a tiempo indeterminado, sólo será posible accionar por la vía de la resolución cuando la causa no se encuentra dentro de las taxativamente establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de ser así, la demanda será solamente por desalojo.
En el caso de autos, el contrato de arrendamiento se pactó a plazo fijo, así se desprende del texto de la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y que corre inserto a los folios diez (10) al quince (15) del expediente, la cual reza lo siguiente:
“…De manera expresa se establece, y así lo acepta EL ARRENDATARIO que el plazo de duración del presente contrato será de SEIS (06) MESES FIJOS CONTADOS A PARTIR DEL QUINCE (15) DE JUNIO DEL 2.004, HASTA EL CATORCE (14) DE DICIEMBRE DEL 2.004, y prorrogas sucesivas de SEIS (06) MESES CADA UNA, si ninguna de las partes hubiera dado aviso por escrito a la otra de su voluntad en contrario con un (1) mes de anticipación. Todas las cláusulas que integran este contrato serán aplicables a sus prorrogas…”

En efecto, ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

En lo que atañe al segundo de los requisitos, esto es, EL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, el a quo razonó así:

“La arrendataria demandada a los fines de demostrar el pago acompañó a contestación recibos de consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo del 2007. Por lo que corresponde a esta Juzgadora analizar si dicha cancelación del canon de arrendamiento hecha a través del procedimiento de consignaciones, llena los extremos previstos en el artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que reza: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, con la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. Es decir, el canon de arrendamiento alegado como insoluto correspondiente al mes de febrero del 2007, debía consignarse dentro de los primeros quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, de acuerdo a lo convenido por las partes, es decir, dentro de los primeros quince días del mes de marzo del año 2007, y no el 04 de mayo del año 2007, como consta al folio 35, ya que tal consignación resulta a todas luces extemporánea, pues habían vencido en exceso los quince días que da la Ley; igual sucede con el canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo del año 2.007, el cual fue consignado conjuntamente con febrero del 2007, el día 04 de mayo del año 2007, y no dentro de los primeros quince días del mes vencido, es decir abril del 2007. El canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año 2007, consignado el 04 de mayo del 2007, resulta tempestivo, pues fue realizado dentro de los quince días siguientes al vencimiento del mes, de conformidad con la norma transcrita.
Vale recordar, que la sola consignación arrendaticia efectuada por la arrendataria no libera al arrendatario por la simple razón de realizarse, es necesario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 56 eiusdem, que la misma sea legítima, es decir, de acuerdo con el Titulo VII del citado Decreto que prevee todo lo relativo al pago por consignación, siendo uno de esos requisitos, lo relativo al tiempo en que debe efectuarse, el cual, según el análisis no se cumplió en lo que respecta a los meses de febrero y marzo del año 2007, pues la consignación arrendaticia fue hecha fuera de la oportunidad legal para ello, motivo por el que resulta forzoso declarar la extemporaneidad del pago de dichos canones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y marzo del año 2007, en cuya falta de pago baso la actora su demanda de resolución de contrato de arrendamiento…”

Ahora bien, expuesto así el razonamiento efectuado por el a quo, corresponde determinar a esta alzada si el pago efectuado por la vía de la consignación arrendaticia fue extemporáneo, y en consecuencia ilegitimo.

Así las cosas, sobre el tiempo de la consignación de los cánones de arrendamiento insolutos, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

Por su parte la cláusula segunda del contrato prevé:
“…Queda expresamente entendido y aceptado por “EL ARRENDATARIO” y por “LA ARRENDADORA” que el canon de arrendamiento mensual para el inmueble identificado en la cláusula primera es de: BOLÍVARES DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE CON 80/100 CENTIMOS (BS. 235.789,80), “EL ARRENDATARIO” queda obligado a pagar puntualmente por mensualidades vencidas en la Oficina de “LA ARRENDADORA” o donde ésta indique, el canon de arrendamiento mensual completo. Igualmente EL ARRENDADOR notifica AL ARRENDATARIO de la resolución No. 007220 de fecha siete (7) de octubre de 2003, en la cual se fija el canon de arrendamiento en Bolívares Trescientos Treinta y Siete Mil Ciento Setenta y Uno con 13/100 Céntimos (Bs. 337.171,13) precio en la cual se incluye estacionamiento y condominio…”

