TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CARDENAS, GUASIMOS Y ANDRES BELLO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. TARIBA.
PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: ARNOLDA DEL CARMEN SANCHEZ DE URBINA, MAYRA ALEXANDRA, PABLO ALEXIS y LLENNYS COROMOTO URBINA SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos.V-5.029.759, V-12.972.587, V-13.468.414 y V-14.041.368, domiciliados en el Municipio Cárdenas, Estado Táchira y hábiles.-
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: SHIRLEY YAZMIN GARCIA GONZALEZ, titular de la Cédula de Identidad No.V-17. 930.349 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No.111.046.-
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: HILDA ELENA QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No.V-23.176.955, domiciliada en Prados del Torbes, Municipio Cárdenas, Estado Táchira y hábil.-
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: BLANCA CONTRERAS ONTIVEROS, titular de la Cédula de Identidad No.V-9.210.105 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No.58.477.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Se inicia la presente causa por escrito presentado en fecha 24 de Abril de 2.008, por los ciudadanos ARNOLDA DEL CARMEN SANCHEZ DE URBINA, MAYRA ALEXANDRA, PABLO ALEXIS y LLENNYS COROMOTO URBINA SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos.V-5.029.759, V-12.972.587, V-13.468.414 y V-14.041.368, domiciliados en el Municipio Cárdenas, Estado Táchira y hábiles, asistidos por la Abogada en ejercicio SHIRLEY YAZMIN GARCIA GONZALEZ, titular de la Cédula de Identidad No.V-17. 930.349 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No.111.046, y entre otras cosas expone: Que en fecha primero de Marzo de 2.005, como se evidencia en documento autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, inserto bajo el No.22, Tomo 12-A, Protocolo Tercero, su cónyuge y causante, respectivamente, PABLO LEON URBINA ZAMBRANO, dio en arrendamiento en una primera oportunidad a la ciudadana HILDA ELENA QUINTERO, titular de la Cédula de Identidad No.V-23.176.955, por un año contado a partir del 25 de Febrero de 2.005, y en una segunda oportunidad otorgaron otro contrato de arrendamiento de fecha 18 de Octubre de 2.006, bajo el No.17, Tomo5-A, con una duración de seis (6) meses contados a partir del 25 de Septiembre de 2.006; que el inmueble objeto de los contratos de arrendamiento consiste en una casa para habitación de paredes de bloque, piso de cemento pulido, techo en parte de acerolit y en parte de Zinc, puertas exteriores en hierro e interiores de madera, cuatro habitaciones, comedor, sala, baño con servicio de ducha y sanitario por separado, cocina y patio; que en fecha 25 de Febrero de 2.007, su causante le participó por escrito a la ciudadana HILDA ELENA QUINTERO, que a partir del día 25 de Marzo de 2.007, le comenzaba a transcurrir la prórroga legal para la entrega del inmueble; que es el caso que en reiteradas oportunidades luego del fallecimiento de su causante le han manifestado su firme decisión de mantener la última voluntad de su causante para que una vez se cumpla el lapso que la Ley le otorga les entregue en bunas condiciones el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria; que es el caso que una vez que se cumplió la prórroga legal el día 25 de Marzo de 2.008, no les ha realizado la entrega material del inmueble; que fundamenta la presente acción en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil; y que con fundamento en estos artículo en su carácter de herederos del arrendador y propietario del inmueble descrito, ocurren para demandar por Cumplimiento de Contrato como en efecto demandan a la ciudadana HILDA ELENA QUINTERO, titular de la Cédula de Identidad No.23.176.955 en su carácter de arrendataria para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: Primero: Cumplimiento de Contrato de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y Segundo: La Entrega inmediata del inmueble como consecuencia del cumplimiento del contrato.-
En fecha 28 de Febrero de 2.008, se admite la demanda y se ordena la citación de la Parte Demandada.-
En fecha 11 de Junio de 2008, el Alguacil de este Despacho consigna debidamente firmada la Boleta de Citación de la Parte demandada.-
En fecha 13 de Junio de 2.008, la Parte Demandada presenta Escrito de Contestación de Demanda, y entre otras cosas expone: Que niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta por la parte actora, porque si bien es cierto que tiene condición de arrendataria de un inmueble ubicado en El Prado entre Calles 2 y 3 No.2-3, Prados del Torbes, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, y que existe contrato de arrendamiento desde el 25 de Febrero de 2.005, y que por haberse renovado de manera consecutiva se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado; que se trata de una demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término, situación esta típica sólo y exclusivamente de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado; que por lo tanto pide conforme lo ordena el artículo 1.264 del Código Civil, concatenado con el artículo 38 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios determinar si efectivamente el Contrato de Arrendamiento era a Tiempo indeterminado o a tiempo fijo determinado e improrrogable, ya que de ser así debe entonces determinarse si para la fecha del vencimiento del período inicial la inquilina se encontraba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, y en ese caso al operar la prórroga legal determinar si la misma se encontraba vencida o no; que al respecto se aprecia que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en su cláusula Tercera expresa que el plazo de duración es de seis meses fijos, pero que en el primer contrato la relación arrendaticia era por un año prorrogable; que siempre ha pagado de manera puntual, mensual, consecutiva y cabalmente los cánones de arrendamiento a quien en vida tenía por nombre PABLO LEON URBINA ZAMBRANO; pero que desde hace dos meses se han presentado inconvenientes entre los herederos del Arrendador quienes se negaron a recibirle los pagos de cánones, por lo que se vio en la obligación de efectuar consignaciones ante este Juzgado en el Expediente No.1006-2008; que opone la Cuestión Previa prevista el artículo 346 ordinales 2 y 6 en concordancia con el artículo 340 numerales 4 y 6 del Código de Procedimiento Civil, por la falta de determinación del inmueble, ya que solo existe documento registrado del terreno, pero no de las mejoras construidas sobre el mismo, por lo que es indicio de duda a quien pertenecen las mejoras y en consecuencia la ilegitimidad de los actores como propietarios de esas mejoras; que también es cierto que el inmueble objeto de la presente demanda está siendo ofrecido en venta a terceras personas y que ella no ha sido tomada en cuenta para dicho ofrecimiento; que en la vivienda han tocado la puerta personas preguntando en cuánto venden la casa; que a cerca de esa situación le habló a la Señora Arnoldo del Carmen Sánchez de Urbina, quien le quedó dar respuesta y que aún está esperándola; que por esa razón en este mismo acto y conforme lo establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, formula La Reconvención en los términos siguientes: “…que es arrendataria desde el 25 de Febrero de 2.005, de un inmueble ubicado en El Prado, entre Calles 2 y 3 No.2-3, Prados del Torbes, Municipio Cárdenas, Estado Táchira; que a la fecha actual tiene tres (3) años y cuatro (4) meses en calidad de arrendataria; que es el caso que le han mandado a desocupar el inmueble porque está destinado a la venta y le han privado del derecho consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que por las razones de hecho y de derecho antes expuestas es por lo que ocurre para que se cite a los ciudadanos ARNOLDA DEL CARMEN SANCHEZ DE URBINA, MAYRA ALEXANDRA, PABLO ALEXIS y LLENNYS COROMOTO URBINA SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos.V-5.029.759, V-12.972.587, V-13.468.414 y V-14.041.368, en su condición de viuda la primera e hijos descendientes del causante PABLO LEON URBINA ZAMBRANO, para que por si o por medio de apoderado se sirvan convenir en ofertarle la venta del inmueble ubicado en El Prado, entre Calles 2 y 3 No.2-3, Prados del Torbes, Municipio Cárdenas, que incluye tanto el terreno como las mejoras construidas en el mismo, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: Con Isais Sánchez, mide 9 metros; Sur: Con vereda pública, mide 9 metros; Este: Con María Venidle de Rosales, mide 10 metros; y Oeste: Con José Morales, mide 10,75 metros, y en consecuencia, le concedan el plazo estipulado en la Ley.
En fecha 17 de Junio de 2.008, se admite la Reconvención y se acuerda la realización de un Acto Conciliatorio.
En fecha 26 de Junio de 2.008, día y hora fijado para la realización del Acto Conciliatorio la parte Demandante concede a la Parte Demandada el plazo de tres meses para la desocupación del inmueble, y la demandada solicita ocho meses.
