TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
197º y 148º
Maiquetía, cinco (05) de diciembre del año 2008
Expediente Nº 1183-08

Vistos estos autos.
PARTE ACTORA: Ciudadano Nicolás Alberto Álvarez venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nº V-1.857.935.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada Sonia María Presillia abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 54.292, según Poder Apud Acta otorgado en fecha diecisiete (17) de septiembre del año 2008..
PARTE DEMANDADA: Ciudadana Leymarbeth Márquez Serrano venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-13.223.680.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Sin apoderado judicial constituido.
MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento.
SENTENCIA: Interlocutoria.
I
SINTESIS DE LAS DIFERENTES FASES DEL PROCESO
Previa distribución de Ley, le corresponde a este Tribunal el conocimiento Jurisdiccional del presente Juicio de resolución de contrato de arrendamiento incoado por el ciudadano Nicolás Alberto Álvarez contra la ciudadana Leymarbeth Márquez Serrano (las partes identificadas supra ampliamente).
En diligencia de fecha diecisiete (17) de septiembre del 2008, la apoderada actora consigna los recaudos a su demanda, y dentro de la oportunidad procesal, en auto de fecha veintitrés (23) del mismo mes y año, se admite la demanda y se ordena el emplazamiento de la parte querellada para el acto de la contestación de la demanda, dejando expresa constancia el Tribunal, del no libramiento de la compulsa de citación, por no haber proveído la parte actora de los fotostatos requeridos para ello.
Previa la consignación de los fotostatos de la compulsa por la parte actora, en fecha ocho (8) de octubre del 2008, ésta en fecha diez (10) del mismo mes y año es librada. Mediante diligencia del Alguacil de fecha veinte (20) de octubre del 2008, manifiesta haber citado al la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil negándose ésta a firmar el correspondiente recibo, por lo que en fecha treinta y uno (31) de octubre de ese mismo año, el Secretario del Tribunal deja en autos constancia de haber efectuado el complemento de la citación a la parte demandada.
En diligencia de fecha cinco (5) de noviembre del 2008, la parte demandada solicita al Tribunal fije nueva oportunidad por carecer en ese momento de abogado que la asista, lo que así es acordado por el Tribunal en su auto de esa misma fecha.
Mediante diligencia de fecha doce (12) de noviembre del 2008, la parte demandada asistida de la abogada Judith Fajardo consigna su escrito de contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha dieciocho (18) de noviembre del 2008, la apoderada judicial de la parte actora consigna su escrito de pruebas y en auto de fecha veintisiete (27) del mismo mes y año se deja expresa constancia de ello.
Efectuada la síntesis de las diferentes fases del proceso, quien esto conoce previo su abocamiento al conocimiento de la causa pasa a señalar de manera sucinta, lo alegado por las partes litigantes, tanto en su libelo de demanda como en la contestación a ella y acota lo siguiente:
II
SINTESIS DE LA LITIS
Expresó en su libelo de demanda la parte actora lo siguiente:
Que tiene suscrito un contrato de arrendamiento mediante documento público con la ciudadana Leymarbeth Márquez Serrano, sobre una casa de su exclusiva propiedad ubicada en la prolongación Soublette, Callejón San Félix, casa No 0267, planta baja. Que en la clausula tercera del contrato se señaló que su duración sería de un (1) año fijo, sin prórroga, pero es el caso que el contrato de arrendamiento venció el día quince (15) de mayo del año 2005 y le notifico a su arrendataria su voluntad de no renovar dicho contrato y que de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “le otorgó” (sic) la prórroga legal correspondiente de seis (6) meses, negándose su arrendataria a firmar dicha notificación, la que anexa a su libelo. Que posteriormente le otorgó nuevamente otra prórroga de seis (6) meses, ya que su arrendataria le garantizó que en ese lapso de tiempo le entregarían una vivienda. Que la arrendataria viene consignando los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado tercero de Municipio de este circuito judicial (sic) y la cual dejó de pagar el canon de arrendamiento, por tres (3) mensualidades consecutivas, alegándole que no le entregaría el inmueble, lo que consta del expediente de consignaciones No 50006-08, las que son extemporáneas. Que en la clausula tercera se señaló lo siguiente: “ El presente contrato de arrendamiento a tiempo determinado tendrá una duración de un (1) año fijo sin prórroga, se entenderá siempre que aun cuando la arrendataria continuare ocupando el inmueble después de notificada no operará la tácita reconducción y en consecuencia el contrato sigue siendo a tiempo determinado con toda su fuerza y vigor “ quedando expresamente convenido entre las partes que la arrendataria debe devolver el inmueble arrendado sin necesidad de desahucio”. Que la arrendataria se ha negado a ello a pesar de su manifiesta voluntad de no querer continuando con la relación arrendaticia. Que le ha otorgado nuevas prórrogas hasta por un (1) año, la cual la arrendataria se niega a firmar, significando con su actitud quedar quedarse con el inmueble. Que luego de vencerse el término de prórroga legal sea considerada como poseedora de mala fe. Y es por ello que acude en demandarla para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, haciendo entrega de la cosa arrendada y en las mismas condiciones en que lo recibió. Fundamentó su acción en los artículos 1167,1599 y 1618 del Código Civil. Estimó su demanda en la suma de dos mil bolívares (Bs.2.000.00), y fijo su domicilio procesal.
Por su parte la demandada en su escrito de contestación a la demanda señaló lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra. Igualmente negó, rechazó y contradijo la notificación anexa al libelo de demanda, ya que jamás le fue presentada notificación alguna. Negó, rechazó y contradijo las mencionadas prórrogas que de seis (6) meses asevera la parte actora haberle otorgado, así como las múltiples gestiones que dice haber realizado para dar por terminado el contrato, por cuanto de manera amistosa celebró junto a la concubina de su arrendador en dos oportunidades contrato de opción de compra venta sobre el inmueble, ante la posibilidad de tener y recibir un crédito de CONAVI y que para ello ambos le facilitaron los recaudos requeridos tales como título supletorio, solvencia de renta, certificación emitida por el Registro respectivo donde consta que dicha vivienda no se encuentra registrada y por ello fue rechazada por el Conavi por su precio elevado que pretendían sus dueños.
Plasmados los términos en que quedó trabada la controversia, antes de entrar a conocer sobre el fondo de la materia debatida, quien aquí decide entra como Punto Previo, a conocer sobre la admisibilidad de la acción instaurada por el actor, en base a lo por él afirmado en su libelo de demanda:

PUNTO PREVIO
En su enmarañado libelo de demanda la parte actora señala, que habiéndose acordado en el contrato de arrendamiento, en su cláusula tercera, que la duración del contrato sería por un término fijo sin prórroga de un (1) año, venciendo el mismo el quince (15) de mayo del año 2005, le notificó a su arrendataria su voluntad de no renovarle el contrato y que conforme a lo estipulado en el artículo 38, literal “a” de la ley de arrendamientos inmobiliarios, le otorgó una prórroga de seis meses y posteriormente, nuevamente le otorgó otra prórroga de seis (6) meses. Mas adelante afirma, que la arrendataria viene consignando los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Tercero de Municipio, de este “circuito judicial” (sic) y dejó de pagar el canon de arrendamiento por tres (3) mensualidades consecutivas, tal y como consta en el expediente No 5006-08, “cuyas consignaciones son extemporáneas”. Que la prórroga legal opera de pleno derecho y: “… vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendamiento (sic) el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado…” (Sic). Que en la cláusula tercera se señaló lo siguiente: “El presente contrato de arrendamiento a tiempo determinado tendrá una duración de un (1) año fijo sin prórroga, se entenderá siempre que aun cuando la arrendataria continuare ocupando el inmueble después de notificada no operará la tácita reconducción y en consecuencia el contrato sigue siendo a tiempo determinado con toda su fuerza y vigor “ quedando expresamente convenido entre las partes que la arrendataria debe devolver el inmueble arrendado sin necesidad de desahucio”. Por último demanda a su arrendataria para que: “… convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes que se acompaña a este libelo haciendo entrega de la cosa arrendada, en las mismas condiciones en que lo recibió…” (Sic). Quien sentencia observa:
Tal y como se indica en la trascripción parcial y síntesis del libelo de demanda, la parte actora pretende la resolución judicial del contrato de arrendamiento celebrado con su arrendataria, el que por efecto de la tácita reconducción se transformó a tiempo indeterminado, a pesar que las partes y tal como así lo afirma el actor en su libelo, renunciaron a ella en la cláusula tercera del contrato.
En efecto, dispone el legislador civil en su artículo 1600 del Código Civil, lo siguiente:
Artículo 1600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto re regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” (Omissis). (Destacado nuestro)

Concatena quien aquí juzga la norma supra transcrita, con la contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme a la cual solo podrá querellarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción encuentre fundamento en alguna de los seis literales que ella contempla.
Comporta una excepción al principio de autonomía de la voluntad de las partes, la norma consagrada en el artículo 1600 del Código Civil, ya que no pueden las partes pactar su renuncia en virtud del fin que ella persigue, cual es proteger los intereses jurídicos del débil jurídico, en este caso el arrendatario. Así y en el caso de marras, la parte actora afirma que habiéndose celebrado el contrato de arrendamiento por un término fijo de un (1) año, y que el arrendatario hubiere disfrutado del termino de seis (6) meses que el legislador y no él, le otorgara como prórroga legal, nuevamente le otorgó una nueva prórroga de seis (6) meses, con lo cual considera ésta Juzgadora, que con ello el arrendador dejó a su arrendataria en posesión pacífica de la cosa arrendada, por lo que el contrato pactado entre ellos a terminó fijo se transformó en indeterminado, por efecto de la tácita reconducción y en tal virtud, tan solo es procedente la acción de desalojo contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la peticionada en la presente querella de resolución de contrato de arrendamiento. Así se establece.
Por las razones de hechos y de derecho que anteceden, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: Inadmisible la acción de resolución de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano Nicolás Alberto Álvarez contra la ciudadana Leymarbeth Márquez Serrado (las partes ampliamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo)
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, Regístrese y en su oportunidad legal archívese el expediente.
Compúlsense las copias certificadas para el Archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los cinco (05) días del mes de Diciembre del año 2008.-
La Jueza
Dra. Ana T. Ayala P.

El Secretario
Gamal Gamarra

En esta misma fecha siendo las 10:00 am, se registró y publicó la anterior decisión.
El Secretario
Gamal Gamarra

EXP. 1183-08
Materia: Civil/bienes