REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. - I - IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: PARTE DEMANDANTE: IVAN ANTONIO MORA GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.794.693. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: EDUARDO VELASCO LABRADOR y MAYRA ALEJANDRA CONTRERAS PAEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 35.033 y 71.832, en su orden; según poder apud-acta de fecha 28/01/2008 (f. 38). PARTE DEMANDADA: ARGIMIRO QUINTERO y PEDRO MARIA BARAJAS VELANDIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 15.231.486 y 13.792.239, en su orden. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS FUENTES ROJAS, CARLOS PERNIA DUQUE, VICTOR MALDONADO CASTELLANOS y JESUS USECHE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.292, 58.431, 89.899 y 129.390, respectivamente; según poder apud-acta de fecha 28/01/2008 (f. 39). MOTIVO: Ejecución o cumplimiento de contrato de arrendamiento. EXPEDIENTE: Nº 5411. - II - PARTE NARRATIVA PRIMERO: El ciudadano IVAN ANTONIO MORA GUERRERO, actuando como arrendador de un inmueble ubicado en la calle 17, esquina de la Avenida Carabobo, No. 16-69, sector Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; asistido por el Abogado MAYRA ALEJANDRA CONTRERAS PÁEZ, acude para demandar el cumplimiento en la entrega del inmueble. Fundamentó la acción en los hechos siguientes: - Que en fecha 03 de octubre de 2.003, celebró contrato de arrendamiento autenticado con la parte demandada, en el que se estableció en su cláusula quinta como término de duración un (1) año, contado a partir del 01 de octubre del año 2005, pudiendo prorrogarse por igual período de tiempo, previo acuerdo escrito entre las partes, y que la no entrega del inmueble produciría indemnización de daños y perjuicios a razón de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) diarios por la demora en la entrega del inmueble. - Que el ciudadano Pedro María Barajas, fue debidamente notificado de la no renovación del contrato en fecha 10 de agosto de 2006, y que en consecuencia, comenzó a correr la prórroga legal, de acuerdo al literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con un canon de arrendamiento de SEICIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,00). - Que la prórroga legal concluyó el 02 de octubre de 2007, sin que los arrendatarios hayan cumplido con la entrega del inmueble. - Que por lo anterior demandaban a los arrendatarios para que se devolviera al arrendador el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, a pagar la cantidad de UN MILLON QUIENIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.530.000,00) por la mora en la entrega del inmueble, el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan generando por la ocupación del inmueble y la indexación monetaria. - Solicita medida cautelar de secuestro y estima su demanda en la suma de UN MILLON QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.530.000,00). SEGUNDO: El 13/12/2007 se admitió la demanda (f. 34). En cumplimiento al derecho a la defensa de los demandados, se produce su citación, tal y como consta de la diligencia del Alguacil del Tribunal de fecha 24 de enero de 2.008, informando sobre las resultas de la misma. TERCERO: El 28 de enero de 2.008, en forma tempestiva la parte demandada procede a dar contestación a la misma, exponiendo en síntesis, lo siguiente: - Niega y rechaza en todas sus partes la demanda incoada en su contra. - Niega y rechaza que el lapso de prórroga legal que les correspondía sea el del literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que se encuentren obligados a la entrega del inmueble. - Oponen la falta de cualidad para sostener el juicio, conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el demandante no procedió a demandar conjuntamente también a la ciudadana GERTRUDIS DELGADO DE BARAJAS, en razón de que la acción debió intentarse necesariamente contra los tres (3) como otorgantes de los convenios arrendaticios. - Indican además, que en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento funciona desde el 20-11-1987 la empresa “AUTOS FRENOS RICHARD R.J. S.A.”, según contratos de arrendamiento anexos y que posteriormente dicho contrato se transformó a tiempo indeterminado. - Que en el referido local siempre ha continuado la actividad comercial de la empresa “AUTOS FRENOS RICHARD R.J. S.A.”, de manera ininterrumpida. - Que con el deliberado propósito de eliminar el tiempo que tenía la empresa como arrendataria, les exigió el arrendador, que en el contrato de arrendamiento que se suscribió en fecha 03 de octubre de 2.003, fungieran como personas naturales, de