En fechas 27 de Junio de 2.008, la Parte Demandada presenta escrito de Promoción de Pruebas, las cuales se agregaron y admitieron en la misma fecha.-
A los folios 36 y 37 cursan las declaraciones de los ciudadanos GLORIA MARIA ALVIAREZ DE GAMBOA y SAIDA DEL VALLE MENDEZ MARQUEZ, titulares de las Cédulas de Identidad Nos.V-5.649.768 y V-17.208.595.-
En fecha 03 de Julio de 2.008, la Parte Demandante presenta escrito de Promoción de Pruebas, las cuales se agregaron y admitieron en la misma fecha.-
En fecha 23 de Julio de 2.008, la Abogada SHIRLEY YAZMIN GARCIA GONZALEZ, sustituye reservándose su ejercicio, el Poder otorgado por la Parte Demandante.-
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
Planteada así la controversia, es preciso confrontar a continuación los alegatos y defensas de las Partes en relación con los diferentes elementos probatorios aportados al Proceso, a tal efecto, el Tribunal para Decidir Observa:
ANALISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS POR LA PARTE DEMANDANTE
• Testimonial de las ciudadanas MARIA BENILDE VARELA, TERESA ZAMBRANO ARAQUE y ALBA MARIA CANO BOADA, titulares de las Cédulas de Identidad Nos.V-4.000.883, V-14.873.037 y V-5.674.857: Las cuales se desestiman por cuanto no se presentaron a rendir su declaración. Así se decide.-
• Inspecciones Judiciales: Se desestiman por no haber sido admitidas. Así se decide.-
En virtud del Principio de exhaustividad de la Sentencia se pasa a analizar y valorar los documentos consignados por la Parte Demandante con el libelo como son:
• Los Contratos de Arrendamiento firmados entre las Partes y que rielan a los folios 04 al 07, y se valoran de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y sirve para demostrar la existencia de la relación arrendaticia y la forma como contrataron las Partes, especialmente su fecha de culminación por vencimiento del término de duración y de su prórroga legal. Así se decide.-
• Los documentos que cursan a los folios 08 y 09 se valoran como documentos administrativos, y sirven para demostrar la propiedad del inmueble alquilado. Así se decide.-
• La comunicación que riela al folio 10, se valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por haber quedado reconocida, y sirve para demostrar la participación que le hizo el Arrendador a la Arrendataria del cumplimiento del término de duración del Contrato de Arrendamiento, y que por lo tanto comenzaría a transcurrir la Prórroga Legal de un año. Así se decide.-
• El Acta levantada por ante INDECU, se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra el acuerdo celebrado entre las Partes. Así se decide.-
• La fotocopia simple del documento de propiedad del inmueble alquilado y del Certificado de Solvencia de Sucesiones, se valoran conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y sirven para demostrar el derecho de propiedad de la parte Demandante sobre el inmueble alquilado. Así se decide.-
ANALISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS POR LA PARTE DEMANDADA
• Los Contratos de Arrendamiento firmados entre las Partes y que rielan a los folios 04 al 07, y se valoran de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y sirve para demostrar la existencia de la relación arrendaticia y la forma como contrataron las Partes, especialmente su fecha de culminación por vencimiento del término de duración y de su prórroga legal. Así se decide.-
• Constancia emitida por la Asociación Civil BRISAS DE TUCAPE: Se desestima por cuanto no fue ratificada mediante la prueba testimonial como lo señala el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
• Consignación de Alquileres efectuada por ante este Tribunal: Por Notoriedad Judicial se observa por ante este Despacho cursa el Expediente No.1006 de Consignación de Cánon de Arrendamiento, el cual se valora conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y demuestra que la demandada está consignando los cánones de arrendamiento por ante este Juzgado. Así se decide.
• Testimonial de los ciudadanos GLORIA MARIA ALVIAREZ DE GAMBOA, SAIDA DEL VALLE MENDEZ, EZEQUIEL ROJAS CARDENAS y HERMINIA CAICEDO CORREA, titulares de las Cédulas de Identidad Nos.V-5.649.768, V-17.208.595, V-3.075.770 y V-22.632.457, respectivamente: De los cuales se desestiman los dos últimos por no haber comparecido, y la declaración de las dos primeras se valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y son contestes en afirmar que la dueña de la casa alquilada a la demandada la está vendiendo y que tiene aviso de se vende la casa. Así se decide.
Con relación a la Reconvención propuesta, este Juzgado Observa:
Señala el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.-
Evidenciándose de dicho artículo, que para que el arrendatario tenga derecho a la Preferencia Ofertiva, existen dos requisitos: A) Que el arrendatario tenga más de dos años como tal, es decir, un lapso superior a dos años; y b) Que el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
En este sentido, se procede a revisar si el Arrendatario cumple con los mencionados requisitos. A tal efecto, al analizar los Contratos de Arrendamiento del primero de ellos consta que la relación arrendaticia se inició el día 25 de Febrero de 2.005, del segundo que dicho Contrato fue renovado, y culminó el día 25 de Marzo de 2.007, vale decir que dicha relación duró dos (2) años, por lo tanto no se cumple con el primer requisito, ya que la Ley señala un lapso superior a dos años. Así se decide.
Así mismo, consta en autos que el Arrendador le comunicó a la Arrendataria del cumplimiento del término de duración del Contrato de Arrendamiento, y que por lo tanto comenzaría a transcurrir la Prórroga Legal de un año, de donde se infiere igualmente la voluntad del Arrendador de no renovar el Contrato de Arrendamiento.
Ahora bien, por cuanto ha quedado suficientemente demostrado que el término de duración del contrato de arrendamiento y el de su prórroga legal se encuentran vencidos y que la Arrendataria no cumple con uno de los requisitos indicados en la Ley para la procedencia de la Preferencia Ofertiva, forzoso es para este Tribunal declarar con lugar la demanda y sin lugar la reconvención. Así se decide.-
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Declara Con Lugar la Demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentaron los ciudadanos ARNOLDA DEL CARMEN SANCHEZ DE URBINA, MAYRA ALEXANDRA, PABLO ALEXIS y LLENNYS COROMOTO URBINA SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos.V-5.029.759, V-12.972.587, V-13.468.414 y V-14.041.368, domiciliados en el Municipio Cárdenas, Estado Táchira y hábiles, asistidos por la Abogada en ejercicio SHIRLEY YAZMIN GARCIA GONZALEZ, titular de la Cédula de Identidad No.V-17. 930.349 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No.111.046, contra la ciudadana HILDA ELENA QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No.V-23.176.955, domiciliada en Prados del Torbes, Municipio Cárdenas, Estado Táchira y hábil.-
SEGUNDO: Se Declara Sin Lugar la Reconvención propuesta por la parte Demandada.
TERCERO: Se Condena a la Parte Demandada a entregar a la Parte Demandante el inmueble alquilado consistente en en una casa para habitación de paredes de bloque, piso de cemento pulido, techo en parte de acerolit y en parte de Zinc, puertas exteriores en hierro e interiores de madera, cuatro habitaciones, comedor, sala, baño con servicio de ducha y sanitario por separado, cocina y patio, ubicado en El Prado, entre Calles 2 y 3 No.2-3, Prados del Torbes, Municipio Cárdenas, del Estado Táchira.-
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se Condena en costas a la Parte Demandada por haber resultado vencida.
Regístrese, Publíquese, Déjese copia para el archivo del Tribunal y Notifíquese a las Partes y/o a sus Apoderados.-
Dada, Firmada, Sellada y Refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en Táriba a las tres de la tarde del día Treinta y uno de Julio de Dos Mil Ocho Años 198° de La Independencia y 149° de La Federación.-
La Juez Titular,

Abg. Luisa Medina

La Secretaria,
Abg. Marisol Maldonado

En la misma fecha siendo las tres de la tarde se publica la anterior Sentencia Definitiva, dejándose constancia en el Libro Diario y de demandas Civiles.-
La Secretaria,

Abg. Marisol Maldonado

Quien Suscribe, Secretaria del Juzgado de los de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, CERTIFICA: Que la copia que antecede es traslado fiel y exacto de su original tomada de la Sentencia Definitiva dictada en el expediente No.4621-2.008 que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento cursa por ante este Tribunal. Táriba, Treinta y uno de Julio de Dos Mil Ocho.
La Secretaria,

Abg. Marisol Maldonado