TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Maiquetía, 11 de julio de 2008
Años 198º y 149º

PARTE INTIMANTE: Ciudadano EDUARDO PRESTAMO, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.096.483, representado por los abogados Álvaro Felipe Albornoz Pérez y Liliana De Ascensao de Abreu, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 62.693 y 66.460, respectivamente.

PARTE INTIMADA: Ciudadana YASMÍN DÍAZ, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 7.997.197, representada por el abogado Reyes Izaguirre, inscrito en el Inpreabogado con el N°. 9.445, en su condición de Defensor Judicial.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.

-.I.-

Ha subido a esta Superioridad el expediente signado con el N° 4811 de la nomenclatura de archivos del Juzgado Primer de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada en contra del auto dictado por ese Tribunal en fecha 9 de junio de 2005.

(f.171) En fecha 11 de abril de 2008, este Tribunal dio por recibido el expediente y fijó para el vigésimo (20º) día de despacho siguiente la oportunidad para que las partes presentaran sus informes por escrito.

(f.172) En fecha 13 de mayo de 2008, el abogado Víctor René Ugueto, Defensor Ad Lítem de la ciudadana Yasmín Díaz, presentó el escrito de informes que se resume a continuación:

“… Conforme al Contrato de Compra Venta, se constato lo posible, licitud y determinación del inmueble de autos, sin que mediare ocultamiento del mismo, de todo lo cual tiene perfecto conocimiento el comprador y cuya existencia se evidencia de la inspección ocular e informe técnico inserto en los autos. En el mencionado Contrato de Compra Venta, una vez que el comprador paga el monto de la inicial, este queda en situación de mora, quedando la venta en toda su existencia, tal como lo prevé el artículo 1496 del Código Civil, y por lo tanto no es dable desistir el compromiso contraído por lo tanto mi defendida ‘...se obliga expresamente a efectuar la entrega material del inmueble objeto del presente contrato,… ’, para el día 16 de noviembre del pasado año 1.999… amén que en dicho contrato, en su Cláusula Séptima, como causal penal establece, que en caso de incumplimiento por CAUSAS IMPUTABLES A EL VENDEDOR, que no es el caso sub judice, este devolverá la suma recibida, que no fue lo convenido por las partes una vez acontecido el deslave… mi defendida no intervino en ninguna causal de FUERZA MAYOR NI EN CASO FORTUITO, no previsto en la Cláusula Séptima del Contrato, por lo tanto no se le puede imputar causal alguna…
Inspección Ocular e ‘INFORME TECNICO’. Prueba ésta promovida por la parte actora para demostrar, que: El apartamento de autos ‘quedó inhabitable e irrecuperable...’; ‘… que el objeto de la venta ya no es el mismo… ’; ‘… Que perdió interés en la trasmisión de la propiedad del mismo… ’
Del acta de Inspección se evidencia que el Tribunal se constituyó en el apartamento de autos y pudo observar ‘… que el inmueble se encuentra PARCIALMENTE destruido y en condiciones deplorable…’ y que ‘… para determinar la inhabitabilidad y el daño estructural… ’ Se asesoró de un Experto…
Del Informe… se observó que el inmueble ‘… no tiene entrada de acceso por haber sido tapiada por el deslave de diciembre del 99… ’ ‘… que entraron por el balcón de un apartamento de la planta baja, que el edificio se encuentra vacío y desvalijado, (sin puertas, ni marcos ni ventanas)… ’
Del Informe presentado, se evidencia la existencia de las distribuciones inherentes al Apartamento, y que el único obstáculo que encontraron fue la falta de acceso al apartamento, tapiada la entrada por el deslave. Por lo que respecta al vaciado y desvalijamiento del mismo, es público y notorio que los bienes muebles del apartamento pertenecen en propiedad de la vendedora, no objeto de venta.
Las fotos demuestran que el edificio se encuentra en pié y que las paredes… evidencian algunas grietas. El concepto de inhabitabilidad se debe a la falta de limpieza por parte del comprador. En cuanto a que el edificio está o presenta un asentamiento, en nada incide con el apartamento vendido, amén de que no existe ni está amparado por un estudio que comprenda la lectura del suelo y sub-sueldo; estructura del inmueble y su posible recuperación… ”

La parte actora no presentó informes ni observaciones a los de su adversario.

