TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA-RECONVENIDA: LINO MANUEL TEIXEIRA FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.485.071, actuando en su propio nombre y en representación de su madre y hermanos MERCEDEZ CARMEN FERNANDEZ DE TEXEIRA, GREGORIO TEXEIRA FERNANDEZ, MANUELA MERCEDES TEXEIRA FERNANDEZ Y MARIA CAROLINA TEXEIRA FERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, cédula de identidad Nro. V- 6.107.053, V-6.485.071, V- 11.642.841, V- 7.995.406 y V-6.499.821, respectivamente, de acuerdo a lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: OSWALDO L. GRILLO GOMEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 24.689.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: MIRVAT NASER DE MISRI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-19.561.843.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL ARTURO SANTELIZ ANGULO, LUIS FELIPE BLANCO, INES MARIA PERDOMO, MIGUEL OVIDIO SANDOVAL y LUIS SANTIAGO ROVAINA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 28.045, 1.267, 58.808, 39.968 y 17.107, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE N° 9552.
JUICIO BREVE.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y admitida por auto de fecha 07 de Mayo de 2007. Siendo imposible la citación de la parte demandada, se procedió a citarla por carteles, sin que dentro del lapso de comparecencia, la parte demandada lo hiciera, motivo por el cual se le designó defensor Ad-Litem, una vez citado el defensor ad lietem, en fecha 18 de Enero de 2008, el abogado RAFAEL ARTURO SANTELIZ, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación y reconvino en la misma. Por auto de fecha 21 de Enero del año 2008, se admitió la reconvención propuesta por la demandada. En la oportunidad legal para dar contestación a la reconvención, la parte actora no compareció. En fecha 24 de Enero de 2008, se fijó oportunidad para la realización del acto conciliatorio, siendo celebrado dicho acto, sin lograrse la conciliación entre las partes.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO PRIMERO
Alegó la parte actora en su libelo de demanda:
Que en fecha 8 de Febrero de 2002, su padre MANUEL TEIXEIRA, suscribió contrato de arrendamiento, sobre un local comercial ubicado en la planta baja del Edificio “Santa Cruz”, Silencio a Jefatura, frente al pasaje El Cristo, Parroquia Maiquetía del Estado Vargas, el cual anexó en copia marcada “A”. Dicho contrato estableció en la cláusula cuarta que el arrendamiento a tiempo determinado, tendría una duración de cuatro (4) años y se consideraría vigente desde el día 01 de Febrero de 2002, hasta el 31 de Enero de 2006, y podría ser prorrogado por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes no participara a la otra con tres (3) meses de anticipación por lo menos, por escrito antes del vencimiento del primer periodo o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de darlo por terminado.
Que en fecha 27 de Octubre de 2005, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, notificó judicialmente a la arrendataria del inmueble (anexó marcado “A-1); siendo el objeto de dicha notificación dar cumplimiento a la cláusula cuarta del citado contrato, así como el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, haciéndole del conocimiento que el contrato no le sería prorrogado y comenzaría a regir la prorroga legal que estipula la mencionada Ley, debiendo entregar el local totalmente desocupado de personas y en las mismas condiciones en que se le entregó, con los bienes descritos en la cláusula primera del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 8 de Febrero de 2002, bajo el Nro. 81, Tomo 06 de los Libros de Autenticaciones, que anexó marcada “B”.
Que el mencionado inmueble le pertenece junto con sus hermanos, por venta que les hizo su padre y su madre, por documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Estado Vargas, en fecha 17 de septiembre de 2005, bajo el Nro. 46, Tomo 14, Protocolo Primero, falleciendo su padre posteriormente, anexó marcado “C”.
Fundamento su demanda en los artículos 1.167, 1.579, 1.594 y 1.603 del Código Civil, y el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por lo expuesto demandaba a la ciudadana MIRVAT NASER DE MISRI, ampliamente identificada, por cumplimiento de contrato, para que conviniera o en su defecto fuera condenada por este Tribunal, en lo siguiente:
En el cumplimiento a lo señalado en la cláusula segunda de dicho contrato, en entregar el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
En la oportunidad legal para ello, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación de la misma, en los siguientes términos:
Impugnó y desconoció la Notificación Judicial de que fue objeto su representada, consignada marcada “A” por la actora como documento fundamental de la demanda, ya que el solicitante de la misma es el ciudadano LINO MANUEL TEIXEIRA FERNANDEZ, y no indica y/o señala con que carácter actúa para realizar dicha Notificación, ya que la única persona con facultad para hacer la misma, es el arrendador, por consiguiente la notificación es nula.

Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, por ser inciertos los hechos narrados, ya que su representada nunca fue notificada válidamente, quien por derecho le correspondía, valer decir, el arrendador MANUEL TEIXEIRA de la no prorroga del contrato de arrendamiento, y menos aún la supuesta prorroga legal.
Que en nombre de su representada MIRVAT NASER DE MISRI, reconvino en contra de todos los integrantes de la parte actora, ciudadanos LINO MANUEL TEIXEIRA FERNANDEZ, quien actúa en nombre propio y en representación de su señora madre y hermanos MERCEDES CARMEN FERNANDEZ DE TEIXEIRA, JOSE GREGORIO TEIXEIRA FERNANDEZ, MANUEL MERCEDES TEIXEIRA FERNANDEZ y MARIA CAROLINA TEIXEIRA FERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-6.107.053, V-6.485.071, V-11.642.841, V-7.995.406 y V-6.499.821, respectivamente, de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en su carácter de vendedores y compradores del inmueble, como consta del documento de venta realizada, que anexó la actora marcada con la letra “C”.
Que consta de contrato de arrendamiento consignado por la actora, que el ciudadano MANUEL TEIXEIRA, dio en arrendamiento a la demandada MIRVAT NASER DE MISRI, el inmueble plenamente identificado en dicho contrato de arrendamiento, situado en la Planta Baja del Edificio “Santa Cruz”, Silencio a Jefatura, frente al pasaje El Cristo, Maiquetía. Estado Vargas.
Que como lo confiesa la parte actora en el libelo de demanda y lo ratifica en el documento de compra venta, que anexó marcado “C”, el mencionado inmueble le pertenece junto con sus hermanos, por venta que les hizo su padre y su madre, el cual reprodujo, opuso e hizo valer en contra de la actora reconvenida.
Que por existir un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la venta, tanto la parte actora LINO MANUEL TEIXEIRA FERNANDEZ, como su madre MERCEDES CARMEN FERNANDEZ DE TEIXEIRA (vendedores), inexorablemente estaban en la obligación de realizar la oferta de venta a la arrendataria MIRVAT NASER DE MISRI, lo cual no hicieron, violándole de esta forma el derecho especial de preferencia que tiene la arrendataria para adquirir el inmueble, en segundo lugar, el arrendador no le notificó a la arrendataria de dicha venta, y hasta la fecha de presentación de la demanda, la arrendataria se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que el arrendador violó el derecho de preferencia ofertiva de la arrendataria de poder comprar el inmueble antes de cualquier tercero, transgrediendo de esa forma normas de orden público, previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 43, 47 y 48.
Que según información suministrada por el cónyuge de la demandada, la arrendataria MIRVAT NASER DE MISRI se acogió al Retracto Legal establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ello expresamente declaró que dicha ciudadana esta en disposición de adquirir el inmueble que ocupa por la suma que fue vendido, o sea la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), hoy en virtud de la reconversión monetaria Bs. 20.000,oo.
Fundamentó la reconvención en los artículos 21 y 49 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, y los artículos 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por lo expuesto demandaba a los ciudadanos LINO MANUEL TEIXEIRA FERNANDEZ, quien actúa en nombre propio, y a los ciudadanos MERCEDES CARMEN FERNANDEZ DE TEIXEIRA, JOSE GREGORIO TEIXEIRA FERNANDEZ, MANUEL MERCEDES TEIXEIRA FERNANDEZ y MARIA CAROLINA TEIXEIRA FERNANDEZ, representados los cuatro últimos en el juicio principal por el ciudadano LINO MANUEL TEIXEIRA FERNANDEZ, en su carácter de vendedores y compradores del inmueble objeto de la demanda, para que convengan en anular la venta y a la vez vender a la ciudadana MIRVAT NASER DE MISRI, por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), o en su defecto en caso de que la parte actora reconvenida no convenga en la NULIDAD DE LA VENTA y otorguen voluntariamente el documento definitivo de venta, en caso contrario que la sentencia que tenga a bien dictar el Tribunal conforme lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, se tenga como título de propiedad, previo pago del precio por parte demanda demandada-reconviniente y se ordene su protocolización en el registro Inmobiliario del segundo Circuito del Municipio Vargas del estado Vargas.
CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho. La parte demandada promovió lo siguientes:
Ratificó, reprodujo, opuso e hizo valer el mérito favorable de su representada, en especial los alegatos de hecho y de derecho opuestos en la reconvención.
Consignó, opuso e hizo valer recibos de consignaciones efectuadas en el Expediente Nro. 576-07 del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, marcado del “1 al 22”.
A los folios 66 al 88 rielan insertos recibos de consignaciones arrendaticias expedidos por la Juez Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en el cual consta la consignación arrendaticia de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre del año 2007, febrero 2007, marzo 2007, abril 2007, mayo 2007, junio 2007, julio 2007, agosto 2007, septiembre 2007, octubre 2007, noviembre 2007 y diciembre 2007.
Dichos recibos expedidos por la Funcionario competente para ello, no fueron impugnados, motivo por el cual de conformidad con lo previsto en el artículo del 1.359 Código Civil, se le atribuye el valor probatorio propio de los instrumentos públicos. ASI SE ESTABLECE.
Reprodujo, opuso e hizo valer contra la actora el documento de compra venta consignado por la dicha parte marcado “C”, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Segundo Circuito Municipio Vargas del Estado Vargas, en fecha 16 de septiembre del año 2005, anotado bajo el número 46, Protocolo Primero, Tomo Décimo Cuarto (14), Trimestre Tercero (3).
A los folios 22, 23 y 24 del expediente riela inserta la instrumental promovida, en copia fotostática. Con respecto al valor probatorio de tales documentos dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
(…).”
De conformidad con la norma transcrita, las copias fotográficas, fotostáticas o reproducidas por cualquier medio mecánico se reputarán como fidedignas siempre y cuando:
a) Se trate de copias de documentos públicos o privados reconocidos (no simplemente privados).
b) Sean producidas con la demanda, su contestación o en el lapso de promoción de pruebas.
c) No sean impugnadas por la contraparte en los lapsos señalados en la norma.
d) Sean legibles.
Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Siendo que la instrumental promovida es copia fotostática de un instrumento público, la cual no fue impugnada y por el contrario, su valor probatorio es promovido por la parte demandada reconviniente, se aprecia en todo su valor probatorio.
Promovió la confesión de la parte actora reconvenida, contenida en el libelo de demanda, relativa a la venta del local.
Con respecto a dicha prueba, esta Juzgadora encuentra que no toda declaración envuelve una confesión, la confesión como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí misma, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. Para que la confesión exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 0347 de fecha 12 de Noviembre del año 2001, señaló:
“…No obstante lo anteriormente expuesto, la doctrina ha sido cónsona al sostener que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por si misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes.
En este sentido, afirma el citado autor, Armínio Borjas, que “...puede ocurrir, sin embargo, que no esté viciado el consentimiento, pero sí que no haya intervenido conscientemente en el acto, como sucede de frases inadvertidamente escapadas del confesante, o de reticencias o contradicciones suyas. En tales casos le falta el elemento convencional necesario para que produzca plena prueba, y las deducciones o presuntas afirmaciones así obtenidas, pueden ser y son de hecho, indicios, esto es, argumentos indirectos de verdad, mas o menos atendibles según las especiales circunstancias; pero no tienen por sí mismas el valor de prueba completa y legal, que es propio exclusivamente de la confesión voluntaria’ (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano. Tomo III, Pág. 229).
Sobre estos particulares la Sala estima, que no toda declaración implica una confesión, pues para que ella exista se requiere que la misma verse sobre un hecho capaz de tener la suficiente juricidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En consecuencia, para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte...”.

De conformidad con lo antes expresado, quien sentencia considera que el alegato de hiciera la parte actora en su libelo de demanda, y que fuera reiterado en posteriores escritos, relativo a la venta del local arrendado, corrobora que el mismo no se hizo “con el propósito de confesar este hecho a favor de la parte demandada” , por lo que no puede encuadrarse dentro del supuesto de la prueba de confesión prevista en los artículos 1400 y siguientes del Código Civil, según lo ha expresado la doctrina y jurisprudencia citada.
Hizo valer la confesión en cuanto a la reconvención, en virtud de la falta de contestación a la misma, para cuyo pronunciamiento este Tribunal se reserva el capitulo tercero.