manera que se diera apariencia de una nueva relación jurídica contractual. - Que en la notificación que se les hizo, se les concedió la prórroga legal prevista en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo que se les reconoce que la relación contractual arrendaticia era superior a cinco (5) años. - Oponen igualmente la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentada en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ya que en el presente caso el demandante interpuso la demanda sin que se venciera el verdadero lapso de prórroga legal, solicitando se declare inadmisible la demanda. - III - PARTE MOTIVA SÍNTESIS CLARA, PRECISA Y LACÓNICA DE LOS TÉRMINOS COMO HA QUEDADO PLANTEADA LA CONTROVERSIA La presente litis se inicia por demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento fue incoada por IVAN ANTONIO MORA GUERRERO, en donde expone: Que demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento firmado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, de fecha 07 de noviembre de 2.005, inserto bajo el Nº 79, Tomo 268; por haber sido la parte demandada notificada de la no renovación del contrato y haber disfrutado de la prórroga legal; circunstancia negada por la demandada con defensa de la cuestión previa del numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de la parte demandada para sostener el juicio, y con el argumento de que la relación arrendaticia es superior a cinco (5) años. Con base a lo anterior, corresponde a quien juzga explanar el camino lógico mental recorrido, para finalmente sobre dichas motivaciones soportar la parte dispositiva, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y en respeto a las reglas de valoración sobre el mérito de las pruebas, y en efecto tenemos: PRIMERO: El presente juicio se tramitó por el procedimiento breve previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, por cuanto de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. SEGUNDO: La litis quedó planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, de lo contrario, se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. TERCERO: De la pretensión deducida se establece lo siguiente: La parte actora solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento, y consecuencialmente, entregar el inmueble dado en arrendamiento, en pagar lo correspondiente a la cláusula penal establecida en el contrato en la cláusula décima quinta. Ahora bien, como quiera que el demandado en su escrito de contestación, alegó cuestiones previas y defensas de fondo, pasa en primer término este Juzgador a resolver las mismas, conforme a la disposición del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y por la cuantía. ( …)” En primer término, opone el actor la falta de cualidad de la parte demandada para sostener el juicio conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Para ello se fundamenta la accionada en que el demandante no procedió a demandar conjuntamente a la ciudadana GERTRUDIS DELGADO DE BARAJAS, por cuanto la acción debió intentarse contra los tres (3) como otorgantes de los convenios arrendaticios. Expresa además que, la demanda carece de un presupuesto procesal, en virtud de que no fueron demandados ni citados todos los otorgantes del convenio arrendaticio, tratándose de un supuesto de litisconsorcio pasivo no integrado ante la no demanda contra GERTRUIDIS DELGADO DE BARAJAS, lo que significaría que se produjeran los efectos de cosa juzgada a una persona que no ha sido parte en la causa. Ello en razón de que los contratos de arrendamiento anexos por el demandante, están suscritos por la ciudadana en mención. En relación a la falta de cualidad el Dr. LUIS LORETO, en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente: “La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” omissis “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” omissis “Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”. omissis “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella. El interés es la medida de la acción, dice un viejo adagio jurídico, del cual el artículo 14 de nuestro Código de Procedimiento Civil no es sino una expresión legislativa: “Para que haya acción debe haber interés aunque sea eventual o futuro, salvo el caso en que la ley lo exija actual” omissis “Siendo la cualidad una noción que expresa la relación de identidad de la persona del actor con la persona a quien la ley concede la acción y no concediéndose ésta sino al titular del derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio, es evidente que sólo podrá saberse quien es el titular de la acción, quien tiene cualidad para intentarla, después