-.II.-

Para decidir, se observa:

(f. 01 al 04) El día 13 de junio de 2000, los abogados Álvaro Felipe Albornoz Pérez y Liliana de Ascensao de Abreu, apoderados judiciales del ciudadano Eduardo Prestamo, introdujeron el libelo de demanda ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, el cual por efecto de distribución, fue remitido al Juzgado Primero de Primera Instancia de la misma competencia, en el cual narró:

“… Nuestro representado, EDUARDO PRESTAMO, tiene suscrito mediante documento público autenticado… en fecha 25 de Octubre de 1.999,… un Contrato de Opción de Compra-Venta, con la ciudadana YASMIN DIAZ,… por un apartamento de la propiedad de la mencionada ciudadana distinguido con el N° 2-C, situado en La Planta Segunda del edificio RESIDENCIAS LA TOJA, ubicada en la Calle Jardín Botánico de la Urbanización Caribe, Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas…
En la Cláusula Segunda de dicho Contrato se expresa: ‘El precio para esta venta se ha convenido en la suma de… (Bs.28.000.000, 00) los cuales serán cancelados de la siguiente forma: 1) La cantidad de… (Bs.1.000.000, 00) en calidad de Arras tal como se menciona en la Cláusula Tercera del presente contrato; 2) la cantidad de… (Bs. 12.000.000,00) que serán cancelados como complemento de Arras tal como se menciona en la Cláusula Tercera del presente contrato en fecha 04 de Noviembre de 1999…’
Igualmente la Cláusula Tercera del contrato expresa: ‘Se establece la cantidad de… (Bs. 13.000.000,00) en calidad de Arras para garantizar la operación pactada los cuales serán cancelados de la siguiente manera: 1) La cantidad de… (Bs.1.000.000, 00) que el comprador entrega en este acto a el vendedor; 2) y el saldo, es decir, la suma de… (Bs. 12.000.000,00) que serán cancelados por el comprador en fecha 04 de Noviembre de 1.999, tal como se menciona en la Cláusula Segunda de este contrato, suma esta en total que pasará a formar parte del precio de venta en el acto del otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito, para lo cual se establece un plazo de sesenta (60) días continuos contados a partir del otorgamiento del presente documento.
Es el caso, ciudadano juez que con motivo de los sucesos acaecidos en el mes de diciembre de 1999, en el Estado Vargas, especialmente en la Parroquia Caraballeda, donde un gran diluvio ocasionó el desbordamiento de ríos y quebradas con el consecuente arrastre de inmensas piedras, todo lo cual produjo la destrucción total o parcial de inmuebles, siendo este el caso del apartamento anteriormente señalado, el cual quedó inhabitable e irrecuperable, por lo que el objeto de la venta ya no es el mismo por el que nuestro apoderado pactó la compra; razón por la cual se perdió el interés en la transmisión de la propiedad del mismo; o dicho de otra manera, la futura venta que se pactó quedó sin objeto y por lo tanto es inexistente
Por otra parte es el caso que nuestro representado canceló la cantidad de… (Bs. 1.000.000,00) en calidad de Arras en el momento de la firma del contrato… y luego canceló la cantidad de… (Bs.12.000.000,00) también en calidad de Arras, el día 03 de Noviembre de 1.999, como consta en el recibo firmado por la ciudadana YASMIN DIAZ, el cual anexamos…
En vista de que el objeto del contrato pereció, nuestro apoderado (Sic) en múltiples oportunidades le solicitó a la vendedora la devolución de los… (Bs. 13.000.000,00) dados en Arras, negándose ésta a devolvérselas, por lo tanto, cumpliendo instrucciones precisas de nuestro poderdante…
(…)
Por cuanto han sido infructuosas las gestiones realizadas para obtener la devolución del dinero dado en calidad de Arras, es por lo que acudimos ante su competente autoridad para demandar, a la ciudadana YASMIN DIAZ,… para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal a su muy digno cargo en lo siguiente:
PRIMERO: En la resolución del contrato de opción de compraventa…
SEGUNDO: En la entrega de la suma de… (Bs.13.000.000,00) por concepto de devolución del dinero dado en calidad de Arras, de acuerdo con la cláusula tercera del contrato antes mencionado, más los intereses que se generen.
TERCERO: Solicitamos se sirva aplicar la Indexación o la Corrección Monetaria, teniendo en cuenta el fenómeno de la inflación y previa experticia complementaria del fallo, todo de conformidad con el Criterio de la Corte Suprema de Justicia…
CUARTO: De conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, las costas y costos del presente juicio; incluyendo los honorarios de abogado…
…solicitamos a este Tribunal decrete medida preventiva de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre el inmueble… Estimo la presente demanda en la cantidad de… (Bs.13.000.000, 00)…”

(f.6) En fecha 13 de junio de 2000, los apoderados judiciales del demandante, consignaron los recaudos indicados en el libelo de la demanda, a los fines de su admisión: Instrumento Poder, Contrato de Opción de Compra-Venta, recibo firmado por la demandada de fecha 3 de noviembre de 1999 por un monto de doce millones de bolívares, Documento de Propiedad protocolizado y Documento de Propiedad autenticado.