La parte actora presentó escrito de pruebas en los términos siguientes:
Ratificó la Notificación Judicial efectuada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 27 de octubre de 2005.
Dicha actuación fue impugnada por la parte demandada, argumentado que no indicó el carácter con el cual actuaba y por considerar que la única persona con facultad para hacer dicha notificación era el arrendador Manuel Texeira.
Con respecto a la instrumental promovida e impugnación formulada, esta Juzgadora observa:
Consta de la instrumental que riela inserta del folio 11 al 21, que el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial a petición del actor, en fecha 27 de Octubre del año 2005 practicó notificación judicial relativa a la no prorroga del contrato de arrendamiento cuyo objeto es el local comercial, donde se realizó la referida notificación.
Dado que se trata de un instrumento que emana de un funcionario público con competencia para ello, tenemos que a tenor de los dispuesto en el artículo 1359, el mismo hace plena fe, así entre las partes como respecto a terceros, mientras no sea declarado falso: 1. De los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado y 2. De los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlo constar.
Ahora bien, entiende esta Juzgadora que el motivo de la impugnación de dicha actuación, esta dirigido a que la persona que la “solicitó” no tenia facultad para ello, pero siendo esto un aspecto que toca el fondo de lo debatido en la acción principal de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, este Tribunal se reserva el pronunciamiento sobre dicho alegato de impugnación, en el capitulo tercero del presente fallo.
Consignó Titulo Supletorio evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Departamento Vargas de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (hoy Municipio Vargas del Estado Vargas), en fecha 21 de Marzo de 1984, quedando anotado bajo el Nro. 34.
En relación a la valoración del titulo Supletorio, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 22 de julio de 1987 (caso: IRMA ORTA DE GUILARTE contra PEDRO ROMERO), señaló:
“...El título supletorio, como elemento probatorio que es, deberá estar sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer; esto a fin de determinar si dicho título se pretende hacer valer ante el ‘tercero en sentido técnico’, o sea, el tercero cuyo derechos
quedaron a salvo, por imperio de la misma disposición legal. Así lo ha interpretado esta Corte:‘Las justificaciones para perpetua memoria o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil; pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso....”.

De lo expuesto se desprende que, en el caso de autos donde no fueron llevados al proceso los testigos que participaron en su conformación, no podría asimilarse dicho título a un documento público (artículo 1359 del Código Civil), pues en un caso como el de autos, que resultó contrario a lo exigido, sólo podría dársele el valor de un mero indicio, el cual junto con otros elementos de convicción pudieron llevar al juzgador a una conclusión (artículo 510 del Código de Procedimiento Civil). Sin embargo, dicho título era susceptible de ser atacado en su contenido o en su formación como documento por las vías establecidas legalmente…”

Dado que en el caso de autos, si bien la parte contraria no atacó dicho instrumento a través de la figura jurídica de la tacha prevista en los artículos 1380 y 1381 del Código Civil, que atiende a los testigos y a los instrumentos, con su correspondiente procedimiento, la parte promovente no trajo a los testigos que participaron en su conformación, por lo que, este Tribunal encuentra que el citado titulo Supletorio tiene valor probatorio como indicio. Así se establece.
Reprodujo e hizo valer el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 08 de Febrero de 2002, por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, No. 81, Tomo 06, marcado con la letra “B”, el cual riela inserto del folio 7 al 10.
En cuanto a la valoración de dicha instrumental, observa este Tribunal que el mismo entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.
Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente. Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:
“...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere a instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el sólo hecho de serlo debe reputarse auténtico mas la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico puede no ser público.

Con relación al documento auténtico sostiene el autor Jesús E. Cabrera Romero:
‘Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio), ya que debe ser creído...’
.....Omissis.....
‘Pero, además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. La existencia de esta clase de instrumentos privados ha sido reconocida por nuestros escritores desde el siglo pasado, existiendo una corriente doctrinal en este sentido. Tal idea la compartimos, porque dentro del área de los documentos privados, o sea de aquellos que forman los particulares sin intervención de un funcionario público competente para ello, hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos), ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que el o los presentantes han reconocido como de el o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento, declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él o las partes; convirtiéndose por ello el instrumento en auténtico, a pesar de ser privado.

