TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: MARÍA DEL CARMEN MARTÍNEZ DE LEAL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.021.703.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado LUIS ANTONIO SOLANO PRADA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 11.451; según poder autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 26/06/2006, anotado bajo el N° 27, Tomo 138 de los Libros de Autenticaciones respectivos.
PARTE DEMANDADA: MIGUEL OCTAVIO MURILLO SUAREZ (arrendatario); y la empresa DISTRIBUIDORA PIEL MODA, C.A. (fiadora), inscrita en el Registro Mercantil del Táchira, T 21-A, N° 48, en la persona de su Presidente FRANCO DI DONATO ADARME, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.162.230.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada RUTH RIVERO ROA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 109.698; según designación de Defensora Ad-Litem mediante auto de fecha 07/11/2007 (f. 23).
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE Nº: 5281.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: La ciudadana MARÍA DEL CARMEN MARTÍNEZ DE LEAL representada por el Abogado LUIS ANTONIO SOLANO PRADA; ocurrió ante este Juzgado para demandar al ciudadano MIGUEL OCTAVIO MURILLO SUAREZ (arrendatario) y a la empresa DISTRIBUIDORA PIEL MODA, C.A. (fiadora) en la persona de su Presidente FRANCO DI DONATO ADARME.
Fundamentó la acción en los hechos siguientes:
-Que el 01/06/2003 la INMOBILIARIA SANTA MÓNICA, Administradora del inmueble de su mandante dio en alquiler al ciudadano MIGUEL OCTAVIO MURILLO SUAREZ, una casa-quinta de dos (2) plantas, compuesta de: Sala, comedor, sala de estudio con baño privado, cocina, servicios y patrio, en la planta baja; en la planta superior, tres (3) habitaciones, un (1) baño privado, un (1) baño de uso social; ubicada en Altos de Pirineos, Conjunto Residencial Oriental III, casa N° 42; según el contrato de arrendamiento privado N° 018, de fecha 01/06/2003.
-Que el canon comenzaba a regir a partir del 01/06/2003, y que se convino en el pago de la cobranza extrajudicial equivalente al diez por ciento (10%) del canon de alquileres adeudados.
-Que se fijó el canon en la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00).
-Que se estableció que la falta de pago de una mensualidad producía un recargo del veinte por ciento (20%) a fines de gastos de cobranza judicial y extra judicial.
-Que el arrendatario no ha cancelado los cánones de: Diciembre de 2006, enero y febrero de 2007, y diez (10) días de marzo, fecha en que se entregó la vivienda a la propietaria. Que el monto adeudado era por UN MILLÓN CIENTO SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 1.166.666,00).
-Que la vivienda fue entregada con deterioros cuyas reparaciones consistieron en: Pintura general de la vivienda, reparación de gavetas y puertas de closet, reparación de puertas de habitaciones, reparación de cocina empotrada, reparación en instalaciones eléctricas y de plomería, instalación de vidrios en ventana y otros gastos según la cláusula 9na. del contrato, por un monto de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00).
-Que el monto del veinte por ciento (20%) es de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00).
-Que en virtud de lo anterior, era que demandaba al ciudadano MIGUEL OCTAVIO MURILLO SUAREZ (arrendatario) y a la empresa DISTRIBUIDORA PIEL MODA, C.A. (fiadora) en la persona de su Presidente FRANCO DI DONATO ADARME, para que convinieran o sean condenados por el Tribunal:
• Pagar UN MILLÓN CIENTO SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 1.166.666,00) por cánones de arrendamiento no cancelados.
• DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00) por gastos de cobranzas extra judicial.
• UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) por reparaciones a efectuarse a la vivienda objeto del contrato.
Solicitó el pago de los honorarios de Abogado, las costas y costos del proceso, y el ajuste monetario.
Estimó la demanda en DOS MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 2.376.666,00) y la fundamentó en los artículos 1159 y 1167 del Código Civil y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (fs. 1 al 8).
SEGUNDO: El 18/04/2007 se admitió la demanda (f. 09).
Por auto de fecha 30/05/2007 se acordó la citación por carteles de la parte demandada conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (fs. 13 y 14).
En fecha 07/11/2007 se nombró como Defensora Ad-Litem a la Abogada RUTH RIVERO, quien aceptó y juró el cargo, le fue discernidas las facultades y se dio por citada (fs. 23, 26, 27 y 28).
El 15/01/2008 la Abogada RUTH RIVERO procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:
-Negó, rechazó y contradijo la demanda.
-Negó, rechazó y contradijo que se hayan incumplido las obligaciones del contrato de arrendamiento.
-Negó, rechazó y contradijo que no se hayan cancelado los cánones: Diciembre de 2006, enero y febrero de 2007, y diez (10) días de marzo.
-Negó, rechazó y contradijo que el inmueble entregado tuviera deterioros.
-Negó, rechazó y contradijo el monto adeudado por alquileres, pues estos fueron cancelados por el arrendatario.
-Negó, rechazó y contradijo que el demandante pueda sustentar la pretensión en los artículos 1159 y 1167 del Código Civil y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (fs. 29 y 30).
TERCERO:
El 24/01/2008 la parte actora promovió:
-Lo que de autos favorezca a su mandante, especialmente el contrato de arrendamiento.
-Consignó recibos de pago.
-Testimoniales de NEPTALY NIÑO TARAZONA y LUIS FEDERICO ZAMBRANO CASTELLANO (fs. 31 al 35).
El 29/01/2008 la parte demandada promovió:
-El mérito favorable de las actas.
-El telegrama remitido al ciudadano FRANCO DI DONATO ADARME (fs. 39 y 40).
CUARTO: De los testigos promovidos comparecieron:
NEPTALY NIÑO TARAZONA, quien alegó: Que conoció a CARMEN MARTÍNEZ DE LEAL, que ella es la propietaria de la casa ubicada en el Conjunto Residencial Oriental III. Que él hizo el presupuesto de la reparación del inmueble mencionado, el cual arrojó un total de NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.500.000,00) (f. 37).
LUIS FEDERICO ZAMBRANO CASTELLANO, quien manifestó: Que conoció a CARMEN MARTÍNEZ DE LEAL, que ella es la propietaria de la casa ubicada en el Conjunto Residencial Oriental III. Que él hizo un trabajo de reparación y mantenimiento para CARMEN. Que el valor aproximado de las reparaciones de la casa es de ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.500.000,00) (f. 38).
III
PARTE MOTIVA
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
La presente demanda de cumplimiento de contrato en el pago de cánones de arrendamiento debidos, es incoada por la parte actora alegando, que su arrendatario no ha dado cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento privado signado No. 018, de fecha 01 de junio de 2.003, entre la demandada y la antigua administradora del inmueble de su propiedad objeto de la presente demanda.
La legitimada pasiva en la litis contestación, a través de la defensora judicial, negó los hechos imputados por la parte actora alegando para tratar de enervar la pretensión de la accionada, que los términos de la misma no se adecuan a la realidad, así como tampoco son ajustados a derecho sus fundamentos legales; negando además de manera expresa, que no se hallan cancelado los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2006, enero y febrero de 2.007, y diez (10) día del mes de marzo, y que el inmueble presente deterioros.
Con base a lo anterior para quien juzga, la controversia en la presente causa queda delimitada a una demanda por cumplimiento del contrato firmado de manera privada, en razón de que –según expresa la demandante- su arrendatario no ha dado cumplimiento a las obligaciones contraídas y vencidas, esto es, no ha cancelado los cánones de arrendamiento de los meses: Diciembre 2006, enero y febrero de 2.007, y diez (10) días del mes de marzo de 2.007, adeudando por ese concepto la suma de UN MILLON CIENTO SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.166.666,00), no siendo hecho controvertido en la litis la existencia de una relación contractual entre las partes regida por el contrato de arrendamiento que ambas suscribieron de forma privada. Así se establece.
Determinados los límites de la controversia, pasa este Juzgado a analizar y valorar, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, las pruebas consignadas por las partes en litigio.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
.- Presentó original de contrato de arrendamiento celebrado en forma privada, en fecha 01 de junio de 2.003, debidamente firmado por la primigenia administradora del inmueble y la arrendataria, dejando en su lugar copia simple, previa certificación como exacto de su original, tal y como lo certifica la Secretaria del Tribunal al vuelto del folio ocho. Esta documental no resultó de manera alguna desconocida, en consecuencia y con fundamento en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como documento tenido legalmente como reconocido, para demostrar del contenido del mismo la relación arrendaticia existente y las particulares convenciones que las partes establecieron como reguladoras de su relación locaticia.
.- Copia simple de documento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 26 de junio de 2.006, inserto bajo el No. 27, Tomo 138. Esta documental traída a juicio conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no resultar de manera alguna impugnada se valora conforme a la previsión del artículo 1.360 del Código Civil, con lo que se demuestra el carácter otorgado al Abogado actor por la demandante.
.-Invoca lo favorable de autos, en especial el contrato de arrendamiento. Esta invocación se refiere a una especial obligación en que se encuentra el Juez al momento de proferir la sentencia de mérito, en aplicación al principio de comunidad de la prueba y conforme al mandato de la norma indicada en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
.- Recibos de pago. Esta documental de tipo privado ni se aprecia ni se valora, en razón de ser emanados de la propia demandante.
.- Testimoniales:
• En fecha 29 de enero de 2.008, comparece el ciudadano NEPTALI NIÑO TARAZONA, titular de la cédula de identidad No. V-8.110.010, quien mediante testimonio expone: Que la ciudadana Carmen Martínez de Leal, es la propietaria de una casa quinta situada en el Conjunto Residencial Oriental III, de esta ciudad de San Cristóbal. Que pasó a la propietaria del inmueble un presupuesto para unas reparaciones en el mismo, las cuales arrojaban un monto de NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 9.500.000,00), y que estuvo presente en la inspección que se realizó al inmueble para dichas reparaciones.
• En la misma fecha comparece a este Tribunal el ciudadano LUIS FEDERICO ZAMBRANO CASTELLANOS, titular de la cédula de identidad No. V-6.467.884, quien expone: Que sabe y le consta que la ciudadana Carmen Martínez de Leal, es la propietaria de la casa quinta, situada en el Conjunto Residencial Oriental III, de esta ciudad de San Cristóbal. Que conoce que el valor aproximado de las reparaciones que se le hicieron a dicho inmueble fue de aproximadamente ONCE MILLONES Y MEDIO DE BOLIVARES (Bs. 11.500.000,00). Que realizó trabajos de reparación y mantenimiento en dicho inmueble la cual se identifica con el No. 42, y que las reparaciones se hicieron en el misteryoki, tuberías de aguas blancas, reparaciones de la cocina empotrada y áreas de servicio en rejas y toda la madera interna en closet, puertas, ventanas, machihembre y tejas; pintura en general interna y externa. En relación a esta prueba, en razón de que las deposiciones de ambos testigos concuerdan entre sí y las deposiciones de los mismos fueron debidamente fundamentadas, se aprecian conforme a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
.- Documento inserto al folio 35. El referido instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, carece del requisito de existencia del documento privado por no contener firmas ni sellos, por lo cual este Tribunal no lo valora.
Seguidamente se realizan unas consideraciones previas a objeto de determinar la carga de la prueba en el presente caso y determinar de esa manera, si de las pruebas aportadas han demostrado las partes los hechos alegados en defensa de sus alegaciones.
PRIMERA CONSIDERACIÓN: Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se trascriben:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto tal principio y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1354 del Código Civil, señala:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
En el caso subjudice, la accionante persigue la declaratoria del cumplimiento de un contrato de arrendamiento suscrito con la hoy demandada. Tal circunstancia –la existencia del contrato- aparece probada del propio documento acompañado por la demandante, circunstancia no fue de manera alguna negada por la Defensora de la demandada. ASI SE DECLARA.
SEGUNDA CONSIDERACIÓN: La declaratoria del cumplimiento del contrato de arrendamiento la solicita la parte actora, aduciendo que la hoy demandada incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses: Diciembre del 2006, enero y febrero de 2.007, y diez (10) días del mes de marzo de 2007, tal y como se establece en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento; que en esa misma cláusula se estableció, que la falta de pago de una mensualidad produce como efecto que el arrendatario debe pagar un recargo del 20% sobre cada canon, y que igualmente entregó el inmueble con una serie de deterioros, por lo que, de conformidad con la cláusula novena del contrato de arrendamiento debe indemnizar al arrendador con la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00).
El contrato de arrendamiento suscrito de manera privada entre el arrendatario y la administradora del inmueble, para la fecha de la firma del mismo (01 de junio de 2.003), estableció en sus cláusulas entre otras, las siguientes estipulaciones:
“TERCERA: El canon mensual de arrendamiento es la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL CON OO/100 (Bs. 350.000,00) cantidad esta que “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar por mensualidades adelantadas, durante los primeros cinco (5) días de cada mes en las oficinas de “EL ARRENDADOR” o la persona que éste último designe para tal efecto. El atraso mayor de treinta (30) días en el pago del canon de arrendamiento por parte de “EL ARRENDATARIO”, dará derecho a “EL ARRENDADOR” a exigir el cobro de los cánones de arrendamiento adeudados a través de su Departamento Jurídico, quedando en ambos casos, obligado “EL ARRENDATARIO” a pagar por dicha cobranza un recargo del 20% sobre cada canon o mensualidad adeudada, así como cualquier oro gasto judicial o extrajudicial que ocasionare su insolvencia.”
“NOVENA: “EL ARRENDATARIO” se compromete a pagar y mantener al día los servicios públicos de agua potable, luz, teléfono, gas y otros servicios que sean aplicables generados en “EL INMUEBLE” durante el tiempo de duración del presente contrato o de alguna de sus prorrogas.”
“DECIMA: “EL ARRENDATARIO” se obliga a mantener “EL INMUEBLE” en perfecto estado, durante la vigencia del presente contrato o de alguna de sus prórrogas, y serán de su exclusivo cargo, las reparaciones menores que requiera “EL INMUEBLE” tales como pintura, paredes, acondicionamiento de servicios sanitarios, tuberías en general, reparaciones ordenadas por los organismos competentes encargados de sanidad y seguridad, y en fin, cualesquiera otras, siempre y cuando no sobrepasen la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.000.000,00).”
En aplicación del principio de la carga de la prueba, conforme a la pretensión deducida, a la accionante correspondía probar el hecho de la relación arrendaticia, lo cual quedó evidenciado, y a la demandada le comportaba comprobar el hecho extintivo de la obligación demandada, esto es, del pago de los montos demandados, de conformidad con las cláusulas en mención.
Ahora bien, establecido ello se evidencia del cúmulo de probanzas aportadas por las partes, que no existe demostración alguna de la circunstancia de la liberatoria de la obligación cuyo cumplimiento se imputa a la demandada. No obstante, la gestión hecha por la Defensora Judicial en tratar de localizar a la parte demandada a objeto de que le suministrara probanzas que permitieran desvirtuar la pretensión de la demandante, tal y como se evidencia de telegrama enviado por la misma al codemandado FRANCO DI DONATO ADARME.
Así pues, ante la ausencia de un medio de prueba que lograra demostrar el hecho extintivo alegado, resulta forzoso para quien decide declarar, como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, con lugar la acción de cumplimiento de contrato propuesta y, así se decide.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, propuesta por la ciudadana MARIA DEL CARMEN MARTINEZ DE LEAL a través de su apoderado judicial Abogado LUIS ANTONIO SOLANO PRADA, contra el ciudadano MIGUEL OCTAVIO MURILLO SUAREZ en su condición de arrendatario, y contra la empresa PIEL MODA, C.A. en la persona de su Presidente FRANCO DI DONATO ADARME (fiadora y principal pagadora), representados por la Defensora Ad-Litem Abogada RUTH RIVERO ROA.
SEGUNDO: SE CONDENA solidariamente al ciudadano MIGUEL OCTAVIO MURILLO SUAREZ (arrendatario) y a la empresa PIEL MODA, C.A. en la persona de su Presidente FRANCO DI DONATO ADARME (fiadora y principal pagadora), a pagar a la ciudadana MARIA DEL CARMEN MARINEZ DE LEAL, las siguientes cantidades:
.- UN MILLON CIENTO SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.166.666,00) o UN MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.F. 1.166,66) por concepto de los cánones de arrendamiento no cancelados de los meses: Diciembre del 2006, enero y febrero de 2.007, y diez (10) días del mes de marzo de 2007.
.- DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 210.000,00) o DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 210,00) por gastos de cobranzas extra judicial.
.- UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) o UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.000,00) por concepto de reparaciones efectuadas en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales por resultar totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, hoy siete (7) de febrero de 2008. AÑOS: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
El
Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 03:20 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. N° 5281.