El 19 del mismo mes el a-quo admitió la demanda, ordenando la citación de la demandada para que compareciera ante ese Juzgado, en un lapso de veinte (20) días de despacho. (f.21)

(f.39) El día 16 de octubre de 2000, agotados los trámites para la citación de la parte demandada, se le designó Defensor ad-lítem en la persona del abogado Reyes Izaguirre, quien contestó la demanda, en los términos que a continuación se abrevian: (f.55)

“… es cierto que con fecha 25-10-99, se celebró contrato de opción de compra-venta,… se elaboró de buena fé (Sic)… y sin que mediara presión o coacción en razón del amplio conocimiento que tiene el comprador del objeto de la negociación… una vez cumplida por el comprador su obligación, es dable la procedencia de la entrega material del objeto de la venta… mi defendida se obligó a efectuar la entrega material del inmueble el día 16-11-99, y conforme al artículo 1265 del Código Civil, a conservarlo hasta la entrega, lo cual no fue posible por cuanto el comprador incurrió en mora, razón por la cual dicho inmueble quedo a su riesgo y peligro.
Para el día 03-11-1999, ciertamente mi defendida recibió… (Bs. 12.000.000,00) que sumados al millón recibidos al momento de la celebración del contrato hacen un total de… (Bs. 13.000.000,00) monto éste que pasó a formar parte del precio de venta… Sin embargo, el saldo deudor del comprador (Bs.15.000.000,00) quedó discriminado así: trece millones pagaderos el 22-12-99 y dos millones en seis cuotas mensuales y consecutivas de… (Bs.333.333.33) con vencimiento de la primera el día 30-12-99, lo que evidencia la existencia del Apto…
En el caso de autos, la planta segunda del edificio… objeto del contrato no ha perecido, tampoco está fuera del comercio (es vendible) ni mucho menos se ignora su existencia.
En el libelo de la demanda, el actor expuso que el gran diluvio acaecido en diciembre de 1.999, ‘… produjo la destrucción total o parcial de inmuebles, siendo este el caso del apartamento… el cual quedó inhabitable e irrecuperable...’ Lo cierto es que la es que la estructura está en perfecto estado de conservación, el edificio en sus cuatro partes (planta baja, primera, segunda y tercera planta) está en pié, no se evidencia desplazamiento, ni desdoblamiento, en ninguna de sus bases o ambientes. Lo que si se evidencia es el agrietamiento de alguna de sus paredes, no totalmente. En su estado actual el edificio, en todas y cada una de sus partes, es recuperable. Los propietarios a travez (Sic) de la Administración del condominio, si pueden hacerle las mejoras pertinentes, como hicieron los pisatarios del edificio que le queda hacia su lado Sur, denominado PROA cuyos trabajos hicieron con la intervención de la Empresa SUMINISTRO Tootin.
Conforme se evidencia de la Cláusulas Segunda y Tercera del Contrato de Opción, éste quedó sin efecto al considerarse que el monto pagado pasó a ser reputado como inicial de la venta pactada, quedando el comprador en situación de mora y por ello el comprador no tiene derecho a desistir del contrato,… En el supuesto negado que se aprecie el Contrato, éste establece en la Cláusula Séptima como causal penal el incumplimiento por causas imputables a El Vendedor que no es el supuesto de autos. Aquí se trata de circunstancias adversas, todas ellas fuera de la previsibilidad común y normal de toda persona., víctima de infortunio, por lo que no sería humano castigar lo que está ya castigado.”

(f.58) El 4 julio de 2001, la apoderada judicial de la parte demandante presentó escrito de Promoción de Pruebas, y el Tribunal de la causa las admitió por auto de fecha 20 de diciembre del mismo año.

(f.69) Mediante escrito de fecha 17 de junio de 2002, el abogado Álvaro Albornoz Pérez, solicitó se fijara la oportunidad para la práctica de la Inspección judicial. El a-quo en fecha 19 del mismo mes y año, ordenó que antes de proveer lo solicitado, acordó realizar el cómputo de los días de despacho transcurridos en ese Tribunal:

(f.71) Por medio de auto de fecha 19 de junio de 2002, el Tribunal de la causa realizó cómputo por secretaria dejando constancia que dicha causa se encontraba aún en el lapso de evacuación de prueba, por lo que fijó la oportunidad para practicar la Inspección Judicial solicitada por la parte demandante.

(f.79 al 86) En fecha 1 de julio de 2002, se evacuó la Inspección Judicial acordada y por auto de fecha 8 de ese mes, se fijó el décimo quinto (15°) para que las partes presentaran sus informes (f.87), lo que hicieron ambas partes en fecha 1 de agosto del mismo año, y sólo que la parte demandada presentó Escrito de Observaciones.

(f.108 al 128) El 9 de junio de 2005, el Tribunal de la causa dictó sentencia en los siguientes términos:

“PRIMERO: Con Lugar la Demanda
SEGUNDO: Resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 25/10/99, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, bajo el Nro. 12, Tomo 88.
TERCERO: SE CONDENA a la demandada a pagar a la parte actora la suma de (Bs.13.000.000,00), recibida en calidad de arras.
CUARTO: Se ordena la indexación de la mencionada suma de acuerdo a los índices inflacionarios dictados por el Banco Central de Venezuela, lo cual deberá determinarse a través de Experticia Complementaria al fallo a partir del día 12/6/2000, fecha de la interposición de la demanda, hasta el día de hoy.
QUINTO: Se Condena en costas a la parte demandada.
SEXTO: Por cuanto la presente decisión se publica fuera de lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes.”

