TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACION DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: MARIE JACQUELINE VILLAFAÑE DELGADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.929.696, Abogada, con domicilio en la ciudad de Mérida, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 80.123.
PARTE DEMANDADA: MARIA DEL ROSARIO QUIÑÓNEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 9.142.557.
MOTIVO: Desalojo.
EXPEDIENTE: N° 5654.
II
PARTE NARRATIVA
En la presente demanda por desalojo, la profesional del Derecho MARIE JACQUELINE VILLAFAÑE DELGADO, actuando con el carácter de copropietaria, demanda a la ciudadana MARIA DEL ROSARIO QUIÑONEZ.
La demanda fue admitida por auto de fecha 13-10-2008 por los trámites del procedimiento breve, conforme lo establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 06-11-2008, la demandada MARIA DEL ROSARIO QUIÑONEZ fue debidamente citada (folios 11 y 12).
En fecha 10-11-2008, oportunidad procesal para que tuviese lugar la contestación de la demanda, la demandada asistida de la Abogada GLORYS C. BEJARANO GUERREO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 13.162, presentó escrito constante de dos (2) folios útiles y nueve (9) anexos, el cual contiene la contestación de la demanda. Abierto el lapso a pruebas, solo la parte demandada hizo uso de tal derecho, sobre lo cual el Tribunal proveyó oportunamente.
Sinopsis de los alegatos de la parte actora:
• Que en el mes de julio de dos mil cinco (2005) celebró contrato verbal a tiempo indeterminado con la ciudadana MARIA DEL ROSARIO QUIÑONEZ, sobre un apartamento, ubicado en la calle 3, entre carreras 11 y 12, sector La Guacara, Edificio No. 11-27, segundo piso, apartamento No. 11-27-E, de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
• Que el canon arrendaticio se pactó en la suma de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00) mensuales, los cuales debían ser cancelados los cinco (5) primeros días de cada mes al vencimiento del mismo.
• Que la demandada no ha cumplido con su obligación del pago del canon de arrendamiento y actualmente adeuda por pago de alquiler los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2.008, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,00).
• Que igualmente debe por el servicio de agua la cantidad de DOSCIENTOS ONCE BOLIVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 211, 54), y el 30% del monto previsto en el recibo de luz eléctrica.
• Fundamenta su demanda en los artículos 1167 del Código Civil, 174, 215, 648 y 881 del Código de Procedimiento Civil, 33 y 34 a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Que es por lo que procede a demandar a MARIA DEL ROSARIO QUIÑONEZ, para que convenga en la entrega del inmueble libre de personas y cosas, y al pago de los siguientes conceptos: a) CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00), por concepto de cuatro (4) meses de alquiler vencidos, y los cánones que se sigan venciendo hasta la sentencia definitivamente firme ó entrega material del inmueble. b) La cantidad de DOSCIENTOS ONCE BOLILVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 211,54) por servicio de agua, calculado hasta el mes de junio de 2008, y los meses que se sigan acumulando hasta la sentencia definitivamente firme ó entrega material del inmueble. Las reparaciones menores y mayores que surjan por negligencia de EL ARRENDATARIO. Los costos y costas procesales. La indexación.
Estimó su demanda en la suma de SEISCIENTOS ONCE BOLIVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 611,54) (fs. 1 al 9).
Alegatos y defensas de la demandada:
• Que rechaza la demanda en los hechos alegados por la demandante, por no tener contrato verbal con la demandante, ya que tiene viviendo en el edificio desde hace veinte (20) años; así el último contrato lo firmó el día tres (3) de agosto del 2.005, por un término de seis (6) meses prorrogable automáticamente a voluntad de las partes por periodos iguales.
• Que en razón de la amistad con la familia Villafañe, por los 20 años que ha venido ocupando el inmueble, llamaba a la demandante para que indicara donde depositar los cánones de arrendamiento, y así procede a depositar en fecha 27 de octubre de 2.008 lo correspondiente a los meses de junio, julio, agosto y septiembre del 2.008; y el día 06 de noviembre del 2.008 depositó lo correspondiente al mes de octubre del presente año, por lo que se encuentra solvente por concepto de cánones de arrendamiento.
• Que por concepto de agua, nunca le pasan los recibos y cobran lo que a ellos les da la gana; que el edificio no tiene contadores individuales.
• Que está buscando donde mudarse y la tienen presionada para desocupar, situación que afecta su salud.
A su vez la demandada con su escrito de contestación trae a los autos:
.- Contratos de arrendamiento.
.- Depósitos bancarios.
.- Contratos de comodato (fs. 14 al 24).
En el lapso probatorio promueve:
.- Mérito de las actas procesales.
.- Valor jurídico de los depósitos realizados.
.- Mérito y valor jurídico de contratos de arrendamiento.
.- Mérito y valor jurídico de documento de oferta de venta (fs. 25 y 26).
III
MOTIVA DE LA SENTENCIA
ESTABLECIMIENTO DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
De conformidad con lo establecido en el artículo 243 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, para este Operador de Justicia, la litis queda planteada conforme a las alegaciones que efectuaron las partes en las oportunidades legalmente establecidas al efecto; observando el Tribunal, que el fundamento de la pretensión lo comporta el desalojo de un inmueble, en razón de la presunta insolvencia de la demandada, dada la existencia de una relación arrendaticia que mantienen las partes según contrato verbal ---expone la demandante----; y según contratos escritos ---expresa la demandada---, con el rechazo por parte de la demandada de encontrarse insolvente en los cánones demandados como insolutos. En consecuencia, no queda controvertido en el presente juicio, la existencia de una relación arrendaticia.
DE LA ACCIÓN INTENTADA
Considera quien aquí decide, que previo el estudio de los alegatos de las partes, debe también avocarse a examinar la procedencia de la acción incoada por la parte actora para la tutela de la pretensión por ella ejercida en este proceso, conforme lo ha señalado la Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en los siguientes términos:
“Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
... (omissis). Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Con fundamento en lo anterior, es necesario establecer la naturaleza del contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia de las partes de la litis, a objeto de determinar si la acción intentada se encuentra ajustada a derecho, y en consecuencia, la procedencia de la misma.
Así tenemos, que la demandada trajo a los autos diversos contratos de arrendamiento, y que el último de ellos fue suscrito de manera privada en fecha 03 de agosto de 2.005. Ahora bien, en razón de que dicho contrato al ser opuesto de manera privada a la demandante no fue de manera alguna desconocido, por lo que con fundamento en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido y en consecuencia, se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil, como demostrativo del hecho material de las declaraciones en el mismo contenido.
En el contrato anteriormente valorado se indica en su cláusula Segunda, lo siguiente:
“El término de duración del presente contrato es por el lapso de seis (6) meses, contados a partir del primero (01) de agosto de dos mil cuatro (2.004), prorrogable por periodos iguales y sucesivos a voluntad de las partes. En caso de no continuar el contrato, cualquiera de las partes deberá comunicación por escrito que no se prorrogará dicho contrato con un (01) mes de anticipación a su vencimiento.”
De lo anterior se evidencia, que las partes inicialmente establecieron como duración para su relación arrendaticia el lapso de seis (6) meses, prorrogables por periodos iguales y sucesivos, los cuales no convierten el contrato a tiempo indeterminado, esto es, por las mismas no se produce la tácita reconducción del artículo 1600 del Código Civil, ya que en este tipo de prórrogas automáticas cada una de las partes tiene la facultad de manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato antes de que opere el vencimiento de alguna de ellas, y en consecuencia, el contrato se prorroga por un periodo igual.
La doctrina y la jurisprudencia mayoritaria son del criterio, que cuando en un contrato se establece la renovación sucesiva y automática del término de duración, esta situación no lo convierte en un contrato a tiempo indeterminado. Pues el término no ha expirado y lo existente es una expresa reconducción.

En opinión del autor José Luis Varela, en su libro “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, expresa:
“En aquellos contratos de arrendamiento con prórroga sucesiva o automática en los cuales se establece un término fijo inicialmente, y cuando vence este término se entiende prorrogado sucesivamente por un tiempo igual, menor o superior al término inicial, hasta que el arrendador notifique su deseo de darlo terminado, será necesario el desahucio para que vencida la última prórroga convencional opere luego la prórroga legal”
En conclusión, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado con prórrogas sucesivas vigentes, y para que opere la finalización del contrato debe realizarse el desahucio en atención a las disposiciones antes descritas, y ASI SE ESTABLECE.
En razón de lo anterior, para este Juzgador no se encuentra lleno el primer supuesto para intentar la acción de desalojo, esto es la presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que como se expresó, nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se decide.
En consecuencia, la parte actora mal podía invocar una acción de desalojo, cuando dicho contrato como se estableció es a tiempo determinado, pues estaría subvirtiendo las normas previstas por el Legislador que son de estricto Orden Público, y ni el Juez ni las partes pueden relajarlas, ya que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en su artículo 7º:
“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos”
Desprendiéndose de dicha norma el carácter imperativo de la misma a favor de los arrendatarios.
Así pues, el Tribunal considera, que encontrándonos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la acción a ejercer no era la propuesta por la parte demandante, sino la de resolución de contrato por mandato expreso del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece, lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: […]”
En consecuencia, este Juzgado con apego al criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, con base al Derecho y al debido proceso señalados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (artículo 49), y a las facultades conferidas al Juez señaladas en los artículos 12, 14 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera, que por cuanto la acción escogida por la parte demandante no resulta idónea para su pretensión, dicha acción es contraria a Derecho, en consecuencia, la demanda debe ser declarada inadmisible, y así se decide.
En virtud de lo anterior, el Tribunal considera innecesario analizar los alegatos y planteamientos formulados por las partes.
IV
PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA INADMISIBLE la demanda por desalojo, incoada por la Abogada MARIE JACQUELINE VILLAFAÑE DELGADO, actuando por sus propios derechos, contra la ciudadana MARIA DEL ROSARIO QUIÑONEZ, por ser contraria a Derecho la petición de la parte accionante.
SEGUNDO: Por cuanto la presente decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294 y 297 eiusdem, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el Derecho a la Defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandante, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los quince (15) días del mes de diciembre de dos mil ocho. AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abg. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 03:00 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 5654.