En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico que no fue impugnado por la parte demandada, se aprecia en todo su valor probatorio. ASI SE ESTABLECE
Hizo valer la confesión de la demandada reconviniente de acuerdo al artículo 1400 del Código Civil y siguientes, al declarar la existencia de un local situado en la planta baja del edificio Santa Cruz, Silencio a Jefatura, frente al Pasaje El Cristo, Maiquetía, Estado Vargas.
En relación a la confesión promovida, cabe reproducir lo expresado con ocasión del análisis de las pruebas de la parte demandada, entre las cuales se encontraba también esta prueba de confesión.
Promovió Inspección Judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.
A los folios 115 y 116 del expediente riela inserta el acta de Inspección Judicial practicada por este Juzgado en el Edificio Santa Cruz, Silencio a jefatura, frente al pasaje El Cristo, parroquia Maiquetía, estado Vargas, mediante la cual se dejó constancia, de los particulares relevantes para la presente decisión: “SEGUNDO: El Tribunal deja constancia que en la planta baja del referido inmueble funciona un local comercial en cuya entrada existe un letrero donde se lee: “Comercial Mirna Mar de la Plata”. TERCERO: El Tribunal deja constancia que habiendo recorrido el inmueble citado, pudo constatar la existencia de una primera planta con seis oficinas, una segunda planta o piso con cinco oficinas, un tercer piso o planta constituido por un apartamento donde vive la notificada y una terraza ubicada en la cuarta planta”
Con respecto a los hechos que fueron objeto de comprobación por parte de la Juez en la inspección judicial promovida, este Tribunal le atribuye valor de plena prueba. ASI SE ESTABLECE.
CAPITULO TERCERO
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
En el caso bajo análisis, la parte actora demanda el cumplimiento de contrato por vencimiento del termino, el 31 de Enero del año 2006, fecha para la cual entró en vigencia la prorroga legal, a la cual tenia derecho la arrendataria. La parte demandada con respecto a la acción principal, negó, rechazó y contradijo la demanda, alegando para ello, que su representada nunca fue válidamente notificada.
En relación a los términos en que ha quedado planteada la litis, esta Juzgadora observa:
En el caso de autos, cursa instrumental que prueba la existencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes del presente proceso, hecho este por demás no controvertido. En dicho contrato, las partes pactaron en la cláusula segunda: “El presente contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tendrá una duración de cuatro (4) años y se considerará vigente desde el 01 de febrero de 2002, hasta el día 31 de Enero del 2006. Podrá ser prorrogado por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no participe a la otra con tres (3) meses de anticipación por lo menos, por escrito antes del vencimiento del primer período o de cualquiera de sus prorrogas su deseo de darlo por terminado. Se entenderá siempre que aun cuando LA ARRENDATARIA continuase ocupando el inmueble después de vencido el término inicial o cualquiera de sus prorrogas, no operará la tácita reconducción.” . Es decir, fue clara la voluntad de las partes en lo atinente al plazo de duración del mismo.
Tal y como señalamos anteriormente, en cuanto al hecho relativo al vencimiento del término del contrato de arrendamiento, la única defensa que alegó la parte demandada, fue la impugnación de la notificación de no prorroga que le fuera realizada el día 27 de Octubre del año 2005, por el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, y para cuyo pronunciamiento quien sentencia se reservo esta parte del fallo. Por lo que, siendo esta la oportunidad, al respecto esta Juzgadora observa:
Ha quedado establecido tanto en los alegatos realizados por ambas partes como las pruebas aportadas, que el inmueble del cual forma parte el local arrendado, y que fuera objeto de la notificación practicada, fue dado en venta registrada en fecha 16 de septiembre del año 2006, por el ciudadano MANUEL TEXEIRA (representado por LINO MANUEL TEXEIRA) y MERCEDES CARMEN FERNANDEZ DE TEXEIRA a los ciudadanos LINO MANUEL, JOSE GREGORIO, MANUELA MERCEDEZ Y MARIA CAROLINA TEXEITRA FERNANDEZ, en la proporción indicada en dicho instrumento, valorado en el capitulo segundo que trata sobre las pruebas y apreciado por este Juzgado, pues como quedo asentado en dicho capitulo, en la oportunidad legal para ello, dicho instrumento no fue impugnado.
