TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

PARTE QUERELLANTE: GIOVANNI PELLECCHIA, italiano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E.- 81.369.046.
APODERADO JUDICIAL: JOSÉ MARÍA MENDOZA PEÑA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 10.835.
PARTE QUERELLADA: ANTONIO DE MATOS MOREIRA, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E.- 81.457.100.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN)
DECISIÓN: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 11045

I
SÍNTESIS DE LA LITIS

Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por el abogado JOSÉ MARÍA MENDOZA PEÑA, en fecha 09 de octubre de 2007, contra la decisión de fecha 25 de Septiembre de 2007, dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró: IMPROCEDENTE la demanda por cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano GIOVANNI PELLECHIA, contra el ciudadano ANTONIO DE MATOS MOREIRA.
Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, en fecha 24 de mayo de 2007, por demanda incoada por el ciudadano GIOVANNI PELLECHIA, debidamente asistido por el Abogado JOSÉ MARÍA MENDOZA PEÑA, contra el ciudadano ANTONIO DE MATOS MOREIRA, la cual fue admitida por el procedimiento breve en fecha 04 de junio de 2007, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.
Afirma la actora en su libelo: 1) Que suscribió con el demandado un contrato de arrendamiento por un inmueble formado por la parte central y la parte lateral derecha de la Quinta denominada Santa Eduvigis, la cual constaba de tres habitaciones, un baño, una sala-comedor-cocina, ubicada en la Calle Los Mangos, Parroquia Naiguatá, Estado Vargas; 2) Que la duración del contrato fue por doce meses, contados a partir del día 05 de mayo de 2005, hasta el día 04 de mayo de 2006, prorrogable de mutuo acuerdo, si el arrendatario estaba solvente, por un lapso no mayor de doce meses, notificándole el arrendatario por escrito, por lo menos treinta días antes del vencimiento, mediante correo certificado o por cualquier otro medio; 3) Que por correo certificado de fecha 28 de mayo de 2007, le fue notificado al arrendatario que el contrato de arrendamiento que tenían suscrito venció el día 05 de mayo de 2006, que el contrato no fue prorrogado y que la prórroga legal que establecía el 04 de mayo de 2007, fecha en la cual debía hacer entrega material del inmueble, libre de bienes y personas, solvente en sus obligaciones y en el mismo buen estado en que fue recibido; 4) Que le había notificado su decisión de no renovar el contrato, pero que era el caso que la prórroga legal había vencido y el arrendatario continuaba ocupando el inmueble; 5) Pidió que la parte arrendataria fuese condenada a lo siguiente: a) Al pago de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por cada día que permaneciera ocupando el inmueble conforme a la cláusula octava del contrato de arrendamiento suscrito, contados desde la fecha del vencimiento de la prórroga hasta la fecha en que hiciera entrega material del inmueble libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió, b) A pagar las costas y costos procesales; 6) Finalmente estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 4.920.000,00).

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, consigna en un (1) folio útil, escrito de contestación de demanda y expuso: 1) Que impugnaba las reproducciones fotostáticas de un recibo telegráfico y de una carta, acompañados por el actor en el libelo de la demanda; 2) Que era cierto que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento expresaba que el término de duración del contrato era provisorio por doce meses, contados a partir del 05 de mayo de 2005, al 04 de mayo de 2006, prorrogable de mutuo acuerdo, si el arrendatario estaba solvente, por un lapso no mayor a doce meses, notificándole el arrendatario por escrito, por lo menos con treinta días antes del vencimiento; 3) Que el arrendatario se comprometía a pagar por ese derecho la cantidad de cuatrocientos diez mil bolívares (Bs. 410.000,00) mensuales por adelantado, en dinero en efectivo al arrendador, los días 05 de cada mes venidero; 4) Que al estipularse en la demanda lo siguiente: “…notificándole a el arrendatario por escrito, por lo menos con 30 días antes del vencimiento”, observaba que la estipulación era en forma ambigua, y se derivaba: a) Lo gravoso cualquier actuación judicial de gracia, b) En caso de que se diera y no se encontrare presente en el inmueble, la persona a notificar, la participación formulada a otra persona que estuviese en el lugar, carecería de plena eficacia; 5) Que en el presente caso, el arrendador no notificó legalmente al arrendador ANTONIO DE MATOS MOREIRA, lo que consecuencialmente traía consigo una nueva prórroga del Contrato de Arrendamiento; 6) Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho en que se fundaba, la demanda incoada en su contra por el ciudadano GIOVANI PELLECCHIA; 6) Rechazó el monto estimado de la demanda, es decir, la cantidad de Cuatro Millones Novecientos veinte mil bolívares (Bs. 4.920.000,00), por considerarla exagerada.