Como se puede apreciar de la cláusula antes transcrita, las partes pactaron el pago por mensualidades vencidas del canon de arrendamiento, y sobre esta estipulación en el ámbito arrendaticio, nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, Pág. 464 y sig, señala:
“…el arrendatario debe pagar el alquiler en los términos convenidos (Ord. 2º, art. 1.592, CC) y, además, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (art. 1.264, CC)…
…en razón de que al tenor del artículo 51 de LAI, cuando el arrendatario de un inmueble rehúse recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, podrá el arrendatario consignarla; derecho que no requiere de ninguna explicación adicional por su terminante claridad; lo cual indica que el pago del alquiler puede efectuarse después de vencido el mes de que se trate y no antes, por aquello de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, es deber del Juez atenerse al propósito e intención de las partes o de los otorgantes, teniendo como norte la exigencia de la ley, la verdad y la buena fe (art. 12 CPC), siendo exigente la ley en tal caso (art. 51 LAI); además de corresponder a los jueces el deber de sentenciar a favor del demandado en caso de duda (art.254, CPC).

En efecto, en concordancia con la opinión sostenida por el Dr. Carlos Brender Ackerman, en su texto “ANÁLISIS DE LA DOCTRINA Y LA JURISPRUDENCIA INQUILINARIA”, Pág. 14, las normas inquilinarias son de orden público y por consiguiente derogatorias del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, en consecuencia el lapso para la consignación de las pensiones de arrendamiento es uno solo, el que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mes contractual, es decir, si el canon de arrendamiento se pactó desde el 15 de un mes hasta el 15 del siguiente mes, el arrendatario tendrá a partir del día 16 inclusive el plazo de los 15 días para la consignación. Si se pactó que el canon debe pagarse por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días del mes siguiente y el propietario se niega a recibir el canon, éste deberá consignar la pensión de arrendamiento en el Tribunal de Municipio de la localidad dentro de los primeros quince (15) días del mes siguiente, sin adicionar el plazo convencional, ya que, éste quedó sin efecto al no aceptar el propietario el pago del canon de arrendamiento.
El arrendatario o demandado en el caso de marras incumplió la cláusula contractual relativa al tiempo del pago, pues, habiéndose estipulado el pago por mensualidades vencidas, la consignación debió verificarse de la siguiente forma: a) La pensión de arrendamiento correspondiente al mes de febrero, dentro de los primeros quince (15) días del mes de marzo de 2007 y no el 04 de mayo de 2007, como fue acreditado en autos, b) La pensión de arrendamiento correspondiente al mes de marzo, dentro de los primeros quince (15) días del mes de abril de 2007 y no el 04 de mayo de 2007, como fue acreditado en autos; por lo que las mismas resultan extemporáneas, no logrando la accionada demostrar la solvencia, pues, para ello se requiere una consignación legítimamente efectuada, a tenor de lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia resultará forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la apelación ejercida y así lo dictaminará en el dispositivo del presente fallo.- así se establece.

III
DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR apelación formulada por la apoderada judicial de la parte demandada ciudadana MILAGRO COROMOTO GONZÁLEZ MORENO, abogada VIANNELYS LÓPEZ RODRÍGUEZ; SEGUNDO: CON LUGAR la presente acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSORA 358104 C.A., en contra de la ciudadana MILAGRO COROMOTO GONZÁLEZ MORENO, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente decisión; TERCERO: Se condena a la demandada ciudadana MILAGRO COROMOTO GONZÁLEZ MORENO, a entregar a la parte actora SOCIEDAD MERCANTIL INVERSORA 358104 C.A., el inmueble constituido por un apartamento identificado bajo el Nro. 184, torre A, situado en el piso 18, del edificio MARAZUL y/o ALAMO del sector occidental, manzana 1, Urbanización Álamo, Parroquia Macuto, Municipio Vargas del Estado Vargas; CUARTO: Queda de esta manera confirmada en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha veintisiete (27) de julio de 2007; QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.-
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los cinco (05) días del mes de agosto de 2008.
EL JUEZ TITULAR

Abg. CARLOS ELIAS ORTIZ FLORES
EL SECRETARIO ACC,

Abg. JONATHAN J. GUILLÉN
En esta misma fecha de hoy 05 de agosto de 2008, se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 2:35 P.M.
EL SECRETARIO ACC,

Abg. JONATHAN J. GUILLÉN

Expediente N° 10065
CEOF/JG/af