TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: EDDY JOSÉ RODRÍGUEZ GORRIN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-5.964.645.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: DARIO YGORT GARCÍA ALVAREZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 95.650.
PARTE DEMANDADA: FANNY JOSEFINA RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 12.303.573.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ALICIA ESCOBAR, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 47.984.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE N° 9644.
JUICIO BREVE
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y una vez consignados los instrumentos fundamentales, fue admitida por auto fecha 20 de Octubre de 2008. Citada la demandada, en la oportunidad legal para contestar la demanda, manifestó no tener abogado, motivo por el cual se le concedió la prorroga prevista en el artículo 4 de la Ley de Abogados. Dentro de la prorroga para dar contestación a la demanda, la parte demandada presentó escrito. En fecha 19 de noviembre de 2008, se fijó acto conciliatorio, al cual solo se hizo presente la parte actora. Dentro del lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas, que fueron admitidas por este Juzgado.
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO PRIMERO
Alegó la parte actora en el libelo de demanda:
Que el 27 de Enero de 2006, suscribió un contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado por seis (6) meses, con la ciudadana FANNY JOSEFINA RAMIREZ, es decir, hasta el 30 de julio de 2006, al vencimiento del mismo operó de manera automática la prorroga legal que consta de seis meses, según lo estipulado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, posteriormente se firmó un acta de compromiso por ante la Dirección General de Inquilinato de Entrega Material, de fecha 15 de agosto de 2007, el cual anexaron marcado con la letra “C”, donde la ciudadana FANNY JOSEFINA RAMIREZ, se comprometía a entregar el inmueble arrendado para el 15 de febrero de 2008, compromiso que para la fecha incumplió. Accesoriamente le ha solicitado la entrega del inmueble, en virtud de que el mismo presenta problemas de filtraciones y obstrucción de cañerías, por lo que recurrió a la Alcaldía del Municipio Vargas, Dirección de Control Urbano a fin de corregir la obstrucción del desagüe y evitar que el inmueble y los anexos se inundaran.
Que a la arrendataria se le extendieron los respectivos recibos desde el (sic) “momento de suscripción del contrato verbal”, de fecha 27 de enero de 2006, hasta el día 30 de mayo de 2007, los cuales anexaron con las letras “D”, “D1”, “D2”, “D3”, “D4”, “D5” Y “D6”. Posterior al vencimiento del contrato comenzó a operar de manera automática la prorroga legal, teniendo la arrendataria que depositarle en el Banco Fondo Común, cuenta de ahorro Nro. 01510011775001137587.
Que trató por la vía amistosa que la arrendataria cumpliera con lo prometido, asunto que resulto infructuoso, llegando al punto que su concubino LIONEL GREGORIO SALAYA SAAVEDRA, lo amenazó de muerte, teniendo que interponer una denuncia ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, la cual anexó marcado con la letra “E”.
Que el inmueble objeto de la presente demanda lo necesita para que su hija, JOHANA GABRIELA RODRIGUEZ ALVARADO, y sus menores nietos YVANA GABRIELA MONTAÑO RODRIGUEZ, de once (11) meses de edad y AARON GABRIEL RODRIGUEZ ALVARADO, de seis (6) años de edad, lo habiten después que se le hagan los respectivos arreglos. Anexó las partidas de nacimiento marcadas con las letras “F”, “G” y “H”.
Fundamentó su demanda en el artículo 34 literales b y c, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Dado que la arrendataria incumplió con la entrega material del mismo, en virtud de haberse agotado la prorroga legal, así como la necesidad que tiene el demandante de que sus parientes ocupen el inmueble, y por el avanzado estado de deterioro del mismo, solicito el DESALOJO del referido inmueble o en su defecto convenga en la entrega voluntaria del inmueble en las mismas condiciones que lo recibió, libre de personas, animales y bienes muebles.
-II-
En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
Que en fecha 27 de julio de 2006, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano EDDY JOSÉ RODRÍGUEZ GORRIN, de un anexo del inmueble ubicado en la Avenida Miramar, casa Ave Maria palmar Oeste, Caraballeda, Estado Vargas, por un canon de arrendamiento de trescientos bolívares fuertes (Bs. F. 300,00) mensualmente depositado en la cuenta de ahorro de fondo común con el Nro. 01510011775001137587, obteniendo del propietario los correspondientes recibos de pago.