En fecha 20 de julio de 2007, el Tribunal fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio entre las partes, el cual no pudo realizarse por la falta de comparecencia de la parte actora.

Abierta la causa a pruebas a tenor de lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, consignando las partes en su oportunidad legal las respectivas probanzas.

En fecha 08 de agosto de 2007, el Tribunal de la causa dicta su fallo del tenor siguiente:

“…En razón de lo expuesto, esta Juzgadora encuentra que la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, de un contrato de arrendamiento que se transformó a tiempo indeterminado, es improcedente y contraria a lo establecido en el artículo 39 antes citado, por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora, declararla IMPROCEDENTE, como en efecto se declara. ASI SE ESTABLECE.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO:IMPROCEDENTE la impugnación de la cuantía formulada por la parte demandada ANTONIO DE MATOS MOREIRA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. E-81.457.100, en el juicio que en su contra sigue GIOVANNI PELLECCHIA, mayor de edad, de nacionalidad Italiana, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. E-81.369.046.
SEGUNDO: SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propuesta por GIOVANNI PELLECCHIA, mayor de edad, de nacionalidad Italiana, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. E-81.369.046 contra ANTONIO DE MATOS MOREIRA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. E-81.457.100.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total. …”

Por diligencia de fecha 09 de Octubre de 2007, el abogado JOSÉ MARÍA MENDOZA PEÑA, APELA de la decisión recaída en el presente juicio, éste recurso fue oído en ambos efectos, en fecha 10 de Octubre de 2007.
En fecha 01 de noviembre de 2007 este Tribunal le da entrada, y en fecha 01 de noviembre de 2007, fija el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia.
En el día de hoy, veintidós (22) de noviembre de 2007, este Juzgado conociendo en alzada, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
II
MOTIVACIÓN
La acción incoada es por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, supuestos de hecho que implican la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del término convenido en el contrato y de la prórroga legal respectivamente, y el incumplimiento del arrendatario de entregar el inmueble en la oportunidad correspondiente.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de la contestación a la demanda admitió la relación de arrendamiento, pero señala que el demandante no le notificó legalmente, lo que traía consigo una nueva prórroga del contrato de arrendamiento.
Planteada así la litis, previo a cualquier otra consideración debe analizar esta alzada la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) Que el término de duración del contrato y la prórroga legal estén vencidos; y, 3) Que el Tribunal declare o pronuncie la terminación del contrato.

Sobre la existencia del contrato y la relación arrendaticia, dictaminó el a quo, lo siguiente:

“…Analizada la demanda que encabeza la presente actuaciones, se puede evidenciar en el capitulo primero relativo a los hechos, que la parte actora señala en su libelo, que “…La duración del señalado contrato fue por doce (12) meses, contados a partir del día 5 de mayo de 2005, hasta el día 4 de mayo del 2006, prorrogable de mutuo acuerdo, si el arrendatario está solvente, por un lapso no mayor de doce (12) meses, notificándole el arrendatario por escrito, por lo menos con 30 días antes del vencimiento, mediante correo certificado o por cualquier otro medio. Ahora bien, por correo certificado de fecha 28 de mayo de 2007, le fue notificado al arrendatario que el contrato de arrendamiento que tenían suscrito venció el 5 de mayo del año 2006; que el contrato no fue renovado o prorrogado y que la prorroga legal que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vencía el 4 de mayo de 2007, fecha en la cual debía hacer entrega material del inmueble, libre de bienes y personas, solvente en sus obligaciones y en mismo buen estado en que fue recibido”…
Tal como lo señala la parte actora, y según consta en el contrato de arrendamiento que riela inserto a los folios 08 y 09 del expediente, la cláusula segunda de contrato de arrendamiento establece: “El término de duración del presente Contrato de Arrendamiento, será provisorio por un lapso de doce (12) meses contados a partir del 5 de mayo del 2005, hasta el 4 de mayo del 2006, prorrogable de mutuo acuerdo, si EL ARRENDATARIO esta solvente, por un lapso no mayor de doce (12) meses, notificándolo EL ARRENDATARIO por escrito, por lo menos con 30 días antes del vencimiento…”. Pero se equivoca la parte, cuando afirma que la prorroga legal vencía el 04 de mayo del año 2007, ya que conforme lo dispone el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1ª de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendataria haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses….”.
Siendo que en el asunto bajo análisis, la parte actora sostiene que el contrato de arrendamiento a que se refiere su demanda, fue celebrado por doce (12) meses, es decir, un año contado a partir del 05 de mayo del 2005, lapso que venció el 04 de mayo del 2006, según lo indica el propio contrato, es a partir de dicha fecha, que comenzaba a correr la prorroga legal de seis meses a que se contrae el referido artículo 38, y no el año que equívocamente menciona la parte actora. Dicha prorroga legal de seis meses, vencía el día 04 de noviembre del año 2006 y no el 04 de mayo del 2007 como afirma el actor al vuelto del folio 1 de su libelo.
Lo antes explicado, nos permite concluir que la demanda que encabeza las presentes actuaciones, partió de un supuesto equivocado, como es que la prorroga legal del contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la acción, vencía el 04 de mayo del año 2007, cuando de acuerdo a la norma que regula dicha figura legal, su vencimiento ocurrió el día 04 de noviembre del año 2006.
En base a los hechos explanados en la demanda, tenemos que en el asunto bajo análisis -según lo alegado por la propia parte actora- luego de vencida la prorroga legal de seis meses del contrato de arrendamiento celebrado con el arrendatario demandado, fue que lo notificó de su vencimiento, es decir, vencido el contrato de arrendamiento y la prorroga legal, el arrendatario continuo ocupando el inmueble arrendado, pues el actor-arrendador, como tantas veces hemos señalado, equivocadamente considero que la prorroga legal era de un año.
Situación como la reflejada en actas, obliga a esta Juzgadora a analizar algunos aspectos relacionados con la materia arrendaticia. En tal sentido debemos señalar, que las normas contenidas en el Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos son de carácter proteccionistas, según lo previsto en el artículo 7 de la Ley, siendo dicha protección de orden público, pues están comprendidas en el derecho Social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico, En base a ello, así como el deber impuesto por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil a los Jueces, de tener por norte de sus actos la verdad, y según el análisis antes efectuado, debemos concluir que en el contrato de arrendamiento a que se contrae la acción, tanto el lapso convencionalmente pactado como la prorroga legal, se encontraba vencida, para la fecha en que el actor manifestó en su libelo de demanda, practicó la notificación de no renovación y vencimiento de la prorroga legal, que tal y como explicamos anteriormente, por ser de seis meses ocurría el 4 de Noviembre del 2006, lo que conllevo, a que operado el vencimiento referido, el arrendatario continuara ocupando el inmueble, por lo que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, según lo expresa el artículo 1600 del Código Civil, que establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendatario se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”…”

Ciertamente, la actora acompañó a su demanda cursante a los folios 8 y 9 del expediente contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 28 de junio de 2005, anotado bajo el Nro. 44, tomo 30 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual se estableció que la duración del señalado contrato fue por doce (12) meses, contados a partir del día 5 de mayo de 2005, hasta el día 4 de mayo del 2006, prorrogable de mutuo acuerdo, si el arrendatario estaba solvente, por un lapso no mayor de doce (12) meses, notificándole al arrendatario por escrito, por lo menos con 30 días antes del vencimiento, mediante correo certificado o por cualquier otro medio.

Sobre tal instrumental, la recurrida dejó establecido en su fallo lo siguiente:
“…En cuanto a la valoración de dicha instrumental, observa este Tribunal que el mismo entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.
Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente. Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:
“...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere a instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el sólo hecho de serlo debe reputarse auténtico mas la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico puede no ser público.
Con relación al documento auténtico sostiene el autor Jesús E. Cabrera Romero:
.....Omissis.....