De manera, que al haber operado la enajenación del inmueble del cual forma parte el local arrendado, por parte del ciudadano MANUEL TEXEIRA y MERCEDES CARMEN FERNANDEZ DE TEXEIRA, a los referidos ciudadanos, resulta evidente que operó la subrogación arrendaticia.
Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico. Así lo ha señalado, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ocasión de la acción de amparo constitucional interpuesta los ciudadanos HERNÁN CARVAJALINO DUQUE y GLORIA PATRICIA SUÁREZ DE CARVAJALINO, contra la decisión del 13 de diciembre de 2005, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 09 días del mes de octubre dos mil seis.
En base a los antes expuesto, se desestima el alegato de impugnación formulado por la parte demandada, y tal como se indico en el análisis probatorio, se tiene como válida la notificación judicial de no prorroga solicitada por el ciudadano Lino Manuel Texeira, y practicada por el antes señalado Juez Segundo de Municipio dentro del lapso previsto en la transcrita clausula, es decir, con tres meses de anticipación (27 de Octubre del año 2005) al vencimiento del plazo de duración del contrato (31 de Enero del 2006) .
Establecido como ha quedado que el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la acción venció el día 31 de Enero del año 2006, tenemos que de conformidad con el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1ª de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …”
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años….”
Por todos lo antes expuesto es forzoso para esta Juzgadora, concluir que el contrato de arrendamiento, se encuentra vencido en cuanto a su plazo de duración, así como la prorroga legal prevista en el referido artículo 38.
Ahora bien, a los fines de resolver nos corresponde previamente analizar lo relativo a la reconvención. En tal sentido tenemos:
La parte demandada propone reconvención y para ello se basa, en que la parte actora afirma en su libelo que el inmueble le pertenece por venta que le realizara su padre y su madre, violándole el derecho especial de preferencia que tiene como arrendataria de adquirir el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; que el arrendador no le notifico dicha venta y que para la fecha de la demanda se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que el arrendador transgredió las normas de orden público previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 43, 47 y 48, por lo que se acogía al retracto legal y estaba a disposición de adquirir el inmueble por la suma de veinte mil bolívares, en la cual fue vendido. Concluyó demandado la nulidad de la venta.
La parte actora en la oportunidad legal para ello no dio contestación a la reconvención.
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
En relación a la reconvención propuesta, cuyos términos quedaron fijados anteriormente, llama la atención de esta Juzgadora que si bien la parte demandada reconviniente fundamentó su escrito en la normativa contentiva de la acción de retracto legal arrendaticio prevista en los artículo 43, 44, 47 y 48 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su petitum textualmente demanda:
“ …acudo ante su competente autoridad, a objeto de demandar como en efecto DEMANDO a los ciudadanos LINO MANUEL TEXEIRA FERNANDEZ, quien actúa en el juicio en nombre propio, y a los ciudadanos MERCEDEZ CARMEN FERNANDEZ DE TEXEIRA, GREGORIO TEXEIRA FERNANDEZ, MANUELA MERCEDES TEXEIRA FERNANDEZ Y MARIA CAROLINA TEXEIRA FERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domcilio, cédula de identidad Nro. V- 6.107.053, V-6.485.071, V- 11.642.841, V- 7.995.406 y V-6.499.821, respectivamente, representados los cuatro últimos en el juicio principal por el ciudadano LINO MANUEL TEXEIRA FERNADEZ, de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en su carácter de vendedores y compradores del inmueble identificado en el contrato de arrendamiento que es objeto de la presenta demanda para que CONVENGAN EN ANULAR LA VENTA Y A LA VEZ VENDER a la ciudadana MIRVAT NASER DE MISRI, cédula de identidad Nro. V- 19.561.843 por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo) el local comercial objeto de la venta e identificado en el contrato de arrendamiento, o en su defecto en caso de que la parte actora reconvenida no convenga en la NULIDAD DE LA VENTA y otorguen voluntariamente el documento definitivo de venta, en caso contrario que la sentencia que tenga a bien dictar el Tribunal conforme lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, se tenga como título de propiedad, previo pago del precio por parte demanda demandada-reconviniente y se ordene su protocolización en el registro Inmobiliario del segundo Circuito del Municipio Vargas del estado Vargas.”.