Que ese contrato verbal entre el arrendador, ciudadano EDDY JOSÉ RODRÍGUEZ GORRIN y la arrendataria ciudadana FANNY JOSEFINA RAMIREZ, se prorrogó automáticamente a tiempo indeterminado, ya que el arrendador debía notificarle por escrito a la arrendataria antes del vencimiento del lapso establecido, su deseo de no renovar el presente contrato verbal, con no menos de treinta (30) días de anticipación.
Considera que ese contrato verbal es a tiempo indeterminado y es por ello que no opera automáticamente la prorroga legal de conformidad con el artículo 38 del Decreto de Ley con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Se opuso, negó, rechazó y contradijo que la arrendataria haya firmado ningún convenio de entregar ante alguna Institución, con el arrendador.
Se opuso, rechazó y contradijo, lo alegado por la parte actora en cuanto al estado de necesidad del inmueble.
Solicitó que de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la presente demanda sea declarada sin lugar, ya que la parte actora cuando narra lo hechos, indica que el contrato es a tiempo determinado, por lo tanto esta demanda no cumple con los requisitos formales para un juicio de desalojo.

CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho.
La parte actora presentó escrito de pruebas, mediante el cual promovió:
- Documento de propiedad, marcado con la letra “A”.
A los folios 51 al 58 riela inserto documento protocolizado por ante el Registro Público Primero del Estado Vargas, en fecha 29 de septiembre de 1998, anotado bajo el 36, Protocolo Primero Primero, Tomo 4, donde consta la propiedad de los ciudadanos Eddy José Rodríguez Gorrín y Chela Berman Bronfenmajer, del inmueble a que se contrae la presente acción. Dicho instrumento no fue impugnado, motivo por el cual, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil se le atribuye pleno valor probatoria. Vale resaltar, que la parte demandada no objeto ni rechazó aspecto alguno relacionado con la propiedad del referido inmueble, por lo que este punto no es objeto del debate.
- Sentencia definitivamente firme, emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado vargas, marcada con la letra “B”.
A los folios 59 al 63 riela inserta copia certificada de la conversión en divorcio de la separación de cuerpos y bienes de los ciudadanos EDDY JOSE RODRIGUEZ GORRIN Y CHELA BERMAN BRONFERMAJER, expedidos por el secretario del referido Juzgado, la cual no fue impugnada, por lo que conforme lo prevé el artículo 1359 del Código Sustantivo, se le atribuye valor de plena prueba. Sin embargo, versa sobre un hecho que no guarda relación con lo debatido en el presente juicio, por lo que la misma resulta impertinente.
- Hoja de inspección, emanada de la Dirección de Control Urbano, marcada con la letra “C”.
A los folios 64 y 65 riela inserta la documental promovida expedida por la Dirección de Control de la Alcaldía del Municipio Vargas del Estado Vargas, llamada Hoja de Inspección en virtud de Solicitud número 2023 de fecha 17 de Noviembre del año 2005, donde figura el actor como denunciante, y denunciada la señora Trina León de Solórzano. Allí se señala, “Antes de efectuarse la reunión el 2 de marzo del año 2006, funcionarios de esa dirección efectuaron inspección al sitio para verificar la obstrucción de la tubería de aguas de lluvias, de la cual se hace referencia en la denuncia original. Se evidencio en la vivienda del denunciante síntomas de humedad reciente.
El citado instrumento constituye un documento público administrativo, según lo ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: Henry José Parra Velásquez c/ Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, en la cual dejó sentado que los documentos públicos administrativos:
“...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...”.

En virtud de lo expuesto, este Tribunal encuentra que el documento administrativo promovido y traído a los autos por la parte actora dentro del lapso probatorio, no fue impugnado, motivo por el cual goza de autenticidad y veracidad, y en consecuencia se aprecia en todo su valor probatorio.
- Recibos de pagos marcados “D”, “D1”, “D2”, “D3”, “D4”, “D5” y “D6”, los cuales rielan insertos al folio 66.
En relación a dichos instrumentos, debe indicarse que la presente acción de desalojo esta fundamentada en los literales b y c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, no es punto controvertido en la presente acción lo relativo al pago del canon de arrendamiento, por lo que dicha probanza, a los efectos de la presente decisión resulta impertinente.
- Denuncia del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, marcada con la letra “E”, la cual riela inserta al folio 67.
