TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: CARMEN TERESA LÓPEZ SAYAGO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.618.964.
PARTE DEMANDADA: JHONNATHAN EDMUNDO SÁNCHEZ CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.991.265.
MOTIVO: Desalojo de inmueble.
EXPEDIENTE: Nº 5553.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: La ciudadana CARMEN TERESA LOPEZ SAYAGO asistida por el Abogado HENRY VARELA BETANCOURT, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 63.164; ocurrió ante este Juzgado para demandar al ciudadano JHONNATHAN EDMUNDO SANCHEZ CONTRERAS, por desalojo y fundamentó la acción en los hechos siguientes:
- Que es propietaria de un inmueble, ubicado en la carrera 8, Número 9-30, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; de la cual dio parte en arrendamiento al demandado y que actualmente dicho ciudadano, sin autorización, ha cambiado el objeto del contrato.
- Que según el contrato de arrendamiento firmado el 23 de abril de 2007, ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, bajo el No. 7, Tomo 78; el inmueble era únicamente para depósito y que el arrendatario ha violado todas las cláusulas del contrato, llevando personas a vivir en el inmueble y que solicitó dar por terminado el mismo, en fecha 05 de marzo de 2008.
- Que desde el mes de abril de 2008, el demandado ha dejado de pagar el canon de TESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 350,00) mensuales, adeudando los meses de abril y mayo de 2008, incumpliendo la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.
- Que por lo anterior demanda el desalojo, conforme a lo dispuesto en el artículo 1592 del Código Civil, así como lo dispuesto en los literales a) y d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó la demanda en UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) (fs. 1 al 4).
SEGUNDO: El 04/06/2008 se admitió la demanda (f. 15).
El 30/06/2008 el demandado JHONNATHAN EDMUNDO SÁNCHEZ CONTRERAS asistido por el Abogado JOSÉ GREGORIO CHINOSME NAVARRO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 58.916, procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:
- Niega y rechaza que la relación arrendaticia con la demandante comenzara el 23 de abril de 2007, ya que la misma se inicia es el 16 de abril de 2007. Igualmente niega y rechaza haber cambiado el destino del inmueble, pues el mismo fue alquilado para vivienda. Y que no es el mismo inmueble que ocupa y del que se demanda el desalojo, ya que el apartamento y el depósito que ocupa se encuentran ubicados en la primera planta o piso.
- Niega y rechaza que deba los cánones de arrendamiento de abril y mayo de 2008, ya que ha realizado consignación arrendaticia ante la negativa de que le fueran recibidos los pagos de alquiler.
- Niega y rechaza que haya infringido la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, por no haber cedido, traspasado o subarrendado en cualquier forma.
- Niega y rechaza que haya infringido la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, por haber cuidado el inmueble como un buen padre de familia.
- Niega y rechaza que haya infringido la cláusula sexta del contrato, por estar solvente todos los servicios que utiliza.
- Niega y rechaza que haya infringido la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, ya que la demandante no le ha solicitado su ingreso al apartamento.
- Niega y rechaza que haya violado la cláusula octava del contrato, por haber cumplido las obligaciones que le corresponden.
- Solicita se declare sin lugar la demanda, ya que la misma se interpuso antes de vencido el plazo pactado entre las partes, aún cuando las obligaciones las ha cumplido íntegramente.
- Que considera se está en presencia de una relación a tiempo indeterminado y en forma verbal. Y pide la condena en costas.
TERCERO: Respecto a las probanzas de los alegatos:
- La parte actora produjo con el libelo de demanda, notificación efectuada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, la cual a su vez contiene contrato de arrendamiento de fecha 23 de abril de 2007, No. 7, Tomo 78, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal. Y en el lapso probatorio promovió: La confesión del demandado; la falta de cancelación de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2008; y el valor jurídico y legal del contrato de arrendamiento, anotado bajo el No. 7, Tomo 78, del 23-04-2007, autenticado ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira.
- La parte demandada, promovió: El mérito de autos, el documento de arrendamiento, el registro fotográfico del inmueble, el expediente de consignaciones, los depósitos bancarios y testimoniales.
III
PARTE MOTIVA
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
SÍNTESIS DE LA POSICIÓN ASUMIDA POR PARTE ACTORA
Alega la accionante, que dio en arrendamiento al demandado un inmueble de su propiedad ubicado, a partir del 23 de abril de 2.007, según contrato autenticado de arrendamiento, en el que se estableció un canon de TRSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) mensuales, y que su inquilino sin autorización ha cambiado el objeto del contrato, el cual era exclusivamente para depósito; y que además desde el mes de abril de 2008 el demandado ha dejado de pagar el alquiler, por lo que demanda el desalojo del inmueble objeto del contrato.
SÍNTESIS DE LA POSICIÓN ASUMIDA POR LA PARTE DEMANDADA
Encontrándose debidamente citada la demandada, expuso como alegatos a su favor: Que rechaza, niega y contradice haber incumplido las cláusulas del contrato, encontrarse solvente y no haber cambiado el destino del inmueble.
FIJACIÓN DEL HECHO CONTROVERTIDO
De conformidad con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y trabada la litis en los términos anteriores, para quien juzga, la presente causa queda determinada por una demanda por desalojo por insolvencia del arrendatario y cambio en el destino o uso del inmueble, circunstancia negada por el mismo.
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Y DISTRIBUCIÓN DE LA CARGA PROBATORIA
Analizada la pretensión procesal a los fines de los límites de la controversia y la distribución de la carga probatoria, en el presente caso fueron admitidos tácitamente los hechos respecto a la existencia de la relación arrendaticia y el monto del canon de arrendamiento; quedando controvertida la insolvencia o no de los meses demandados como insolutos, correspondiendo en consecuencia a la parte demandada la demostración a través de sus probanzas de la solvencia de tales cánones y la circunstancia del cambio en el destino o uso del inmueble, le corresponderá probarla al demandante.
ANÁLISIS DE LA PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
DE LA PARTE DEMANDANTE:
Junto al libelo de demanda, consignó:
.- Notificación judicial realizada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, signada con el No. 6522. A esta probanza no se le otorga valor probatorio alguno, ya que de su contenido se evidencia que la misma fue realizada con la finalidad de notificar al arrendatario que el contrato de arrendamiento no sería renovado, en la misma no se indicó del disfrute de la prórroga legal y la misma se fundamentó en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual es para los contratos a tiempo indeterminado. En tal razón, la misma es violatoria a los derechos irrenunciables del arrendatario.
.- Contrato de arrendamiento suscrito de manera auténtica entre las partes de la litis, ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 23 de abril de 2008, inserto bajo el No. 7, Tomo 78. Se trata de documento público otorgado ante empleado público en el ejercicio de sus funciones (Notario). El cual no resultó de manera alguna impugnado, razón por la cual este Jugador le confiere pleno valor probatorio conforme a las disposiciones de los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar el hecho jurídico de la realización del convenio arrendaticio entre las partes de la litis, con las estipulaciones convenidas para regir su relación arrendaticia.
En el lapso probatorio:
- Promueve la confesión del demandado de que el inmueble fue alquilado para depósito. Esta alegación será suficientemente analizada posteriormente en la motiva del fallo con las demás circunstancias alegadas y la conclusión probatoria.
- Falta de cancelación de los cánones arrendaticios. Consistiendo tal circunstancia en el punto controvertido de la litis debe ser analizada posteriormente en las conclusiones de la motiva.
- Valor jurídico y legal del contrato de arrendamiento. Se establece que esta prueba ya fue objeto de valoración.
DE LA PARTE DEMANDADA:
- Mérito favorable de autos. Esta circunstancia tiene que ver con el principio de la comunidad de la prueba, en tal razón, este Juzgador procederá al análisis de todas las probanzas aportadas al proceso, para llegar a una conclusión sobre el hecho controvertido, con prescindencia del aporte de dichas probanzas de una u otra parte para beneficio propio.
- Documento de arrendamiento del inmueble objeto de la controversia. Se indica que esta prueba ya fue objeto de valoración.
- Registro Fotográfico. En relación a esta prueba la misma no se aprecia ni se valora; ello en razón del criterio doctrinal imperante sobre esta prueba libre, de que el proponente de la misma debe indicar todos los elementos de lugar, modo, tiempo y sujeto que realizó la fotografía, y por cuanto la misma fue objeto de impugnación, correspondió a su proponente demostrar su autenticidad, lo cual no consta en autos, por lo que la misma se desecha.
- Expediente de consignaciones arrendaticias. Esta prueba fue objeto de impugnación; no obstante, tal impugnación se refiere al hecho de la no notificación. Empero esta probanza se aprecia en pleno valor, por tratarse de documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, para demostrar el hecho de las consignaciones en las fechas y por los montos indicados. Ello, en razón de que conforme al artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario no invalida la consignación, cuando dicha notificación, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante. Circunstancia que no corresponde al caso de autos, al constar en la solicitud de consignación la indicación de notificación y la dirección de la misma.
- Depósito bancario por la suma de TRESCIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 370,00) por uso y disfrute de la Televisión por cable. Esta prueba no es objeto de valoración, en razón de que el uso y suspensión de ese servicio no es hecho controvertido en la presente causa.
- Pagos realizados del mes de abril de 2007 hasta abril de 2008, y depósito de alquiler. Estas documentales ni se aprecian ni se valora, por cuanto nada demuestran en razón a los hechos controvertidos.
- Testimoniales:
De la ciudadana MARIA ALEJANDRO MARIN ROJAS, con cédula de identidad No. V-17.107.957, quien en fecha 18 de julio de 2008, expone: Que conoce a las parte de la litis, que el demandado trabajó con su hermano. Que el inmueble objeto de la litis, se usa como vivienda y que el depósito está a un lado, que le consta que el demandado ocupa el apartamento, que al lado hay un depósito destinado para pollos, y que en la segunda planta habita la demandante; que ésta última tuvo conocimiento que el inmueble era para vivienda y no para depósito. Respecto a este testigo la demandante solicita se deseche por tener interés directo. No obstante, para quien juzga, ello no se evidencia del solo hecho de que su familiar le preste dinero al demandado; para concluir, que se valora el dicho de este testigo conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el uso que se le da al inmueble; esto es como vivienda.
En igual forma y en fecha 18 de julio de 2008, comparece el ciudadano PEDRO PABLO MARIN ROJAS, con cédula de identidad No. V-17.107.955, quien indica al Tribunal: Que conoce a las partes de la litis, que el demandado fue su compañero de trabajo y que le hizo la mudanza; que el inmueble de la litis se usa como apartamento, que la señora estuvo presente cuando la mudanza, que la demandante tuvo conocimiento de que el inmueble era para habitación y vio los corotos que se bajaron en la mudanza. Respecto a este testigo la demandante solicita se deseche por ser amigo del demandado, lo cual lo hace inhábil. Ello, sin embargo, no queda demostrado ya que el testigo manifestó sólo que había trabajado con el demandado, lo cual no lo hace inhábil, por lo que se valora el testigo conforme con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el uso que se le da al inmueble.
CONCLUSIÓN PROBATORIA
Planteada la controversia, vistas las posiciones asumidas por las partes y analizado el cúmulo probatorio, al respecto este Tribunal observa lo siguiente:
La presente controversia se centra en establecer si la pretensión de la parte actora está adecuada a derecho, en el entendido de que la demandada incumplió con su obligación arrendaticia dejando de cancelar el canon de arrendamiento pactado y que cambió el destino del inmueble.
Para desentrañar la controversia es necesario analizar los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 34 literales a) y d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyos contenidos se copian total y parcialmente, respectivamente:
ARTÍCULO 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
ARTICULO 34: “(…)
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.
(…)
d) En el hecho de que el arrendatario (…), o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.”
De la primera norma transcrita se infiere, que la demandada asumió el contradictorio, en consecuencia, le toca probar los hechos en que basa su excepción.
En el caso de especie, siendo la ciudadana CARMEN TERESA LOPEZ SAYAGO la arrendadora del inmueble que constituye el objeto de la controversia, lo cual quedó demostrado por cuanto el demandado reconoció su condición de arrendatario lo que es suficiente para que se demuestre la relación arrendaticia, y a su vez nazca para el demandado la obligación de probar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que se reputan como insolutos, en consecuencia, debía la parte demandada consignar los recibos donde conste su solvencia o demostrara el hecho extintivo de tal pago; evidenciándose de autos, y en especial del expediente de consignaciones que los meses demandados como insolutos, esto, es abril y mayo de 2008, se cancelaron así:
El mes de abril de 2008, se canceló en fecha 29 de abril de 2008, esto es de manera extemporánea, por cuanto el contrato de arrendamiento indica en su cláusula tercera, que la mensualidad se cancela por mensualidades adelantadas, los días 3 primeros; si a ello se adicionan los quince (15) días que se establecen en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se tiene que el arrendatario tenía hasta el día 18 del mes de abril de 2008, para realizar tal consignación. El mes de mayo 2008, se pagó en fecha 10 de junio de 2008, esto es de manera extemporánea, por cuanto el contrato de arrendamiento indica en su cláusula tercera, que la mensualidad se cancela por mensualidades adelantadas, los días 3 primeros; si a ello se adicionan los quince (15) días que se establecen en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se tiene que el arrendatario tenía hasta el día 18 del mes de mayo de 2008, para realizar tal consignación. En consecuencia, ante el pago tardío, se tiene que es procedente el alegato del desalojo fundamentado en el literal “a)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
Por otra parte consta del expediente, que el demandante alegó la causal “d)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Le correspondía al actor probar lo conducente y así se deduce de las normas rectoras de la carga de la prueba, tanto la norma sustantiva como la adjetiva concebida para regir la materia probatoria.
Analizando concordadamente ambas normas jurídicas, tenemos que la carga de la prueba según postulados de los Principios Generales del Derecho, no es una obligación impuesta caprichosamente por la autoridad judicial a las partes; en el proceso al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, pero el demandado asume el contradictorio y le toca probar los hechos en que basa su excepción, y al no probar nada y habiendo sido analizada la actividad probatoria promovida por la parte actora, así como el principio de la comunidad de la prueba, es forzoso concluir, que sus alegaciones de hecho en cuanto a esta causa, no tuvieron sustento de derecho, ya que, si bien ciertamente la cláusula primera del contrato de arrendamiento indica, que el inmueble es un apartamento que solo se utilizaría como depósito, no le da este Juzgador, una interpretación estrictamente textual a la misma, en razón de que queda comprobado que la arrendataria procede a incoar su demanda en el mes de mayo de 2008, y en el petitorio de la misma indica, que solicita que se entregue el inmueble “libre de personas y cosas”, ello aunado a que del dicho de los testigos se evidencia, que la demandante conocía que desde el inicio de la relación arrendaticia, su arrendatario ocupaba el inmueble como asiento de su vivienda. Por lo que la causal “d)” del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario demandada no debe prosperar. ASÍ SE DECIDE, en consecuencia, la demanda debe ser declarada parcialmente con lugar.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en la motivación precedente, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por desalojo, propuesta por la ciudadana CARMEN TERESA LOPEZ SAYAGO, contra el ciudadano JHONNATHAN EDMUNDO SANCHEZ CONTRERAS.
SEGUNDO: SE DECLARA SIN LUGAR el desalojo del inmueble con fundamento en el literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: SE DECLARA CON LUGAR el desalojo del inmueble con fundamento en el literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CUARTO: SE CONDENA al demandado JHONNATHAN EDMUNDO SANCHEZ CONTRERAS al desalojo del inmueble propiedad de la demandante CARMEN TERESA LOPEZ SAYAGO, ubicado en la carrera 8, número 9-30 de la Concordia, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; lo cual deberá efectuar en las mismas buenas condiciones de conservación y mantenimiento en que se recibió.
QUINTO: SE EXONERA a la parte demandada del pago de las costas procesales, al no resultar totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem y para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los treinta (30) días del mes de julio de dos mil ocho (2008). AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 12:00 meridiano, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 5553.