Pareciera desprende, cierta confusión en el libelo de demanda, pues tal y como lo expusiéramos anteriormente, el fundamento de hecho y derecho declarado en el escrito contentivo de la reconvención, es el de retracto legal arrendaticio; sin embargo, el motivo por el cual se propuso reconvención es nulidad de venta. Acciones que por lo demás, en criterio de quien sentencia no resultan acumulables, pues el retracto legal arrendaticio supone la subrogación del arrendatario que la ejerce y a quien se le concede, en la persona de quien compra el inmueble, previa consignación del precio, por lo que si se declarase la anulabilidad de la venta, no podría darse la mencionada subrogación.
Hecho este paréntesis, en cuanto al petitorio de la reconvención, este Tribunal pasa a decidir con respecto a la reconvención planteada, y sobre la cual la reconviniente hizo valer la confesión de la parte actora. En relación a la figura invocada por la parte demandada reconviniente tenemos:
El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”.
La confesión ficta, es una ficción jurídica por la que, a falta de contestación a la demanda en tiempo útil, la Ley considera que el reo admitió por verdaderos los hechos constitutivos de la acción deducida por el actor. A la luz del precitado artículo y de la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, se produce lo que la doctrina ha denominado ‘confesión ficta’ por efecto de la falta de contestación a la demanda y por falta de promoción de pruebas, cuando existe la concurrencia de las siguientes condiciones para su verificación: 1.-) Que no sea contraria a derecho la petición contenida en el libelo de la demanda. 2.-) Que la parte demandada haya sido legal y válidamente citada para la litis contestación.3.-) Que la parte demandada no haya comparecido a dar contestación a la demanda; y,4.-) Que la parte demandada nada haya probado para destruir la presunción de verdad de los hechos demandados.
En cuanto al cuarto requisito de la ley, “si nada probare que le favorezca”, tenemos que, en el proceso cuando el demandado no comparece a dar contestación de la demanda, el artículo 362, establece en su contra la presunción iuris tantum de la confesión. Esta presunción admite la prueba limitada del demandado rebelde, a aquello que enerve la acción de la parte actora, mas no puede hacer uso de pruebas que recaigan sobre las excepciones que no opuso en la oportunidad legal de la contestación de la demanda. La confesión genera el desplazamiento de la carga probatoria en contra del demandado y los hechos a probar son aquellos que conforman el thema decidendum de la controversia. El contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No puede defenderse con alegaciones, hacer contra prueba de las pretensiones del demandante.
En el caso de autos, si bien la parte demandante reconvenida no dio contestación a la demanda, desplego actividad probatoria tendente a demostrar que el inmueble del cual forma parte el local arrendado fue vendido en forma global, por no poseer documento de condominio que individualice cada una de las unidades aprovechables del edificio, con lo cual enervaría el fundamento de la reconvención.
En tal sentido, tal y como quedo establecido en el análisis probatorio, trajo a los autos, el titulo supletorio de la bienhechurías conformadas por un Edificio que “consta de Planta Baja, Mezanina (primer piso) Segundo Piso, Tercer Piso y una terraza y que se encuentra distribuido así: PLANTA BAJA: Consta de un local Comercial con dos (2) baños una oficina con dos (2) baños; PRIMER PISO (Mezanina): Consta de seis (6) oficinas, a saber: Oficinas 1,2,3,4, 5 y 6 cada una con su sala de baño; SEGUNDO PISO, Oficinas 7,8,9,10 y 11 cada una con su sala de baño y un patio interno; TERCER PISO, Un apartamento con un salón grande, cuatro dormitorios y cinco baños; Cuarto Piso Existe una terraza…” el cual hizo en el lote de terreno “donde existía una casa que hizo demoler, situado en Maiquetía del Departamento Vargas del Distrito Federal en la calle San Sebastián marcada con el Nª 241 y comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE, en ocho metros ((.00 mts) con la calle San Sebastián, hoy Silencio a Jefatura; SUR, en trece metros (13.00 mts) con solar que es o fue de los Sucesores de Domingo Hernández; ESTE, en cincuenta y ocho metros con sesenta y cinco centímetros (58.65 mts) con casa que fue de Bárbara Hernández, y OESTE, con cincuenta y ocho metros con sesenta y cinco centímetros (58,65 mts) con casa que fue de Francisco González. Dicho Inmueble fue adquirido por mi conforme desprendese del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del departamento Vargas del Distrito Federal el día seis (6) de julio del año 1970, bajo el Nª 3, folio 13 del Protocolo 1º, Tomo 10” ; linderos, medidas y datos de registro que coinciden con las indicadas en el documento de venta acompañado al libelo de demanda y cuya nulidad pretende la demandada con su reconvención. Aunado a ello, este Tribunal practicó Inspección Judicial, en la que se dejó constancia de los pisos y aéreas que conforman el referido Edificio, entre las cuales se encontraba el local objeto del arrendamiento, cuyo cumplimiento se demandó como acción principal, y que son las mismas reflejadas en el referido Titulo Supletorio.