Tal y como se indicó anteriormente, el presente juicio versa sobre materia arrendaticia, por lo que la referida probanza, nada aporta en relación a los hechos controvertidos y por ende debe ser desechado el valor probatorio que pueda arrojar el mismo.
- Partidas de nacimiento, marcadas con las letras “F”, “G”, “H”.
Al folio 68 riela inserta copia certificada expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San José, Departamento Libertador del Distrito Federal, del acta de nacimiento de la ciudadana JOHANA GABRIELA, presentada por el ciudadano EDDY JOSE RODRIGUEZ, como su hija con la ciudadana Carmen Criselda Alvarado.
A los folios 69 y 70 rielan insertas copias certificada de las actas de nacimientos de los hijos de la ciudadana Johana Gabriela Rodríguez Alvarado, expedidas por la Primera Autoridad Civil del Municipio Libertador, Distrito Capital y la Primera Autoridad Civil del la Parroquia San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, respectivamente. Dichas copias certificadas de instrumentos públicos no fueron impugnadas, motivo por el cual se le atribuye valor de plena prueba, conforme al artículo 1359 del Código Civil.
- Liberación de hipoteca, marcada con la letra “I”.
Al folios 71 al 72 riel inserto documento de extinción de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble identificado en autos, expedido por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Estado Vargas. En cuanto a dicha documental, cabe señalar, que si bien dicho instrumento expedido por el funcionario público con competencia para ello, no fue impugnado, y por ende conforme al artículo 1359 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio, en el presente asunto lo relativo a la propiedad del referido inmueble, no es un hecho controvertido que deba ser resuelto en el presente fallo, por lo que todas las instrumentales traídas a los autos por la parte actora, relativas a la propiedad de dicho bien inmueble, deben ser desestimadas pues nada aportan a la resolución del presente caso.
- Estado de cuenta, emitido por el Banco Fondo Común, marcado con la letra “J”, los cuales rielan insertos a los folios 74 y 75. Tal y como ya se ha expresado en este capitulo, la presente acción de desalojo esta fundamentada en los literales b y c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, no es punto controvertido en la presente acción lo relativo al pago del canon de arrendamiento, por lo que dicha probanza, a los efectos de la presente decisión resulta impertinente.
- Documento de opción a compra-venta, del inmueble denominado “Ave Maria”, identificado en autos, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 4 de Junio del año 1998, anotado bajo el número 21 tomo 34 de los Libros de Autenticaciones.
Dado que, ya fue valorado en este fallo, el documento de compra venta de dicho inmueble, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, quedando establecido al momento de su apreciación, su valor probatorio y consideraciones al respecto, este Tribunal da por reproducido lo expresado anteriormente, en cuanto a la materia que debe ser objeto de prueba, es decir, los hechos controvertidos. En consecuencia, las instrumentales que no versen sobre dichos hechos, deben ser desestimadas, como en efecto se desestiman.
- Denuncia A/M Nro. 3762-07 del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, marcada con la letra “M”, la cual fue ya valorada, dándose aquí por reproducida dicha valoración.
Constancia de la Dirección General de Inquilinato, de fecha 13 de agosto de 2007, marcada con la letra “N”.
Constancia de la Dirección General de Inquilinato, de fecha 26 de febrero de 2008, marcada con la letra “Ñ”.
Dichas documentales insertas a los folios 79 y 80, evidencian que el actor recurrió a la Oficina de Asesoría legal jurídica gratuita del Ministerio del Poder Popular para Infraestructura, pero en relación a los puntos debatidos y su resolución, dicha documental nada aporta, por lo que se desecha su valor probatorio.
La parte demandada promovió:
- Recibo de cancelaciones de cánones de arrendamiento, los cuales cursan a los folios 84 al 91 y depósitos bancarios del folio 92 al 102.
Con respecto a valor probatorio de los depósitos bancarios, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de Diciembre del año 2005 caso ejecución de hipoteca MANUEL ALBERTO GRATERÓN, contra la sociedad mercantil ENVASES OCCIDENTE C.A, estableció:
“…resulta necesario en primer termino conocer cual es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso...
Ahora bien, el Dr. Valmore Acevedo Amaya, en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente:
“se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido”. (Valmore Acevedo Amaya, Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).
Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas.
En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente:“…Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales…”.
Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio.
En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.
Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros.
Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.
…Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.
Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:
“Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”.

El Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:
“…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohibe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…”. (Jesús Eduardo Cabrera Romero, Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pag 92).
… Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría…”
De conformidad con el criterio expuesto, los depósitos bancarios promovidos por la parte demandada, deben ser apreciados como tarjas de conformidad con el artículo 1383 del Código Civil. Ahora bien, esta Juzgadora encuentra, que dichos depósitos bancarios, resultan una prueba impertinente a los fines de decidir el desalojo por las causales invocadas por la parte actor, entre las cuales no se encuentra la falta de pago, por lo que no siendo hecho debatido lo referente al pago del canon de arrendamiento, carece de sentido el análisis de dicha probazas, en cuanto al resultado que pudieran arrojar.
CAPITULO TERCERO
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
Analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, se pudo evidenciar que la parte demandada controvierte la litis en los siguientes aspectos:
Primero, cuestiona la acción de desalojo escogida por la parte actora, pues según expresa en su contestación, cuando la actora narra los hechos en su libelo de demanda indica que el contrato es a tiempo determinado, por lo que no se “cumplieron los requisitos para un juicio de desalojo”. Igualmente hizo valer, que siendo un contrato verbal el mismo era indeterminado en el tiempo y por ende no operaba la figura de la prorroga legal prevista en el artículo 38 eiusdem. Por último y con respecto al fondo negó, rechazó y contradijo la demanda
Dado los términos en que quedo trabada la litis, esta Juzgadora pasa a decidir. En tal sentido tenemos:
Si bien la parte actora en su libelo de demanda sostiene que el contrato de arrendamiento verbal celebrado con la demandada tenia un plazo, el cual venció y en virtud de ello comenzó a correr la prorroga legal prevista en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que vencida la misma, la arrendataria debía entregar el inmueble lo cual incumplió; argumentos propios de una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, lo cierto es, que a pesar de tal confusión en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato celebrado, concluyó demandando el Desalojo, y fundamentó su demanda en la norma que expresamente contiene dicha acción. Sin embargo, ya que hemos señalado, que en opinión de quien falla, fueron incorporados argumentos en el libelo de demanda, que conllevan confusión y en virtud de ellos, la parte demandada solicita la declaratoria sin lugar de la demanda, resulta pertinente, analizar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia que celebraron las partes en cuanto al tiempo, pues de allí dependen las acciones a ser instauradas en orden a lograr el cumplimiento o la extinción del mismo.
Así tenemos, que es un hecho aceptado por ambas partes (pues solo discrepan en cuanto a la fecha de inicio de la misma) que el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos fue verbal, es decir, no existe la documental que demuestre por escrito los términos en que fue convenido el tiempo de duración de dicha relación arrendaticia. De allí, se debe concluir que el contrato de arrendamiento verbal se entiende celebrado sin determinación del tiempo, no porque las partes no hayan acordado el lapso de duración, sino en virtud de que los hechos en el derecho ameritan prueba y al no constar por escrito no puede determinarse con certidumbre el plazo de duración pactado, derivado esta limitación probatoria entre otras razones, de la inexistencia del documento y de la restricción de la prueba testimonial de la obligaciones cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. De allí que el artículo 34 eiusdem, prevé la acción de Desalojo para los contratos de arrendamiento celebrados por escrito sin determinación del tiempo y para los contrato de arrendamiento verbales.
De lo antes expuesto podemos concluir, que si bien hay señalamientos confusos en el libelo de demanda y se invocan figuras legales propias del contratos de arrendamiento celebrados tiempo determinado, tales como la prorroga legal prevista en el referido artículo 38 eiusdem, lo cierto es que la parte actora intento la acción de DESALOJO de conformidad con lo previsto en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos, la cual esta prevista para los contratos de arrendamiento verbales o por escrito a tiempo indeterminado, y siendo este el supuesto de autos (contrato verbal) como expresamos anteriormente, debe desestimarse el primer aspecto controvertido por la parte demandada, como en efecto se desestima.
En relación al fondo de lo debatido, es decir, las causales invocadas por la parte actora como fundamentó para solicitar el Desalojo del inmueble que le fuera arrendado a la demandada, pasaremos a decidir de la siguiente forma:
En primer término observa este Tribunal que la parte actora, en su libelo de demanda solicita la desocupación del inmueble que alega es de su propiedad, de conformidad con el literal b del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales: …b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…”. Dicha acción esta contemplada en el titulo IV Capitulo I del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro de las acciones derivadas de la relación arrendaticia.
En el asunto sub íudice, como ya se indicó, se pretende el desalojo del inmueble arrendado dada la necesidad de ocuparlo, es decir, no se trata de incumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario, sino de la necesidad de una hija y dos nietos del arrendador, de ocupar el inmueble. Este supuesto de desalojo viene dado, según señala Guerrero Quintero, Gilberto y Guerrero Rocca, Gilberto, en su Tratado de Derecho Arrendatario Inmobiliario: “..por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado de tener que ocupar ese inmueble para satisfacer esa exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera… Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo…”.
La necesidad del inmueble se materializa cuando se demuestra dicha necesidad de ocupación, es decir, corresponde al actor demostrar, el hecho afirmativo de la necesidad de ocupar el inmueble. De allí, que el criterio sustentado por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, relativo a que el actor, en casos como el de autos, no requería probar la necesidad de ocupar el inmueble, según lo expresó en la sentencia 1.558 del 30-11-2000, al indicar:“…basta que el propietario del inmueble demuestre ser el titular del derecho que se reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado…” haya sido modificado, según lo expresado por Magistrada LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, en la decisión dictada en expediente N° 02-2227, en la que, entre consideraciones se lee: ”…Al respecto, se hace menester señalar en primer lugar y conforme se ha sostenido en repetidas oportunidades, que la necesidad a que se refiere el artículo 1 literal b) del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, no ha sido legalmente definida, y es por ello que se le ha otorgado a la Administración -y consecuentemente al Juez que conozca de la materia-, la facultad de determinar, objetivamente, su existencia, atendiendo a los elementos aportados en el procedimiento. … Siendo ello así, aprecia este Tribunal que el examen, en su conjunto, de los precitados documentos, cuyo contenido no fue -en definitiva- desvirtuado por el recurrente, demuestran suficientemente la necesidad invocada como causal de desalojo, todo lo cual lleva a desestimar, por infundado, el alegato concerniente a la errónea aplicación, por la Administración recurrida, del artículo 1 literal b) del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, con fundamento en el cual se autorizó la desocupación del inmueble arrendado al actor”. (Subrayado nuestro).
En el caso que examinamos, por tratarse de una acción de desalojo fundamentada en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, tal y como hemos sostenido, la carga de la prueba corresponde al actor, a esta conclusión se llega, acogiendo el criterio antes expuesto y dadas las reglas de distribución de la carga de la prueba que existen en materia procesal, según las cuales, cada parte ha de probar en principio aquello que normalmente le resulta más fácil y que constituye la regla general para su postura: vgr., el actor ha de probar la existencia del contrato y con ello cumple; el demandado ha de probar aquellas causas que alegue en contra de la vigencia de tal contrato, tales como el dolo, la simulación, etc…”.
En relación a la carga y apreciación de la prueba nuestro Código Adjetivo en su artículo 506 establece el principio general, según el cual incumbiría la prueba de las obligaciones al que reclama su cumplimiento, y la de su extinción al que la opone. Dicha norma, consagrada no solo en nuestro ordenamiento jurídico, sino en otros países en términos similares, ha sido objeto de estudio en el derecho comparado, concretamente el autor español Francisco Ramos Méndez en su obra Enjuiciamiento Civil, el cual ha señalado que la misma resulta incompleta e insuficiente como norma general sobre la materia, pues solo se refiere a los hechos constitutivos y a los hechos extintivos: pero olvida los hechos impeditivos y los excluyentes. En base a dichos hechos y los anteriores, conforme al autor citado, podría expresarse un principio general de distribución de la carga de la prueba, según el cual correspondería al actor la carga de los hechos que normalmente son constitutivos de su pretensión y al demandado la de los hechos que habitualmente son impeditivos, extintivos y excluyentes de la misma. Es decir, el actor debe probar en lo que fundamenta su demanda; el demandado lo que fundamenta su oposición a la misma. En caso de falta de pruebas, debe considerarse, quien de las partes estaba en mejor condición para facilitar pruebas sobre los hechos concretos, quien tenía al alcance la prueba.
Expuesto lo anterior, solo queda analizar si la pruebas valoradas en el capitulo II del fallo, demuestran dicha necesidad. En tal sentido tenemos:
Del análisis probatorio realizado a los elementos traídos a los autos por la parte actora, se evidencia la falta de precisión en cuanto a la carga procesal que tenia de probar la causal de solicitud de desalojo por él invocada en primer término; pues si bien probó que tenía una hija de nombre JOHANA GABRIELA RODRIGUEZ ALVARADO y dos nietos, no promovió prueba alguna tendente a demostrar la necesidad que tenia su hija de habitar el referido inmueble, arrendado a la demandada. Desgastó su actividad probatoria, en traer a los autos, gran cantidad de documentales, que acreditan hechos que no están en discusión en el presente juicio y por ende no requerían ser probados, como por ejemplo, lo relativo a la propiedad del bien dado en arrendamiento. Pero no promovió elemento alguno, que demostrara la necesidad que tenía del inmueble dado en arrendamiento a la demandada, para ser ocupado por su hija y nietos. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar improcedente la primera causal de desalojo invocada por la parte actora, contenida en el literal b del artículo 34 eiusdem. ASI SE ESTABLECE.
En segundo término, la parte actora invoca como fundamento de su acción de Desalojo, que el inmueble arrendado presenta problemas de filtraciones, obstrucción de cañerías, por lo que se encuentra en avanzado estado deterioro, es decir, alego la causal prevista en el literal c) del artículo 34 eiusdem, que establece: “…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación”.
En cuanto a la causal invocada tenemos que ella, no tiene que ver de manera alguna con el incumplimiento de la arrendatario, sino con determinadas circunstancias ajenas a la misma, y pueden obedecer: al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado. En tanto que las reparaciones, aluden a aquellas que son graves, necesarias o urgentes. Graves, se consideran aquellas que de ser efectuadas podrían poner en peligro el inmueble y hasta la vida de los ocupantes, de manera que no pueden diferirse, lo que sin duda las convierte en necesarias y urgentes.
En el caso de autos, la parte actora como prueba de este hecho invocado en su demanda, trajo a los autos Hoja de Inspección emitida por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Vargas de este Estado. En el encabezamiento de dicha instrumental se lee: “Solicitud Nro. 2023 Fecha: 17 de Noviembre del 2005 Parroquia Caraballeda Dirección Av. Miramar, Palmar Oeste, Qta Ave Maria, Municipio Vargas.
Del contenido anteriormente transcrito se evidencia, primero, que dicha denuncia fue efectuada con anterioridad a la fecha en la que el arrendador, según expreso en su demanda, dio en arrendamiento el inmueble a la demandada, es decir, en fecha 27 de enero de 2006, la denuncia data del 17 de Noviembre del 2005. Segundo, en la referida acta se indica, que en la inspección realizada a la vivienda del denunciante, arrendador en el presente caso, se evidencio que las paredes y pisos presentan síntomas de humedad reciente, “según información del Señor Eddy Rodríguez, esto fue ocasionado, por el agua de lluvia que se devolvió por la tubería obstruida y drenó hacia su vivienda.” (subrayado del Tribunal). Siendo esta la única probanza aportada relacionada con la causal de desalojo demandada, pues no consta a los autos, la promoción de pruebas tales como inspección o experticia en el inmueble arrendado, capaces de determinar la necesidad de desocupar el inmueble para realizar reparación al mismo. Esta Juzgadora encuentra, que del contenido del acta antes transcrita se puede concluir, que lo evidenciado fue “síntomas de humedad reciente” y que fue el propio actor, quien para dicha fecha (anterior a la celebración del contrato de arrendamiento cuyo desalojo, hoy pretende) informó la causa como tubería obstruida, por lo que, concluye quien dicta el presente fallo, que en el presente asunto no se encuentran llenos los supuestos de hecho exigidos por el legislador en el literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea acordado el desalojo del inmueble identificado en autos.
Por todos los motivos desarrollados, esta Juzgadora de conformidad con el 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y puntos de mera forma”, y el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara SIN LUGAR la acción de desalojo intentada por la parte actora. ASÍ SE DECLARA.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR el DESALOJO propuesto por el ciudadano EDDY JOSÉ RODRÍGUEZ GORRIN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-5.964.645, contra FANNY JOSEFINA RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 12.303.573.
Se condena en costas a la parte actora perdidosa.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los quince (15) días del mes de Diciembre del año 2.008. Años 198 de la Independencia y 149 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

LIZBETH ALVARADO FRIAS.
LASECRETARIA,
ABG.MARIA ALEJANDRA GONZALEZ.
En la misma fecha siendo las 12:10 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria,