TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
197º Y 148º
PARTE QUERELLANTE: EUGENIA LEZAMA GOITÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 1.509.907.

APODERADO JUDICIAL: ANA ALMEIDA PAREDES, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 52.447.

PARTE QUERELLADA: NÉSTOR JOSÉ JEREZ BARANDICA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 18.042.448.

APODERADO JUDICIAL: MIGUEL GUILLERMO FRANCO DUQUE, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 61.990

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)

DECISIÓN: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 9794

I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por el abogado MIGUEL FRANCO DUQUE, en fecha 18 de enero de 2007, contra la decisión de fecha 06 de Diciembre de 2006, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró: CON LUGAR la demanda por desalojo, intentada por la ciudadana EUGENIA LEZAMA GOITIA, contra el ciudadano NÉSTOR JOSÈ JÈREZ BARANDICA, y en consecuencia condenó a la parte demandada a hacer entrega material del inmueble objeto del contrato, a la parte actora.
Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, por demanda incoada por la ciudadana EUGENIA LEZAMA GOITIA, contra el ciudadano NÉSTOR JOSÉ JEREZ BARANDICA, la cual fue admitida por el procedimiento breve en fecha 10 de octubre de 2006, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.
Afirma la actora en su libelo: 1) Que en fecha 30 de Septiembre de 2005, su representada celebró un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano: NESTOR JOSÉ JEREZ BARANDICA, mediante el cual dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad, consistente en un apartamento sin número, primer piso, ubicado en la Calle Bolívar, cruce con Calle Democracia, sector La Lucha, Parroquia Catia la Mar del Estado Vargas; 2) Que el lapso de duración convenido fue de un año (1) fijo, el cual se encontraba vencido; 3) Que el canon de arrendamiento pactado fue la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00); 4) Que el inquilino había incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre de 2006, faltando de ésta forma a una de las principales obligaciones que impone la relación arrendaticia al inquilino, canon que se comprometió a pagar en los términos convenidos en el contrato de arrendamiento verbal; 5) Que demandaba al ciudadano: NESTOR JOSÈ JÈREZ BARANDICA, de conformidad con lo previsto en la letra “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que desalojara el inmueble en cuestión y previa intimación al pago de cuotas insolutas del canon de arrendamiento por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), correspondientes al pago de los cánones de los meses de agosto y septiembre de 2006.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, consignó en un (1) folio útil, escrito de contestación de demanda y expone: 1) Que negaba y rechazaba todo lo alegado en el capítulo primero del escrito libelar, en todo su contenido, por ser contrario a derecho y no ajustarse a la verdad de los hechos narrados. 2) Niega que el contrato verbal tenga una duración de un año, y que se encuentre vencido. 3) Niega que el demandado no haya cumplido a cabalidad con el pago correspondiente a las mensualidades de Agosto y Septiembre.
Abierta la causa a pruebas a tenor de lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, consignando las partes en su oportunidad legal las respectivas probanzas.
En fecha 27 de julio de 2007, el Tribunal de la causa dicta su fallo del tenor siguiente:
“…Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA que por DESALOJO incoara la ciudadana EUGENIA LEZAMA GOITIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad No. V-1.509.907, contra NÉSTOR JOSÉ JEREZ BARANDICA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-.18.042.448.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a desalojar y en consecuencia a entregar a la actora, libre de bienes y de personas, el inmueble constituido por un apartamento sin número, primer piso, ubicado en la Calle Bolívar, cruce con calle Democracia, Sector La Lucha, Parroquia Catia La Mar del Estado Vargas.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000.°°), por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto y septiembre de dos mil seis (2.006)
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencido en el presente proceso.
QUINTO: Por cuanto la presente decisión sale dentro del lapso no se acuerda notificar a las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias definitivas de este Tribunal…”

Por diligencia de fecha 12 de Diciembre de 2006, el abogado MIGUEL FRANCO DUQUE, APELA de la decisión recaída en el presente juicio, éste recurso fue oído en ambos efectos, en fecha 14 de Diciembre de 2007.
En fecha 18 de enero de 2007 este Tribunal le da entrada y fija el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia.
En fecha 4 de Julio de 2007, el suscrito se aboca al conocimiento de la presente causa.
En fecha 20 de julio de 2007, el alguacil deja constancia de la notificación de las partes.
En el día de hoy, ocho (8) de febrero de 2008, este Juzgado conociendo en alzada, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
II
MOTIVACIÓN
El actor al fundamentar su demanda lo hace con base en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente expresa:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”

Tal fundamento sin lugar a dudas nos ubica frente a una acción de desalojo, pues el actor afirma que en fecha 30 de septiembre de 2005, pactó un arrendamiento verbal con el ciudadano NESTOR JOSÉ JEREZ BARANDICA, por la cantidad mensual de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00). Por su parte, la representación judicial del demandado niega la existencia de un contrato verbal, que dicho contrato tenga una duración de un (1) año fijo y que el demandado no haya cumplido a cabalidad con el pago correspondiente a las mensualidades de AGOSTO Y SEPTIEMBRE del año 2006.
Así las cosas, el planteamiento de los hechos controvertidos en el juicio, se reduce en principio a la prueba de la relación de arrendamiento a tiempo indeterminado, negada por la demandada.
En efecto, la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, es el supuesto o requisito necesario para que estemos en presencia de una acción de desalojo, así lo ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, quien en relación a la duración del contrato de arrendamiento afirma lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”
Ahora bien, se impone allanar el supuesto de ley para la procedencia del desalojo, esto es, la existencia de la relación de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, pues la parte demandada ha negado la relación arrendaticia invocada por el actor.
Se impone entonces, el análisis de las pruebas cursantes en autos, a los fines de determinar si la relación de arrendamiento existente entre las partes es a tiempo indeterminado, caso en el cual, previa demostración del incumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento insolutos, la demanda debería prosperar en derecho.
1.- Consignó el actor conjuntamente con su libelo TITULO SUPLETORIO evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 5 de abril de 2006, sobre bienhechurías, entre las cuales se encuentra el apartamento sin número, primer piso, ubicado en la calle Bolívar, cruce con calle Democracia, sector La Lucha, Parroquia Catia La Mar del Estado Vargas. Respecto a esta instrumental de carácter público, exenta de impugnación en el curso del debate judicial ante el Tribunal a quo, carece de mérito probatorio en cuanto a la relación arrendaticia, pero de conformidad con los artículos 1357 al 1360, en concordancia con el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil, dejando siempre a salvo derechos de terceros, resulta suficiente para acreditar la propiedad de la ciudadana EUGENIA LEZAMA GOITÌA, sobre el inmueble antes identificado y objeto del arrendamiento cuyo desalojo demanda.- Así se establece.
2.- Promovió la parte actora las testimoniales de los ciudadanos: CARMEN DEL ONOFRE PÉREZ PÉREZ, ANTONIO GERARDO PATIÑO PEREDA y MANUEL JOSÈ MORENO GRANADOS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V- 6.703.951, V- Nº 531.533, y V- 3.892.354. Al respecto observa el Tribunal:
Los testigos antes identificados, previo cumplimiento de las formalidades de ley, fueron interrogados sobre el conocimiento que tienen de las partes, sobre la ubicación del inmueble, si la actora es propietaria y si saben que la parte actora cedió en arrendamiento al demandado un inmueble ubicado en la Calle Bolívar, cruce con calle democracia, sector la lucha, Parroquia Catia La Mar del Estado Vargas, y adeuda los cánones de arrendamiento. En lo atinente a sus resultas, todos respondieron conocer a las partes, que el actor cedió en arrendamiento el inmueble objeto de la litis al ciudadano NESTOR JOSÈ JEREZ BARANDICA, y adeuda a la arrendadora los cánones de arrendamiento.
Asimismo, previa providencia de las pruebas promovidas por la parte demandada, tenemos:
Contrato de Arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA FFEGRA, S.R.L., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha cuatro de octubre de Mil Novecientos Ochenta y Nueve, bajo el Nº 8, Tomo 3-A Sgdo, representada para ese acto por el administrador, ciudadano JESUS GRAFFE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 4.908.674, en su condición de ARRENDADOR, por una parte y por la otra, el ciudadano NESTOR JOSÈ JEREZ BARANDICA, en calidad de ARRENDATARIO, correspondientes al año 2005 y 2006.- Asimismo, promovió documento contentivo de opción de compra venta, por la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLÌVARES (Bs.40.000.000,00), otorgado por la sociedad mercantil INMOBILIARIA FFEGRA S.R.L., al ciudadano NESTOR JOSÈ JEREZ BARANDICA. Respecto a estas instrumentales de carácter privado, fueron debidamente impugnadas por la representación de la parte actora, pues, sostiene que la sociedad mercantil INMOBILIARIA FFEGRA, S.R.L., no ha sido autorizada para suscribir contrato alguno en nombre de su representada, ya que no existe poder otorgado por la ciudadana EUGENIA LEZAMA, como propietaria del inmueble, confiriendo esa facultad a la Inmobiliaria.
Por otra parte, la representación de la demandada con el fin de acreditar eficacia probatoria a las citadas instrumentales promovió la testimonial del ciudadano JESÙS CARMELO GRAFFE, en su carácter de Administrador de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FFEGRA, S.R.L., quien compareció en fecha 27 de Noviembre de 2006 y previo cumplimiento de las formalidades de ley, debidamente interrogado afirmó: 1) Ser administrador de la sociedad mercantil INMOBILIARIA FFEGRA S.R.L.; 2) Que suscribió un contrato de administración del Inmueble propiedad de la ciudadana: MARÌA EUGENIA DE VILLEGAS; 3) Que con fundamento en las facultades conferidas en el contrato de administración, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano NESTOR JEREZ BARANDICA, y reconoce el precitado contrato de arrendamiento; 4) Que el ciudadano NESTOR JEREZ BARANDICA, ha sido puntual en todos los meses; 5) Que reconoce el documento que riela al folio 50 del expediente, contentivo de una opción de compra-venta del inmueble propiedad de la Señora VILLEGAS LEZAMA MARÍA EUGENIA, el cual le fue ofertado para la venta al ciudadano JEREZ BARANDICA NESTOR JOSÈ.

Sobre tales pruebas, el a quo razonó lo siguiente:

“1.- …omisis…Consta en actas, especialmente en el libelo de la demanda que la actora actúa alegando su condición de propietaria, por lo que si bien, no se requiere que (sic) para las administradoras de inmuebles autorización expresa del propietario, en el caso de autos es claro, que quien ejerce la acción como propietario, negó el haber autorizado a la inmobiliaria FFEGRA S.R.L., a celebrar el contrato bajo análisis. Por lo que este Tribunal no le da valor probatorio. Así se decide.
…omisis…
3.- Testimonial del ciudadano JESUS GRAFFE, en su carácter de administrador inmobiliario de la firma mercantil denominada INMOBILIARIA FFEGRAS S.R.L. Promovido y evacuado dentro del lapso para ello, se aprecian con valor probatorio, por cuanto se cumplieron los principios de control y contradicción de las pruebas, sus declaraciones no se contradicen entre si, sus respuestas son cónsonas. Así se decide.”

Ahora bien, aprecia este Tribunal actuando en alzada que el contrato de arrendamiento consignado por la representación judicial de la demandada, así como la opción de compra venta no fue suscrita por la parte actora y propietaria del inmueble, quien lo impugna, alegando que la INMOBILIARIA FFEGRA S.R.L., no está facultada para celebrar contratos de arrendamiento en nombre y por cuenta de su representada, pues, carece de poder para ello.
En efecto, de la testimonial promovida por la representación judicial de la parte demandada, esto es, del ciudadano JESÚS CARMELO GRAFFE, se evidencia que reconoce en nombre de su representada INMOBILIARIA FFEGRA S.R.L., haber suscrito contrato de arrendamiento y oferta de compra venta con el demandado de autos, con respecto al inmueble objeto de la relación, pero no obstante, en dicho testimonio afirma que entre la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FFEGRA S.R.L., y la ciudadana EUGENIA LEZAMA DE VILLEGAS, existe un contrato de administración sobre el inmueble, y que con fundamento en ese instrumento es que ha otorgado contratos de arrendamiento al ciudadano NESTOR JOSÈ JEREZ BARANDICA.
Siendo así, la representación judicial del demandado ante la impugnación de la parte actora, debió promover no sólo la testimonial del ciudadano JESUS GRAFFE, sino el contrato de administración que faculta a la sociedad mercantil INMOBILIARIA FFEGRA S.R.L., para la suscripción de contratos de arrendamiento, ofertas y otros contratos por cuenta de la propietaria, evento no ocurrido en el caso de autos, pues ante el a quo no fue promovida la precitada instrumental, en consecuencia, su conclusión resulta correcta cuando desestima el precitado contrato de arrendamiento, pues, al no acreditar la INMOBILIARIA FFEGRA S.R.L., haber actuado por cuenta y debidamente facultada por la propietaria, se tiene por inexistente la precitada relación de arrendamiento a termino fijo y prorrogable invocada por la representación judicial del demandado, con la finalidad de enervar los fundamentos de la demanda en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminada, que como corolario ha quedado establecida en el presente juicio.- Así se declara.
También consignó la representación judicial de la demandada un recibo de pago emanado de la sociedad mercantil INMOBILIARIA FFEGRA S.R.L., debidamente suscrito por el ciudadano JESUS GRAFE, a quien en la oportunidad de su comparecencia a rendir testimonio, no le fue impuesto el precitado instrumento para su reconocimiento, caso en el cual, aun cuando se hubiese allanado el supuesto del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a su ratificación, el mismo, aun ante ese evento carecería de mérito probatorio, pues, para probar la solvencia, el pago debe verificarse por persona debidamente legitimada para ello, es decir, si el pago se recibe por cuenta del arrendador, la persona en cuestión debe estar debidamente autorizada o facultada para recibir el pago, y como se dejo anotado, la representación judicial del demandado no produjo en la oportunidad correspondiente el contrato de administración que afirma le fue otorgado a la sociedad mercantil INMOBILIARIA FFEGRA S.R.L., razón por la cual dicha instrumental debe ser desestimada por carecer de valor probatorio.- Así se establece.
En lo que atañe al segundo de los requisitos, esto es, EL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO, el a quo razonó así:
“2.- Consignó el último recibo del mes de agosto del presente año, cancelado en la oficina de la Administradora por el monto según contrato de arrendamiento; siendo que dicho recibo emana de un tercero, que no es parte del proceso y que de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.” El mismo no fue ratificado. Es por lo que este Tribunal no la aprecia ni valora a favor de la parte promovente.
…omisis…
4.- Planilla de depósito Nº 6436696 de Banfoandes de la agencia La Guaira, por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00), correspondiente a los meses de septiembre y octubre del corriente año canceladas el día 17 de noviembre de 2006 y consignadas por ante el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Esta Juzgadora observa: que el promovente únicamente acompañó copia de voucher bancario, por bolívares cuatrocientos mil (Bs.400.000,00), sin que conste que se haya ajustado al procedimiento establecido para realizar el pago de los meses de agosto y septiembre, a través del procedimiento de consignación arrendaticia establecido en el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es por lo que este Tribunal no la aprecia ni valora a favor de la parte promovente.
…omisis…
Esta juzgadora observa que las pruebas aportadas en su oportunidad por las partes, quedo (sic) demostrado: 1.- La existencia de una relación arrendaticia entre las partes ya ampliamente identificadas. 2.- Que el demandado dejo (sic) de cumplir con una de sus obligaciones principales que era el pago de los cánones de arrendamiento….”

En cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, y no obstante que el a quo concluye en el incumplimiento del demandado, vale la pena destacar aquí, que la parte demandada, en alzada y dentro de los diez días de despacho que fijó el Tribunal para proferir su fallo, promovió las siguientes probanzas: 1) Copia certificada del expediente Nº 448-06, contentivo de las consignaciones de arrendamiento; 2) Consignó original del contrato de administración suscrito entre la INMOBILIARIA FFEGRA S.R.L., y la ciudadana MARIA EUGENIA VILLEGAS; 3) Consignó recibos de pago, copia simple del contrato de arrendamiento y del Registro Mercantil de INMOBILIARIA FFEGRA S.R.L.
Ahora bien, el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“En segunda instancia se fijará el décimo día para dictar sentencia. En dicho lapso, que es improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520.”

Sobre la norma antes trascrita, la Sala Constitucional en un fallo de fecha 22 de abril de 2005, dejó establecido lo siguiente: “….del contenido del Art. 893 del C.P.C., se desprende que, en primer lugar, se consagra un término para decidir y no un lapso procesal, en virtud que debe destacarse que el resguardo e incolumidad del término procesal, establecido en el artículo in commento, tiene su cimiento en la protección y respeto de los derechos a la defensa y al debido proceso establecidos en el artículo 49 de la C.R.B.V., por cuanto es dentro de esos diez (10) días de despacho que las partes intervinientes tienen la oportunidad de incorporar el acervo probatorio que ellos consideren al expediente judicial, siempre y cuando las pruebas promovidas sean las indicadas en el Art. 520 eiusdem (instrumentos públicos, posiciones juradas y juramento decisorio)…”.
De las pruebas promovidas ante esta alzada por la representación judicial del demandado, sólo se asimilan a los instrumento públicos el expediente judicial contentivo de las consignaciones arrendaticias, por lo que serán las únicas instrumentales objeto de valoración, desestimando así este Juzgador, las demás pruebas por ser de carácter privado y emanadas de terceros, por ende prohibida su promoción en alzada.- Así se establece.
Entonces, con respecto a las copias certificadas del expediente judicial de consignación signado con el Nº 448-06, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, promovido con el propósito de acreditar la solvencia necesaria para enervar la acción ejercida, se aprecia que aparece como consignatario, el ciudadano NESTOR JOSÈ JEREZ BARANDICA, quien afirma haber acudido a este procedimiento ante la negativa del arrendador del inmueble, INMOBILIARIA FFEGRA S.R.L., en recibir los cánones de arrendamiento.
Ahora bien, el procedimiento de consignación arrendaticia requiere del cumplimiento de ciertos requisitos esenciales, tales son: 1) Que se haga ante el Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado; 2) El tiempo para la consignación, esto es, de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; 3) Identidad del consignante y el carácter con que actúa; 4) Identidad del consignatario; 5) Consignación del monto exacto; 6) Las referencias del inmueble arrendado; 7) Consignaciones sucesivas en el mismo expediente; 8) Dirección del beneficiario de la consignación; y, 9) Que la consignación se efectúe en nombre y descargo del arrendatario. Con relación al cumplimiento de estos presupuestos, no hay ninguna duda que la consignación se verificó ante el Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado, que aparece identificado la persona que consigna y el consignatario, y de manera sucesiva en el mismo expediente, que aparece la dirección del beneficiario de la consignación, que el monto consignado corresponde al canon fijado, pero en lo que respecta al tiempo de la consignación previsto en la norma, y a la identidad del arrendador , hay que hacer las siguientes observaciones:

Así las cosas, sobre el tiempo de la consignación de los cánones de arrendamiento insolutos, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

Ahora bien, tal como quedó establecido en el cuerpo de este fallo, la relación de arrendamiento existente entre EUGENIA LEZAMA GOITIA y NESTOR JOSÈ JEREZ BARANDICA, es verbal y a tiempo indeterminado, y se pactó en fecha 30 de septiembre de 2005; asimismo, del expediente de consignaciones promovido en alzada, se evidencia que la parte demandada acudió al procedimiento en fecha 17 de noviembre de 2006, consignando el canon correspondiente a los meses de Septiembre y Octubre de 2006, por lo que corresponde a este sentenciador analizar si dicha cancelación del canon de arrendamiento hecha a través del procedimiento de consignaciones, llena los extremos previstos en el artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es decir, el canon de arrendamiento alegado como insoluto correspondiente al mes de agosto de 2006, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos, sería dentro de los primeros quince (15) días del mes de septiembre de 2006, pues el contrato de arrendamiento que quedó subsistente en el presente proceso fue el arrendamiento verbal alegado por la parte actora y que tiene como fecha de inicio el 30 de septiembre de 2005.
Se evidencia del expediente de consignaciones que el accionado se limita a consignar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre y Octubre de 2006, lo cual hace en fecha 17 de noviembre de 2006, debiendo consignar dentro de los primeros quince (15) días del mes de Octubre el pago del mes de Septiembre y dentro de los primeros quince (15) días del mes de noviembre el pago del mes de octubre, es decir, no sólo fueron extemporáneas las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre, si no, que el pago correspondiente al mes de agosto, denunciado como insoluto por la demandante, no fue acreditado con las pruebas antes apreciadas.
Igualmente, se aprecia del expediente judicial de consignaciones que las mismas se realizaron a nombre de la sociedad mercantil INMOBILIARIA FFEGRA S.R.L., y tal como se dejó sentado en el cuerpo de este fallo, la relación de arrendamiento que ha quedado establecida en el juicio, es la alegada por la parte actora en el libelo de demanda, esto es, el contrato verbal entre el arrendatario, NESTOR JOSÈ JEREZ BARANDICA y EUGENIA LEZAMA GOITIA, pues, fueron desechados en el debate probatorio los contratos de arrendamiento que sobre el precitado inmueble suscribió la sociedad mercantil INMOBILIARIA FFEGRA S.R.L., con el demandado de autos. Asimismo no fue acreditado ante el Tribunal de Causa, el contrato de administración que faculta a la sociedad mercantil para celebrar contratos de arrendamiento por cuenta de la propietaria.
La sola consignación arrendaticia efectuada no libera al arrendatario por la simple razón de realizarse, es necesario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 56 eiusdem, que la misma sea legítima, es decir, de acuerdo con el Titulo VII del citado decreto que prevé todo lo relativo al pago por consignación, siendo uno de esos requisitos, lo relativo al tiempo en que debe efectuarse y la identidad del arrendador, los cuales, según el análisis no se cumplieron, no logrando el accionado demostrar la solvencia, pues, para ello se requiere una consignación legítimamente efectuada, a tenor de lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia resultará forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la apelación ejercida y así lo dictaminará en el dispositivo del presente fallo.- Así se establece.
Por otra parte, reclama el actor el pago de CUATROCIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs.400.000,00), por concepto de cuotas de arrendamiento insolutas, al respecto observa este sentenciador que la Sala Constitucional en un fallo de fecha 28 de febrero de 2003, caso: D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., en amparo, Sent. Nº 443 dejò establecido lo siguiente:

“Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide.”

Sobre este mismo punto, un fallo reciente de la Sala de Casación Civil, de fecha 21 de Septiembre de 2006, caso: C.A. Dianamen contra Estacionamiento Diamen, S.A., dejó establecido lo siguiente:

“…Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.
Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:
“…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.
Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…” (Subrayado de la Sala).
Como corolario de lo expuesto, la Sala concluye en que la denuncia planteada es improcedente. Por consiguiente no existe la infracción en la recurrida de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.”
Es reiterado entonces el criterio que ha venido desarrollando la Jurisprudencia en el sentido de considerar que los daños y perjuicios en materia de arrendamiento se contraen a los cánones de arrendamiento insolutos, en consecuencia la pretensión formulada por la parte actora es perfectamente legitima y no resulta contradictoria con la acción de desalojo, por lo que, la misma es procedente en derecho, en consecuencia, la parte demandada deberá cancelar a la parte actora los cánones de arrendamiento vencidos a la fecha de la demanda, con la salvedad que si los mismos ha sido consignados por el arrendatario, como en efecto fueron consignados los meses de septiembre y octubre de 2006, aun cuando de forma extemporánea, configurándose el incumplimiento de la obligación, conserva el actor la facultad exclusiva conferida en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, la de retirar las sumas de dinero. Así se establece.
Como corolario de todo lo antes expuesto, y habiendo concluido esta alzada con distinta motivación, que entre la ciudadana EUGENIA LEZAMA GOTITIA y NESTOR JOSÈ JEREZ BARANDICA, existió un arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado, donde el arrendatario si bien es cierto acudió al procedimiento de consignación para acreditar la solvencia, lo hizo de forma extemporánea, lo que la hace ilegitima a tenor de lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que resultará forzoso para este sentenciador declarar Sin Lugar la apelación ejercida, y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.
Por lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN propuesta por el abogado MIGUEL FRANCO DUQUE GUILLERMO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el seis (06) de diciembre de 2006, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas. Así se decide.
SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA que por desalojo incoara la ciudadana EUGENIA LEZAMA GOITIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº. V-1.509.907, contra el ciudadano NESTOR JOSÈ JEREZ BARANDICA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº. V- 18.042.448, y como corolario se ordena la entrega del inmueble arrendado: Constituido por un apartamento sin número, ubicado en el primer piso, calle Bolívar, cruce con calle democracia, sector la lucha, y tal como se desprende de la documental (titulo supletorio) consignada con el libelo de la demanda, sus linderos generales son: NORTE: Con calle Democracia. SUR: Con casa que es o fue de Carmen y Neysa Vásquez. ESTE: Con la casa que es o fue de la familia Pompas Barrios. OESTE: Con la calle Bolívar. Parroquia Catia La Mar del Estado Vargas. Así se decide.
TERCERO: Se condena al demandado a pagar a la parte actora la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000,00), o, CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 400,00), por concepto de las pensiones de arrendamiento vencidas correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre de 2006, que a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs.200.000,00) mensuales, o, DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 200,00) mensuales, equivale a la cantidad total de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 400,00), suma que puede hacer efectiva la parte actora retirando la consignación extemporánea efectuada por el demandado. Así se declara.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, todo ello de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÌQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Ocho (8) días del mes de Febrero del año dos mil ocho (2008).
EL JUEZ
EL SECRETARIO acc,

Abg. CARLOS ORTIZ FLORES
Abg. ELÍAS HERNÁNDEZ
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 pm).
EL SECRETARIO acc,

Abg. ELÍAS HERNÁNDEZ

Expediente N° 9794
CEOF/EWH/af