REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS INDEPENDENCIA Y LIBERTAD DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA 197º y 148º EXP. Nº 1483-2007 PARTE DEMANDANTE: La ciudadana LIGIA ELENA CHACÓN DE DIFEDE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 7.894.068 y domiciliada en el Municipio Libertad del Estado Táchira, en su carácter de PROPIETARIA ARRENDADORA. ABOGADAS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDANTE: YULIMAR DEPABLOS USECHE y NANCY DE JESUS SAYAGO, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 90.621 y 28.203, respectivamente. PARTE DEMANDADA: El ciudadano VICTOR BORRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 5.680.028 y domiciliado en el Municipio Libertad del Estado Táchira, en su carácter de ARRENDATARIO. ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: MARY GISELA VARGAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 116.953. MOTIVO: DESALOJO. PARTE NARRATIVA De las actuaciones que conforman el expediente consta: Del folio 1 al 5, corre inserto libelo de demanda presentado en fecha 10 de agosto de 2007, por la ciudadana LIGIA ELENA CHACÓN DE DIFEDE, asistida por la abogada YULIMAR DEPABLOS USECHE, mediante el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 34 en los literales "a y b" de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó al ciudadano VICTOR BORRERO, a fin de conviniera o, en su defecto a ello sea condenado, en desalojar el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, por cuanto ha presentado atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, lo que lo hace insolvente y por la necesidad de ocupar el inmueble por la abuela que es de la tercera edad y se encuentra enferma. Anexa copia de la cédula de identidad de la demandante, del contrato privado de arrendamiento y de la notificación privada (folios 6, 7 y 8). A los folios 9 y 10, riela auto de fecha 14 de agosto de 2007, por el cual este Juzgado admitió la demanda, ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a que constase en autos su citación y ordenó la apertura del cuaderno de medidas. Al folio 12, riela diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal, mediante la cual informa a la Jueza que el ciudadano Víctor Borrero, se negó a firmar el recibo correspondiente a su citación. Al folio 13, corre inserto auto mediante el cual el Juez Temporal Abogado José Gregorio Vargas, se avoca al conocimiento de la causa. Al folio 14, riela auto con el cual se acordó la notificación del demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Al folio 17, riela diligencia suscrita por la Secretaria Temporal del Tribunal, mediante la cual informa que se trasladó hasta el domicilio del ciudadano Víctor Borrero, donde dejó boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Del folio 18 y 19, corre inserto escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 29 de noviembre de 2007, por la abogada MARY GISELA VARGAS, actuando en representación judicial sin poder del ciudadano VÍCTOR BORRERO, de conformidad con el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil; mediante el cual negó, rechazó y contradijo tanto los argumento de hecho y de derecho presentados por la parte demandante en el libelo. Del folio 20 al 23, riela escrito de pruebas presentado en fecha 13 de diciembre de 2007, por la ciudadana LIGIA ELENA CHACÓN DE DIFEDE, asistida por la abogada NANCY DE JESUS SAYAGO USECHE mediante el cual promovió documentales consistentes en: a) contrato de arrendamiento suscrito por vía privada entre ambas partes; b) escrito de notificación privado y c) expediente de solicitud de consignaciones N° 12/2007. Anexos a los folios 24 al 34. Al folio 47, consta auto de fecha 13 de diciembre de 2007, por el cual se agregan y se admiten las pruebas promovidas por la demandante. PARTE MOTIVA SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA LIBELO DE DEMANDA: La controversia se plantea en torno al desalojo del inmueble que ocupa el demandado ciudadano VICTOR BORRERO, por cuanto la ciudadana LIGIA ELENA CHACÓN DE DIFEDE, lo necesita para albergar familiares, que el contrato de arrendamiento se inició por vía privada a partir del 03 de julio de 2000, por seis meses fijos, es decir hasta el 03 de diciembre de 2000. En noviembre de 2000, se le notificó verbalmente al ciudadano Víctor Borrero, del vencimiento del contrato y de que empezaba a surtir efectos la prorroga legal de seis meses y por cuanto vencido este lapso el arrendatario manifestó que no encontraba donde mudarse, se le volvió a arrendar el inmueble de forma verbal con el compromiso de que vencido el lapso, desocuparía de forma inmediata el inmueble, sin embargo el arrendatario no demuestra ningún interés en desocuparlo. En vista de ello en fecha 02 de noviembre de 2005, se le envió una carta solicitando la desocupación del inmueble, concediéndosele nuevamente una prorroga legal; de esa fecha en adelante la relación arrendaticia ha sido pésima e insoportable. Otra situación que se ha presentado es los retrasos en el pago del canon de arrendamiento y que a pesar de que existe una consignación ante el Tribunal, se encuentra insolvente en los meses de junio y julio, con lo cual se demuestra al Tribunal la insolvencia que ha venido presentando. Por lo expuesto la parte actora solicita el desalojo del inmueble, de conformidad con el artículo 34, ordinales a) y b) y 40 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios. Asimismo, solicita sea tomada en consideración la notificación realizada en fecha 02 de noviembre de 2005. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA: Por su lado, la Abogada MARY GISELA VARGAS, actuando en representación judicial de la parte accionada y acogiéndose al artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, negó y rechazó y contradijo tanto los argumentos de hecho y de derecho presentados en la demanda; argumenta que la parte actora constantemente expresa que el contrato tenia una vigencia de seis (6) meses y que fue prorrogable por seis (6) meses más debido a que esa era la prorroga legal establecida por la Ley, tal y como consta en el numeral segundo del escrito del libelo, por lo cual, hace entender que el contrato era a tiempo determinado y que lo sigue siendo, razón por la cual no debería hacer uso de esta vía para pedir la desocupación del inmueble, por cuanto se requiere que el contrato sea de tiempo indeterminado para demandar por el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, considerando que debe ser declarada sin lugar la demanda. Asimismo, rechaza, niega y contradice lo alegado en el numeral cuarto y quinto, en el sentido de que la esposa del demandado haya expresado ofensas ni malos tratos a la propietaria. Que en ningún momento el demandado se ha negado a entregar el inmueble, ni tampoco ha dejado de cancelar el canon de arrendamiento por el contrario para evitar molestias consigna el pago ante el Tribunal. Niega, rechaza y contradice lo alegado en el numeral sexto, por cuanto el demandado no debe nada por concepto de arrendamiento, encontrándose hasta la fecha en estado de solvencia y no estar inmersa en la causa alegada por la demandante. ESTANDO EN TÉRMINO PARA DECIDIR, SE OBSERVA: I.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS 1) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: A) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO: Este recaudo fue producido con el libelo en fotocopia, el cual corre inserto al folio 07, se trata de un instrumento al esta operadora de justicia no le confiere ningún valor probatorio, por tratarse de un documento privado cuya copia no está autorizada por la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Nuestro Máximo Tribunal se ha pronunciado acerca de las copias de instrumentos privados en los siguientes términos: "Ahora bien sobre la prueba de tal alegato y las copias fotostáticas producidas al escrito de promoción de pruebas, observa esta Sala que conforme a la legislación venezolana, los documentos privados deben ser presentados en originales, no en copias fotostáticas. Debe recordarse que sólo pueden ser traídos a juicio documentos en copias fotostáticas, cuando se trate de instrumentos públicos, privados reconocidos o legalmente tenidos por reconocidos conforme a la permisión establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por lo anterior y en virtud de que las facturas promovidas no son documentos como los descritos en la norma antes indicada, es forzoso concluir para esta Sala que tales fotostatos no pueden tener valor probatorio en este juicio para la demostración de la primera de las pretensiones de la actora y así se declara". (Sentencia de la Sala Político Administrativa del 11 de noviembre de 1999. Doctor Oscar Pierre Tapia. Tomo II, año 1999, página 797; subrayado del Tribunal). Sin embargo, por cuanto en la contestación a la demanda no fue impugnado por la contraparte, quien por el contrario acepto la existencia del mismo, quien juzga lo valora como un indicio de prueba para demostrar que mediante documento privado de fecha 03 de Julio de 2000, los ciudadanos LIGIA ELENA CHACON DE DIFEDE y VICTOR BORRERO, celebraron contrato de arrendamiento por un lapso fijo de seis meses, sobre una vivienda ubicada en la Calle Real de “El Cementerio”, N° 8-60, Las Delicias de Capacho, del Estado Táchira, el cual comenzaba a correr a partir del 03 de Julio de 2000. B) CARTA DE DESOCUPACIÓN DE FECHA 02 DE NOVIEMBRE DE 2003: Producida con el libelo de demanda, corre inserta al folio 8, este recaudo fue producido con el libelo en fotocopia, se trata de un instrumento al esta operadora de justicia no le confiere ningún valor probatorio, por tratarse de un documento privado cuya copia no está autorizada por la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el criterio de del Máximo Tribunal antes transcrito. C) EXPEDIENTE DE CONSIGNACIÓN: Insertos del folio 24 al 34, consiste en un instrumento público suscrito por los funcionarios de este Juzgado, relacionados con la consignación de alquileres signada con el Nº 12-2007, a favor de la ciudadana LIGIA ELENA CHACÓN, se valora de acuerdo a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil y sirven para demostrar que la ciudadana JESUS YALIXE JAIMES, en su carácter de concubina del arrendatario, depositó varias sumas de dinero cada mes, por concepto de canon de arrendamiento a favor de la ciudadana LIGIA ELENA CHACON DE DIFEDE, en la cuenta de ahorros Nº 0110-63-0010002696 del Banco de Fomento Regional Los Andes. 2) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: La parte demandada no aportó pruebas durante el lapso probatorio. II.- PROCEDENCIA DE LA DEMANDA El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. (Subrayado de este Tribunal). De las actas procesales, se desprende que la accionante demando el desalojo del inmueble, fundamentando su acción en los literales “a” y “b” del artículo 34 de la ley citada; correspondiente a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas y la necesidad del propietario o alguno de sus parientes de ocupar el inmueble, respectivamente. De manera que corresponde a quien juzga, proceder a analizar si se cumplieron los extremos previsto en la norma, para que proceda el desalojo en los términos demandados. Así tenemos que: Del material probatorio aportado a las actas procesales, quedó demostrado que el demandado ciudadano VICTOR BORRERO, ocupa el inmueble ubicado en la Calle Real de “El Cementerio”, N° 8-60, las delicias de Capacho, Libertad, Estado Táchira, en calidad de inquilino derivado de un contrato de arrendamiento por vía privada, que pactó con la ciudadana LIGIA ELENA CHACON DE DIFEDE y según acuerdo entre las partes, se firmó por un lapso de seis meses fijos contados a partir del día 03 de junio de 2000 hasta el 03 de diciembre de 2000, el cual al término del mismo, el arrendatario manifestó su deseo de seguir ocupando el inmueble y la arrendadora se lo volvió a arrendar, pero ya de manera verbal, con el compromiso de que una vez vencido el lapso se comprometía a la desocupación inmediata del inmueble, este contrato tiene fuerza de ley entre los referidos ciudadanos, conforme lo establece el artículo 1159 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE. Ahora bien, en relación a la falta de pago delatada con fundamento en el literal “a” del artículo 34 de la Ley bajo estudio, observa esta juzgadora que quedó plenamente demostrado que el ciudadano VICTOR BORRERO, se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, así como también quedó demostrado que desde el momento mismo de la primera consignación y las consiguientes, lo hizo de una manera retardada y siempre cancelando dos y tres meses, tal como se evidencia de las actuaciones insertas en la consignación de cánones de arrendamiento signada con el Nº 12-2007 llevada por ante este Tribunal; siendo forzoso concluir en que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento. A mayor abundamiento se trae a colación el criterio sostenido por el jurista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, (Volumen I, Publicaciones UCAB, Segunda Edición 2003, Pág. 186), quien ha desarrollado cada uno de los literales de la norma transcrita y en relación con el literal “a” señaló lo siguiente: “... LA FALTA DE PAGO a Insolvencia inquilinaria y desalojo Tratándose de la “insolvencia inquilinaria”, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recursos económicos, que impida se le tenga por insolvente. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del Estado de pagar por aquél, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir, pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (ord. 2° art. 1592, CC)…”. Ante estos hechos, considera quien juzga que resulta procedente el desalojo conforme a lo señalado en el artículo 34 ordinal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECLARA. Con relación a la necesidad de la accionante de ocupar el inmueble adquirido; se percata esta juzgadora que la demandante no demostró durante el desarrollo del proceso la necesidad invocada; toda vez que no presentó los recibos de pago de alquiler, ni los documentos que acreditan la carga familiar que alegó, a fin de demostrar la necesidad que tiene su abuela que es de la tercera edad y se encuentra enferma, de habitar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; en tal virtud, resulta improcedente el desalojo con fundamento en el literal “B” del artículo 34 de la ley citada. Y ASÍ SE DECLARA. Para finalizar, teniendo por norte lo alegado y probado en las actas procesales que conforman el presente expediente, se arriba a la conclusión de que la demanda intentada por la ciudadana LIGIA ELENA CHACON DE DIFEDE, es procedente por cuanto se encuentra llenos los extremos del artículo 34, ordinal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocado como uno de los fundamentos de su acción; motivo por el cual esta sentenciadora debe declarar con lugar la presente acción. Y ASÍ SE DECIDE. PARTE DISPOSITIVA Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS INDEPENDENCIA Y LIBERTAD DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: ÚNICO: CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana LIGIA ELENA CHACON DE DIFEDE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.894.068 y domiciliada en el Municipio Libertad, en su carácter de PROPIETARIA ARRENDADORA, contra el ciudadano VICTOR BORRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.680.028 y de igual domicilio, en su carácter de ARRENDATARIO; por DESALOJO. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida durante el proceso. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en Independencia, a los siete días del mes de enero del año dos mil ocho. Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación. La Jueza Temporal, ABG. BETTY YAJAIRA VARELA MÁRQUEZ La Secretaria Temporal, ABG. LIDIA CONSUELO MENDOZA CHACÓN En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la (s) ______________, quedó registrada bajo el N° _________ y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. ABG. LIDIA CONSUELO MENDOZA CHACÓN / SECRETARIA TEMPORAL Exp. Nº 1483-2007 BYVM/lcm Va sin enmienda.