(f.130) Por diligencia de fecha 22 de junio de 2005, el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado de la sentencia y, además de solicitar aclaratoria de la misma, pidió la notificación del Defensor ad-lítem.

(f.132) Por auto de fecha 28 de junio de 2005, el Tribunal de la causa ordenó la notificación del Defensor Judicial y el Alguacil Accidental diligenció en fecha 28 de noviembre del 2007, dejando constancia de haberle resultado imposible la notificación.

(f.137) El 11 de julio de 2007, el abogado Dr. Reyes Izaguirre renunció al cargo que le fuera encomendado, por no haber podido contactar a su representada.

(f.152) En fecha 5 de diciembre del 2007, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó se librará cartel de notificación, el Tribunal de la causa en fecha 10 de ese mes acordó lo solicitado y ordenó que una vez vencido el lapso y no compareciera a darse por notificada la demandada, se le designará otro Defensor Judicial.

En fecha 25 de febrero de 2008, fue designado el Dr. Víctor René Ugueto Moreno, quien el 4 de marzo de 2008, apeló de la decisión.
-.III.-

Estando dentro del lapso legal para decidir, este juzgador procede a ello atendiendo las siguientes consideraciones:

Antes de cualquier análisis, es necesario dejar sentado que el contrato involucrado en el caso a que se refiere la demanda, es de los conocidos como “contratos de opción de compra-venta”, cuya naturaleza y efectos han sido analizadas por doctrinarios y jurisdicentes de diferente manera.

La parte demandada sostiene que como en el documento se estableció que la cantidad de bolívares que entregó el demandante (en calidad de arras) sería reputado precio de venta, ello implica que era el comprador quien estaba en mora de cumplir su obligación; es decir, insinúa que la opción no era tal, sino una venta definitiva a la que sólo le faltaba la protocolización del documento correspondiente.

La última decisión que conozcamos de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia venezolano, relacionada con ese punto, fue la dictada con motivo de la solicitud de interpretación presentada por la sociedad mercantil INVERSIONES PP001, C.A., respecto del contenido y alcance del artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 38.098 de fecha 3 de enero de 2005.

En esa ocasión (18 de diciembre de 2006), cuando la Sala analizó la naturaleza de los contratos de opción de compra, señaló:

“… la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen naturales o jurídicas; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada ‘Cláusula Penal’ la cual constituye se repite una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.
En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra ‘Curso Elemental de Derecho Civil, Tomo 4, 3ra. Edición, págs. 25-26, Instituto Editorial Reus, Madrid, 1955’, señalan que:
‘...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: <>. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta. E importa mucho distinguir con todo cuidado estas dos especies de convenciones.
1° PROMESA UNILATERAL DE VENDER O COMPRAR
Hay promesa unilateral de venta cuando un propietario se obliga a vender un bien, mediante un precio determinado, a una persona en el caso de que ésta quiera adquirirlo.
La promesa unilateral de comprar, menos frecuente en la práctica que la precedente, es el compromiso que una persona adquiere con el propietario de un bien, de comprárselo, mediante un precio determinado, si dicho propietario se decide a venderlo.
Ninguna de estas dos clases de promesas son las que tiene en cuenta el art. 1.589, ya que éste supone que hay consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar...’ (Mayúsculas y cursivas del texto).
Por su parte, Planiol y Ripert en la obra ‘Derecho Civil, Biblioteca Clásicos del Derecho, Tomo 8, 3ra. Edición, págs. 920-921, Leonel Pereznieto Castro y Editorial Pedagógica Iberoamericana, S.A. de C.V., México 1977’, exponen:
‘...La promesa de venta es un contrato por el cual una persona se compromete a vender a otra una cosa, sin que ésta consienta inmediatamente comprarla.
(...Omissis...)
La promesa de venta es una convención esencialmente unilateral. Si quien la obtiene consiente inmediatamente en comprar, no habrá promesa de venta, sino venta perfecta y total, la cual produciría de inmediato sus efectos. Sería una venta mal calificada o erróneamente redactada, aquélla en que las partes dijesen: “Prometo vender... prometo comprar...” en lugar de: “vendo... compro”. Puede afirmarse que nunca se hace esto en la práctica; sólo la promesa unilateral es un contrato usual; por tanto, también erróneamente los autores modernos han pensado que el art. 1589, reglamenta los efectos de la promesa sinalagmática de vender y de comprar, y que el código no prevé las promesas unilaterales de venta. Han sido engañados por los términos consentimiento recíproco, que explicaremos más adelante. Por el contrario, es indudable: 1° Que los autores antiguos no se ocupan sino de las promesas unilaterales; únicas que se encuentran de hecho, tanto antes como después del código civil; 2° Que el art. 1589 tiene por objeto resolver una controversia que surgió únicamente con motivo de las promesas unilaterales.
Tomemos pues, la promesa de venta como una convención unilateral. Aún no hay venta, puesto que todavía no hay comprador. Existe una sola obligación, contraída por el propietario, única parte que se ha obligado al prometer vender.
Esta promesa no es una simple oferta, que pueda retirarse a voluntad por quien la ha hecho. Constituye un (Sic) obligación definitiva, puesto que ha sido aceptada por la otra parte. En consecuencia, es un contrato especial, que tiene naturaleza, efectos y nombres propios; llámase promesa de venta. Aún no es una venta, acaso la venta se perfeccione un día por la adhesión del comprador, sí a este le conviene.
En la práctica de los negocios, la promesa de venta toma diferentes nombres. Se designa con el término opción el derecho para el acreedor de declarar, en cierto plazo, su voluntad de realizar la promesa. (...)
Mientras la parte a quien se haya hecho la promesa de venta, goce del plazo que se le ha concedido, y no manifieste su decisión, aún no hay venta; por tanto, no hay transmisión de propiedad, ni los riesgos se transmiten al comprador. Solamente existe una obligación personal para el promitente, obligado a mantener su oferta de venta, mientras espera la decisión de la otra parte. Por tanto, es inútil la transcripción del acto.
(...Omissis...)
Si todo acontece regularmente y conforme a la convención primitiva, el promitente, para cumplir su promesa, debe firmar una escritura de venta, celebrar un contrato en buena forma, el día en que el estipulante se decide a realizar la compra.
El comprador sólo adquiere la propiedad desde el día que otorga su consentimiento. Por consiguiente, debe sufrir los efectos de los derechos reales establecidos por el vendedor en el intervalo, y aún la venta no puede realizarse si la cosa ha sido enajenada; salvo algunas posibles excepciones en casos determinados.
Gran interés para él, en que se declarara retroactivamente propietario desde el día de la promesa. Con este fin, a veces se ha presentado al promitente como un vendedor bajo condición suspensiva; es vendedor, se dice, ‘si la otra parte consiente en comprar’. En consecuencia, la aceptación de la venta por el comprador produce el efecto de una condición que se realiza, y la venta se opera con efectos retroactivos, ya que tal es la consecuencia natural de la condición (art. 1179). Esta manera de analizar la operación es inexacta; al contrario le falta algo más que una simple condición que suspendería sus efectos, le falta uno de sus elementos esenciales: el consentimiento de una de las partes. Por tanto, debe decirse que el contrato aún no se ha formado, sólo se forma cuando el beneficiario de la promesa de venta se decide a comprar. Ahora bien, el contrato no puede producir efectos antes de ser celebrado...’ (Negritas y cursivas del texto).
Tal como se observa de las doctrinas transcritas, las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.
Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato.” (Copiado textualmente y sin añadiduras)

Esa posición, compartida por este juzgador, permite afirmar que como la firma del contrato de opción acompañado al libelo no puede considerarse venta, tampoco se transfirió la propiedad del bien al ahora demandante, de modo que la vendedora continuó asumiendo los riesgos de la cosa que constituía su objeto, mientras no se hubiese materializado la protocolización del documento de venta que nunca se llevó a cabo.

En el contrato acompañado como fuente de la obligación que se reclama en la demanda, se pactó que la formalización de la negociación se llevaría a cabo dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes a la firma de la opción, que tuvo lugar en fecha 25 de octubre de 1999. De modo que el lapso indicado culminaba en fecha 24 de diciembre del mismo año. Sólo en esa fecha habría de entenderse vencida tanto la obligación de vender a cargo de la ciudadana Yasmín Díaz, como la de comprar a cargo del ciudadano Eduardo Prestamo. En consecuencia, para los días 15 y 16 de diciembre de 1999 ninguna de las partes estaba en mora, porque sus obligaciones no podían considerarse de plazo vencido.

Es un hecho notorio, y por tanto exento de prueba, el acontecimiento ocurrido a partir del día 15 de diciembre de 1999 que afectó gran número de personas y destruyó propiedades de distinta naturaleza en casi todo el territorio del Estado Vargas, conocido como “La tragedia de Vargas”. Y por cuanto tanto en la demanda como en su contestación se menciona dicho acontecimiento como influyente en la negociación, para analizar la procedencia o no de la resolución del contrato que se reclama en la demanda es indispensable verificar primero si también el apartamento objeto del presente juicio sufrió daños, a cuyo efecto se observa:

En su contestación, el Defensor Judicial designado reconoció daños generales en el edificio del que forma parte el apartamento, aunque afirma que su estructura está en perfecto estado de conservación; que sus cuatro partes (planta baja, primera, segunda y tercera planta) están en pié; que no se evidencia desplazamiento o desdoblamiento en ninguna de sus bases o ambientes, aunque si el agrietamiento de algunas de sus paredes, pero no totalmente; que su estado actual es recuperable en todas y cada una de sus partes.

Sin embargo, en la inspección judicial evacuada durante el período de pruebas, el Tribunal, asistido de un experto, dejó constancia de que:

“…el inmueble se encuentra parcialmente destruido y en condiciones deplorables.”

Si bien es cierto que, en principio, las condiciones de una construcción sólo pueden determinarse con precisión a través de una experticia, y no mediante una simple Inspección Judicial, también es cierto que en determinadas ocasiones no se requieren conocimientos especiales para detectar si el bien objeto de la misma está o no destruido o si lo está sólo parcialmente, y si se encuentra en condiciones de habitabilidad o no. Más aun, el Defensor Judicial designado, mediante diligencia cursante al folio 52 del expediente, señaló que el edificio “… se encuentra completamente vacío y libre de personas y bienes e inhabitable, todas las paredes agrietadas, rastros de cerámicas esparcidas por los suelos junto con papelerías…”, de modo que se debe dar como demostrado el deterioro significativo del apartamento objeto del presente juicio.

La parte demandada afirma en su contestación que el apartamento es recuperable; sin embargo, eso no es lo que se discute. El asunto está en que el comprador no está obligado a adquirir un inmueble que presenta unas características totalmente distintas a las que tenía para el momento en que suscribió el documento de opción de compra. Es decir, no es indispensable que el mismo se hubiese destruido íntegramente, basta con que los daños tengan una magnitud suficiente como para haber cambiado físicamente lo que constituía el objeto de la negociación. Aunque en el documento de opción de compra cuya resolución se demandó no se describieron las condiciones en que se encontraba el inmueble antes de la tragedia, resulta lógico deducir que si la misma hubiese ocurrido antes de la suscripción de la opción, el demandante hubiese podido escoger entre no celebrar el contrato de opción u ofrecer un precio menor.

Ahora bien, habiéndose pactado la enajenación de un inmueble que se encontraba en determinadas condiciones, la modificación de ese inmueble de manera significativa por un acontecimiento no dependiente de la voluntad de ninguna de ellas, produce efectos jurídicos trascendentes en la negociación.

Con el acaecimiento del siniestro se mutó la obligación del vendedor: inicialmente era la de efectuar la tradición mediante la protocolización del documento de enajenación y la entrega del inmueble al comprador y la de éste pagar el precio y los gastos de registro.

Los sucesos ocurridos facultaron al comprador para elegir una de varias opciones: 1) insistir en comprar en las misma condiciones pactadas [aunque poco probable, siempre existía la posibilidad, cuando menos teórica, de que así ocurriese]; 2) adquirir el inmueble solicitándole al vendedor que reparase el apartamento y pagase el gasto de condominio necesario para la restauración del resto edificio del que forma parte; 3) que se efectuase la venta por un precio menor, ó 4) por último, deshacer la negociación y que el vendedor le devolviese la parte del precio recibido.

Si el comprador hubiese optado por la segunda o la tercera opción, el vendedor, a su vez, podía elegir entre vender o no.

Del libelo de demanda se evidencia que el comprador optó por la cuarta opción; es decir, deshacer la negociación, estando dispuesto a recibir la devolución de la parte del precio que había pagado; es decir, su actitud mutó la obligación del vendedor que se transformó en la de restituir al comprador la parte del precio que de éste recibió.

No obstante, esa obligación no se hacía exigible de inmediato, por cuanto dependía de la actitud que asumiese el comprador y por lo tanto, era necesario que existiese la manifestación de voluntad (requerimiento) de este último para que el deudor (léase el vendedor) se constituyese en mora de hacer la devolución o restitución.

A pesar que en la demanda se afirma que en múltiples oportunidades le solicitó a la vendedora la devolución de los TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 13.000.000,00), tal afirmación no consta en autos; sin embargo, es de vieja data la doctrina judicial que considera como requerimiento válido la citación para la litis contestación, de modo que hasta esa fecha la vendedora no tenía obligación alguna, ni estaba obligada a indemnizar daños y perjuicios, por cuanto el incumplimiento de ambas partes estaba amparado por la presencia de una causa extraña no imputable.

Ahora bien, la citación de la demandada se materializó en fecha 9 de mayo de 2001 (f. 51), y a partir de esa fecha fue cuando, en teoría, tuvo conocimiento de que el comprador reclamaba la devolución de las sumas de dinero que le había entregado en calidad de arras.

En consecuencia, es procedente la resolución del contrato reclamada en el libelo y la condena a la restitución de la parte del precio pagada por el demandante.

Respecto a la solicitud de indexación, este Juzgador observa:

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de julio de 2004 (caso: Asociación Civil Provivienda Unexpo), señaló:

“La Sala de Casación Civil, ha establecido que la indexación judicial permite el reajuste del valor monetario y evita el mayor perjuicio al acreedor, por efecto del retardo procesal, por tanto, éste correctivo se concede desde el momento en que se instaure el juicio con la admisión de la demanda.
En tal sentido, la Sala en sentencia N° 0134 de fecha 7 de marzo de 2002, en el juicio Maricela Machado de Hernández y otras contra Banco Popular de los Andes, C.A., expediente N° 00-517, en cuanto al lapso que comprende la indexación, estableció lo siguiente:
‘...En otras palabras, no puede acordarse la indexación en los términos solicitados por el formalizante, pues el correctivo inflacionario que el Juez concede es a los efectos de evitar el perjuicio por la desvalorización del signo monetario durante el transcurso del proceso, siendo la admisión del libelo de demanda la pauta que marca su inicio, y por ende, el de la indexación judicial. Así se decide...’ (Resaltado de la Sala).
Asimismo, en sentencia N° 5 de fecha 27 de febrero 2003, en el juicio Nicola Consentino Ielpo y otros contra Seguros Sud América S.A., expediente N° 01-554, estableció lo siguiente:
‘...La Sala de Casación Civil ha establecido de forma reiterada, que la inflación es un hecho notorio, y los efectos que produce sobre el valor adquisitivo de la moneda son hechos que el juez puede inferir mediante la aplicación de máximas de experiencias. Asimismo, ha sostenido que la condena de pago de la suma de dinero reclamada resulta injusta si no es practicado el respectivo ajuste monetario, pues el deudor no repara el daño si no restaura a plenitud el patrimonio del acreedor que resultó afectado por el incumplimiento o el retardo en el cumplimiento de la obligación. Por esa razón, la Sala ha establecido que el juez puede acordar de oficio la indexación si la controversia versa sobre derechos no disponibles e irrenunciables, y en caso de que el debate judicial consista en intereses y derechos privados y, por tanto, disponibles, queda a cargo de la parte solicitar el ajuste monetario.
La indexación judicial solicitada en el libelo de demanda amplía los límites que deberán ser tomados en cuenta por el Juez al momento de establecer la condena a pagar. ...Omissis...
Ahora bien, en el libelo el actor puede solicitar el ajuste del valor del monto reclamado desde que el deudor incurrió en mora hasta la fecha de presentación de la demanda; e igualmente puede solicitar la corrección monetaria a que haya lugar por efecto de la devaluación que sufra la cantidad reclamada durante el transcurso del juicio...” (Negrillas del texto).
En virtud de lo antes expuesto, el juzgador ad quem al declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, y condenar al demandado al pago de lo adeudado, ordenó la corrección monetaria desde el mes de mayo de 1999, fecha que no se indicó en el libelo para la indexación sino para los intereses moratorios, sin tomar en cuenta que la fecha de inicio de tal correctivo es desde que se admite la demanda, tal como lo dispone las jurisprudencias transcritas, que en el caso de autos la admisión fue el 28 de enero de 2000, tal como se evidencia del folio 15 de la primera pieza del expediente.”

Esa sentencia es, mutatis mutandis, aplicable al presente caso, toda vez que sería injusto que el demandante recibiese la suma que reclama sin ningún ajuste, a pesar de la demora ocurrida en el proceso; pero tampoco puede aplicarse plenamente, porque, como quedó dicho, la demandada quedó constituida en mora con posterioridad a la fecha de admisión de la demanda; es decir, en la ocasión en que quedó válidamente citada para la contestación de la demanda, a través de su Defensor Judicial. De modo que también sería injusto que se le condene a soportar la indexación de una suma de dinero por todo el tiempo que demoró el proceso, por una obligación que, de acuerdo con las pruebas de autos, ignoraba que debía.

Es conveniente añadir que para quien este recurso decide, la indexación no tiene naturaleza indemnizatoria, como si la tiene, por ejemplo, el pago de intereses de mora, por cuanto la deuda indexada no es más que la obligación misma; pero ajustada nominalmente a su época. De modo que debe quedar claro que la indexación acordada no está en contradicción con la exoneración de los daños y perjuicios a que se refieren los artículos 1.271 y siguientes del Código Civil. En otras palabras, aun cuando la demandada no está obligada a soportar el pago de daños y perjuicios porque el incumplimiento de su obligación se debió a una causa extraña no imputable, sí lo está a devolver las sumas de dinero que recibió, indexadas hasta la fecha de la presente decisión, porque ese pago indexado no comprende indemnización.

-.IV.-

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República y por autoridad de la Ley, con la modificación indicada en la presente decisión respecto a la fecha a partir de la cual se realizará la indexación, SE CONFIRMA la sentencia pronunciada en fecha 9 de junio de 2005 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, en el juicio de cobro de bolívares incoado por el ciudadano EDUARDO PRESTAMO, en contra de la ciudadana YASMÍN DÍAZ, suficientemente identificados en el cuerpo del presente fallo.

En consecuencia, se declara:

PRIMERO: Con lugar la demanda de resolución de contrato incoada.

SEGUNDO: Resuelto el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes el día 25 de octubre de 1999, ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, bajo el Nº 12, tomo 88 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

TERCERO: Se condena a la demandada a restituirle a la parte actora la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 13.000.000,00), equivalentes en la actualidad a la suma de TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (BS. F. 13.000,00) que de ella recibió en aquel entonces cuando se suscribió la mencionada opción de compra.

CUARTO: A través de una experticia complementaria del fallo se ordena la corrección monetaria de la mencionada cantidad, con base a la tasa de interés pasiva promedio ponderada anual para los depósitos a plazo fijo a noventa (90) días de los seis principales bancos universales y comerciales del país, a partir del día 9 de mayo de 2001, a cuyo efecto los expertos que se designen deberán excluir de dicho lapso un total de DOSCIENTOS DIECINUEVE (219) días en razón de los períodos de vacaciones y/o recesos judiciales de cada año, discriminados de la siguiente manera:

CUARENTA Y CINCO (45) días por el período comprendido entre el 15 de agosto al 15 de septiembre del año 2001 ambos inclusive, y del lunes 24 de diciembre de ese año al domingo 6 de enero de 2002, también ambos inclusive, que según el calendario oficial de esos años, suministrado por la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, no podía haber despacho como consecuencia de las vacaciones judiciales.

CATORCE (14) días por el período comprendido entre el martes 24 de diciembre de 2002 al lunes 6 de enero de 2003, ambos inclusive, que según el calendario oficial de esos años, suministrado por la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, no debía haber despacho como consecuencia de las vacaciones judiciales.

CATORCE (14) por el período comprendido entre el miércoles 24 de diciembre de 2003 al martes 6 de enero de 2004, ambos inclusive, que según el calendario oficial de esos años, suministrado por la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, no podía haber despacho como consecuencia de las vacaciones judiciales.

CATORCE (14) por período comprendido entre el viernes 24 de diciembre de 2004 al jueves 6 de enero de 2005, ambos inclusive, que según el calendario oficial de esos años, suministrado por la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, no podía haber despacho como consecuencia de las vacaciones judiciales.

CUARENTA Y SEIS (46) días correspondientes al lapso comprendido entre 15 de agosto al 15 de septiembre de 2005, en virtud de que se decretó ese período como “receso judicial” mediante Resolución Nº 302 de fecha 3 de agosto de ese año, así como también entre el 22 de diciembre de 2005 al 6 de enero de 2006, porque se acordó como no laborable, según fue informado a este Tribunal por la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, mediante oficio Nº 00019, de fecha 21 de noviembre de 2005.

CUARENTA Y UN (41) días por el lapso comprendido entre el día 15 de agosto al 15 de septiembre de 2006 en virtud de que se decretó ese período como “receso judicial” según consta de las circulares distinguidas con los números DE/015.0806 y DE/0750.0806 de fechas 9 y 11 de agosto de ese año, al igual que el comprendido entre el 24 de diciembre de 2006 al 6 de enero de 2007, que según el calendario oficial de esos años, suministrado por la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, no podía haber despacho como consecuencia de las vacaciones judiciales.

CUARENTA Y CINCO (45) días por el lapso comprendido entre el día 15 de agosto al 15 de septiembre de 2007 en virtud de que se decretó ese período como “receso judicial”, al igual que el comprendido entre el 24 de diciembre de 2007 al 6 de enero de 2008, que según el calendario oficial de esos años, suministrado por la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, no podía haber despacho como consecuencia de las vacaciones judiciales.

No se excluyen los demás días que según el mismo calendario oficial de todos esos años no eran hábiles (los de fiesta nacional, jueves y viernes santo, etcétera), porque ellos, de acuerdo con el Código de Procedimiento Civil, al igual que los sábados, domingos y demás días en los que el Tribunal disponga no despachar, sí cuentan dentro del lapso para sentenciar.

Todo lo cual hace un total de DOSCIENTOS DIECINUEVE (219) días que se excluirán para el cálculo de la indexación correspondiente. Y ASÍ SE DECIDE.

La parte demandada pagará las costas del proceso por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dado que la sentencia apelada no fue confirmada en todas sus partes, no se decreta la condena en costas del recurso, por interpretación a contrario del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese.

Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los once (11) días del mes de julio de 2008
EL JUEZ,

IDELFONSO IFILL PINO
LA SECRETARIA

MARYSABEL BOCARANDA MARTÍNEZ

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (11:48 a.m.)

MARYSABEL BOCARANDA MARTÍNEZ.
IIP/mbm