‘Pero, además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. La existencia de esta clase de instrumentos privados ha sido reconocida por nuestros escritores desde el siglo pasado, existiendo una corriente doctrinal en este sentido. Tal idea la compartimos, porque dentro del área de los documentos privados, o sea de aquellos que forman los particulares sin intervención de un funcionario público competente para ello, hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos), ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que el o los presentantes han reconocido como de el o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento, declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él o las partes; convirtiéndose por ello el instrumento en auténtico, a pesar de ser privado.
En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico que no fue impugnado por la parte demandada, se aprecia en todo su valor probatorio. ASI SE ESTABLECE …”

No hay duda para esta alzada, que con tal instrumental unida a la posición de la parte demandada en la contestación, queda acreditada la relación arrendaticia, pues, la precitada documental no fue impugnada en la oportunidad correspondiente, se establece como cierto y positivo siendo fehaciente en el juicio, en consecuencia existe plena convicción para esta alzada sobre el cumplimiento del primer requisito de procedencia de la acción de cumplimiento antes elencado, esto es, la existencia del contrato de arrendamiento y la obligación a cargo del arrendatario.- Así se establece.
No obstante lo anterior, argumenta este sentenciador que el vínculo contractual arrendaticio, así como cualquier otro contrato, puede ser objeto de ejecución o resolución según la elección del afectado, ello de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil por motivo del incumplimiento de alguna de las obligaciones contraídas en el contrato, pero en la especial materia de arrendamiento es requisito para procedencia de la acción es que el tiempo de duración del contrato sea determinado y que esté vencido, pues tenemos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado.
En el caso de los contratos a tiempo indeterminado, sólo será posible accionar por la vía de la resolución, siempre y cuando la causa no se encuentra dentro de las taxativamente establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de ser así, la demanda será solamente por desalojo.
En el caso de los arrendamientos a tiempo determinado, como es el caso que nos ocupa, la acción de cumplimiento de contrato procede por el incumplimiento de las obligaciones de alguno de los contratantes; en caso del arrendador, entre sus obligaciones principales se contemplan principalmente según la Ley: 1. Servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias, 2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, y 3. Devolver la cosa al vencimiento del término del contrato, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, considerando la duración de la relación arrendaticia.
En el caso de autos, en relación al contrato suscrito por las partes por tiempo determinado en fecha 05 de mayo de 2005, con vencimiento en fecha 04 de mayo de 2006, y que en la cláusula segunda del último contrato firmado se estableció: “…El término de duración del presente Contrato de Arrendamiento, será provisorio por un lapso de doce (12) meses contados a partir del 5 de Mayo del 2005, hasta el 4 de Mayo del 2006, prorrogable de mutuo acuerdo, si EL ARRENDATARIO esta solvente, por un lapso no mayor de doce (12) meses, notificándolo EL ARRENDATARIO por escrito, por lo menos con 30 días antes del vencimiento…”, razón por la cual concluye quien sentencia que la relación arrendaticia fue pactada a tiempo determinado. Y así se establece.-

Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
…omisis….
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.
“Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.
Analizando esta alzada el contenido de la cláusula antes mencionada y las disposiciones de los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios observa que a partir del día 04 de mayo de 2006, comenzaba a computarse obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, la prórroga legal de seis meses en virtud que el contrato fue estipulado por el lapso de un año; en ese orden de ideas, dicha prórroga legal vencía el 04 de noviembre de 2007 y no el 04 de mayo de 2007 como alegó erróneamente la parte actora.
Asimismo, se observa que el demandante manifestó que en fecha 28 de mayo de 2007, procedió a notificar al arrendatario, en relación al vencimiento de la prórroga legal y la no renovación del contrato, sin embargo, tal notificación es extemporánea por tardía en virtud que la prórroga legal venció el día 04 de noviembre de 2007, y como consecuencia operó la tácita reconducción y el contrato paso a ser a tiempo indeterminado. Y así se establece.-

En efecto, ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:

“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”
III
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

Establecido lo anterior, pasa esta alzada a pronunciarse en relación a la impugnación del monto de estimación de la demanda en los siguientes términos:

El Juzgado a-quo en su fallo, en relación a este punto estableció:
“…Por cuanto el demandado en su escrito de contestación a la demanda, rechazo, negó y contradijo la estimación de la demanda por exagerada, esta Juzgadora, pasa en el presente capitulo a resolver dicha impugnación de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido observa:
El Código Adjetivo en su artículo 30 señala, “El valor de la causa, a los fines de la competencia, se determina en base a las siguientes reglas: “Con respecto a las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el artículo 36 preceptúa: “...el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.
En relación a este punto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el 11 de Mayo del año 2000, estableció:
“En el caso sub iudice, se demanda el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y sus accesorios. Es criterio de la Sala, que la estimación de la cuantía para los juicios en que se demanda el cumplimiento o la resolución de un contrato de arrendamiento, se rige por las previsiones contenidas en los artículos 36 y 38 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, la Sala, en sentencia de 13 de abril de 2000, juicio Paula Diogracia Lara de Zarate contra la sociedad mercantil Electricidad del Centro (ELECENTRO), reiteró este criterio al señalar:“La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula ... (OMISSIS) ...
En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”:
“En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse...”
Dado que de la revisión efectuada al contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la acción se desprende que el canon de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de cuatrocientos diez mil bolívares (BS. 410.000,OO) por lo que, para calcular el valor de la demanda de conformidad con el citado artículo 36 eiusdem, habría que multiplicar dicho monto por 12 meses, es decir, un año, ello nos da un monto total de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 4.920.000,oo), monto éste en que el actor estimo el valor de su demanda.
En razón de lo expuesto esta Juzgadora encuentra que la estimación del valor de la demanda realizado por la parte actora, se hizo ajustada a derecho y por este la impugnación realizada por la parte demandada resulta improcedente; y así se declara…”.

El artículo 36 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

Asimismo, tal como señaló el a-quo en su fallo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el 11 de Mayo del año 2000, dejó sentado lo siguiente:

“…En el caso sub iudice, se demanda el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y sus accesorios. Es criterio de la Sala, que la estimación de la cuantía para los juicios en que se demanda el cumplimiento o la resolución de un contrato de arrendamiento, se rige por las previsiones contenidas en los artículos 36 y 38 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, la Sala, en sentencia de 13 de abril de 2000, juicio Paula Diogracia Lara de Zarate contra la sociedad mercantil Electricidad del Centro (ELECENTRO), reiteró este criterio al señalar: “La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula ... (OMISSIS) ...
En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”: “En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse...”.

En el caso de autos, se observa que la parte actora estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (4.920.000,00); asimismo se observa que del contrato de arrendamiento se desprende que el monto del canon de arrendamiento se pactó por la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 410.000,00). Ahora bien considerando la disposición contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, es decir, que cuando la demanda verse sobre un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la cuantía se determinará por la suma de las pensiones de arrendamiento correspondientes a un año, se observa, en el caso que nos ocupa que la suma de las pensiones de arrendamiento convenidas en el contrato CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 410.000,00), correspondientes a un año da como resultado la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (4.920.000,00), razón por la cual considera esta alzada que la estimación de la demanda es ajustada a derecho, y como consecuencia de ello, se declara sin lugar impugnación a la estimación de la demanda formulada por la parte demandada. Y así se establece.-
IV
DE LA DEMANDA

Demandó la parte actora el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano ANTONIO DE MATOS MOREIRA, antes identificado, con una duración de doce meses contados a partir del día 05 de mayo de 2005, hasta el 04 de mayo de 2006; y siendo que, tal como quedó establecido anteriormente, a partir de la fecha de vencimiento del contrato, comenzaba a computarse la prórroga legal de seis meses, la cual venció el 04 de noviembre de 2007, y que la notificación efectuada por el arrendatario es extemporánea por tardía, por cuanto operó la tácita reconducción y el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, es forzoso declarar la improcedencia de la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal. Y así se establece.-

V
DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR apelación formulada por el apoderado judicial de la parte actora ciudadano GIOVANNI PELLECCHIA, abogado JOSÉ MARÍA MENDOZA PEÑA; SEGUNDO: IMPROCEDENTE la impugnación a la estimación de la demanda formulada por la parte demandada; TERCERO: IMPROCEDENTE la presente acción por cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano GIOVANNI PELLECCHIA, contra el ciudadano ANTONIO DE MATOS MOREIRA, ambas partes identificadas anteriormente en el cuerpo del presente fallo; CUARTO: Queda de esta manera confirmada la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha veinticinco (25) de septiembre de 2007; QUINTO: No hay condenatoria en costas. Y así se establece.-

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los cinco (05) días del mes de agosto de 2008.
EL JUEZ TITULAR

Abg. CARLOS ELÍAS ORTÍZ FLORES
EL SECRETARIO ACC,

JONATHAN J. GUILLÉN
En esta misma fecha de hoy 05 de agosto de 2008, se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 3:25 P.M.
EL SECRETARIO ACC,

JONATHAN J. GUILLÉN

Expediente N° 11045
CEOF/JG/af