que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo o interés jurídico invocados en el juicio. La cuestión de la pertenencia o titularidad de éstos, habrá de ser, en principio, una cuestión que ha de verificarse durante el proceso y constituye una alegación de fondo. Tal es, pues, la regla general. Ahora bien, “no existen casos en los cuales puede separarse la prueba de la existencia del derecho o interés invocados en juicio, de la prueba misma de la actual titularidad de la acción en quien la invoca”. En el derecho procesal común se fue elaborando una doctrina según la cual prueba de la legitimatio ad causam, podía hacerse excepcional y separadamente de la prueba relativa a la pertenencia del derecho invocado (cualidad activa), o de la obligación en el demandado (cualidad pasiva). Se admitía en ciertos y limitados casos que la prueba de la cualidad podía hacerse independientemente de la prueba de los fundamentos de hecho de la demanda. Es la llamada cualidad en sentido estricto, a la que corresponde únicamente la teoría propia de la cualidad” Esta interpretación ha sido acogida por nuestro Máximo Tribunal y reiteradamente ha ratificado este entendimiento sobre el problema de la cualidad. En este aspecto, se aprecia que la controversia sobre la cualidad viene devenida del carácter que pudiera derivarse de la situación de la parte demandada en el sentido de que, a juicio de la accionada existe un litis consorcio pasivo, por lo que se debió igualmente demandar a la ciudadana GERTRUDIS DELGADO DE BARAJAS. Ahora bien, quien juzga observa, que los contratos de arrendamiento, instrumentos fundamentales de la demanda indican que los arrendatarios son los ciudadanos ARGIMIRO QUINTERO y PEDRO MARIA BARAJAS VELANDIA, y que el texto del documento no menciona para nada derechos y obligaciones a cargo de la mencionada ciudadana como integrante del litis consorcio pasivo. Ello, a pesar de que GERTRUDIS DELGADO DE BARAJAS ciertamente firmó dichos contratos, no deduciéndose, para quien juzga, que dicha ciudadana ostente por ello el título de arrendataria, y en consecuencia, deba ser demandada en la causa; por lo que concluye este Administrador de Justicia, que la parte demanda sí tiene cualidad para sostener la presente demanda. Así se decide. Propone igualmente la accionada, la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en razón de que el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a la que se refiere el artículo 38 de este Decreto-ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…” Y que en el asunto sub iudice ---alega la demandada---, el demandante interpuso la demanda sin que aun se hubiere vencido el verdadero lapso de prórroga legal que se les concedió, es decir, dos (2) años, por lo que la demanda debe ser declarada inadmisible. Para resolver el Tribunal observa: El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contiene los supuestos en los cuales el demandado puede oponer defensas previas con el objeto de, asegurar desde el inicio del proceso judicial, la regularidad de la relación jurídico procesal, para depurar, si es el caso, los defectos procesales que impidan una sentencia de fondo, o extinguiéndolo, en caso que no sea posible dictar una sentencia de fondo. Así, la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 prevé dos (2) hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa: A) Cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta; y, B) Cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales, que al no invocarse en el libelo de demanda conllevan a declarar la demanda inadmisible. En el primer supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, señala Rengel, que existe “carencia de acción” y la define “como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o bien por la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.” Criterios Jurisprudenciales han establecido, que tal prohibición no requiere ser expresa, basta deducir ello del texto legal, concluyéndose del mismo, que no es posible ejercer el derecho de acción; así por ejemplo, el artículo 1801 del Código Civil, expresa: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”; pero en otro caso, como el del artículo 1547 eiusdem, puede inferirse la misma conclusión, considerando en este caso, que ha caducado la acción para ejercer el derecho de retracto legal, lo cual no se prevé de manera expresa en tal norma. La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 776 del 18 de mayo de 2001, ha señalado, que además de las dos (2) causales del ordinal en comento, resulta inatendible el derecho de acción ejercido: A) Cuando no existe interés procesal. B) Cuando se utiliza para violar el orden público o infringir las buenas costumbres. C) Cuando el proceso se utiliza como instrumento para cometer un fraude procesal o a la ley. D) Cuando la demanda contiene conceptos ofensivos o injuriosos, que no se pueden amparar en la libertad de expresión. E) Cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye abuso de derecho. F) Cuando la accionante no pretende que se administre Justicia. G) Cuando la demanda atente contra la majestad de la Justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado. En relación al segundo supuesto de la cuestión previa en comento, se refiere al caso de que la ley sólo permite admitir la acción por determinadas causales, en este caso, está presente el derecho de acción para el demandante, sólo que se encuentra limitado para su ejercicio. Así, a manera de ejemplo, una demanda de divorcio sólo puede ser admitida por una de las causales señaladas en el artículo 185 del Código Civil. Así las cosas, tenemos que en el caso de autos, se ha instaurado una demanda por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble arrendado, vencido el contrato y la prórroga legal; observando quien juzga, que tal acción es perfectamente aceptada en derecho, no existiendo prohibición expresa ni tácita para su admisión, ni encontrándose limitada de manera alguna por la ley a su admisión por determinadas causales. Por razón de lo cual, la cuestión previa alegada debe ser declarada improcedente. Y así se decide. Delimitada la litis y depurado el proceso, se pasa en la presente decisión al análisis del acervo probatorio, indicando previamente que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de prueba por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria. Así, los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no estén contestes. De manera que, establecida la carga probatoria en la presente causa, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: CON EL LIBELO DE DEMANDA: .- Documental: Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la presente litis, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 03 de octubre de 2.003, inserto bajo el Nº 77, Tomo 175. Esta prueba se refiere a documento público, el cual no resultó de manera alguna impugnado, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al mismo este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se aprecia en todo su contenido, evidenciándose del mismo los particulares por el que las partes regularon su relación locaticia, en referencia a: Vigencia, canon arrendaticio, objeto del contrato y demás particulares en el mismo convenidas. .- Documental: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la presente litis, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 07 de noviembre de 2.005, inserto bajo el Nº 79, Tomo 268. Esta prueba se refiere a copia simple de documento público, el cual no resultó de manera alguna impugnado conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, al mismo este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se aprecia en todo su contenido, evidenciándose del mismo los particulares por el que las partes regularon su relación locaticia, en referencia a: Vigencia, canon arrendaticio, objeto del contrato y demás particulares en el mismo convenidas. .- Documental: Copia simple de la notificación hecha por el demandante a los arrendatarios ARGIMIRO QUINTERO y PEDRO BARAJAS, de fecha 10 de agosto de 2.006. Esta documental fue presentada posteriormente en original (f. 56). En consecuencia, al estar recibida por el coarrendatario Pedro María Barajas, según lo alega el demandante, y lo cual no fue negado por el demandado, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido, a tal efecto, se valora conforme a la disposición del artículo 1.363 del Código Civil, por el hecho material de lo declarado en el mismo; teniéndose de acuerdo al mismo que la demandada fue notificada de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato suscrito y el comienzo de la prórroga legal desde el 01 de octubre de 2006. .- Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda a nombre del demandante. Esta documental promovida en copia simple no resultó de manera alguna impugnada, por lo que debe ser valorada conforme a la disposición del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la propiedad del inmueble por parte del demandante, y en consecuencia, su cualidad para actuar en la presente causa. .- Copia simple de documento de venta de terreno donde se encuentran construido el inmueble objeto de la demanda, realizada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal al demandante de autos. Esta documental promovida en copia simple no resultó de manera alguna impugnada, por lo que debe ser valorada conforme a la disposición del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la propiedad del inmueble por parte del demandante, y en consecuencia, su cualidad para actuar en la presente causa. .- Copia de la Gaceta Municipal Extraordinaria de la República Bolivariana de Venezuela, signada con el N° 035, de fecha 12/11/2004. Esta probanza se refiere a documentos administrativos, esto es, aquellos documentos emanados de los Funcionarios Públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, las cuales constituyen un género de la prueba instrumental cuyo contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, y que por tanto, debe considerarse cierto hasta prueba en contrario. Esta prueba evidencia la juramentación y toma de posesión del Alcalde del Concejo Municipal de San Cristóbal, Estado Táchira. EN EL LAPSO PROBATORIO: .- Mérito favorable del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, de fecha 03 de octubre de 2.003, No. 77, Tomo 175. Se establece que esta prueba ya fue objeto de valoración. .- Mérito favorable del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, de fecha 07 de noviembre de 2.005, No. 79, Tomo 268. Se establece que esta prueba ya fue objeto de valoración. .- Notificación de no renovación del contrato de arrendamiento de fecha 10 de agosto de 2006. Se establece que esta prueba ya resultó previamente valorada. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: CON EL ESCRITO DE CONTESTACION DE DEMANDA: .- Documental: Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito de forma auténtica ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 18 de noviembre de 1.993, Nro. 24, Tomo 9. Entre el demandante IVAN MORA y la Sociedad de Comercio AUTO FRENOS RICHARD R.J. S.A. Esta prueba ni se aprecia ni se valora, en razón de que refiere a una persona jurídica como arrendataria del inmueble objeto de la presente demanda, la cual no es parte en la controversia. .- Documental: Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito de forma auténtica entre el ciudadano VICTOR MORA y la Sociedad de Comercio AUTO FRENOS RICHARD R.J. S.A., en fecha 20 de noviembre de 1.987, No. 116, folios 180 al 182. Esta prueba ni se aprecia ni se valora, en razón de que refieren a personas que no son parte en esta controversia. EN EL LAPSO PROBATORIO: .- Mérito favorable de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, No. 116, folios 180 al 182, Tomo 89; documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, No. 44, Tomo 347, de fecha 18 de noviembre de 1993; y notificación en documento privado de fecha 10 de agosto de 2006, suscrita por el demandante y Pero María Barajas Velandia. Se establece que estas pruebas ya fueron valoradas. .- Factura original No. 000029 del 30 de septiembre de 2007, emanada del demandante a nombre de AUTO FRENOS RICHARD. Se establece que esta prueba ni se aprecia ni se valora, por referirse a una persona distinta a la demandada. .- Copia simple constatada de su original del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la empresa AUTOS FRENOS RICHARD, R.J. S.A., de fecha 10 de abril de 1.996. Se indica que esta prueba ni se aprecia ni se valora, en razón de tratarse de documentos de una persona jurídica distinta a las partes de la litis. .- Copia simple del Acta de Asamblea Ordinaria de Accionistas de la empresa AUTOS FRENOS RICHARD, R.J. S.A. de fecha 10 de abril de 1.996. Se indica que esta prueba ni se aprecia ni se valora, en razón de tratarse de documentos de una persona jurídica distinta a las partes de la litis. .- Copia simple del Acta de Asamblea Ordinaria de Accionistas de la empresa AUTOS FRENOS RICHARD, R.J. S.A., de fecha 17 de mayo de 2000. Se indica que esta prueba ni se aprecia ni se valora, en razón de tratarse de documentos de una persona jurídica distinta a las partes de la litis. .- Historial de pagos por cliente emanado de HIDROSUROESTE. Esta prueba no es objeto de valoración, en consideración a que se refiere a pagos efectuados por la empresa AUTO FRENOS RICHARD, la cual no es parte de la litis. .- Facturas emanadas de la Oficina de Liquidación de Impuestos Municipales por pago de Patente de Industria y Comercio e impuestos Municipales de la empresa AUTOS FRENOS RICHARD R.J., S.A.. Se indica que esta prueba ni se aprecia ni se valora, en razón de tratarse de documentos de una persona jurídica distinta a las partes de la litis. .- Patente de Industria y Comercio No. 591A20, zona 4, emanado de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, correspondientes a la Sociedad Mercantil AUTO FERNOS RICHARD R.J. S.A.. Se indica que esta prueba ni se aprecia ni se valora, en razón de tratarse de documentos de una persona jurídica distinta a las partes de la litis. .- Permiso por publicidad y propaganda No. PP00357, otorgado por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal a la empresa AUTOS FRENOS RICHARD R.J. S.A.. Se indica que esta prueba ni se aprecia ni se valora, en razón de tratarse de documentos de una persona jurídica distinta a las partes de la litis. .- Inspección Judicial. La misma fue evacuada en fecha 14 de febrero de 2008, donde se constató: Que en el inmueble funciona un taller que obedece la denominación “AUTOS FRENOS RICHARD R.J., S.A.”; de la presencia de avisos o publicidad alusivas a la denominación mercantil antes citada, y que en dicho inmueble se realizan actividades destinadas a la reparación de frenos para vehículos. Esta inspección judicial no evidencia algún hecho pertinente al controvertido del cumplimiento o no de los ciudadanos demandados de entregar el inmueble y no la persona jurídica “AUTOS FRENOS RICHARD, R.J., S.A.”. Analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso, conforme a los principios que rigen la materia probatoria, este Juzgador observa: En el presente caso se ha ejercido el derecho de exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento que la parte demandada celebró con la parte actora, así como la entrega del inmueble arrendado, y pagar lo correspondiente a la cláusula penal establecida en el contrato de arrendamiento por la vía del procedimiento breve, por haber finalizado la prórroga legal que le correspondía a la arrendataria, originada con ocasión de la relación arrendaticia que existió entre la parte actora IVAN ANTONIO MORA GUERRERO, y ARGIMIRO QUINTERO y PEDRO MARIA BARAJAS VELANDIA, de conformidad con lo establecido en las cláusulas de los contratos de arrendamiento acompañados a la presente acción como instrumentos fundamentales, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código Civil. Así las cosas, en el contrato de arrendamiento de fecha 07 de noviembre de 2.005, No. 79, Tomo 268, en su cláusula QUINTA, las partes establecieron: “El término de duración de este contrato será de un (1) año, contado a partir del 1 de octubre de 2005, pudiendo prorrogarse por igual período de tiempo, previo acuerdo escrito entre las partes, debiendo constar igualmente el canon acordado.” De igual manera se estableció en la cláusula DECIMA QUINTA: “Si al término del contrato “LOS ARRENDATARIOS”, no entregan completamente desocupado el inmueble, indemnizará los daños perjuicios que sufra “EL ARRENDADOR”, por el incumplimiento de “LOS ARRENDATARIOS”, y los cuales se estiman a razón de TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 30.000,oo); diarios, por cada día que demore la entrega del inmueble dado en arrendamiento, más los gastos judiciales o extrajudiciales que se ocasionaren.” El artículo 1.133 del Código Civil, establece: “El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” Artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la ley.” Así mismo la doctrina ha manifestado de manera reiterada y pacífica: “…los contratos deben respetarse conforme a las disposiciones bajo las cuales se celebraron, siempre y cuando no sean contrarios a derecho ni a las buenas costumbres, todo ello de conformidad con el artículo 1160 del Código Civil Venezolano vigente”, dicho artículo establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.” Artículo 1.264 del Código Civil: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. En relación a la prórroga legal, se ha establecido, que es de aplicación de pleno derecho en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, conforme a la previsión del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, figura que es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativa para el inquilino, sin que sea necesario intervención para que se acuerde o no. De tal manera, que la misma constituye una especie de equilibrio entre las partes contratantes, ya que por una parte no procede el beneficio de la prórroga legal en los casos en que el arrendador estuviere incurso en el incumplimiento de obligaciones contractuales o legales, y por otra parte, porque la duración de la prórroga dependerá de la duración de la relación arrendaticia. De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos; así de los instrumentos cuyo valor probatorio ha quedado establecido, que el demandado gozó de la prórroga legal que le correspondía con ocasión de la relación arrendaticia que existió entre las partes, previa notificación hecha por el demandante a los arrendatarios de la no prórroga del contrato y del comienzo del beneficio de la prórroga legal, lo cual se realizó conforme a las previsiones establecidas por las partes en el contrato. El contrato es ley entre las partes, y se evidencia de autos, la manifestación de la actora de la no prórroga del mismo; ahora bien, por cuanto se evidencia de autos que la demandada hizo uso de su prórroga legal a la cual tenía derecho conforme a la previsión del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, la parte demandada debe entregar a la parte actora el inmueble objeto de la presente demanda, por cuanto conforme al artículo 39 eiusdem, “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”. De la norma citada se desprende, que vencida la prórroga el arrendatario está en la obligación de entregar el inmueble arrendado, por lo que la presente acción de cumplimiento de contrato debe prosperar, ya que quedó demostrado que no le fue violentada la misma; ello con independencia que se indicó en la notificación el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando en derecho le correspondía lo indicado en el literal b), lo cual, se demostró fue disfrutado conforme a tal norma por los arrendatarios. Así se decide. Se desecha la defensa de la accionada de que la relación arrendaticia se inició, para con los demandados en fecha 1.987, ya que se evidencia de autos que los contratos y documentos de esa fecha en adelante, se refieren a un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil “AUTOS FRENOS RICHARD R.J. S.A.”, la cual conforme a la doctrina mercantil tiene personalidad jurídica propia distinta a la de los demandados, por lo que en consecuencia, su relación arrendaticia con el demandante finaliza en el momento en que los demandados, personas naturales suscriben con el accionante un nuevo contrato de arrendamiento, sobre el mismo inmueble demandado. Así se establece. CLÁUSULA PENAL: En relación a la cláusula penal demandada, se observa: La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla en el literal c) del artículo 8, que la cláusula penal: “es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato”; en tanto que el artículo 28, establece: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”. Del texto de las normas antes citadas, el Legislador hace la distinción de las cláusulas penales en materia arrendaticia, en dos (2) tipos o clases: a) Cláusula penal in genere, que es la aplicable, como sanción al ser prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas del contrato; y, b) Cláusula penal específica, regulada por el artículo 28 de la ley y que se refiere únicamente al incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, de entregar el inmueble al vencimiento del plazo. Si bien la cláusula penal del artículo 28, antes referida, existe cuando el deudor para asegurar el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado en determinada fecha, se compromete a indemnizar al arrendador con el pago de determinada suma de dinero, la mayoría de veces superior al canon de arrendamiento estipulado, para el caso del incumpliendo de esa obligación o retardo en el cumplimiento de la misma. Ahora bien, conforme al artículo 1.258 del Código Civil: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. …”; sin embargo, el arrendatario no está obligado a entregar el inmueble recibido en arrendamiento al vencimiento del plazo, puesto que la ley le concede el derecho de la prórroga legal para continuar ocupándolo al vencimiento del plazo previsto y durante cierto tiempo más, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Siendo entonces, la cláusula penal la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, y establecido como quedó en el presente caso, que los arrendatarios han incumplido con su obligación en la entrega del inmueble, quien juzga considera pertinente el pago de la referida cláusula penal. Así las cosas, se acuerda el pago de la suma de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) diarios ó TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 30,00) diarios, por concepto de cláusula penal desde el 03/07/2007 hasta el día 23/11/2007, es decir, 51 días continuos, para un total de UN MILLÓN QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.530.000,00) ó UN MIL QUINIENTOS TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.530,00). Así se decide. CÁNONES ARRENDATICIOS: En cuanto a lo peticionado por el actor de que se cancelen los cánones de arrendamiento que se sigan generando por la ocupación del inmueble, quien juzga considera, que la doctrina y jurisprudencia patria han venido estableciendo, que en las relaciones arrendaticias ciertamente es admisible el pago, por vía subsidiaria, de los cánones dejados de percibir, en razón de la naturaleza propia del contrato de arrendamiento -tracto sucesivo-, en la que las obligaciones de las partes deben ser cumplidos en forma sucesiva, por lo que se declara procedente tal petición. En consecuencia, se declara procedente el reclamo de la parte actora respecto a la suma de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,00) ó SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 650,00) mensuales, por concepto de cánones arrendaticios que se generen por la ocupación del inmueble arrendado hasta la entrega del mismo. Así se decide. Indexación: Se observa, que la parte actora solicitó la indexación en el libelo de demanda, al respecto estima quien juzga, que por cuanto la acción incoada también persigue una obligación de valor, y a los fines de que el accionante no cargue con el perjuicio que a su pretensión se causaría, por hechos económicos cuya causa le es ajena, como es la pérdida del valor adquisitivo del signo monetario nacional, debido al fenómeno inflacionario, el cual constituye un hecho notorio exento de prueba por ser conocido por el Juzgador, conforme a lo dispuesto en el único aparte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la corrección monetaria debe ser declarada con lugar, y para su determinación deberá ser practicada una experticia complementaria del presente fallo, según lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, la experticia complementaria del fallo para la determinación de la corrección monetaria de los daños y perjuicios (cláusula penal) y de los cánones de arrendamiento que se generen, deberá ser calculada desde la admisión de la demanda ocurrida el 13/12/2007 hasta la ejecución definitiva del presente fallo. Así se declara. - IV - PARTE DISPOSITIVA En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente: PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano IVAN ANTONIO MORA GUERRERO, a través de sus apoderados judiciales MAYRA ALEJANDRA CONTRERAS PAEZ y EDUARDO VELASCO LABRADOR, contra los ciudadanos ARGIMIRO QUINTERO y PEDRO MARIA BARAJAS VELANDIA representados por los Abogados CARLOS FUENTES ROJAS, CARLOS PERNIA DUQUE, VICTOR MALDONADO CASTELLANOS y JESUS USECHE; por el cumplimiento de contrato de entrega del inmueble que los últimos ocupan como arrendatarios, consistente en un galpón tipo estacionamiento, con un (1) baño y oficina, con todos sus servicios y demás dependencias, ubicado en la calle 17, esquina de la Avenida Carabobo, No. 16-69, sector Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. SEGUNDO: SE CONDENA a los codemandados ARGIMIRO QUINTERO y PEDRO MARIA BARAJAS VELANDIA, HACER ENTREGA a su propietario IVAN ANTONIO MORA GUERRERO del inmueble anteriormente descrito, y en el mismo buen estado en que lo recibieron. TERCERO: SE DECLARA CON LUGAR el pago de la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.530.000,00) ó UN MIL QUINIENTOS TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.530,00) por concepto de cláusula penal, a razón de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) diarios ó TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 30,00) diarios, por concepto de cláusula penal desde el 03/07/2007 hasta el día 23/11/2007. CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de la suma de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,00) ó SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 650,00) mensuales, por concepto de cánones arrendaticios que se generen por la ocupación del inmueble arrendado hasta la entrega del mismo. QUINTO: SE DECLARA CON LUGAR la indexación. A tal efecto, SE ORDENA el cálculo del ajuste monetario que deberá hacerse sobre los daños y perjuicios (cláusula penal) y de los cánones de arrendamiento que se generen, la cual deberá ser calculada desde la admisión de la demanda ocurrida el 13/12/2007, hasta la ejecución definitiva de esta sentencia. Una vez quede firme el presente fallo, se fijará la oportunidad para el nombramiento de un único Experto, a fin de que realice el cálculo de la indexación mediante una experticia complementaria a esta sentencia. SEXTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida. SÉPTIMO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintinueve (29) días del mes de julio de dos mil ocho. AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación. El Juez Temporal, Abog. Juan José Molina Camacho REFRENDADA: La Secretaria, Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza En la misma fecha siendo las 11:00 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº JJMC/Ape/nj. Exp. Nº 5411.