Es decir, en el caso de autos, la parte actora probó la venta global del inmueble del cual forma parte el local ubicado en la planta baja.
Según pudo constatar quien aquí decide, en ocasión de la práctica de la inspección judicial.
En razón de lo expuesto, al caso de autos se hace aplicable la norma contenida en el artículo 49 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:
“El retracto arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.
A los fines de ilustrar mejor la figura del retracto legal arrendaticio y, de manera especial las consideraciones antes escritas, se permite este Tribunal hacer referencia a los criterios que, al respecto, ha sostenido nuestro Máximo Tribunal de la República, en Sala Civil, sentencia dictada en fecha doce (12) de abril del año 2.005, con ponencia de la Magistrada, Dra. Isbelia Pérez de Caballero, Juicio seguido por Mohamed Alí Farhat contra Inversiones Senabeid, C.A. y otra, fallo en el cual se expresó:
(...) Es criterio de la Sala que el referido parágrafo se sustenta en el hecho de que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia establecido en la norma antes transcrita.
La intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido.
Dado que la parte demandada como fundamento de hecho y derecho de su reconvención hizo valer el derecho de preferencia para adquirir un bien conformado por un local comercial que forma parte de una sola Edificación, el cual, como ya se estableció no goza de tal posibilidad legal y excluye su derecho de preferencia en cuanto a su adquisición, en aplicación a la doctrina de la casación y del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace obligante para este Tribunal, negar como en efecto niega la procedencia de la reconvención propuesta. Así se decide.-
En virtud de todo lo antes expresado, y dado que fue declarada la improcedencia la reconvención propuesta por la parte demandada, y previamente fue establecido en el presente fallo, el vencimiento del término y la prorroga legal del contrato de arrendamiento, cuya cumplimiento demando la parte actora, esta Juzgadora declara con lugar la acción principal de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prorroga legal e improcedente la reconvención propuesta. Así se decide.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO propuesta por LINO MANUEL TEIXEIRA FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.485.071, actuando en su propio nombre y en representación de su madre y hermanos MERCEDEZ CARMEN FERNANDEZ DE TEXEIRA, GREGORIO TEXEIRA FERNANDEZ, MANUELA MERCEDES TEXEIRA FERNANDEZ Y MARIA CAROLINA TEXEIRA FERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, cédula de identidad Nro. V- 6.107.053, V-6.485.071, V- 11.642.841, V- 7.995.406 y V-6.499.821, respectivamente contra MIRVAT NASER DE MISRI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-19.561.843. En consecuencia se condena a la parte demandada-reconviniente, ya identificada a hacer entrega a la parte actora reconvenida de un local comercial ubicado en la planta baja del edificio “Santa Cruz”, Silencio a Jefatura, frente al pasaje El Cristo, Parroquia Maiquetía del Estado Vargas.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN QUE POR NULIDAD DE VENTA propusiera la parte demandada MIRVAT NASER DE MISRI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-19.561.843 contra LINO MANUEL TEIXEIRA FERNANDEZ, MERCEDEZ CARMEN FERNANDEZ DE TEXEIRA, GREGORIO TEXEIRA FERNANDEZ, MANUELA MERCEDES TEXEIRA FERNANDEZ Y MARIA CAROLINA TEXEIRA FERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, cédulas de identidad Nro. V-6.485.071, Nro. V- 6.107.053, V-6.485.071, V- 11.642.841, V- 7.995.406 y V-6.499.821, respectivamente.
Se condena en costas a la parte demandada reconviniente perdidosa.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del fallo, en el copiador de sentencias.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los veinte (20) días del mes de Febrero del año dos mil ocho (2008). Años 197º de la independencia y 148º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,
LIZBETH ALVARADO FRIAS.
LA….
SECRETARIA,
ABG. MARIA ALEJANDRA GONZALEZ
En la misma fecha, siendo la 3:10 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria,